「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[12751: 匿名さん]

標準管理規約（２０１６年改正、２１条３項）に準拠した管理規約では、区分所有者が共用部分の保存行為を行うことができない。

（敷地及び共用部分等の管理）
第２１条　敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。
ただし、バルコニー等の保存行為（区分所有法第１８条第１項ただし書の「保存行為」をいう。以下同じ。）のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。

３　区分所有者は、第１項ただし書の場合又はあらかじめ理事長に申請して書面による承認を受けた場合を除き、敷地及び共用部分等の保存行為を行うことができない。
ただし、専有部分の使用に支障が生じている場合に、当該専有部分を所有する区分所有者が行う保存行為の実施が、緊急を要するものであるときは、この限りでない。

[12752: 匿名さん]

あのね、区分所有者でも共用部分の保存行為はできるんだよ。
知らなかったの？　
万年マン管士不合格者君。

[12753: 匿名さん]

>>12751さん
保存行為が改正になったとのことで、区分所有法を調べてみましたが、
共用部分の保存行為も区分所有者がすることができるとなっていますね。
規約に規定することはできますが。

[12754: 匿名さん]

どっちなんでしょう。

[12755: 匿名さん]

説明しても分からない方は考えるだけ損ですよ。

[12756: 匿名さん]

>>12755さん
あなたは分っているの？しらないんでしょう。

[12757: 匿名さん]

知ってれば答えてみなさい。

[12758: 匿名さん]

いつも批判とかはするけど、まともな書き込みはできないんだろう。

[12759: 匿名さん]

区分所有法は中学生程度の文章理解力があれば誰でも理解できる。
残念なことに、その中学生程度の理解力がない方はその文章が理解できない。
万年マン管士不合格者君たる由縁でもある。

[12760: 匿名さん]

つまり、中学生程度の文章理解力のない方にとってはこのスレに参加すること自体が分不相応ということに気付かなければならない。
まずは、中学生程度の文章理解力の基礎を身に着けてから参加されたい。

[12761: 匿名さん]

法律上は共用部分の保存行為は区分所有者がやってもいいのですが、例えば玄関ドアや外壁タイルの補修を各人が自分の好みで（日曜大工の延長で）やると、統一が取れずに薄汚い外観になりマンションの資産価値を下げてしまうので、規約で保存行為は原則管理組合がやるので組合員は余計なことするな、保存行為やりたいときは組合長の承認を取れ、と規定するマンションが多いです。

[12762: 匿名さん]

マン管士の資格についてかなり意識しているようだね。
マン管士の資格はそんなに難しいものではないのでは。
僕はユーキャンの通信教育だったけど、そんなに勉強した
記憶はないけど１回で合格できたよ。

[12763: 匿名さん]

しかし、保存行為を管理組合の担当とするからには、あまり悠長な対応はできないことになります。専有部分の使用に必要な保存行為（例えば、雨漏りや漏水の修繕）の場合、修繕委員会への検討依頼だの3社以上の相見積もりだのといって1カ月も2カ月もダラダラ放置すると、組長は義務懈怠として損害を弁償させられる可能性が高いでしょう。

[12764: 匿名さん]

組長？理事長のことね。
漏水は保険で対応できるから、相見積もりとかを取る必要はないよ。

[12765: ご近所さん]

役員委員は引き受けないのが一番

[12766: 匿名さん]

>>12765
お前がきたので話題を変える。
＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　標準管理規約第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

[12767: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場
　　合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事
　　例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸への
　　補填にあてるという方法もとれますし、長期修繕計画に包含することもできます。

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣に
　　取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこしい問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の値上げが必要となってきますが、各区分所有者がそれぞ
　れ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには変わり
　はありません。

[12768: 匿名さん]

＞修繕積立金の値上げが必要となってきます
その分、管理費を値下げすればいい。
住民の負担は変わらないから反対もないと思う。
管理会社にその辺を理解してもらい、管理費削減のための提案を総会で議論すればいい。

[12769: 匿名さん]

管理費と修繕積立金はまったくの別物ですよ。
管理費は通常の管理に必要なお金です。
毎年必要額は殆ど変りません。
積立金は読んで字のごとくみんなの積立金です。
建物設備の維持保全に対して支払われるものです。

[12770: 匿名さん]

修繕積立金に関しては、余っているマンションはまずありません。
ただ、管理費については削減はできます。
例えば、管理員の勤務日数や時間、人数を減らすとか、清掃員の
勤務日数、時間を減らせば簡単に削減できます。
ただ、光熱費や点検費、振込手数料等は毎年そんなに変わりませんし、
削減も難しいでしょう。
工事はやらなければ積立金は必要ありませんが、そうもいかないでしょう。

[12771: 匿名さん]

管理費は知恵を絞ればいくらでも節約できる。
知恵のない方は節約が難しいという。

[12772: 匿名さん]

例えば？

[12773: 匿名さん]

>>12770 匿名さん
私のマンションは大規模マンションで組合員の管理費等の負担割合は
少なくてもそれなりの収入はあります。
前々から管理人とはコンタクトを取ってマンションの事情を勉強して
いた。
彼が口癖のように言っていたことは清掃員は必須だが管理人は今の業
務内容なら必要ないとの持論をきかされていた。
理事長を拝命した時点で理事の有志と打ち合わせて今後の管理の在り
方を真剣に討議するために（理事会と総会）への管理会社の坦当は会
計報告終了と同時に退席をさせることにした。
まず、管理会社がどのように動くかを見せてもらいました。

[12774: 匿名さん]

>>12773さん
理事会や総会への管理会社並びに管理員の出席は必要でしょう。
私どものマンションでは当然出席していますし、会場づくりや出欠
の確認、依頼されたコピーの配布等をやってもらっています。
ただ、理事会の議案づくりや理事会の進行について口を出すことは
ありませんし、理事会や総会で発言することもありません。
一つ発言が許されているのは、ゴミの分別状況ぐらいです。
簡単な補修工事についても、必ず理事長が判断しますが、管理会社には
相見積を取ってもらいます。
全て理事会が判断することになっていますし、管理会社は縁の下の力持ち
的存在です。
大規模マンションなら管理員は必要でしょう。窓口がないと業者や住民
が困ります。

[12775: 匿名さん]

>>12774 匿名さん
管理会社担当と管理人の出席が必要ないとは言っていない。

[12776: 匿名さん]

途中で退席させるんでしょう。
マンションの管理は会計だけではありませんよ。

[12777: 匿名さん]

管理会社を途中で外すということは、理事会主導で
理事会や総会が開催されていないんでしょう。
もっと自信をもちましょう。

[12778: 匿名さん]

管理会社に総会支援をさせてはいけない。

[12779: 匿名さん]

>>12776 匿名さん
途中で退席させるとは言っていませんよ。
マンションの管理は会計だけとも言っていない。

[12780: 匿名さん]

>>12777 匿名さん
管理会社を途中で外したら
理事会主導で理事会や総会が開催されないなんていった
発想がどこから出るのでしょう。
貴方とは議論はできませんね。

[12781: 匿名さん]

>>12779 匿名さん
管理会社には総会（組合）支援業務をさせないのは良いと思います。

[12782: 匿名さん]

>>12774 匿名さん
ほとんどその管理手法でしょう。
別にそれが悪いとは言ってはいません。
各マンションによっては事情が異なりますので
各組合ごとの管理方法があってもいいとは思います。
私のマンションも標準に基づいた管理ですが稀有な
事情を抱え込んではおります。
その改善のために有志が動いています。

[12783: 匿名さん]

総会と言っても出席するのは数人。
各議案の決議は議決権行使書の結果に委ねられていると言ってもおかしくない。
その議決権行使書の集開票を総会支援と称して管理会社に任せている。
これは危険な行為であり絶対に避けるべき。
泥棒に自宅のカギを預けているようなもの。

[12784: 匿名さん]

>>12783 匿名さん
そうです私のマンションでは一部の反管理会社派や工事等に詳しい
人物等の部屋番号札を入れずに役員選任をしていました。
抽選箱に入れる坦当は管理会社の００山坦当でした。
総会での役員選任の場面でこの事実が一組合員の追及で発覚した。

[12785: 匿名さん]

管理会社との信頼関係がないんですね。
そんなもんなんですか、管理会社と理事会の関係は。

[12786: 匿名さん]

>>12785 匿名さん
そんなもんではいけませんよ。
管理会社と管理組合は信頼しあわないといけません。
しかし、この後組合の役員選任に関しての不正が続々出てきました。
これでも管理会社を信頼しなければいけないとはとても思えません。
このままこの管理会社との契約を解除できない組合は能無しとの
烙印を押されるでしょう。

[12787: 匿名さん]

>>12785 匿名さん
そんなもんなんですよ、管理会社と理事会の関係は。
管理会社は管理組合から「ぼったくる」ことしか考えてませんよ

[12788: 匿名さん]

管理会社によったら工事をでっち上げたるしているよ。
大体保険の代理店も経営している大手が多いです。
つまり保険金詐欺ともいえる工事だ。
中小の管理会社はそれほどの力はない。
デベロッパー系列の大手の管理会社は悪事行使の力ありだ。

[12789: 匿名さん]

>>12774 匿名さん
お前はおめでたい人間やの～
少しは大人になったらどうかね。

[12790: 匿名さん]

管理会社をこき使うのが有能な理事長

[12791: 匿名さん]

私は10年近く完全自主管理を目指したが組合員の質の悪さが判明して
以後危険であると察して分散管理に切り替えた。
それなりの成功は収めたが以後成果を引きつぐことが困難ではあると
思いながら仕事の都合上退任したが現在は管理会社への完全委託で役
員は一年交代に変更されている。
これ等も組合員の総意であれば仕方ないと思われる。
完全自主管理は理想ではあるが最終的には組合員の人財によると思う。

[12792: 匿名さん]

低所得者向き分譲マンションがよく管理費等の負担減少を目的に
自主管理をしているケースがみられるが成功している例は少ない。

[12793: 匿名さん]

低所得者向き分譲マンションがよく管理費等の負担減少を目的に
管理会社に管理委託しているケースがみられるが成功している例は少ない。

[12794: 匿名さん]

＞12793 匿名さん
少ないのではなく、皆無でしょう。

[12795: 匿名さん]

>>12791さん
自主管理を目指していたとのことですが、小規模マンション
であれば輪番制にすれば人材がいません。
自主管理をするのであれば、理事長は仕事をしていれば難しい
でしょうね。
会社をリタイアした者がボランティアとしてやればいいんでしょうが。
しかし、それでも限界があります。
管理会社とは、総合管理ではなく、部分管理にしたらどうでしょう。

[12796: 匿名さん]

>>12788さん
工事を保険金でやってくれるなら、そこのマンションに
とってはメリットがありますね。
管理会社に感謝しなくちゃね。

[12797: 匿名さん]

>>12796 匿名さん
でっち上げ工事にメリットあるの。
トラブル工事の増大で組合の知らないうちに加入拒否や
険金の割り増しが生じる。
これはある程度大型マンションの管理を経験した者はこの知識はある。

[12798: 匿名さん]

>>12797さん
保険料の値上げは、築１５年以上になると大幅にアップされます。
現状の２倍程度になりますよ。
保険加入の拒否はできません。
大手損保会社は保険料はマンション管理に関係なく一律の値上げですが、
日新火災海上のドクター保険は審査により、対応がされていれば評価点に
よって保険料がちがってきます。
特に漏水に関する配管の対応が計画されているかどうかがポイントになります。

[12799: 匿名さん]

>>12798 匿名さん
それが原因の保険料値上げを言ってはいない。
12788 匿名さん の投稿をよく読め。
ドクター保険も保険利用のトラブルマンション（漏水事故等）
の保険料は割り増しである。
実際はあまり変わらないけどね。

[12800: 匿名さん]

>>12798 匿名さん
うちのマンションは築15年以上だけど保険料は変わらない。
倍以上になるのか。それはおかしいよ。見直した方がいい。