「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[12751: 匿名さん]

標準管理規約（２０１６年改正、２１条３項）に準拠した管理規約では、区分所有者が共用部分の保存行為を行うことができない。

（敷地及び共用部分等の管理）
第２１条　敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。
ただし、バルコニー等の保存行為（区分所有法第１８条第１項ただし書の「保存行為」をいう。以下同じ。）のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。

３　区分所有者は、第１項ただし書の場合又はあらかじめ理事長に申請して書面による承認を受けた場合を除き、敷地及び共用部分等の保存行為を行うことができない。
ただし、専有部分の使用に支障が生じている場合に、当該専有部分を所有する区分所有者が行う保存行為の実施が、緊急を要するものであるときは、この限りでない。

[12752: 匿名さん]

あのね、区分所有者でも共用部分の保存行為はできるんだよ。
知らなかったの？　
万年マン管士不合格者君。

[12753: 匿名さん]

>>12751さん
保存行為が改正になったとのことで、区分所有法を調べてみましたが、
共用部分の保存行為も区分所有者がすることができるとなっていますね。
規約に規定することはできますが。

[12754: 匿名さん]

どっちなんでしょう。

[12755: 匿名さん]

説明しても分からない方は考えるだけ損ですよ。

[12756: 匿名さん]

>>12755さん
あなたは分っているの？しらないんでしょう。

[12757: 匿名さん]

知ってれば答えてみなさい。

[12758: 匿名さん]

いつも批判とかはするけど、まともな書き込みはできないんだろう。

[12759: 匿名さん]

区分所有法は中学生程度の文章理解力があれば誰でも理解できる。
残念なことに、その中学生程度の理解力がない方はその文章が理解できない。
万年マン管士不合格者君たる由縁でもある。

[12760: 匿名さん]

つまり、中学生程度の文章理解力のない方にとってはこのスレに参加すること自体が分不相応ということに気付かなければならない。
まずは、中学生程度の文章理解力の基礎を身に着けてから参加されたい。

[12761: 匿名さん]

法律上は共用部分の保存行為は区分所有者がやってもいいのですが、例えば玄関ドアや外壁タイルの補修を各人が自分の好みで（日曜大工の延長で）やると、統一が取れずに薄汚い外観になりマンションの資産価値を下げてしまうので、規約で保存行為は原則管理組合がやるので組合員は余計なことするな、保存行為やりたいときは組合長の承認を取れ、と規定するマンションが多いです。

[12762: 匿名さん]

マン管士の資格についてかなり意識しているようだね。
マン管士の資格はそんなに難しいものではないのでは。
僕はユーキャンの通信教育だったけど、そんなに勉強した
記憶はないけど１回で合格できたよ。

[12763: 匿名さん]

しかし、保存行為を管理組合の担当とするからには、あまり悠長な対応はできないことになります。専有部分の使用に必要な保存行為（例えば、雨漏りや漏水の修繕）の場合、修繕委員会への検討依頼だの3社以上の相見積もりだのといって1カ月も2カ月もダラダラ放置すると、組長は義務懈怠として損害を弁償させられる可能性が高いでしょう。

[12764: 匿名さん]

組長？理事長のことね。
漏水は保険で対応できるから、相見積もりとかを取る必要はないよ。

[12765: ご近所さん]

役員委員は引き受けないのが一番

[12766: 匿名さん]

>>12765
お前がきたので話題を変える。
＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　標準管理規約第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

[12767: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場
　　合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事
　　例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸への
　　補填にあてるという方法もとれますし、長期修繕計画に包含することもできます。

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣に
　　取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこしい問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の値上げが必要となってきますが、各区分所有者がそれぞ
　れ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには変わり
　はありません。

[12768: 匿名さん]

＞修繕積立金の値上げが必要となってきます
その分、管理費を値下げすればいい。
住民の負担は変わらないから反対もないと思う。
管理会社にその辺を理解してもらい、管理費削減のための提案を総会で議論すればいい。

[12769: 匿名さん]

管理費と修繕積立金はまったくの別物ですよ。
管理費は通常の管理に必要なお金です。
毎年必要額は殆ど変りません。
積立金は読んで字のごとくみんなの積立金です。
建物設備の維持保全に対して支払われるものです。

[12770: 匿名さん]

修繕積立金に関しては、余っているマンションはまずありません。
ただ、管理費については削減はできます。
例えば、管理員の勤務日数や時間、人数を減らすとか、清掃員の
勤務日数、時間を減らせば簡単に削減できます。
ただ、光熱費や点検費、振込手数料等は毎年そんなに変わりませんし、
削減も難しいでしょう。
工事はやらなければ積立金は必要ありませんが、そうもいかないでしょう。

[12771: 匿名さん]

管理費は知恵を絞ればいくらでも節約できる。
知恵のない方は節約が難しいという。

[12772: 匿名さん]

例えば？

[12773: 匿名さん]

>>12770 匿名さん
私のマンションは大規模マンションで組合員の管理費等の負担割合は
少なくてもそれなりの収入はあります。
前々から管理人とはコンタクトを取ってマンションの事情を勉強して
いた。
彼が口癖のように言っていたことは清掃員は必須だが管理人は今の業
務内容なら必要ないとの持論をきかされていた。
理事長を拝命した時点で理事の有志と打ち合わせて今後の管理の在り
方を真剣に討議するために（理事会と総会）への管理会社の坦当は会
計報告終了と同時に退席をさせることにした。
まず、管理会社がどのように動くかを見せてもらいました。

[12774: 匿名さん]

>>12773さん
理事会や総会への管理会社並びに管理員の出席は必要でしょう。
私どものマンションでは当然出席していますし、会場づくりや出欠
の確認、依頼されたコピーの配布等をやってもらっています。
ただ、理事会の議案づくりや理事会の進行について口を出すことは
ありませんし、理事会や総会で発言することもありません。
一つ発言が許されているのは、ゴミの分別状況ぐらいです。
簡単な補修工事についても、必ず理事長が判断しますが、管理会社には
相見積を取ってもらいます。
全て理事会が判断することになっていますし、管理会社は縁の下の力持ち
的存在です。
大規模マンションなら管理員は必要でしょう。窓口がないと業者や住民
が困ります。

[12775: 匿名さん]

>>12774 匿名さん
管理会社担当と管理人の出席が必要ないとは言っていない。

[12776: 匿名さん]

途中で退席させるんでしょう。
マンションの管理は会計だけではありませんよ。

[12777: 匿名さん]

管理会社を途中で外すということは、理事会主導で
理事会や総会が開催されていないんでしょう。
もっと自信をもちましょう。

[12778: 匿名さん]

管理会社に総会支援をさせてはいけない。

[12779: 匿名さん]

>>12776 匿名さん
途中で退席させるとは言っていませんよ。
マンションの管理は会計だけとも言っていない。

[12780: 匿名さん]

>>12777 匿名さん
管理会社を途中で外したら
理事会主導で理事会や総会が開催されないなんていった
発想がどこから出るのでしょう。
貴方とは議論はできませんね。

[12781: 匿名さん]

>>12779 匿名さん
管理会社には総会（組合）支援業務をさせないのは良いと思います。

[12782: 匿名さん]

>>12774 匿名さん
ほとんどその管理手法でしょう。
別にそれが悪いとは言ってはいません。
各マンションによっては事情が異なりますので
各組合ごとの管理方法があってもいいとは思います。
私のマンションも標準に基づいた管理ですが稀有な
事情を抱え込んではおります。
その改善のために有志が動いています。

[12783: 匿名さん]

総会と言っても出席するのは数人。
各議案の決議は議決権行使書の結果に委ねられていると言ってもおかしくない。
その議決権行使書の集開票を総会支援と称して管理会社に任せている。
これは危険な行為であり絶対に避けるべき。
泥棒に自宅のカギを預けているようなもの。

[12784: 匿名さん]

>>12783 匿名さん
そうです私のマンションでは一部の反管理会社派や工事等に詳しい
人物等の部屋番号札を入れずに役員選任をしていました。
抽選箱に入れる坦当は管理会社の００山坦当でした。
総会での役員選任の場面でこの事実が一組合員の追及で発覚した。

[12785: 匿名さん]

管理会社との信頼関係がないんですね。
そんなもんなんですか、管理会社と理事会の関係は。

[12786: 匿名さん]

>>12785 匿名さん
そんなもんではいけませんよ。
管理会社と管理組合は信頼しあわないといけません。
しかし、この後組合の役員選任に関しての不正が続々出てきました。
これでも管理会社を信頼しなければいけないとはとても思えません。
このままこの管理会社との契約を解除できない組合は能無しとの
烙印を押されるでしょう。

[12787: 匿名さん]

>>12785 匿名さん
そんなもんなんですよ、管理会社と理事会の関係は。
管理会社は管理組合から「ぼったくる」ことしか考えてませんよ

[12788: 匿名さん]

管理会社によったら工事をでっち上げたるしているよ。
大体保険の代理店も経営している大手が多いです。
つまり保険金詐欺ともいえる工事だ。
中小の管理会社はそれほどの力はない。
デベロッパー系列の大手の管理会社は悪事行使の力ありだ。

[12789: 匿名さん]

>>12774 匿名さん
お前はおめでたい人間やの～
少しは大人になったらどうかね。

[12790: 匿名さん]

管理会社をこき使うのが有能な理事長

[12791: 匿名さん]

私は10年近く完全自主管理を目指したが組合員の質の悪さが判明して
以後危険であると察して分散管理に切り替えた。
それなりの成功は収めたが以後成果を引きつぐことが困難ではあると
思いながら仕事の都合上退任したが現在は管理会社への完全委託で役
員は一年交代に変更されている。
これ等も組合員の総意であれば仕方ないと思われる。
完全自主管理は理想ではあるが最終的には組合員の人財によると思う。

[12792: 匿名さん]

低所得者向き分譲マンションがよく管理費等の負担減少を目的に
自主管理をしているケースがみられるが成功している例は少ない。

[12793: 匿名さん]

低所得者向き分譲マンションがよく管理費等の負担減少を目的に
管理会社に管理委託しているケースがみられるが成功している例は少ない。

[12794: 匿名さん]

＞12793 匿名さん
少ないのではなく、皆無でしょう。

[12795: 匿名さん]

>>12791さん
自主管理を目指していたとのことですが、小規模マンション
であれば輪番制にすれば人材がいません。
自主管理をするのであれば、理事長は仕事をしていれば難しい
でしょうね。
会社をリタイアした者がボランティアとしてやればいいんでしょうが。
しかし、それでも限界があります。
管理会社とは、総合管理ではなく、部分管理にしたらどうでしょう。

[12796: 匿名さん]

>>12788さん
工事を保険金でやってくれるなら、そこのマンションに
とってはメリットがありますね。
管理会社に感謝しなくちゃね。

[12797: 匿名さん]

>>12796 匿名さん
でっち上げ工事にメリットあるの。
トラブル工事の増大で組合の知らないうちに加入拒否や
険金の割り増しが生じる。
これはある程度大型マンションの管理を経験した者はこの知識はある。

[12798: 匿名さん]

>>12797さん
保険料の値上げは、築１５年以上になると大幅にアップされます。
現状の２倍程度になりますよ。
保険加入の拒否はできません。
大手損保会社は保険料はマンション管理に関係なく一律の値上げですが、
日新火災海上のドクター保険は審査により、対応がされていれば評価点に
よって保険料がちがってきます。
特に漏水に関する配管の対応が計画されているかどうかがポイントになります。

[12799: 匿名さん]

>>12798 匿名さん
それが原因の保険料値上げを言ってはいない。
12788 匿名さん の投稿をよく読め。
ドクター保険も保険利用のトラブルマンション（漏水事故等）
の保険料は割り増しである。
実際はあまり変わらないけどね。

[12800: 匿名さん]

>>12798 匿名さん
うちのマンションは築15年以上だけど保険料は変わらない。
倍以上になるのか。それはおかしいよ。見直した方がいい。

[12801: 匿名さん]

実は築２０年以上が２倍以上になりますが、それでも
築１５年から大幅値上げが始まります。
契約更新時期がまだきていないんじゃないですか。
普通５年の総合保険に加入されていると思いますので。

[12802: 匿名さん]

大手損保会社はみんな大幅値上げしてるよ。

[12803: 匿名さん]

>>12802 匿名さん
それはマンションの諸事情ではないでしょう。
インフレだから全てにあてはまっていますよ。
インフレですめばいいけどね、
先週最終日のニュウヨーク市場の雇用統計が改善しているのに
株価は暴落している。
これは何を意味しているかを理解すれば保険料の値上げ位で右
往左往するでない。

[12804: 匿名さん]

>>12801 匿名さん
保険料の値上げをしり目に対策は日新火災のドクター保険に乗り換えろ
と言っているみたい。
それよりも組合資産の急激な目減り防止法を議論したほうがいいのでは
ないかい。

[12805: 匿名さん]

>>12801 匿名さん
すべてインフレだよ。あほ。

[12806: 匿名さん]

保険料が高いか安いかは小学3年生の算数レベルで理解しやすい。
少し難しくなるが大規模修繕費などのインフレによる工賃や材料費
の高騰は比較にならないくらい組合員の負担を強いられる。
マンションの維持管理費を管理費等の値上げに依存する短絡的思考
はマンション管理士としては下の下だよ。

[12807: 匿名さん]

マンション管理士会等の理事連中で管理会社とはウインウインの関係
でありたいとほざく理事や理事長がいるが、
これな何を意味するんだね。答えろ

[12808: 匿名さん]

岸田総理も就任時には所得倍増計画なるものを持ち出した。
最近はこの言葉に不安を感じて資産倍増計画に置き換えた。
優秀な官僚の知恵だと思うけどね。

[12809: 匿名さん]

池田内閣の所得倍増計画を復習しろ

[12810: 匿名さん]

>>12809 匿名さん
勉強してどうするの。

[12811: 匿名さん]

そこで、ある程度の抑えをしていくには、
　急を要する保存行為と急を要しない保存行為に分けて、規約を作成しておく必要がある
と思われます。

　急を要する保存行為については、理事長（管理者）判断とし、急を要しない保存行為に
ついては、理事長又は理事会判断とする方法です。

　勿論、専有部分にある、共用部分のガラスの交換や網戸の張り替え、雨漏りについては、
理事長とその部屋の区分所有者に任せるようにはすべきです。

　　経費については、予備費とか小修繕費・保険から支出することになります。

[12812: 匿名さん]

なかなか良い規約です。

[12813: 匿名さん]

物価スライド制を導入しています

[12814: 匿名さん]

※管理会社は、事務管理業務のうち、基幹事務は、第三者に再委託することはできません。
基幹事務は、マンション管理適正化法で規定されているものと基本的には同じです。

＊管理組合の会計の収入及び支出の調整とは
　　管理会社が、管理組合の予算・決算について、その素案を作成して管理組合に提出する
　　こと。収支報告書含む。

＊出納とは
　　管理費等の徴収等の出し入れ、管理費等未収金の督促

＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

[12815: マンション検討中さん]

>>12811 匿名さん

興味深い意見をいただき、ありがとうございます。

ところで、『予備費』について、
定期総会における年度当初の予算決議の取り扱いをお教えくださいませ。
一部管理会社では『予備費』の計上を薦めておりますが、『予備費』の勘定科目を設けない一般企業が多いのと同様に、管理組合の会計に『予備費』の勘定科目を設けるのは、いかがなものか？と考えております。

規約について、最新の標準管理規約のお話かと思われますが、理事長にそこまでの権限を規約で認め、暴走した場合はどうするのか？
ご教示をお願いいたします。
何故なら、私は素人の理事長にそこまで権限を与え暴走した場合を考慮し、判断を理事長ではなく理事会に変えました。

[12816: 匿名さん]

予備費については、あった方が融通はききますね。
そうしないと、各項目ごとに予算化されますので、その項目で
予算が足りない場合は、管理費の中のどこかの項目からもって
こなくてはならなくなりますから、そうするとその項目の予算が
不足することになります。

保存行為については各区分所有者に権限が与えられていますので、
その場合、各人が発注とかをやられると困りますので、理事長権限に
したのですが、理事会の開催は緊急時には対応できませんからね。

[12817: マンション検討中さん]

>>12816 匿名さん

お忙しい中、ご教示いただきありがとうございます。

予備費について
先日、呼ばれました契約先の理事会で
『予備費が有りますから予算内です。』
という常套句で割高な修理見積を承認させようとした管理会社を目のあたりにしたばかりにつき、素人の集団に『予備費』を予算計上させるのは、やはり疑問です。

理事長権限について
規約および理事会に関する細則を電磁的方法可能に変更しましたので、理事会内の意思確認等は迅速に対応出来ているようです。
但し、中小規模マンションでの事例に留まり、複数棟からなる大規模物件には難しいかもしれませんね。

[12818: 坪単価比較中さん]

↑スレ主さんとマンション検討中さんのこういうやり取りって、読んでいて気持ちがいい。最近頻繁に書き込んでくる「ご近所さん＝匿名さん」の、スレ主さんを小馬鹿にしたような物言いは見ていて不快、きわめて不快。このpart3にはホント出てきてほしくない。

[12819: マンション検討中さん]

おはようございます。

お褒めいただき、ありがとうございます。
別のところで辛辣過ぎる書き込みをしてしまい、とても自己嫌悪になっております。

[12820: 匿名さん]

>>12817さん
管理費は総体で不足した場合は、全組合員から別途徴収するか
臨時総会を開催して、借り入れをするかしなければなりません。
そのために、管理費には予備費を設けておいた方がいいと思います。
ただ、管理費に余裕があるからその金額までは使えるという発想は
おかしいと思います。あくまでいざというときのための予備費という
考えで臨まなければならないでしょう。その歯止めができるかですが
それをやるのは理事会しかありません。

電磁的方法を採用されているとのことですが、小規模マンションは
勿論、大規模マンションならより効果がでると思いますが。

[12821: 匿名さん]

また一人芝居か。
うんざり。

[12822: 匿名さん]

スレ主も七変化に大変だ。

[12823: 匿名さん]

大規模修繕工事瑕疵担保保険について

　　工事を施工した業者には瑕疵担保責任が発生します。しかし、その業者が倒産したり、瑕疵担保が
　あっても利益にはつながらないので後回しされたりする可能性はあります。
　　そこで施工会社に瑕疵担保責任保険に加入してもらうことによって、その工事費用が施工会社に支
　払われることになりますので、施工業者の負担は軽減されます。
　　また、保険契約者は施工会社になり、マンション側の負担は一切ありません。
　　保険の契約に関しては、保険会社は検査員（建築士）を派遣して手抜き等を検査して実施することに
　なりますので設計監理士と合わせてダブルチェックができますので安心感は高まります。

　保険対象となる工事部分
　　　①構造体力上主要な部分（柱、梁、壁など）
　　　②雨水の侵入を防止する部分
　　　③給排水設備
　　　④電気設備（共用部分）
　　　⑤ガス設備
　　　⑥外壁、タイル
　　　⑦鉄部、玄関扉、手すり等
　　※内装工事や植栽、駐車場の塗装工事は対象外となります。

　　※地震、台風、落雷などの自然災害が要因で発生した瑕疵、火災が要因の瑕疵、タイル剥落等
　　　で第三者に被害が発生した時の補償はありません。
　　　瑕疵保険は修繕個所が施工不良などの要因で欠陥や不具合が発生したときに適用されます。

[12824: 匿名さん]

瑕疵担保責任保険は、施工会社との契約を交わすメンテナンスとは
別物です。

[12825: マンション検討中さん]

>>12820 匿名さん

拝読させていただきました。

僭越ながら補足等をさせていただきます。

管理組合は企業会計を準用しております。
しかしながら予備費はそもそも企業会計に使われるものでは無く、行政や公益財団法人会計で使われるものです。
何故企業会計に予備費がそぐわないか？
会社の経理部門経験者や経営者なら『そんな予測がいい加減な予算編成は有り得ない。』と直感的にご理解いただけるかと思います。
現に固定資産を多く保有する会社も含み、今まで何千と見た一般企業の決算書に予備費を見たことはございません。
なら行政の予算編成はいい加減か？
そうではありません。
そもそも予備費の定義が異なります。
参考　日本国憲法
第７章　財政
第87条　【予備費】
　第１項　予見し難い予算の不足に充てるため、国会の議決に基いて予備費を設け、 内閣の責任でこれを支出することができる。
　第２項　すべて予備費の支出については、内閣は、事後に国会の承諾を得なければならない。
最近の予備費で誰もが知るものは『コロナウィルス感染予防対策』でしょう。
このように過去の経験から来年度予算申請時に想定を出来ない事象のために設けられているのが予備費です。

昨今、管理組合関係者等で『予備費』を費用名に出される方も確かにおみえになります。
マンション管理士の資格試験にすら『予備費』なるものが出ていないにも関わらずです。
では何を予備費と言っているのか？
想像するに前年度繰越金累計額、今年度剰余金、本来なら機械式駐車場のリニューアル等のために修繕積立金に参入しなければならない駐車料金収入からその管理に必要な額を差し引いたもの　などのことでしょうか？
もし『何か壊れた時の費用計上をしたい』と言うならば、予算案作成時に
（例）　
昨年もしくは過去平均の修繕費支出額＋そろそろ宅配ボックスのカードリーダーが壊れる頃ならその見積額等＝管理費会計の修繕費予算
で計上すべきです。
それでもしカードリーダーが壊れずに自動ドアが壊れたのであれば、その費用を実績として年度決算の議案で出すべきです。

予備費という項目で予算申請する最大のデメリットは、やはり自分達の収益重視の管理会社や施工業者に『予備費が有るから大丈夫です』と言われて、見積書の査定が甘くなることでしょう。
例えば、放送設備の増幅器が壊れた場合、その設備に十分な知識が無い人が理事長なら、増幅器の取替がいくら位のものか？本当に全部取替が要るのか？一部ではだめか？解りません。
そのような状態で５万円の一部取替で済むものが『増幅器全部取り換えて300万円です。テレビが見えなくてみんな困ってます！早く取り換えましょう！予備費が有るから大丈夫です！』と言われて、請求書の細かい内訳を自分でネットや積算資料で調べて妥当か？確認する理事長が日本中で何人いるでしょう？
殆どの場合、理事長は『予備費が有るなら問題ないですね！はい発注！』でしょう。
公序良俗な価格に騙されたことに他の区分所有者が後から気が付いても、理事長にある善管注意義務では『理事長はスーパーの野菜売り場のおばちゃんでしょ？ならその善管注意義務の範疇は野菜売り場のおばちゃんレベルで、普通のスーパーの野菜売り場のおばちゃんが増幅器はいくらで電気工事士の人工はいくらで、通信事業作業員ならいくらでなんて知らんちゅうに！』
で理事長に責任追及も不可能。
300万円くらいなら業者を訴える手間や費用、マンション内での問題を大きくしたくない心理等を考え、区分所有者全員で泣き寝入りになるのがオチでしょう。

以上のことから、私が関与する管理組合には企業会計を用いていただいております。
勿論、予備費なるものの予算計上はございません。

電磁的方法について、私が最初に総会の議案に出していただいた際、複数の区分所有者から『パソコンが使えない～。解らない。今までみたいに紙じゃだめ？？？』と言うご意見が出て、想像以上に審議に時間がかかりました。
50戸くらいの物件でしたので区分所有者同士も顔見知りの近所の人と言った雰囲気で、他の複数の区分所有者から『僕が教えてあげるよ！』とか『ついでに紙に印刷してあげるから大丈夫！』といった温かいお言葉をいただき、電磁的方法が採用されました。
この時の印象は、『このくらいの物件だからお互いの助け合いが出来るので可決出来た。顔を見たことが有るか無いかの大型物件では難しいかも？』でした。
電磁的方法採用の決議さえ取れれば大型物件の方が効果的かもしれませんが、大型物件が故に電磁的な意思の決定も難しい＝理事会役員数が多くて電磁的決議に時間がかかり迅速な対応が必要な修繕では遅れが問題になる　を懸念しております。

[12826: マンション検討中さん]

>>12824 匿名さん

是非ともこの件について、ダラダラ書きたいのですが、別件を書いたら時間が無くなったので、端的に失礼いたします。

施工会社の補償契約には『実際やったところのみ！』になっている場合が有ります。
つまり『そのタイルは俺たちが張り替えたので保障するけど、その横のタイルが1年で剥がれ落ちたって知らんがね！』
です。
単に割れや浮きを修理してなかっただけなのに！

ご注意くださいませ。

設計監理の保証書は『施工会社が倒産したら保証しない』というのも有りました。
そこを補償しろや！

[12827: もはや神]

>>12825 マンション検討中さん
財政法
第十四条 歳入歳出は、すべて、これを予算に編入しなければならない。
なぜ国や地方公共団体に「予備費」が必要なのかは財政法14条が根拠である。
管理組合は予算計上がなくても支出できる。保存行為など。
保存行為でなくても決算で追認すればいいだけ。
追認できない場合は、理事会、理事長の無権代理行為になる。

＞＞管理組合は企業会計を準用しております。
まちがい。管理組合は複式簿記を使っているだけ。
税法上は管理組合はみなし公益法人である。企業ではない。あほ

[12828: マンション検討中さん]

>>12827 もはや神さん

お忙しい中、ご教示いただきありがとうございます。
勉強になり、うれしいです。

>管理組合は予算計上がなくても支出できる。保存行為など。
>保存行為でなくても決算で追認すればいいだけ。
>追認できない場合は、理事会、理事長の無権代理行為になる。
おっしゃるとおりです。
私の説明不足に加筆をいただき、ありがとうございます。

＞＞管理組合は企業会計を準用しております。
>まちがい。管理組合は複式簿記を使っているだけ。
>税法上は管理組合はみなし公益法人である。企業ではない。あほ
これにつきましては、全くの私の端折り文書が悪いです。
管理組合は企業会計の多くで使われている複式簿記を採用しております。
と書かねばなりませんでした。
最近は行政や公益財団法人も複式簿記を採用する傾向にあるので、悩んだ上の表現が不適切になってしまいました。
ありがとうございます。
但し、管理組合をみなし公益法人と言い切るのは難しいかな？と思います。
私は権利能力なき社団止まりの方が多くの管理組合に当てはまるような気がします。
法人税から考えますとそれだけ外部から収入のあるマンションが少ないからです。
そこまで外部収入のあるマンションの管理に携わる機会がございませんので、羨ましいです。

[12829: SKY]

＞12828 マンション検討中さん
朝早くからプロバガンダ活動ご苦労さまでございます。
私も女性の役員として、とても勉強になります。
こう言えばああ言う、ああ言えばこう言う、弁解の巧みさは真似のできない所でございます。
とても勉強になります。
ありがとうございます。

[12830: マンション検討中さん]

>>12827 もはや神さん

何度もバラバラと投稿を差し上げて申し訳ございません。

財税法のご教示をいただき、ありがとうございました。
なかなか確認する機会の無い法につき、大変勉強になりました。

管理組合、というよりも管理組合に予備費計上を推奨する管理会社及び大規模修繕に関与する業者に『予備費有りきの予算案』について、何をどう説明すべきか？が私が更に勉強すべき事項につき、
簡単明瞭な予備費の説明方法や熟読すべき資料等がございましたら、お手すきな時にご教示をお願いできますでしょうか？
また文書の内容から国税関係のお仕事の方？かと思いました。
公認会計士では租税法は出ますが財税法までのお話は出ませんので。

[12831: SKY]

＞お手すきな時にご教示をお願いできますでしょうか？
横槍でどうも申し訳ございません。
もはや神さんの説明は、ある程度、区分所有法や標準管理規約の内容に精通していれば誰でも分かりそうな解説であり、その程度の知識も持ち合わせていないマンション検討中さんには落胆しております。
ご教示願う前に、ご自分で区分所有法や標準管理規約の基礎を学ばれるのが常識ある方の礼儀かとおもわれます。
大変失礼なことを申し上げて恐縮している次第でございます。
とても参考になりました。
ありがとうございます。

[12832: マンション検討中さん]

>>12829 SKYさん

おはようございます。
投稿名を変えられたのですね！
またわざわざ私を追って別のサイトまでお越しとは、熱狂的な私のファンということでしょうか？

とにかくお元気そうで何よりです。
私は本職がフレックスタイム制で、承認の印鑑を押す時だけ出社くらいの在宅勤務者ですので朝活時間にもゆとりがございますが、同じく朝も活動されているようですのでお勤め先の勤務体制を心配しております。
また今までの文体や発言内容から女性では無いですよね？
心理分析を兼ねて投稿を見させていただいております。
所見はまた別の機会に。

私は毎週最低5冊は管理組合に有益な本を読むほど知的好奇心が旺盛ですので、差し支えなければ有益な情報の投稿をよろしくお願いいたします。
それ以外は全く興味が湧きません。

もしよろしければ『モンスタークレーマー』や『総会荒らし』を瞬殺で黙らせる方法をご教示いただきますでしょうか？

[12833: SKY]

＞私は毎週最低5冊は管理組合に有益な本を読むほど知的好奇心が旺盛です
それは大変失礼しました。
申し訳ございません。
好奇心が旺盛な割には区分所有法や標準管理規約等の知識に対する記憶力が乏しいと
いうことですね。
「好きこそものの上手なれ」という諺があります。
めげずに区分所有法や標準管理規約等の基礎知識の習得に励まれてください。
差し出がましいことを申し上げ、心が痛んでおります。
どうかお許しください。
＞女性では無いですよね
あなたと同じ女性ですよ。ジェンダーではないです。
＞所見はまた別の機会に。
私も楽しみにしております。
色々とご教示いただきありがとうございます。
とても勉強になりました。

[12834: SKY]

＞お勤め先の勤務体制を心配しております。
申し遅れました。
私はスレ主と同じくデートレーダーをやっております。
仕事の息抜きに、時々この掲示板に立ち寄っております。
印鑑を押すだけの勤務、羨ましい限りでございます。

[12835: 匿名さん]

>>12832さん
あなたの意図が分りかねています。まじめな質問と思っていましたので。
管理組合会計は非営利会計であり、利益状況については情報の提供を
しない会計です。また、組織運営が適正か否かについて情報提供する
会計でもあります。
法的な規制のない非制度会計で、企業会計や公益法人などの制度会計から
必要な部分のみを援用する自由ななんでもありの会計です。
しかし、情報を有効に伝えるためにはルールも必要です。そこで具体的には、
企業会計原則、旧公益法人会計の２つの会計原則を援用しています。
そういった観点から組合会計の費目に予備費があってもなんら不思議でも
ありません。
予備費の使い方については、理事会で考えればいいことです。工事をする
場合は、相見積もりを取りしっかりと内容等を検討して決めるべきです。

[12836: 匿名さん]

>>12831 SKYさん
そのとおりです。
法人税法３条すら知らないなんて、何をか言わんやです。

[12837: 匿名さん]

>>12834 SKYさん
理事長から相談がありました。
ウエルスナビに口座を開設したらどうかとの件です。
私も株や投資信託を所有していますが。
半信半疑にお遊びでウエルスナビに口座を設定して100万くらい
預けました。
期待はしてなかったのですが意外と成績がいいのです。
理事長も試しに株をしたいそうです。
良ければ組合資金を投資したいそうです。
理事長が勝手にはできないのは百も承知しているようです。
ご意見をお聞かせください。

[12838: 匿名さん]

初心者マークの表示を終了しました

いつもマンションコミュニティのご利用ありがとうございます。

スレッドページの一部の投稿者様に表示させて頂いておりました「初心者マーク」について、先般よりアンケートを実施させて頂いておりました。

沢山いただいたご意見を踏まえまして、このたび「初心者マーク」の掲出を終了させて頂くこととなりました。
（現在すでにマークが出なくなっております）

本件、以前実施をさせていただきました「金メダルマーク」に続いての機能廃止ということになります。

「初心者マーク」は役に立つという利用者さまもおられまして、どのように扱うか大変判断が難しかったのですが、全体の意見を踏まえ総合的に勘案した結果となります。

ポジティブ／ネガティブどちらのご意見であれアンケートにご回答いただいた皆さまに感謝申し上げます。
どうもありがとうございました。

今後とも、マンションコミュニティのご愛顧のほど宜しくお願い申し上げます。
[スレ作成日時]2022-05-09 16:57:15

[12839: 匿名さん]

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

[12840: 匿名さん]

　＊大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。
　　　　大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

　　①共通仮設工事 建設会社が対応する項目ではあります。
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事 　　建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備、正面玄関通路のジャスパー化（非大理石）等

[12841: 匿名さん]

>>12840 匿名さん
>＊大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。
>　大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

第１回目工事（築１５年目）、大型設備工事、第２回目工事（築３０年目）

というように分割してそれぞれの工事内容を記載して貰えると非常に参考になると思います。

[12842: 匿名さん]

大規模修繕工事や大型設備の更新工事の周期は
それぞれのマンションによって事情があり
一律に決めるのは難しいでしょう。
その概略を知るには、マンション管理センターが
発表している総合調査の結果をみれば分かりますよ。

[12843: 匿名さん]

ちなみに私どものマンションは、大規模修繕工事は１３年周期
で計画しています。
ちなみに長期修繕計画では、エレベーターの更新時期、給水設備、
玄関ドア、サッシ、インターホン、配管等の大型設備もその更新時期
や費用も計画化されています。
その計画書に基づいて総工事費から修繕積立金が算定されています。

[12844: 匿名さん]

インターホンの交換時は、熱感知器と一緒にやり、消防点検を
室内に入らず玄関でできるようにすると住民に喜ばれますよ。
見積りは、アイホンとパナソニックの機種で取り付け業者から
見積りをとりましたが、取り付け費用は各社かなりの差がありました。
例えばアイホン社の場合、まず都道府県の代理店に納付され、それから
そこと取引のある取扱店経由で取り付け業者に納付されますが、機器の
価格は取り付け業者は一律でした。正価の半額となっていました。
取り付け料の工事費の差だけということになります。
取り付け業者の力関係で仕入れ値が違うのかもしれませんが。

[12845: 匿名さん]

>>12844 匿名さん
うちの理事長や副理事長や防火管理者は全く知識のない理事長でした。
総会等では規約に基づき議長は理事長が務めるところを、
これまた自治会ボケの副理事長にさせていて組合員から指摘される始末。
インターホンの交換を熱感知器と一緒にやり消防設備点検時は室内に入
らずに外部からできるようにと組合員からの指導を理解できずに完成し
たら熱感知器はしていなかった。
消防設備点検も旧来どうり料金で節約はできない。
また万年自治会ボケの防火管理者が役員会には出席して采配を振るって
いるにも関わらづこの始末である。
一部の低能組合員に役員の席を占領されたマンションはこうなる。
その他いろいろミステイクあり。( ´艸｀)
最後は費用の組合員負担が増えるのみである。
みんなですれば怖くはない。

[12846: 匿名さん]

消防点検を玄関でできるようにすれば、在宅も必要ありませんし、
いつでもできますし、点検漏れの部屋もありません。
点検スケジュールの調整も必要ありません。
経費も当然４０％以上節約できました。
住民の評判は非常にいいですよ。

[12847: 匿名さん]

管理の知識で重要なことは工事の優先順位を間違えると
大変な損失になる。
そのためには最小限の知識は必要でしょう。
うちは先ほどの理事長が優秀で金食い虫の機械式駐車場
を廃止するために近隣の駐車場用地を購入して年間1000
万円の支出を節約した。
買収費用は膨大でしたが現在は費用は焼却されて組合資金
は豊富である。
この後の理事長はボンクラ揃いで無駄使いが多くて困っている。
親が築いた財産をバカ息子たちが食いつぶしているようである。
( ´艸｀)

[12848: 匿名さん]

年間1,000万円の節約ですか。
駐車場購入とのことですが、その資金はどこからもってきたのですか。
機械式駐車場のメンテナンス費用との関係でしょうが、かなりの土地の
買収ですから、その費用も莫大だったでしょう。
償却も済んでいるとのことですが、マンモスマンションなんでしょうね。
土地の購入となると承認決議が大変だったでしょう。
全員の承認を得るためにどのように行動したのか教えてください。

[12849: 匿名さん]

毎日毎日プロバガンダ活動ご苦労さん。
万年マン管士不合格者のスレ主さん、ご苦労さん。
個人事業の管理会社なのにマン管士の資格必要なの？
マン管士詐称は違法行為という事は勉強しなかったの？

[12850: 匿名さん]

>>12848 匿名さん
資金は組合の自己保有資産です。
機械式駐車場は二段式横行方式で200台の駐車スペースです。
機械の寿命と部品の製造中止等です。
その下準備として組合の法人化をしました。
総会は区分所有者及び議決権の4分の３以上の賛成でしました。
マンションの規模は６棟１４階建ての連坦棟で５００戸超です。
用地はマンションの敷地と接する小山を購入して造成しました。