「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[13069: 匿名さん]

>>13054 匿名さん
雨水と汚水は深まれないよ。( ´艸｀)

[13070: 匿名さん]

>>13056 匿名さん
スレ主は弁護士廃業者ではないの、暇人だからね
旗本退屈男デ―ス( ´艸｀)

[13071: 匿名さん]

　　　生協の宅配は、「買い物にいくのが大変」「重い物をもって帰るのが面倒」「仕事をしている
　　ので買い物ができない」等の理由で、重宝されております。
　　　生協宅配システムは、毎週１回決まった曜日に届けられます。
　　注文した商品を、玄関先まで宅配してくれるのが生協の宅配システムです。
　　　グループ宅配の場合は、配送料無料となりますが、場所を確保しなければなりません。

　　＊注意すべき点

　　　１）共用部分の使用は基本的には細則で禁止されています。
　　　２）共用玄関に置けば美観を損ねますし、細則違反となることもあります。
　　　　　　現在の傾向としては、アルコープまで個別配送するやり方が多くなっています。
　　　　　　ボックスが配送されたらすぐ取り込み、回収にくる直前に出すのが基本です。
　　　３）アルコープのないマンションの場合は、どう対処するかが問題となります。

[13072: 匿名さん]

>>13061 匿名さん
お前の面がよく見える。
可哀そうだと思うよ。
相手にしてくれるのはマンションコミュに書き込むだけ。
もっとましな生きがいを見つけないと、
一軒家の間借りもできないよ。( ´艸｀)

[13073: 匿名さん]

マンションに住んでいない者がここのスレに来るということは
管理会社のフロント？

[13074: 匿名さん]

>>13073 匿名さん
間借りのどこが悪い。
管理会社のフロントがマンションには住めないって。
お前頭大丈夫、もうここに投稿はやめたほうがいいんじゃない、( ´艸｀)

[13075: 匿名さん]

>>13073 匿名さん
あんたねー
同じことを繰り返し繰り返し投稿しているみたいだけど辞めたら。
もっとほかに得意分野はないの。
大体あんたの言おうとすることは理解しているよ。
排水管の件も間違いが多くて返答の仕様がないよ。
マンション管理士でしょうが試験問題なら結構だから終わり。

[13076: 匿名さん]

ここのスレは勉強になるね。
今まで知らなかった知識や情報が満載だから。

[13077: 匿名さん]

>>13056 匿名さん
おまえの投稿だろう。( ´艸｀)
何言っているか解らない。

[13078: 匿名さん]

>>13050 匿名さん
何言ってんだ。

[13079: 匿名さん]

排水管からくる臭いの原因が何かも分からない程度の知識しかない人間から何を学べるの？
同じ万年マン管士不合格者を育てるだけ。

[13080: 匿名さん]

>>13079 匿名さん
排水管からくる臭いの原因とはなんだ。笑うよ。

[13081: 匿名さん]

＞排水管からくる臭いの原因とはなんだ
それはあんたが言ったぼったくりのためのハッタリなんだろ？
＞13046 匿名さん（万年マン管士不合格者のスレ主）
＞雑排水管の高圧洗浄は私どものマンションでは２年に一度やっていますが、全戸完全にはできないので、臭いがでて困ることもあります。
管理会社（管理会社個人事業主のスレ主）が管理組合から排水管洗浄工事で組合員の修繕積立金をぼったくるためのハッタリ。
それも2年に一度。
そんなぼったくりマンションを5戸も抱えて自慢までしている。
呆れてものが言えない。

[13082: 匿名さん]

スレ主のマンション管理士詐称行為だけならまだ許せるが、マンション管理士の名を騙り、ぼったくり工事をさも当然の修繕工事であるかのように、悪徳プロバガンダ行為をしているのは看過できない。

[13083: 匿名さん]

>>13081 匿名さん
臭いと匂うの違いぐらい理解しろよ。( ´艸｀)

[13084: 匿名さん]

スレ主殿
封水って日本語は知ってるの？
中国にはなかったのかな？
万年マン管士不合格者ならお馴染みの言葉だろ。

[13085: 匿名さん]

>>13084 匿名さん
そんなの知らんわ、
万年マン菅士不合格者にそんな易しい質問しないで。( ´艸｀)

[13086: 匿名さん]

自分の言ったことを忘れてやんの、( ´艸｀)
だから標準何とかやらを丸写ししかできないいんだよ。
自分の頭と言葉で投稿しろよ。

[13087: 匿名さん]

「マンションの空き駐車場に対する課税について」

　今まで税務署によって見解がバラバラだった、区分所有者以外の者に対してのマンション
の空き駐車場の賃貸に対する課税について、統一見解が国税庁より通達がありました。
　今後、税務署の立ち入り調査等が実施される可能性がでてきますので、十分検討と対策
をたてておく必要があります＞

＊収益事業に該当しない要件

①マンション管理組合である区分所有者を対象とした共済事業であること。
②駐車料金は、区分所有者がマンションの付属施設である駐車場の敷地を特別に利用
　することによる「管理費の割増金」と考えられること。
③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場
　の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること。

＊モデルケース（この３つのどれかに分類されます）

ケース１・・・区分所有者の使用も含め、全て収益事業に該当する。
　　　　　　　全部収益事業として扱われる。
　　　募集は広く行い、使用許可は区分所有者であるかどうかを問わず申込順とする。
　　　使用料金、使用期間などの貸し出し条件において差異がないこと。

ケース２・・・余剰のスペースを利用した事業のみ収益事業に該当する。
　　　区分所有者の使用希望がない場合のみ、非区分所有者への募集を行い、申し込み
　　　があれば許可する。
　　　貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け
　　　渡す必要がある。

ケース３・・・全部非収益事業になる。
　　　区分所有者の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な
　　　募集は行わない。
　　　非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への
　　　貸し出しを許可する。

[13088: 匿名さん]

最初に空き駐車場が収益事業とみなされたのは
大阪税務署から指摘されたマンションでした。

[13089: 匿名さん]

>>13088 匿名さん
大阪税務署が指摘しただけでそれが合法か非合法化の判断は税務署にはないでしょ。意味ないよ。( ´艸｀)

[13090: 匿名さん]

＊賃借人が利用する場合は外部使用である。課税対象となる。

※ 税務当局が、マンションの外部使用に対し、調査に入るとの懸念は、一般論としては、
ケース２は費用対効果の面からも、収入に対する算定の難しさからも、優先順位は低
いのではなかろうかという認識です。ただ、確定ではありません。

[13091: 匿名さん]

マン管士の役割
管理費の節約のアドバイスをしていく。
委託業務費の検討　　　価格等の検討　　部分委託
マンションで法律（訴訟になるのは）問題は殆ど発生しない。小額訴訟は理事長が原告になる。
委託業務費の相場・経費削減の方法・大規模修繕計画に沿った修繕積立金のアップ額の方法・指導。
規約・使用細則の作成方法と検討
他マンションとの比較検討　　総体的な面も含め
毎年代わる理事の組合には、継続性を保つ意味でも必要。
理事会のアシスト
総会・理事会・専門委員会への出席とアドバイス
大規模修繕計画全般
　　施行業者選定方法　　修繕周期　　劣化診断（自主点検）　　工事費の相場
　　修繕積立金増額に関する検討

[13092: 匿名さん]

マンション管理士は営業をするというより
マンションの住民が取得し、活用することに意義が
あると思います。

[13093: 匿名さん]

輪番制の理事なので、マン管の資格まで取っても
１～２年で交代だからなかなかとろうとはしないだろうね。

[13094: 匿名さん]

マン管士は理事ではなく、有償の管理者になるべきだね。
理事は理事で別に置けばいい。
理事は無償の輪番制。

[13095: 匿名さん]

管理者は管理人とは違うからね。
誤解のないよう。

[13096: 匿名さん]

管理者になるための条件。
1，マンション管理士登録者
2，1級建築士登録者
登録に拘ったのは、単なる試験合格者ではなく、その資質に相応しいと国の認定を受けた方。
1，2どちらかの資格登録者であることが最低条件。

[13097: 匿名さん]

建築士ではマンション管理は難しいでしょう。
マンション管理は工事が中心ではないですからね。
工事はほんの一部分ですから。

[13098: 匿名さん]

>>13097 匿名さん
確かに、技術系は視野が狭い。
管理士は分譲管理の一般常識だけれども舐めている。

[13099: 匿名さん]

＞建築士ではマンション管理は難しいでしょう
最低条件だから、その辺は理解しないとね。
そのどちらでもない人間は管理者としての不適任。
＞管理士は分譲管理の一般常識だけれども舐めている。
その一般常識の知識もない人間が管理会社の名のもとに素人管理している。
舐めているのは管理会社とフロントマン。
だから住民から叩かれる。

[13100: 匿名さん]

万年マン管士不合格者さん、どうして合格しないのかといえば、マン管に関しての一般常識が欠けているからなんだよ。
つまり、マン管に関しては不適格者。
それでも、マンション管理業ができるからこの業界はトラブルの温床。
最低でもマン管士の資格位は持っていないと管理会社なんて開業してはいけない。

[13101: 匿名さん]

>>13095 匿名さん
何言ってんだ、？
管理人は管理者だよ。
管理員は管理者ではない
管理員は清掃員ではない
清掃員は清掃員である。
では管理員は小規模マンションにはいらない。

[13102: 匿名さん]

管理人＝管理員
管理者≠管理人
管理者は頭脳労働者であって非常勤、管理人は肉体労働者であって常勤
管理者は非常勤アドバイザー
管理人は肉体労働を伴う便利屋
全く違う。
だから管理者の最低条件のレベルが高くなる。

[13103: 匿名さん]

＞では管理員は小規模マンションにはいらない
管理者は小規模マンションでも必要とされる。

[13104: 匿名さん]

マン管士試験不合格者はマン管士ではない。
マン管士試験合格者で未登録者はマン管士ではない。
スレ主＝万年マン管士不合格者
スレ題を【万年マン管士をみんなでからかってみよう】に改めるべきです。

[13105: 匿名さん]

>>13104
かわいそうな奴。

[13106: 匿名さん]

＊フルメンテナンス契約
　　フルメンテナンス契約は、点検・整備・手入れのほか、昇降機器の部品交換や機器
　の修理を状況に合わせて行う内容も含んだ契約です。
　　但し、本体・乗場扉・三方枠・意匠変更による改造等は別途となります。
　　ロープの交換（１５年程度）やＰＬＣ（シーケンサー）の交換も無料となります。
　　シーケンサーは制御用コンピューターで交換は２０年程度といわれています。
　　築浅の時は、ＥＶの保守点検はＰ０Ｇ契約の方が経費的には安くなりますが、古く
　なってくると、フルメンテナンス契約の方が有利になってきます。

＊ＰＯＧ契約
　　Ｐ０Ｇ契約は、定期点検、管理仕様範囲内等の消耗品や油類の交換はしますが、それ
　以外の部品交換、修理は別途とする契約です。独立系の業者はこの方法が大半です。

[13107: 匿名さん]

エレベーター 東芝、日立、三菱、フジテック、シンドラー社、オーチス等
Ａ　制御・駆動系改修
　　　カゴ本体、三方枠はそのまま
　　　制御盤やリミットスイッチ、巻上げ電動機、調速機等を取り替える。
Ｂ　準撤去改修
　　　三方枠、敷居やレールはそのまま
　　　カゴパネル、機器類を交換
　　　各階乗り場の床、壁の仕上げ、コンクリートの躯体に手を付けなくてよい。
Ｃ　全撤去改修
　　　既存メーカーでなくてもよい。
　　　競争が入れば準撤去改修方式より安くなることもある。
　　　周期３０年　　１台しかない２号館は工事が難しい。　　工事期間１ケ月程度

[13108: 匿名さん]

　 　設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。

　　　　設計コンサルタントに要求される具体的な能力 　１）長期修繕計画を作成できること
　２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
　３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
　４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士）
　５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力）

　　　「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

[13109: 匿名さん]

大規模修繕工事をするときは、設計監理方式が一番いい方法
ですが、設計コンサルタントの選定方法が大切になります。

[13110: 匿名さん]

専門委主導で業者選定をしますが、公募をかけると
いいですよ。
建設新聞等は無料ですので。

[13111: 匿名さん]

組合員の低レベルは責任施工方式がいい。
役員のレベルが低いと設計監理者のレベルにはついていけない。
よって頭を使わない責任施工になるケースが多い。
役員のなかに建設関係や不動産関係者がいればなおのこと責任施工になる。

[13112: 匿名さん]

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。

[13113: 匿名さん]

責任施工方式つまり丸投げ方式ともいわれています。

[13114: 匿名さん]

>>13111さん
組合員の中に建築士等がいるとかえって邪魔になりますよ。

[13115: 匿名さん]

＞13111 匿名さん
＞組合員の低レベルは責任施工方式がいい。
それは逆。
修繕工事等の工事管理にうとい組合なら責任施工方式はダメ。
建築業者のいいようにされるのがおち。
だから1級建築士の資格を持った管理者を工事管理者としておけばいい。
組合員でもあり1級建築士でもある管理者を通しての責任施工であれば被害も少なくなる。

[13116: 匿名さん]

つまり結論はないといううことか。
たえず分譲管理は藪なかの運任せか。
幸運を祈るよ。

[13117: 匿名さん]

紙に見放された者は、自らの手でウンコを掴め。

[13118: 匿名さん]

貧民マンションには設計コンサルを選べるような奴はいないよ