「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[12869: 匿名さん]

民法の特別法が区分所有法です。
そして区分所有法には、強行規定と任意規定があり、
任意規定は規約で変更することが可能で、改訂されれば
その規約が法より優先されるというだけですから。

[12870: 匿名さん]

>>12863 匿名さん
古いマンションの建て替え時なら隣接の土地購入により1棟分増設することや戸数を増やすことができるから、得になることもあるだろうね。昔のマンションってゆったり建てているから。でも、今時のマンションではギリギリに詰め込んでいるから無理。

[12871: 匿名さん]

分譲マンションは敷地も建物も組合員（区分所有者）の共有物なので、その使用に
関するルールは、民法249条以下に規定されていますが、建物の共用部分については
区分所有法13条に特則があります。建物の共用部分以外の場所、例えば屋外駐車場は
民法の規定が適用されるので、民法の基礎知識は必要なのです。

[12872: 匿名さん]

新役員の初仕事は、ご意見番気取りの初代理事長のところへあいさつに行くこと
そして、その爺があと何年くらい生きるか、目で確認し記録すること

[12873: 匿名さん]

容積率の緩和が検討されているので、建て替えは
やりやすくなったが、それでも区分所有者の承認は
難しい。
建替えは基本的にはできないと思ったほうがいい。

[12874: 匿名さん]

立て替えに成功したマンション事例が紹介され、
組合役員たちが賞賛されている記事を見かけるが、
そのような事例はごくわずかで、失敗のほうが多い。

[12875: 匿名さん]

中庭で遊ぶ子供のために簡易トイレ兼水飲み場を建てるのは特別決議が必要

[12876: 匿名さん]

本日株友の理事長と建て替えの雑談をしてきました。
築45年で都心部の地下鉄への徒歩5分の場所に立つ団地型の14階500戸超
の高級マンションです。複合用途型で一階はほとんど店舗や事務所です。
概算では1，5倍くらいの専有部分が増やせるであろう条件のマンション
です。取引価格も引き渡し時の価格よりも相当高額です。
すくない手出しで建て替えられるのですが、賃借人の入居者の同意を得ら
れないそうです。
しかし、好条件での建て替えが出来るので買受指定者が動いてくれれば建
て替えも可能かもしれません。

[12877: 匿名さん]

　　建物診断を行うメリット 　　　　修繕箇所を知り共通見積もりに活用
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

[12878: 匿名さん]

　「調査・診断の流れ」 診断は単なる劣化診断だけでは意味がありません。

　診断業者が決まったら契約の締結をしますが、契約内容を確認します。契約書、約款、
仕様書、内訳書、費用概算、住民説明会等細かく検討をして契約をします。

＊建物の調査診断を行う。 診断には専門委員が立ち会います。

　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出

「診断の流れ」

　１．予備調査は、調査の目的を確認し、最も適した診断方法を決定するために実施する
　　ものです。
　　　具体的には、マンションの設計図書や修繕の記録等を調べ、現地調査を行った上で
　　診断計画書を作成します。設計図や長期修繕計画書の数量調査表を参考にします。

　２．本調査
　　　　１次調査 コンクリート中性化深度試験
　　　　　　目視点検 既存塗装材付着強度試験
　　　　　　機械測定調査 コンクリート圧縮強度試験
　　　　２次調査
　　　　　　必要に応じて実施。コンクリート破壊試験等・・・追加料金が必要になります。

３．診断結果報告
　　　この診断報告書をもとにマンションの修繕が必要かどうか判断したり、マンションの
　　保全計画や改修・改良計画等を作成します。

[12879: 匿名さん]

>>12844 匿名さん
>インターホンの交換時は、熱感知器と一緒にやり、
>消防点検を室内に入らず玄関でできるようにすると住民に喜ばれますよ。

質問です
インターホンの交換時は、熱感知器と一緒にやる効果は実感しています。
熱感知器は３ＬDKでは５個設置されていると思いますが設置個数は法律で決められているのでしょうか。（ガス検知器はガス未使用に付き有効期限が切れていますが放置しています）
個人的には２個あれば大丈夫と思っています。2個とはキッチンとリビングの２ケ所です。交換年数時期が来れば２個でよいと要求しようと思っています。が・・・・
ちなみに私の得た知識では火災発生場所で死傷者が多く出たところは寝室（寝ている時）であったので寝室には熱感知器の設置を勧めている、ということです。（戸建て）
よろしくお願いします

[12880: 匿名さん]

>>12879 匿名さん
安全のためには熱感知器は多い方がより安全です。
戸建であれば費用負担は自己負担でしょうけど、どんなもんでしょう。

[12881: 匿名さん]

現在設置されている箇所については、全て取り付けた方が
いいのではないでしょうか。
漏電とかもありますからね。
それから法的には設置場所や個数は分りません。

[12882: 匿名さん]

シマクン、毎日毎日ご苦労さん

[12883: 匿名さん]

　　「住民へのアンケートの実施」

　　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ、玄関扉、結露等

　　＊自主点検のポイント一例（自主点検マニュアル表を作成します）

屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出
　　が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと
　　いって塗装の表面の劣化です。

[12884: 匿名さん]

　 　設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。

　　　　設計コンサルタントに要求される具体的な能力 　１）長期修繕計画を作成できること
　２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
　３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
　４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士）
　５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力）

[12885: 匿名さん]

大規模修繕工事のとき、修繕個所の範囲を検討するときは
理事なり専門委員が一緒に館内を見て回るとよく理解できますよ。
特に設計コンサルタントを依頼しているときは、コンサル任せに
しないで自分たちで修繕個所の範囲を決めるべきです。

[12886: 匿名さん]

修繕委員に期待していいでしょうか。
うちのマンションは修繕委員長と委員のメンバーをみると順番制の理事
との関係が心配です。
修繕委員長が町の姑息理建設会社の社員で他の委員はマンション内でも
マナーが悪くて修繕委員にもなりたくない組合員が多いようです。
私も同様です。
過去に理事会で一緒でしたが発言内容からして支離滅裂で話にならない
ので相手にしないことにしていました。
正しい意見が通らない安物マンションです。

[12887: 匿名さん]

修繕委員長が建設会社の社員というのはいただけませんね。
施工会社を選定するときの見積り金額や具体的な取組み内容、
応募条件はどうなっているんですか。
プレゼンテーションで説明会を開催し、専門委員が評価点を
つけるとかはあるんですか。
相積りをとるには同じ条件で取らなければ意味がないのですが、
その仕様書を作成するのは建築士でないと作れませんからね。
同じ条件、つまり同じ修繕個所、同じ材料、同じ平米数、同じ仕様
が基本です。そして劣化調査図を見積業者に渡すことも必要です。
やはり設計監理業者を雇った方がいいでしょうね。
しっかりした長期修繕計画書が作成されていれば、数量調書もある
でしようから、それに基づいて概算設計書を作成して見積金額を提出
してもらえばいいでしょうから。

[12888: 匿名さん]

長期修繕計画は必要です。
それに基づいて修繕積立金の算出をしますから。

[12889: 匿名さん]

長期修繕計画書を作成するときは、建築士に依頼し
建築図面をもとに数理幼鳥所を作成し、設計概算書を基に
修繕個所ごとに工事費を算出してもらいます。

[12890: 匿名さん]

数理幼鳥所は数量調書の間違いです。

[12891: 匿名さん]

>>12887 匿名さん
順番制の理事よりも修繕委員の方が力では勝てないので修繕委員会の
言いなりになるのは仕方ないでしょう。
責任施工方式が賛成多数で決まりそうです。
設計管理方式でしたらそれなりの人物が役員の中にいないと少々無理
がありそうです。

[12892: 匿名さん]

修繕専門委員会は理事会の諮問機関です。
専門委員のメンバーには理事長を含め数名入っていた方が
いいでしょう。
専門委員会で検討したものを理事会に提案しますが、
それを承認するかどうかは理事会次第です。
勿論総会が最高意思決定機関ですが。
設計監理方式を採用するということは、信頼できる建築士を
選定することが大切です。
住民に代わって仕様書を作成し、仕様書通りの工事がされているか
手抜き工事はないかをチェックしてもらいます。
当然施工会社との契約等にも立ち会います。

[12893: 匿名さん]

修繕担当理事を設置する。

[12894: 匿名さん]

理事の中で修繕担当を設置するのはいいんですが、
大規模修繕工事は長期間になりますので、理事では
継続性からいっても無理があります。
修繕専門委員のメンバーに入るのはいいですけど。
それに、理事の役割に大規模修繕工事まで担当するという
規定はないでしょう。
理事の役割は通常のマンション管理ですから。

[12895: 匿名さん]

大規模修繕もマンション管理です。
かん違いも甚だしい。

[12896: 匿名さん]

管理規約には、理事会の役割は規定されていないんですか。
それに大規模修繕工事が含まれていますか。
輪番制の理事であれば、その準備期間は工事が終わるまで約３年
かかります。
途中で理事が交代すれば継続性が損なわれます。
そのために、諮問機関として専門委員会が設置されているんです。
大規模修繕工事については、専門委員会で工事時期や概算予算、
設計監理業者や施工会社の選定をして理事会に提案します。
そのときの理事会が専門委員会からの提案を決議して、それを
総会に議案として提案します。
輪番制の理事が、理事会以外に専門委員の仕事までしますか。
特に工事期間中は、月１回の定例会議、週１回の工程説明会に
出席するのは大変ですよ。
設計監理業者や施工会社選定時の業者説明会や現場説明会に参加
もしなければならないですよ。
理事会、専門委員会、定例会議、工程説明会、業者選定説明会等に
参加するのは輪番制の理事では大変でしょう。
それを途中で理事が変わればそれまでの流れが全然分からないでしょう。

[12897: 匿名さん]

小規模マンションであれば、理事も専門委員も同じ人物が
行わなければならないでしようが。
理事の任期も決められていない理事会もそうでしょうが。

[12898: 匿名さん]

修繕担当理事も交代期は交代するよ。
修繕委員が修繕終了までの任期を強制はできない。交代もあるよ。

[12899: 匿名さん]

専門委員のメンバーの途中交代は余程の事情がない限り
変りません。
継続性を保つために設置したんですから。
専門委員会の細則はないんですか。それに規定されているでしょう。

[12900: 匿名さん]

>>12896 匿名さん
理事の役割はマンション管理の全般を統括する。
よって理事は修繕もマンション管理の一環であるから
管理の対象範囲に含まれる。

[12901: 匿名さん]

>>12900さん
理事がマンション管理の総体をやるのは当然ですよ。
しかし、すべてはできないので諮問機関として専門委員会を
設置して、代わりにやってもらうんですよ。諮問の意味分りますよね。
当然専門委員会は諮問機関ですから理事会はそこから上がって
きた案を検討して決定します。形式的ではありますが。
決定権は理事会です。案をつくるのが専門委です。
どうやら大規模修繕専門委員会細則は作成されていないようですね。
管理規約、各種細則改正委員会とか大規模修繕専門委員会等の細則
を作成されるといいですよ。

[12902: 匿名さん]

>>12896 匿名さん
理事が途中で交代すれば継続性が損なわれるのは修繕委員も同じ。
よって複数の修繕委員がいて理事会等に報告して作業を進める。
理事会へ絶えず修繕委員も出席して打ち合わせをしているので理事
や修繕委員が欠けても継続性は損ないません

[12903: 匿名さん]

理事会に修繕委員は基本的には出席しないでしょう。
理事会は大規模修繕工事だけが議題ではないでしょう。
単なる理事と専門委がごっちゃになっているだけですよ。
専門委員会細則はないんですか。
全国のほとんどのマンションでは大規模修繕工事専門委員会細則
が作成されていますよ。

[12904: 匿名さん]

専門委員のメンバーは立候補や推薦によって選出されます。
強制ではありません。
目的や人員、任期、役割等が規定されています。
輪番制の理事であれば半強制ですよね。拒否すれば何らかの
罰則も課されるでしょうし。
理事の任期と専門委の任期は当然違いますよ。

[12905: 匿名さん]

>>12904 匿名さん
理事や修繕委員の任期は規約に従います。
だからと言って強制ではありません。
修繕委員も理事も推薦や立候補で決める規約もあります。
法令の強行規定ではありません。

[12906: 匿名さん]

>>12904 匿名さん
理事と修繕委員の任期の違いは当然ではありません。

[12907: 匿名さん]

>>12901 匿名さん
理事がマンション管理の総体ではなく管理の全般を統括するです。
修繕も管理に藩中にありますので当然です。

[12908: 匿名さん]

>>12901 匿名さん
修繕委員会やその細則は法令の強行規定ではないので
当然に細則は作成されております。

[12909: 匿名さん]

>>12908さん
大規模修繕委員会の細則は作成されているのですか。
それだったら、選任方法や任期、専門委員の役割は
当然規定されているでしょう。
専門委は理事会で選任されている諮問機関になっているでしょう。
専門委は理事会が任せた以外のことはやれません。
全て理事会に権限があるのですよ。

[12910: 匿名さん]

>>12908さん
区分所有法の任意規定や強行規定には、大規模修繕工事のことは
規定されていませんよ。

[12911: 匿名さん]

>>12909 匿名さん
そんなことは常識です。
こんなところで議論するべき案件ではありません。
強行規定であればこんなくだらない議論にもならないでしょう。

[12912: 匿名さん]

理事会と専門委をごっちゃにしていた書き込みがあったので
諮問機関である専門委の説明をしたんですよ。
理事会に専門委を出席させるとかもいっていたしね。
理事会の役割と専門委の役割が違うことは理解されましたか。
それに、普通マンションの大規模修繕専門委員会は規約ではなく
細則で決めてあると思いますが。

[12913: 匿名さん]

>>12912 匿名さん
法令の強行規定ではないので様々な意見が飛び交うのですよ。
どちらも悪くもなく良くもなく各マンションの事情で規約なり細則で
とり決めればいいのです。
100％この方法がいいといった事案が見つかりません。
標準００はその道しるべですし採用するかしないかは各組合の裁断に
委ねられています。水掛け論は避けましょう。

[12914: 匿名さん]

>>12910 匿名さん

区分所有法に大規模修繕工事のことを規定したとは一言も言っていません。
区分所有法の任意規定や強行規定とは何のことですか。解らん( ´艸｀)

[12915: 匿名さん]

>>12912 匿名さん
お宅のマンションは規約に規定しないで細則を決めるんだね( ´艸｀)

[12916: 匿名さん]

>>12912 匿名さん
私は専門委などと言った用語は使ったことはありません。
修繕委員は理事会に出席して打ち合わせはしてはいますが、
それがごちゃまぜにしたことになるんですか。( ´艸｀)
理事会と修繕委員会は役割は違いますが一緒に仕事はしますが。
それが悪いのですか。( ´艸｀)

[12917: 匿名さん]

修繕委員は理事のパシリに徹しなければならない

[12918: 匿名さん]

>>12912さん
修繕委員は理事ではないんでしょう。
理事会での議決権もないでしょう。
そして、専門委のみなさんが理事会に出席して大規模修繕工事
以外のことを話し合っても意味がないでしょう。
議決権もないんですからね。
理事会は大規模修繕工事のことしか話し合わないんですか。
それに専門委と理事の人数は何人なんですか。
うちの場合は、理事は２０名で、専門委の人数は１２名です。