「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[12769: 匿名さん]

管理費と修繕積立金はまったくの別物ですよ。
管理費は通常の管理に必要なお金です。
毎年必要額は殆ど変りません。
積立金は読んで字のごとくみんなの積立金です。
建物設備の維持保全に対して支払われるものです。

[12770: 匿名さん]

修繕積立金に関しては、余っているマンションはまずありません。
ただ、管理費については削減はできます。
例えば、管理員の勤務日数や時間、人数を減らすとか、清掃員の
勤務日数、時間を減らせば簡単に削減できます。
ただ、光熱費や点検費、振込手数料等は毎年そんなに変わりませんし、
削減も難しいでしょう。
工事はやらなければ積立金は必要ありませんが、そうもいかないでしょう。

[12771: 匿名さん]

管理費は知恵を絞ればいくらでも節約できる。
知恵のない方は節約が難しいという。

[12772: 匿名さん]

例えば？

[12773: 匿名さん]

>>12770 匿名さん
私のマンションは大規模マンションで組合員の管理費等の負担割合は
少なくてもそれなりの収入はあります。
前々から管理人とはコンタクトを取ってマンションの事情を勉強して
いた。
彼が口癖のように言っていたことは清掃員は必須だが管理人は今の業
務内容なら必要ないとの持論をきかされていた。
理事長を拝命した時点で理事の有志と打ち合わせて今後の管理の在り
方を真剣に討議するために（理事会と総会）への管理会社の坦当は会
計報告終了と同時に退席をさせることにした。
まず、管理会社がどのように動くかを見せてもらいました。

[12774: 匿名さん]

>>12773さん
理事会や総会への管理会社並びに管理員の出席は必要でしょう。
私どものマンションでは当然出席していますし、会場づくりや出欠
の確認、依頼されたコピーの配布等をやってもらっています。
ただ、理事会の議案づくりや理事会の進行について口を出すことは
ありませんし、理事会や総会で発言することもありません。
一つ発言が許されているのは、ゴミの分別状況ぐらいです。
簡単な補修工事についても、必ず理事長が判断しますが、管理会社には
相見積を取ってもらいます。
全て理事会が判断することになっていますし、管理会社は縁の下の力持ち
的存在です。
大規模マンションなら管理員は必要でしょう。窓口がないと業者や住民
が困ります。

[12775: 匿名さん]

>>12774 匿名さん
管理会社担当と管理人の出席が必要ないとは言っていない。

[12776: 匿名さん]

途中で退席させるんでしょう。
マンションの管理は会計だけではありませんよ。

[12777: 匿名さん]

管理会社を途中で外すということは、理事会主導で
理事会や総会が開催されていないんでしょう。
もっと自信をもちましょう。

[12778: 匿名さん]

管理会社に総会支援をさせてはいけない。

[12779: 匿名さん]

>>12776 匿名さん
途中で退席させるとは言っていませんよ。
マンションの管理は会計だけとも言っていない。

[12780: 匿名さん]

>>12777 匿名さん
管理会社を途中で外したら
理事会主導で理事会や総会が開催されないなんていった
発想がどこから出るのでしょう。
貴方とは議論はできませんね。

[12781: 匿名さん]

>>12779 匿名さん
管理会社には総会（組合）支援業務をさせないのは良いと思います。

[12782: 匿名さん]

>>12774 匿名さん
ほとんどその管理手法でしょう。
別にそれが悪いとは言ってはいません。
各マンションによっては事情が異なりますので
各組合ごとの管理方法があってもいいとは思います。
私のマンションも標準に基づいた管理ですが稀有な
事情を抱え込んではおります。
その改善のために有志が動いています。

[12783: 匿名さん]

総会と言っても出席するのは数人。
各議案の決議は議決権行使書の結果に委ねられていると言ってもおかしくない。
その議決権行使書の集開票を総会支援と称して管理会社に任せている。
これは危険な行為であり絶対に避けるべき。
泥棒に自宅のカギを預けているようなもの。

[12784: 匿名さん]

>>12783 匿名さん
そうです私のマンションでは一部の反管理会社派や工事等に詳しい
人物等の部屋番号札を入れずに役員選任をしていました。
抽選箱に入れる坦当は管理会社の００山坦当でした。
総会での役員選任の場面でこの事実が一組合員の追及で発覚した。

[12785: 匿名さん]

管理会社との信頼関係がないんですね。
そんなもんなんですか、管理会社と理事会の関係は。

[12786: 匿名さん]

>>12785 匿名さん
そんなもんではいけませんよ。
管理会社と管理組合は信頼しあわないといけません。
しかし、この後組合の役員選任に関しての不正が続々出てきました。
これでも管理会社を信頼しなければいけないとはとても思えません。
このままこの管理会社との契約を解除できない組合は能無しとの
烙印を押されるでしょう。

[12787: 匿名さん]

>>12785 匿名さん
そんなもんなんですよ、管理会社と理事会の関係は。
管理会社は管理組合から「ぼったくる」ことしか考えてませんよ

[12788: 匿名さん]

管理会社によったら工事をでっち上げたるしているよ。
大体保険の代理店も経営している大手が多いです。
つまり保険金詐欺ともいえる工事だ。
中小の管理会社はそれほどの力はない。
デベロッパー系列の大手の管理会社は悪事行使の力ありだ。

[12789: 匿名さん]

>>12774 匿名さん
お前はおめでたい人間やの～
少しは大人になったらどうかね。

[12790: 匿名さん]

管理会社をこき使うのが有能な理事長

[12791: 匿名さん]

私は10年近く完全自主管理を目指したが組合員の質の悪さが判明して
以後危険であると察して分散管理に切り替えた。
それなりの成功は収めたが以後成果を引きつぐことが困難ではあると
思いながら仕事の都合上退任したが現在は管理会社への完全委託で役
員は一年交代に変更されている。
これ等も組合員の総意であれば仕方ないと思われる。
完全自主管理は理想ではあるが最終的には組合員の人財によると思う。

[12792: 匿名さん]

低所得者向き分譲マンションがよく管理費等の負担減少を目的に
自主管理をしているケースがみられるが成功している例は少ない。

[12793: 匿名さん]

低所得者向き分譲マンションがよく管理費等の負担減少を目的に
管理会社に管理委託しているケースがみられるが成功している例は少ない。

[12794: 匿名さん]

＞12793 匿名さん
少ないのではなく、皆無でしょう。

[12795: 匿名さん]

>>12791さん
自主管理を目指していたとのことですが、小規模マンション
であれば輪番制にすれば人材がいません。
自主管理をするのであれば、理事長は仕事をしていれば難しい
でしょうね。
会社をリタイアした者がボランティアとしてやればいいんでしょうが。
しかし、それでも限界があります。
管理会社とは、総合管理ではなく、部分管理にしたらどうでしょう。

[12796: 匿名さん]

>>12788さん
工事を保険金でやってくれるなら、そこのマンションに
とってはメリットがありますね。
管理会社に感謝しなくちゃね。

[12797: 匿名さん]

>>12796 匿名さん
でっち上げ工事にメリットあるの。
トラブル工事の増大で組合の知らないうちに加入拒否や
険金の割り増しが生じる。
これはある程度大型マンションの管理を経験した者はこの知識はある。

[12798: 匿名さん]

>>12797さん
保険料の値上げは、築１５年以上になると大幅にアップされます。
現状の２倍程度になりますよ。
保険加入の拒否はできません。
大手損保会社は保険料はマンション管理に関係なく一律の値上げですが、
日新火災海上のドクター保険は審査により、対応がされていれば評価点に
よって保険料がちがってきます。
特に漏水に関する配管の対応が計画されているかどうかがポイントになります。

[12799: 匿名さん]

>>12798 匿名さん
それが原因の保険料値上げを言ってはいない。
12788 匿名さん の投稿をよく読め。
ドクター保険も保険利用のトラブルマンション（漏水事故等）
の保険料は割り増しである。
実際はあまり変わらないけどね。

[12800: 匿名さん]

>>12798 匿名さん
うちのマンションは築15年以上だけど保険料は変わらない。
倍以上になるのか。それはおかしいよ。見直した方がいい。

[12801: 匿名さん]

実は築２０年以上が２倍以上になりますが、それでも
築１５年から大幅値上げが始まります。
契約更新時期がまだきていないんじゃないですか。
普通５年の総合保険に加入されていると思いますので。

[12802: 匿名さん]

大手損保会社はみんな大幅値上げしてるよ。

[12803: 匿名さん]

>>12802 匿名さん
それはマンションの諸事情ではないでしょう。
インフレだから全てにあてはまっていますよ。
インフレですめばいいけどね、
先週最終日のニュウヨーク市場の雇用統計が改善しているのに
株価は暴落している。
これは何を意味しているかを理解すれば保険料の値上げ位で右
往左往するでない。

[12804: 匿名さん]

>>12801 匿名さん
保険料の値上げをしり目に対策は日新火災のドクター保険に乗り換えろ
と言っているみたい。
それよりも組合資産の急激な目減り防止法を議論したほうがいいのでは
ないかい。

[12805: 匿名さん]

>>12801 匿名さん
すべてインフレだよ。あほ。

[12806: 匿名さん]

保険料が高いか安いかは小学3年生の算数レベルで理解しやすい。
少し難しくなるが大規模修繕費などのインフレによる工賃や材料費
の高騰は比較にならないくらい組合員の負担を強いられる。
マンションの維持管理費を管理費等の値上げに依存する短絡的思考
はマンション管理士としては下の下だよ。

[12807: 匿名さん]

マンション管理士会等の理事連中で管理会社とはウインウインの関係
でありたいとほざく理事や理事長がいるが、
これな何を意味するんだね。答えろ

[12808: 匿名さん]

岸田総理も就任時には所得倍増計画なるものを持ち出した。
最近はこの言葉に不安を感じて資産倍増計画に置き換えた。
優秀な官僚の知恵だと思うけどね。

[12809: 匿名さん]

池田内閣の所得倍増計画を復習しろ

[12810: 匿名さん]

>>12809 匿名さん
勉強してどうするの。

[12811: 匿名さん]

そこで、ある程度の抑えをしていくには、
　急を要する保存行為と急を要しない保存行為に分けて、規約を作成しておく必要がある
と思われます。

　急を要する保存行為については、理事長（管理者）判断とし、急を要しない保存行為に
ついては、理事長又は理事会判断とする方法です。

　勿論、専有部分にある、共用部分のガラスの交換や網戸の張り替え、雨漏りについては、
理事長とその部屋の区分所有者に任せるようにはすべきです。

　　経費については、予備費とか小修繕費・保険から支出することになります。

[12812: 匿名さん]

なかなか良い規約です。

[12813: 匿名さん]

物価スライド制を導入しています

[12814: 匿名さん]

※管理会社は、事務管理業務のうち、基幹事務は、第三者に再委託することはできません。
基幹事務は、マンション管理適正化法で規定されているものと基本的には同じです。

＊管理組合の会計の収入及び支出の調整とは
　　管理会社が、管理組合の予算・決算について、その素案を作成して管理組合に提出する
　　こと。収支報告書含む。

＊出納とは
　　管理費等の徴収等の出し入れ、管理費等未収金の督促

＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

[12815: マンション検討中さん]

>>12811 匿名さん

興味深い意見をいただき、ありがとうございます。

ところで、『予備費』について、
定期総会における年度当初の予算決議の取り扱いをお教えくださいませ。
一部管理会社では『予備費』の計上を薦めておりますが、『予備費』の勘定科目を設けない一般企業が多いのと同様に、管理組合の会計に『予備費』の勘定科目を設けるのは、いかがなものか？と考えております。

規約について、最新の標準管理規約のお話かと思われますが、理事長にそこまでの権限を規約で認め、暴走した場合はどうするのか？
ご教示をお願いいたします。
何故なら、私は素人の理事長にそこまで権限を与え暴走した場合を考慮し、判断を理事長ではなく理事会に変えました。

[12816: 匿名さん]

予備費については、あった方が融通はききますね。
そうしないと、各項目ごとに予算化されますので、その項目で
予算が足りない場合は、管理費の中のどこかの項目からもって
こなくてはならなくなりますから、そうするとその項目の予算が
不足することになります。

保存行為については各区分所有者に権限が与えられていますので、
その場合、各人が発注とかをやられると困りますので、理事長権限に
したのですが、理事会の開催は緊急時には対応できませんからね。

[12817: マンション検討中さん]

>>12816 匿名さん

お忙しい中、ご教示いただきありがとうございます。

予備費について
先日、呼ばれました契約先の理事会で
『予備費が有りますから予算内です。』
という常套句で割高な修理見積を承認させようとした管理会社を目のあたりにしたばかりにつき、素人の集団に『予備費』を予算計上させるのは、やはり疑問です。

理事長権限について
規約および理事会に関する細則を電磁的方法可能に変更しましたので、理事会内の意思確認等は迅速に対応出来ているようです。
但し、中小規模マンションでの事例に留まり、複数棟からなる大規模物件には難しいかもしれませんね。

[12818: 坪単価比較中さん]

↑スレ主さんとマンション検討中さんのこういうやり取りって、読んでいて気持ちがいい。最近頻繁に書き込んでくる「ご近所さん＝匿名さん」の、スレ主さんを小馬鹿にしたような物言いは見ていて不快、きわめて不快。このpart3にはホント出てきてほしくない。