「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[13089: 匿名さん]

>>13088 匿名さん
大阪税務署が指摘しただけでそれが合法か非合法化の判断は税務署にはないでしょ。意味ないよ。( ´艸｀)

[13090: 匿名さん]

＊賃借人が利用する場合は外部使用である。課税対象となる。

※ 税務当局が、マンションの外部使用に対し、調査に入るとの懸念は、一般論としては、
ケース２は費用対効果の面からも、収入に対する算定の難しさからも、優先順位は低
いのではなかろうかという認識です。ただ、確定ではありません。

[13091: 匿名さん]

マン管士の役割
管理費の節約のアドバイスをしていく。
委託業務費の検討　　　価格等の検討　　部分委託
マンションで法律（訴訟になるのは）問題は殆ど発生しない。小額訴訟は理事長が原告になる。
委託業務費の相場・経費削減の方法・大規模修繕計画に沿った修繕積立金のアップ額の方法・指導。
規約・使用細則の作成方法と検討
他マンションとの比較検討　　総体的な面も含め
毎年代わる理事の組合には、継続性を保つ意味でも必要。
理事会のアシスト
総会・理事会・専門委員会への出席とアドバイス
大規模修繕計画全般
　　施行業者選定方法　　修繕周期　　劣化診断（自主点検）　　工事費の相場
　　修繕積立金増額に関する検討

[13092: 匿名さん]

マンション管理士は営業をするというより
マンションの住民が取得し、活用することに意義が
あると思います。

[13093: 匿名さん]

輪番制の理事なので、マン管の資格まで取っても
１～２年で交代だからなかなかとろうとはしないだろうね。

[13094: 匿名さん]

マン管士は理事ではなく、有償の管理者になるべきだね。
理事は理事で別に置けばいい。
理事は無償の輪番制。

[13095: 匿名さん]

管理者は管理人とは違うからね。
誤解のないよう。

[13096: 匿名さん]

管理者になるための条件。
1，マンション管理士登録者
2，1級建築士登録者
登録に拘ったのは、単なる試験合格者ではなく、その資質に相応しいと国の認定を受けた方。
1，2どちらかの資格登録者であることが最低条件。

[13097: 匿名さん]

建築士ではマンション管理は難しいでしょう。
マンション管理は工事が中心ではないですからね。
工事はほんの一部分ですから。

[13098: 匿名さん]

>>13097 匿名さん
確かに、技術系は視野が狭い。
管理士は分譲管理の一般常識だけれども舐めている。

[13099: 匿名さん]

＞建築士ではマンション管理は難しいでしょう
最低条件だから、その辺は理解しないとね。
そのどちらでもない人間は管理者としての不適任。
＞管理士は分譲管理の一般常識だけれども舐めている。
その一般常識の知識もない人間が管理会社の名のもとに素人管理している。
舐めているのは管理会社とフロントマン。
だから住民から叩かれる。

[13100: 匿名さん]

万年マン管士不合格者さん、どうして合格しないのかといえば、マン管に関しての一般常識が欠けているからなんだよ。
つまり、マン管に関しては不適格者。
それでも、マンション管理業ができるからこの業界はトラブルの温床。
最低でもマン管士の資格位は持っていないと管理会社なんて開業してはいけない。

[13101: 匿名さん]

>>13095 匿名さん
何言ってんだ、？
管理人は管理者だよ。
管理員は管理者ではない
管理員は清掃員ではない
清掃員は清掃員である。
では管理員は小規模マンションにはいらない。

[13102: 匿名さん]

管理人＝管理員
管理者≠管理人
管理者は頭脳労働者であって非常勤、管理人は肉体労働者であって常勤
管理者は非常勤アドバイザー
管理人は肉体労働を伴う便利屋
全く違う。
だから管理者の最低条件のレベルが高くなる。

[13103: 匿名さん]

＞では管理員は小規模マンションにはいらない
管理者は小規模マンションでも必要とされる。

[13104: 匿名さん]

マン管士試験不合格者はマン管士ではない。
マン管士試験合格者で未登録者はマン管士ではない。
スレ主＝万年マン管士不合格者
スレ題を【万年マン管士をみんなでからかってみよう】に改めるべきです。

[13105: 匿名さん]

>>13104
かわいそうな奴。

[13106: 匿名さん]

＊フルメンテナンス契約
　　フルメンテナンス契約は、点検・整備・手入れのほか、昇降機器の部品交換や機器
　の修理を状況に合わせて行う内容も含んだ契約です。
　　但し、本体・乗場扉・三方枠・意匠変更による改造等は別途となります。
　　ロープの交換（１５年程度）やＰＬＣ（シーケンサー）の交換も無料となります。
　　シーケンサーは制御用コンピューターで交換は２０年程度といわれています。
　　築浅の時は、ＥＶの保守点検はＰ０Ｇ契約の方が経費的には安くなりますが、古く
　なってくると、フルメンテナンス契約の方が有利になってきます。

＊ＰＯＧ契約
　　Ｐ０Ｇ契約は、定期点検、管理仕様範囲内等の消耗品や油類の交換はしますが、それ
　以外の部品交換、修理は別途とする契約です。独立系の業者はこの方法が大半です。

[13107: 匿名さん]

エレベーター 東芝、日立、三菱、フジテック、シンドラー社、オーチス等
Ａ　制御・駆動系改修
　　　カゴ本体、三方枠はそのまま
　　　制御盤やリミットスイッチ、巻上げ電動機、調速機等を取り替える。
Ｂ　準撤去改修
　　　三方枠、敷居やレールはそのまま
　　　カゴパネル、機器類を交換
　　　各階乗り場の床、壁の仕上げ、コンクリートの躯体に手を付けなくてよい。
Ｃ　全撤去改修
　　　既存メーカーでなくてもよい。
　　　競争が入れば準撤去改修方式より安くなることもある。
　　　周期３０年　　１台しかない２号館は工事が難しい。　　工事期間１ケ月程度

[13108: 匿名さん]

　 　設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。

　　　　設計コンサルタントに要求される具体的な能力 　１）長期修繕計画を作成できること
　２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
　３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
　４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士）
　５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力）

　　　「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

[13109: 匿名さん]

大規模修繕工事をするときは、設計監理方式が一番いい方法
ですが、設計コンサルタントの選定方法が大切になります。

[13110: 匿名さん]

専門委主導で業者選定をしますが、公募をかけると
いいですよ。
建設新聞等は無料ですので。

[13111: 匿名さん]

組合員の低レベルは責任施工方式がいい。
役員のレベルが低いと設計監理者のレベルにはついていけない。
よって頭を使わない責任施工になるケースが多い。
役員のなかに建設関係や不動産関係者がいればなおのこと責任施工になる。

[13112: 匿名さん]

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。

[13113: 匿名さん]

責任施工方式つまり丸投げ方式ともいわれています。

[13114: 匿名さん]

>>13111さん
組合員の中に建築士等がいるとかえって邪魔になりますよ。

[13115: 匿名さん]

＞13111 匿名さん
＞組合員の低レベルは責任施工方式がいい。
それは逆。
修繕工事等の工事管理にうとい組合なら責任施工方式はダメ。
建築業者のいいようにされるのがおち。
だから1級建築士の資格を持った管理者を工事管理者としておけばいい。
組合員でもあり1級建築士でもある管理者を通しての責任施工であれば被害も少なくなる。

[13116: 匿名さん]

つまり結論はないといううことか。
たえず分譲管理は藪なかの運任せか。
幸運を祈るよ。

[13117: 匿名さん]

紙に見放された者は、自らの手でウンコを掴め。

[13118: 匿名さん]

貧民マンションには設計コンサルを選べるような奴はいないよ

[13119: 匿名さん]

数年計画でマンション住民の中からマンション管理士を輩出すればいい。
受験資格はないのだから、管理に対する怒りを合格に向けてぶつけてほしい。
日々経験している内容の知識獲得だから、そんなに難しい目標でもないと思う。
採用時には管理者としての報酬も決めておけばいい。
もしかしたら、見違えるような管理組合に生まれ変われるかもしれない。

[13120: 匿名さん]

>>13119 匿名さん
ならない。
返って悪くなる公算が大きい、。

[13121: 匿名さん]

管理会社が用なしとなる公算が大きいからね。
気の毒に。

[13122: 匿名さん]

管理会社が用なしとは自主管理ということ？
それこそナンセンス。
１年とか２年任期の輪番制の理事にマン管士の資格を
取得させる？
何考えているんだか。

[13123: 匿名さん]

要するに小規模マンションはお金がないから責任施工方式
つまり業者に全て丸投げでいいということだよね。
人材もいないからそうせざるをえないんだろうが。

[13124: 匿名さん]

＞管理会社が用なしとは自主管理ということ？
時代についていけない管理会社はやがてはそうなるのかも。
可哀そう。

[13125: 匿名さん]

＞１年とか２年任期の輪番制の理事にマン管士の資格を
誰が理事だと言ってるの？
有償制の管理者で、契約制でやっていけばいい。
理事は専門的な管理部門には向かないのでタッチしないのが基本。
理事と管理者が両輪となって管理組合運営をやっていく。
そうなると、管理会社は用なしとなる。
可哀そうだが仕方ない。

[13126: 匿名さん]

国土交通省の行政指導（標準管理規約コメント）では、外部管理者にマンション管理士を想定している。
そのマンション管理士の全国組織の代表は、管理会社を排除しないどころか、「共闘」するという。

「共闘」って、何と闘うというのでしょうか？
「最後の奉公」って、何への奉公でしょうか？

・副会長10年　ついに大役　日管連第3代の会長に就任　瀬下義浩さん
2019年09月18日
https://www.h-fukui.com/news/2955.html

　管理会社との「共闘」も打ち出す。管理組合にとって何がプラスかを突き詰めると「管理会社とマンション管理士が両輪となるのがベスト」だと確信しているからだ。

　大手管理会社のフロントとしてマンション管理の世界に足を踏み入れて今年で30年。「最後の奉公」との思いで臨む。58歳。

[13127: 匿名さん]

ますます管理組合員はしっかりしないと食い物にされる。
管理は管理会社だけでいいよ。
マンション管理士は組合員の利益にはならない。

[13128: 匿名さん]

マンション管理業者の団体が、マンション管理士に講習を行うのは、違和感を感じる。
マンション管理士を統べるのは、「日管連」でもなく、「マンション管理センター」であるべき。

・マンション管理適正評価制度（eラーニング）｜一般社団法人 マンション管理業協会
http://www.kanrikyo.or.jp/evaluation/e-learning/index.html

マンション管理適正評価制度
評価者講習（eラーニング）について

②受講資格

管理業務主任者：現に有効な主任者証の交付を受けている方
マンション管理士：マンション管理士の登録をしている方

上記いずれかに該当し、現に有効な資格者に限ります。

[13129: 匿名さん]

マンション管理士による管理者制度は外部からの採用ではなく、内部の管理組合員から輩出すべき。
組合内にその資格者がいない場合、数年計画で希望者に挑戦してもらい、資格獲得者には有償（5万円/月前後）で管理者となっていただく。
管理者としての業務内容を定め、双方が管理委託契約書を交わして運営する。
基幹事務である
1，会計業務
2，出納業務
3，マンションの維持・修繕の企画、実施の調整
のうち1，2の基幹業務は外部専門業者に委託したものを管理者が査定し、管理者は3のマンションの維持・修繕の企画、実施の調整に専念する。
総会・理事会は管理組合の理事会役員の業務とし、管理者はそれらを専門家の立場から支援し、裏方に徹する。
こうなると、残念なことに管理会社が出る幕はなく、どうしてもというなら清掃業務とかゴミ収集業者として参加されてはどうだろうか。
ただ、専門家である管理者の厳しい査定があるから、中間マージンを必要とする管理会社が受注することはかなり難しくなってくる。
管理会社はニッチ産業として生き残りを覚悟しないといけない。

[13130: 匿名さん]

管理会社とは仲良くやっていくべきだよ。
共存共栄だね。

[13131: 匿名さん]

>>13130 匿名さん
そうだ、仲良くしないといけないよ。
悪徳組合員＝悪徳管理会社＝悪徳マンション管理士

[13132: 匿名さん]

＞管理会社とは仲良くやっていくべきだよ。
勿論です。
ただ、管理会社の管理部門だけは用なしになるから、管理会社というよりは【管理組合向け便利屋会社】などに名称を変え、管理組合にその必要性をアピールすればいい。
管理組合側も今までお世話になった分、暖かく見守ってくれると思う。
仕事がなくなって困っている管理会社があれば、【管理会社生き残りセミナー】でも開いて啓蒙活動をすればいい。
先手必勝だ。

[13133: 匿名さん]

悪徳管理会社に食い物にされてるマンションの組合員です。
「第三者管理方式」をごり押しされてとんでもないことになりました。
皆さん気を付けましょう。

[13134: 匿名さん]

>>13128 匿名さん
マンション管理業者の団体がマンション管理士に講習を
行っているのですか。大きな問題でしょう。
法令には触れないと思うので心配です。
マンション管理士会も管理業者の団体にオンブニだっこ
ということですよね。
管理組合員はそこに相談するのですよね。
理解できない。

[13135: 匿名さん]

>>13132 匿名さん
だとすれば管理会社の生き残りは清掃業務と資金（お金）管理しかない。
清掃業務は組合員はしたくないので必要との意見は多い。
もしかして資金管理は安全性が担保できれば管理会社は不要である。

[13136: 匿名さん]

>13135 匿名さん
>資金管理に安全性が担保できれば
資金管理に関しては透明性を持たさないと、人間が扱う以上、絶対安全という手立ては難しいと思う。
ネットバンキングなんかのように、口座の中身が動けば役員に確認メールが自動的に送られるシステムなんかはいいと思う。
つまり、複数の役員が常に口座の金の流れをメールでチェックするシステムだ。
どうだろう。

[13137: 匿名さん]

>>13136さん
性善説を貫くべきだとは思いませんが、そこまでやる必要は
ないのではないでしょうか。
複雑にすればかえってそれを悪用する者がでてくるかもしれません。
理事の任期を２年以内とし、出金に関しては理事長と会計担当理事が
毎月押印するぐらいでいいのではと思っています。
当然総会の議案書には銀行の残高証明のコピーが掲載されていると
思いますので。
収支報告書も毎月提出しなければならないと適正化法？で規定されています。

[13138: 匿名さん]

最近ではバレーボール協会の横領事件。
犯罪者を輩出した共同責任もあるので、横領した本人の名前も明かさない体質はいつもの通り。
＞そこまでやる必要はない。
そこまでと言われるようなことはなにひとつやっていない。
メール通知はAIが自動判断で送っているのだから誰一人手間がかかっているわけでもない。
メール通知の確認が面倒であればしなければいい。
不正があった時に共同責任さえとればの話だ。
それがいやなら役員などするべきではないし、やらないほうがいい。