「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[13001: 匿名さん]

>>12988さん
管理員は一般的にはどこのマンションでも管理会社の従業員でしょう。
管理員と清掃員をわざわざ書き込んだのは、それぞれの職務を遂行すべき
であることをいいたかっただけです。
管理員が業者発注先を選定することは、時の経過とともに業者は管理員の
方をみて動くことになります。
管理員も自分の力や影響力を過信することになります。不正というか賄賂
にもつながります。個人での判断はやらせてはだめですね。
業者探しが簡単なら何故理事会が動かないんですか。時間がないのだったら
管理会社に相見積もりを取らせ、それをみて理事会で判断して業者を決めれば
いいでしょう。

[13002: 匿名さん]

管理員は管理員の仕事をし、清掃員は清掃員の仕事を
すべきですね。

[13003: 匿名さん]

>>13002 匿名さん
小規模マンションでは管理員が清掃も兼ねているので管理人業務
と清掃員業務を分けると人件費がかさむのでしない方がいいでしょうし、
していないのが普通です。
大規模マンションでは分けることが出来るので管理人の業務内容を各マ
ンションで定めることはできる。

[13004: 匿名さん]

>>13002さん
管理員と清掃員が一緒になっているマンションはそれに基づいて
仕事をしてもらえばいいでしょう。
ただ、管理員や清掃員が工事の発注をしてはだめといっているんです。
清掃員は工事の発注はしないので分けて考えるべきといわれるかも
しれませんが、管理員と清掃員が兼務なら清掃員が業者選定をすると
いうことにもなります。

[13005: 匿名さん]

>>13004 匿名さん
管理人や清掃員が工事を発注するなどと考えたこともありませんし
そんなことを投稿したこともありませんが、
なんか勘違いしているようですが、
分譲マンションでは工事等の発注等の組合費を費やす場合はあくま
で組合員の同意が必要ですが。
どうして管理員や清掃員が工事を発注するなどと言ったことになる
のでしょう。
匿名掲示板だからと言って軽んじた過度の誤解を招くような投稿は
辞めましょう。

[13006: 匿名さん]

>>13004 匿名さん
管理人や清掃員に業者の選定などをさせることはできません。
貴方の投稿を見ると少々おかしいのであなたに対する回答は益
々可笑しな方向に誘導されますのでこれにて失礼します。
管理人や清掃員に業者選定の権限などを与えるなどの投稿をど
こにしていますか、再確認しなさい。

[13007: 匿名さん]

管理員や清掃員に業者選定をさせてはいけませんね。
それでいいんじゃないですか。
管理員や清掃員はあくまで決められた枠の中の仕事を
すればいいんです。
委託契約を交わしているのは管理組合と管理会社ですから。

[13008: 匿名さん]

市が業者に委託して、一般宅の排水管の清掃作業を行うことはありません。

市内で「排水管高圧洗浄キャンペーンのお知らせ」というチラシが出回っています。
チラシには、大きな文字で格安な価格が表示されていますが、よく見ると、下部に小さな文字で別途料金について記載されています。大きな文字だけを見て安いと思って発注しても、実際に洗浄を行うと高額な請求となる可能性があります。

洗浄したい場合は、チラシだけで安易に判断をせず、複数の業者から事前に見積りを取るなどして発注を検討して下さい。見積りを取るだけでも料金が発生する場合がありますのでよく確認しましょう。
少しでも不審に感じたら消費生活センター等にご相談ください。

[13009: 匿名さん]

>>13007 匿名さん
管理人の決められた枠とは管理委託契約の管理人業務をすればいいのです。
うちは管理人の資格と業務内容は金銭の出納及び保管業務以外は組合の指示で行うようになっています。1000戸超の大型マンションですから清掃業務やごみ置き場等の管理は含んではいません。組合雇用です。

[13010: 匿名さん]

管理人の資格とはどういう資格ですか？
管理人に資格が必要とは思えませんが。
工事等をやる場合、業者選定や相見積もりは理事会が指示しますが
それは当たり前のことですよ。
管理員や清掃員が勝手にやってはいけません。
管理会社の仕事としては、会計業務だけでなく、電灯の球切れ交換、
ゴミ置き場の清掃、理事会支援業務や総会支援業務等いろいろありますよ。
管理組合が管理員や清掃員を雇っているんですか。その教育や人員確保等は
だれがするんですか。給与の計算や保険、失業保険や厚生年金の保険の
手続きもしなければならないですよ。
そんな面倒くさいことは管理会社の従業員であれば管理会社が全てして
くれますよ。
各種点検も定期的にしなければならないし。その報告書の作成や提出も
管理会社に委託してた方がいいでしょう。

[13011: 匿名さん]

自主管理のマンションでは管理員を組合が採用しているところも
ありますが、教育が行き届きません。
それに、管理員が突発的な休みや病気をした場合の代替要員がみつかりません。

[13012: 匿名さん]

>>13010 匿名さん
それは百も承知しています。
ご心配していただきありがとうございます。
1000戸超の法人化されたマンションです。
雇用保険等もすべて整備されております。

[13013: 匿名さん]

>>13012さん
別に1,000戸超のマンションがいい訳ではないでしょう。
うちのマンションは350戸ていどのマンションですが、
マンション管理はしっかりしていますよ。
雇用保険等の手続き等はだれがするんですか。
そんな面倒なことを理事会がやってるんですか。
輪番制の理事でしょう。
教育はだれがするんでしょう。
法人化も自慢されているようですが、法人化してのメリット
は何があるかご存知ですか。

[13014: 匿名さん]

>>13013 匿名さん
ご心配をいただきありがとうございます。
350戸超のマンションと言えばそれなりに
大きなマンションです。
私のマンションは雇用保険等や退職金制度も充実しております。
管理組合の経営は収入の面は固定していますので
企業経営からすると楽です。
私は事業を経営していますのでそこらへんは理解しております。
組合の収入は決まっておりますので企業に例えるなら優良企業
の部類に入ります。
分譲マンションの銀行に寝かせている剰余金はもったいないな
といつも思います。
企業を経営しているとほとんど手元には現金は残りません。
あちらこちらに投資の連続です。
商品も仕入れても必ず売れる保証はありません。
売れない在庫も抱え込むこともあります。
管理組合の経営はその点は楽です。

[13015: 匿名さん]

>>13014 匿名さん
返事が足りずに申し分けございません。
私のマンションの法人化の主なメリットでございますが、
機械式駐車場の撤去に伴う用地の買収の為でございます。
駐車場用地の買収とその土地の造成をいたしました。
おかげさまで機械式駐車場のメンテ費用等の節約が出来ました。
駐車場収入の増収により固定資産税を差し引いても相当の利益が
出ております。ここらへんでよろしいでしょうか。

[13016: 匿名さん]

>>13015 匿名さん
結局1000戸超の特殊なマンションの事例を持ち出して何をさせたかったんだっけ？

[13017: 匿名さん]

>>13016 匿名さん
なんのの意図もございません。

[13018: 疑問多いさん]

管理会社へ、管理委託費を支払っているのに、
実際に管理会社が行うべき業務を、別枠料金にて雇っている管理人にさせていると感じておりますが、どうなんでしょうか？

[13019: 匿名さん]

>>13015さん
土地の売買が絡めば法人化しなければ承認が難しいですね。
しかし、理事は輪番制なんでしょう。
あなたがいればできても、あなたが引っ越したり投げ出したり
した場合は、その時はだれがするんですか。
マンション管理は継続性が大切です。

[13020: 匿名さん]

>>13018 疑問多いさん
どこの損な文言がありますか。
証拠を示しなさい。
基幹事務は委託しておりますが、管理人とは全く関係はありません。

[13021: 匿名さん]

>>13020さん
管理人の役割を拡大しているんですね。
その管理人がいなくなれば誰が代わりをするんですか。
マンション管理の基本は、まず理事会が動き、それを管理会社が
フォローするのが普通のやり方です。
理事会が動かないから管理人を使っているんですが、管理会社を
動かす努力をした方がいいんではないですか。
管理人一人の力より、管理会社の従業員としての力の方がより
効率とかがいいと思いますが。
知識や情報量、交代要員等、個人では対応できないことも多々ありますよ。
その管理人を管理会社の従業員に雇ってもらい、あなたのマンションの
管理人にしてもらえばいいのでは。

[13022: 匿名さん]

>>13021 匿名さん
その方法が普通です。
稀有な話をしているだけであっても、
基幹事務を管理人に委託する等の文言はあなた以外は
投稿していませんが。

[13023: 匿名さん]

>>13018さん
事務管理業務のうち、基幹事務の中には下記業務が含まれます。
基幹事務は第三者に委託することはできないとなっていますよ。

＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）
を外注により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

[13024: 匿名さん]

↑は13020さんへの投稿です。

[13025: 匿名さん]

>>13023 匿名さん
基幹事務を第三者に委託できるなんて言ったことはありません。
どこに投稿していますか。
あなたが基幹事務は第三者（管理人）に委託できるとかを言っ
ていますよね。
再度教えましょう。
基幹事務は管理人等の第三者には委託してはいけません。
これは法令の強行規定です。
このスレをお読みになっている読者はすべて承知しています。
くだらない投稿はスレ嵐のなるので辞めましょう。

[13026: 匿名さん]

マンション管理業者は、管理組合から委託を受けた管理事務のうち基幹事務については、これを「一括」して他人に委託してはならない（マンション管理適正化法７４条）が、基幹事務の「一部」であれば他人に委託することはできる。

[13027: 匿名さん]

>>13025さん
では管理人には管理人の仕事以外のことは依頼しないんですね。
工事業者の依頼を任せるのかと思っていたものですから。

[13028: 匿名さん]

だったら管理人を管理組合が採用する意味は何なんですか。

[13029: 匿名さん]

＞＞13026さん
そうですね、一括でなければいいんです。

[13030: 匿名さん]

>>13027 匿名さん
工事業者の依頼を管理人に任せる分譲マンションの
管理組合があると思こと自体笑われるよ。
適正化法の基幹事務の委託方法を知っている者の文言とは思えない。
基幹事務を管理人に委託するなどと言った文言自体はお宅の投稿文
以外には見つからないが。どうだ。( ´艸｀)

[13031: 匿名さん]

>>13027 匿名さん
管理人には管理人の仕事以外とはなんだ。( ´艸｀)

[13032: 匿名さん]

>>13031さん
あんたには聞いていないよ。

[13033: 匿名さん]

管理会社に委託する（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

[13034: 匿名さん]

>>13032 匿名さん
わたしですが。( ´艸｀)

[13035: 匿名さん]

>>13033 匿名さん
管理人に委託する業務は何番ですか。( ´艸｀)

[13036: 匿名さん]

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

[13037: 匿名さん]

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。

[13038: 匿名さん]

給水管の竪管の交換をする場合は外付けになりますので
景観が悪くなります。

[13039: 匿名さん]

工事の話しになると書き込みが少なくなりますね。
大規模修繕工事の専門委員とかの経験がないんでしょうね。

[13040: 匿名さん]

給排水管の更新工事は外壁塗装が主な大規模修繕工事よりも
比較にならないほどの難しい工事ですからね。
私のマンションでは共用部分の給排水管工事の時に専有部分
の工事も一緒にするように検討中です。
ついでにサヤ管ヘッダー方式にできないかとか、洗面所と風
呂場に車いすで入室入浴できるバリアフリー化が出来ないか
とかの議論が出ています。
色々な意見を集約中ですが、担当委員も立候補してきました。

[13041: 匿名さん]

>>13040さん
専門委員は立候補と推薦で行うとともに、理事長は専門委の
メンバーにしておくべきです。
言われる通り、専有部分の配管の更新工事は、居室内の工事
となりますので、在宅や給水制限、トイレの使用制限等もあり、
工事のローテーションを組むのが大変です。
ただ、配管が塩ビ管を使用しているのであれば、給湯管だけの
交換でもいいのではと思っています。
居室内のバリアフリー化は難しいでしょうね。浴室や洗面所の
部分は段差がありその中に配管が収納されています。
スロープ化するには距離が取れないので無理でしょう。
専門委や理事会の役割は、業者選定もありますが、一番の役割は
工事の段取りに伴う住民間の調整ではないでしょうか。
時間もかかりますので、ある程度時間に余裕がある方が専門委の
メンバーに入られるといいと思います。

[13042: 匿名さん]

業者選定時は、マンションの専有部分の配管の工事の
経験がある業者を応募条件にされるといいですよ。
その中から合い見積もりを取り、工事計画等を提出させ
選定していけばいいと思います。

[13043: 匿名さん]

専有部分の配管の更新工事は大変です。

[13044: 匿名さん]

１００年に一度の配管取り換え工事の話はつまらないですね

[13045: 匿名さん]

＞１００年に一度の配管取り換え工事の話はつまらないですね
管理組合にとればつまらない話ですが、管理会社にとればおいしい話です。
3年に一度の雑排水管の洗浄工事も、管理組合にとればつまらない話ですが、管理会社にとればおいしい話です。
給水管漏水調査工事も、管理組合にとればつまらない話ですが、管理会社にとればおいしい話です。

[13046: 匿名さん]

なんでも管理会社が悪いと決めつけるんですね。
一生懸命やってくれている管理会社やフロントの方も
数多くおられますよ。
雑排水管の高圧洗浄は私どものマンションでは２年に
一度やっていますが、全戸完全にはできないので、臭いが
でて困ることもあります。
在宅の問題もあり１回やらなければ４年やらないことになります。
それでもやれなかったら６年やらないことになります。
住民の皆さんには、協力をお願いすべきです。

[13047: 匿名さん]

>>13045さん
内容に興味がなければここにこなければいいんです。
又、みんなが関心の強い書き込みをしてみてください。

[13048: 匿名さん]

>臭いがでて困ることもあります。
それは雑排水管のつまりではなく、脱臭装置の構造的な問題です。
そんなことも知らないの？
ウンチなんて臭いのが当たり前。
ウンチは毎日するから毎日高圧洗浄が必要となる。
＞私どものマンションでは２年に一度やっていますが
全員痴呆症住民マンションなのでは？
ウンチは排水管に少しは残るように管勾配が決められている。
それを残すのが嫌なら毎日流すわけだ。
痴呆症でないと浮かばない発想です。
住民の半分しか工事できなくても請求は全室全額くる。
管理会社にとればおいしい話。

[13049: 匿名さん]

>>13048 匿名さん
雑排水管は風呂場、洗面所、台所の排水ではないですか、
汚水（?）、雨水の排水管は含まれないのではないですか。
排水管の最後部では全部合流して排水されるのではありませんか、
よって、うちは3年に一度の雑排水感洗浄をしていることにして、
しないでお金だけを管理会社がぼったぶって嘘はつけないもので
大雨時に駐車場を通っていた排水がマンホールを吹き飛ばして
排水があふれた。
臭い。

[13050: 匿名さん]

２年に一度と書き込めば３年に一度という。
２年と３年の違いは何なの？