「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[12951: マンション]

この全戸平面駐車場付きの中古マンションを購入しました。
私は車椅子生活で自ら運転も行うので今の区画では運転席に乗り込めず
左右どちらかにスペースのある区画に方(5区画が該当します)と変わって頂けないか管理組合に伺ったのですが、
住民アンケートによりどなたも手が上がらなかったので無理だと言われました。

この場合、もう諦めるしか無いのでしょうか？
身障者駐車スペースなど特にそう言ったものが設置されていないマンションの場合には
入居されている方々の善意でしか配慮は頂けないものなのでしょうか？

[12952: 匿名さん]

>>12951 マンションさん
自分に合う区画を探してその区画の使用者と交渉できないか。
規約にはこんな規定がなければやりにくいかもしれないが、
交渉して相手がＯＫしてくれればあとは組合の承認を得れば
いいでしょう。

[12953: 匿名さん]

>>12951 マンションさん
本人から直接お願いするのと、間接的にお願いするのとでは状況の理解度も変わると思います。

[12954: 匿名さん]

>>12951さん
マンション管理がうまくいっているマンションなら
住民同士のコミュニティもよく、簡単に交代してくれるんですけどね。
理事会や管理人と住民とのコミュニティがとれていないんですね。
私どものマンションでは、３年ごとに駐車場の入れ替え抽選があります。
その際、身障者については、優先的に抽選なしで手配します。
途中で空きが出たばあいは基本的には募集をして抽選になりますが、
その際にでも身障者の方に対しては優先します。

[12955: 匿名さん]

>>12954 匿名さん
本来はそうあるべし。

[12956: 匿名さん]

駐車場の使用は組合員と管理組合との契約によって行われているのが一般的だろう。
したがって、契約期間満了1カ月前に組合長が現在の使用者（健常者）に「今の区画の契約更新はしません」と通告し、新年度以降はその便利な区画を身障者に使わせる内容の契約を身障者と結ぶことで、駐車区画の交代はできる。ただし、これは一種の力技なので今まで毎年自動更新で便利な区画を使ってきた健常者は激怒するだろう。よって、便利な区画を使用することを既得権化させないよう12954さんのマンションのように一定期間で場所替え（小学校の席替えと同じである）をやることが多い。
もっとも、１戸１台の駐車場台数が確保されているマンションでは、駐車区画の場所替えは組合員にとってそれほど大きな不利益ではない。

[12957: 匿名さん]

１戸１台確保できるマンションの場合は、３年置きぐらいに
抽選入れ替えをすべきでしょうね。
空きが出た場合も希望者を集めて抽選すべきです。
中には、車を持っていない者、不要になった者、返納した者も
いると思いますので、その場合は２台目を希望する者も多い
ので抽選すべきです。

[12958: 匿名さん]

駐車場に関する使用細則が作成されていますか。
駐輪場細則とか監視カメラに関する細則、大規模修繕工事細則、
理事会運営細則、規約・細則改正細則、使用細則、ゲストルーム・
ゲスト駐車場細則、電動カート充電使用細則等こまめな決まり事
を明確にしておく必要があります。

[12959: 匿名さん]

管理規約と各種細則の全面改正をするといいですよ。
やるとなると結構難しいし時間もかかります。
誰か一人がまずたたき台を作成しなければならないのですが、
それをやるのが大変です。
管理規約は標準管理規約を参照し、各種細則については管理会社
から他マンションの細則をみせてもらえばいいと思います。
それを基にたたき台を作成すればいいと思います。
現行規約・細則と改正案を比較対称できる資料の作成が必要です。

[12960: 匿名さん]

>>12956 匿名さん
私のマンションは全住戸に余る駐車場を保有しております。
それでありながらマンション内の駐車場を確保できない住民もいたり
して分譲時より区画変更はなされておりません。
管理会社に問い合わせてもなしのつぶてでした。
管理人にたずねたら分譲時より一人の住民が数区画保有したり、
しかも、便利な場所には一定の住民が非常に有利な条件。
中には駐車場代を免除しているような区画もあるとの恐ろしい情報を
聞いた。
管理人は雇用先に理由を説明したが管理人の業務ではないので黙るよ
うに威嚇めいたことをされたと白状した。
あとから駐車場使用区画一覧表をくれた。
管理人は首を覚悟しているような顔つきだったので内部告発とみて管
理人をかばうつもりで内々に一覧表を基に区画の調査を開始した。
結論から先にいうと管理会社の味方と思われるマンションの管理や自
治会の過去の役員を含めた連中に使用させていることが判明してきた。
これを含めた戦いが10年ちかく続いた。管理会社は後ほど公表します。

[12961: 匿名さん]

若い子育て中の夫婦の駐車場区画は機械式2段目をしよう。
管理会社（管理人）と仲よしの自治会長親子は部屋の出入り付近で
便利なところに駐車。
管理人は見て見ぬ振りが出来ずに私に管理の情報を流した。
許さん。管理会社００殿

[12962: 匿名さん]

大変なマンションもあるんですね。
うちはまともなマンションでよかったよ。

[12963: 匿名さん]

>>12962 匿名さん
まともなマンションの方がはるかに多いでしょう。
どうしてこんなマンションになったのかははっきりした答えは
出ませんが、管理組合やその役員、管理会社の坦当やその管理人の
姿勢が表面化したのでしょう。
築7年ではどんなマンションでも特別な素晴らしい管理をしなくて
もこんなマンションにはならないでしょう。
確かにマンションはロウコストの大型マンションで見栄えは素晴ら
しく素人受けはすると思いますのでそれなりの価値はあるようです。
マンションは住んでみないとわからないのでしょうが、
売却や競売や賃貸等が多くて人の出入りは激しいようです。
悪いことが連鎖して見苦しいマンションになったのでしょう。
具体例は管理会社も含めて公表したいとは思っています。

[12964: 匿名さん]

大変なマンションになれば改善するのが難しいですね。
住民のほとんどは善良な者なんでしょうけどね。

[12965: 匿名さん]

>>12964 匿名さん
うちの一番の悪は分譲時の理事長と男妾の自治会長と管理人でしょう。
その下に少年補導員と民生員と保護司です。これらは共謀していた。
管理会社の首都圏からの新任の支店長は薄々感じていたみたいです。
連中は管理人とのつながりで管理会社の坦当に対しては圧力をかけれ
いたのでしょう。歯向かうと解約する旨の圧力をかけていたようです。
順番制の1年任期の理事長はくちをだすと村八分にあう危険性があっ
たのでしょう。

[12966: 匿名さん]

それなりに大型マンションなので解約の意向を言われると
坦当も何も言えなかったのでしょう。
管理人はこの悪徳組合員を味方につけてやりたい放題だっあのです。
新任支店長にもその噂は耳に入ったようですので解約騒動が出る前
に管理人の交代を密かにたくらんではいたが、
このメンドクサイ大型マンションで采配を振るえそうな人物が見当
たらなかったようです。

[12967: 匿名さん]

特殊なマンションの事例ですので、皆さんは興味がないようです。
他スレでやるか自分でスレを立てたらいかがですか。

[12968: 匿名さん]

東芝エレベーター部門をアメリカ、中国に４，８００憶円で売却か

　　東芝、日立、三菱、フジテック、シンドラー社、オーチス等

Ａ　制御・駆動系改修
　　　カゴ本体、三方枠はそのまま
　　　制御盤やリミットスイッチ、巻上げ電動機、調速機等を取り替える。

Ｂ　準撤去改修
　　　三方枠、敷居やレールはそのまま
　　　カゴパネル、機器類を交換
　　　各階乗り場の床、壁の仕上げ、コンクリートの躯体に手を付けなくてよい。

Ｃ　全撤去改修
　　　既存メーカーでなくてもよい。
　　　競争が入れば準撤去改修方式より安くなることもある。
　　　周期３０年　　１台しかないマンションは工事が難しい。　　工事期間１ケ月程度

[12969: 匿名さん]

エレベーターの交換は３０年～４０年です。
３５年で交換すれば後３５年は安心です。
少し早いと思ってても交換した方がいいでしょう。

[12970: 匿名さん]

うちはＡでいいかな。

[12971: 匿名さん]

>>12967 匿名さん
こういった特殊な悪いマンションになったのかを知ることも
大事でしょう。
特殊な例のスレを立てても伸びませんからスポットで投稿し
ています。
実名を投稿するとお宅に刺さりそうですが。いかがでしょう。

[12972: 匿名さん]

>>12969 匿名さん
もっと持つんじゃない。
そんなに仕事が欲しいのか。

[12973: 匿名さん]

３５年で交換すれば次は築７０年後ということになります。
そんなには住まないので、新しい方がいいでしょう。
自分の部屋の壁紙やタタミ、トイレやキッチン等も同じ考えです。
いずれ交換しなければならないのであれば、どこかの時点で
交換して快適な生活をした方がいいと思いますよ。

[12974: 匿名さん]

壁紙が古くなったり破れているとお客さんや友達が
きたときに恥ずかしいからね。

[12975: 東急の元フロントマン]

ついでにかみさんもリニューアルだ。

[12976: 匿名さん]

>>12973 匿名さん
建て替えできない場所ですか。

[12977: 匿名さん]

>>12975 東急の元フロントマンさん
お前の方がリニューアルしないといけないんじゃないの( ´艸｀)。

[12978: 東急の元フロントマン]

私の場合、このスレではリニューアルしっぱなしですよ。

[12979: 匿名さん]

>>12978 東急の元フロントマンさん
リニューアルしすぎて禿になったか、愛嬌があっていい鴨ネギ。

[12980: 匿名さん]

>>12973さん
建替えは簡単にはできません。
住民の承認が得られませんからね。
建て替えをするには解体も含め３年かかります。
その間どこかに住まなければならないのです。
引っ越しも大変ですし、アパートを探すにもお金がかかります。
容積率が緩和されるとしても、建て替えの個人負担はかなりの
金額になります。
特に老人にとっては、建て替えは必要ないでしょう。建て替えが
できても長くは住めないのですから。
建替えに参加する者は２０％もいればいい方です。ほとんどは
新しい住民が入居することになります。それが現実ですよ。
建替えについての建て替え組合の設立もしなければならないのですよ。
だれがやりますか、住民の連絡を取るのも大変です。
会議をする場所の確保もしなければなりません。

[12981: 匿名さん]

>>12980 匿名さん
そんなことは聞いてはいません、皆さんは百も承知です。
話を挿げ替えないでくださいね。( ´艸｀)

[12982: 匿名さん]

建替えをする場合、現在の戸数以上に戸数が増えれば
それを資金として住民の負担を軽くすることもできますが
それでも建て替えに参加できる住民は少ないですね。

[12983: 匿名さん]

分譲時の用度地域が第一種低層住居専用地域が都市開発で
商業地域になったＵＲ分譲を所有していた。
建て替えで相当数の戸数を増加で分配金が生じた計算する
とお釣りをもらって以前の容積より広いマンションを手に入れた。

[12984: 匿名さん]

現在都心部の地下鉄徒歩5分以内の大型マンション（複合団地型築45年）
を物色中だが管理組合がまとまりにくそうである。
周囲はタワーマンションが立ち並び数億円での分譲マンションであるか
ら建て替えをしたら資産価値は数倍になると見込める。
買取指定者候補がデべ系の管理会社なので少し調査している。

[12985: 匿名さん]

デベロッパーが管理会社ですか。
デベロッパーは儲かるけど一般住民は儲からない。
建替えに参加すること自体大変なことだよ。
３年間は賃貸に住まなければならないしね。
建替え費用の負担もしなければならない。

[12986: 匿名さん]

それから建て替えのとき、デベロッパーはいいけど
マンションの住民でない者はそこのマンションは買えないよ。

[12987: 匿名さん]

大型マンションなので管理費等の個人負担は少額でも合計すると
それ相当の金額になる。
これは大型マンションの最高のメリットである。
従って、管理費等の出納と保管は適正化法に従って国土交通省に
登録している管理会社に委託している。
管理組合は法人化している。
管理員は別の管理会社に有資格者を派遣してもらっている。
建物と設備と清掃業務は専門業者に委託している。
この采配を振るうのが理事長と有資格者の管理人である。

[12988: 匿名さん]

管理員をマンション管理の中枢に参加させたらだめでしょう。
マンション管理は理事と管理会社のフロントがやり、管理員や
清掃員はその役割をすればいいだけのことです。
工事を依頼するときは、清掃員や管理人ではなく、フロントでないと
どこの業者に依頼すればいいかが分からないでしょう。
管理員や清掃員がたとえマン管や建物主任の資格を保有していても
それはないよりあったほうがいいというレベルのものです。
交渉ごとは、管理組合と管理会社でなければいけませんしね。
委託管理契約に基づいてやるべきです。

[12989: 匿名さん]

＞12988 匿名さん
＞どこの業者に依頼すればいいかが分からないでしょう。
馬鹿じゃないの？
ネットで調べればうじゃうじゃでてくる。
よりどりみどり。
直接見積もりが取れる分コスト安。

[12990: 匿名さん]

>>12988 匿名さん
これは救いようがない管理意識だ。
この輩がマンションのお金を食い物にしている。
12987 匿名さんの管は は事実である。
小型マンションはこのような管理はできません。
管理士も知っているがこのようなことをされると管理会社や
マンション管理組合連合会やマンション管理士連合会も利権
がなくなるからね。
管理組合はこれらの利権団体の為にあるのではありません。
組合員は賢くなりなさい。
組合員の中にはマンション管理士等が必ずいますのでその連
中を組合の仕事を自前でするようにされるといいでしょう。

[12991: 匿名さん]

>>12988 匿名さん
このような人間がマンションの管理に食い込んでくるので
気をつけられた方がいいでしょう。
12987 匿名さん の件は賢いやる気のある理事なら理解し
てもらえると思います
その通リにする必要はありません。
マンションの事情に合わせて計画されればいいのです。

[12992: 匿名さん]

>>12991 匿名さん
>12988さんの言う事も半分はいいと思う。管理員に組合運営の中心に関わらせるのは危険。いつでも仕事を辞める事ができるし、そもそも管理会社側の人間なので中立でない。外部の人間を運営の中心に置くべきではないな。

[12993: 匿名さん]

＞12992 匿名さん
そもそも、管理員だけではなく管理会社の人間を組織運営の中心関わらせること自体が危険ですよ。

[12994: 匿名さん]

特に、個人事業主の管理会社なんて危険極まりない。
管理組合は格好の餌食。

[12995: 匿名さん]

>>12992 匿名さん
管理員の雇用形態を管理会社とは限定していない。
雇用形態と業務内容と呼称の変更を提案。
清掃員は必須なので管理人業務とは切り離すこと。
そのためにはある程度の規模のマンションであることが必要。

[12996: 匿名さん]

>>12993 匿名さん
そうです。
管理人は理事長の加田腕として職務を行う。
そのために基幹事務の委託先管理会社とは切り離した。

[12997: 匿名さん]

>>12994 匿名さん
個人事業者ではない。
組合費の出納と保管は国土交通省にマンション管理の登録をしている
登録会社にしている。
あくまで組合費の出納と保管の執行は理事会の業務です。

[12998: 匿名さん]

>>12992 匿名さん
管理人を組合運営の中心にはおいていない。
よく読んでください。
この際皆さんは管理人業務を清掃業務との混同をしているとこの考えは
誤解を招きます。
ある一定程度の大型マンションの管理を想定してください。
小規模マンションは管理人業務＝清掃業務との見方の方が多いので致し
方ないとは思っております。解りやすい表現が見つかりませんが、
管理人を組合側の立場に立った業務をさせるために基幹事務管理会社と
は一線を画した運営と思ってください。

[12999: 匿名さん]

マンション管理士やその資格保有者が多く輩出しているのに仕事がなく
宙に浮く資格になってきたと私は判断しました。
第三者管理者方式もいい方法だとは思いますが、
それでもマンション管理士の知識を持ちながらマンションの管理には反
映されていないのが現状だと思います。
私もマンション管理士の資格は保有しておりますが分譲の管理の現状を
知るたびに第三者管理者方式の他この資格保有者の活用を自主的に行う
団体は必要だと管理士会に提案しましたが時の理事長の怒りを買って没
になりました。
つまり管理士会は非営利だからとの考えだったようです。
知恵を使えば分譲の管理を担う知識はマンション管理士しかできないと
思っています。
私の意見が少しでも反映されるなら徐々にではあるがマンションも今以
上によくなるでしょう。
管理に関する固定観念を打破する管理士の出現を期待します。

[13000: 匿名さん]

>>12988さん
業者を探すときはネットで調べればすぐ分かるんであれば
管理員に依頼しなくてもいいんじゃないの。