「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[12729: 匿名さん]

＞12727 匿名さん
＞引き上げの要因は配管に対する漏水に対してです。
だからどうなの？
保険が掛けられるっていうことは保険で補償できるってことなのよ。
トーシロだね。
もっと勉強しようね。

[12730: 匿名さん]

地震が何回か発生することによって徐々に緩んでくるという
のがわからないのか。
給湯管の管材はあなたの意見を認めます。
しかし、何故反発するのかな。
みんなに教えてやればいいだけのことじゃないかな。

[12731: 匿名さん]

＞しかし、何故反発するのかな。
そんなこともわからないのか？
管理組合員の不利益になるからだよ。
排水管事故が起きれば各専有者が保険を使って悪い箇所だけ修繕すればいい。
修繕の必要のない他の専有者は、必要のない修繕積立金を使わされ、プライバシーまで侵害され、ふんだりけったり。
良いことは一つもない。

[12732: 匿名さん]

給湯管に使用される管材に多いのが銅管だが、熱には強いが
局部腐食によりピンホールが生じて水漏れを起こすことがある。
この場合は取替えが必要。

[12733: 匿名さん]

漏水が発生すれば、住民間のトラブルの要因にもなるよ。
補償ができればいいという発想自体は全てお金で解決する
やり方だよね。
それに保険は配管の交換や加害者の部屋の補償まではして
くれないよ。

[12734: 匿名さん]

＞局部腐食によりピンホールが生じて水漏れを起こすことがある。
だからそういう不慮の事故に対して保険制度がある。
そんなことも知らないの？トーシロだね。
＞漏水が発生すれば、住民間のトラブルの要因にもなるよ。
一斉に修繕工事さえすれば漏水事故は起こらないと勘違いしているバカ。
＞保険は配管の交換や加害者の部屋の補償まではしてくれないよ。
専有部分は所有者が責任を持つことぐらい当たり前でしょ。
管理組合が専有部分の劣化責任を持ってくれるとでも思っているの？

[12735: 匿名さん]

専有部分の管理を全戸が取り組んでくれればいいけど
それができないから一斉にやろうとしているのが分からないんだね。
バカとかトーシロとかの批判しかでてこないのでこの問題は終わり。
次の議題に移ろう。

[12736: 匿名さん]

　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。
　　　　マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では４７年とされています。

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　　　来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。
　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。
　　　　マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では４７年とされています。

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　　　来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。

[12737: 匿名さん]

＞それができないから
出来ない所は自己責任。
そんな人間のために、マンション一斉に悪くもない場所を修繕するのはバカ。

[12738: 匿名さん]

　＊資産価値の落ちないマンションの条件

　　　　１．立地が良い

　　　　２．築年数（築浅）

　　　　３．物件規模が大きい

　　　　４．管理状況が良い
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

[12739: 匿名さん]

専用部分はその専有者の利用環境によって劣化の程度が違ってくる。
10年しか持たない人や30年も長持ちさせる人、人それぞれ。
10年しか持たない人は10年で自己負担で修繕すればいい。
当たり前のこと。
30年長持ちさせる人は30年で自己負担で修繕すればいい。
そういった戸毎の状況を無視して専有部分一斉工事などありえない話。
スレ主はそういう常識にかけたトーシロ。

[12740: 匿名さん]

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

[12741: 匿名さん]

>>12738 匿名さん
>＊資産価値の落ちないマンションの条件

>　　　１．立地が良い

>　　　２．築年数（築浅）

>　　　３．物件規模が大きい

1.2.3の内容がないのは役に立ちません

1.2.3の内容がないのは役に立ちません

[12742: 匿名さん]

管理会社に委託する（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等

[12743: 匿名さん]

>＊資産価値の落ちないマンションの条件
マンションの財務諸表と過去の修繕工事内容をみればいい。
管理会社に食い潰されているマンションは財務諸表に現れてくる。
へたすると、長年積み立ててきた組合員の預貯金はなく、大規模修繕工事による膨大な借金で赤字債務となり、修繕積立金だけでは補填できず、借金返済のためマンションを手放す羽目になる場合もある。
管理会社は絞れるだけ絞って赤字債務に陥ると後は知らん顔して立ち去るだけ。
アホを見るのは管理組合員。
わけのわからん修繕工事を提案してくる管理会社にはご用心。
資産ゼロのマンションは悪徳管理会社がつくりあげたもの。
早速、自分ちのマンションの預貯金を調べてみればいい。

[12744: 匿名さん]

管理組合の運営にとって、最も大切なことは、その執行を行っていく理事会の活動如何
にかかっています。

　しかし、理事会を正しく運営していくためには、ルールがなければなりません。

　そこで、マンションの管理を基本通り運営し、誰が理事になっても同じように運営ができ
るように、理事会の運営細則を作成しなければなりません。

今回は、理事会の細則を作成するときのポイントを述べてみます。

１．理事の選出について
　　輪番制をとっているマンションは、輪番表を作成することからスタートします。
　　　　輪番表の作成については、同じフロアーではなく、縦の階で作成します。
　　役員の選出は、理事候補の互選により選出します。

　　立候補制を取られているマンションについても、任期は必ず決めておくべきです。
　　できれば、輪番制と立候補制の併用がベターでしょう。

　　理事及び監事は、マンションに現に居住する組合員又はマンションに居住している
　配偶者及び一親等の親族等、理事会が承認した者がなることができるとしておくこと
が必要です。
　　但し、理事のなり手不足解消策として、居住していない区分所有者まで範囲を広げ
　ることも可能です。

　＊輪番制の理事の場合
　　　理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、本人
　　　が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。
①８０歳以上の高齢者
②病気療養中の者（介護者含む）
③乳児がいて、理事会への出席が困難な者

[12745: 匿名さん]

>>12736 匿名さん

だらだらと文字が並んでいる何が言いたいのかわからない。
繰り返し記載が読みづらい
配管は築？年後、電気系統は？年後というように記載してほしい。

[12746: 匿名さん]

２．役員（理事・監事）の任期

　　必ず任期は決めておいてください。但し、１年任期の場合は、数名は理事会運営の
　継続性のため、２年としておきます。再任の規定を設けるかどうかはマンション次第です。

　　長期の理事の任期については弊害も出てきますので、４年を限度とするのが理想です。

３．役員の定数…人数を明記しておいてください。

　　理事長　　副理事長　　会計担当理事　　防災担当理事　　修繕担当理事等
　　監事

　　理事の人数については、○名～○名と幅をもたせておくことが大切です。
　　　　○名としておくと、欠員になった場合、欠員の補充をしなければなりません。
　　役員が任期途中で欠けたときは、総会を開催することなく、理事会で選任すること
　　と定めておくことも必要です。

[12747: 匿名さん]

今年度から、マンション管理士も名称独占から業務独占へと移行するらしい。
万年マン管士不合格者もうかうかしておれないぞ。
君のおつむでは永久に無理かも。

[12748: 匿名さん]

４．理事会の開催

　　理事の開催は、理事長が行います。又、議長は理事長が務めます。
　　理事会開催の規定は必ず作成しておいてください。理事長によって、開催したり、回
　数が減ったりしては困りますので、できれば毎月、第○曜日とかを設定しておくことを
　お奨めします。

　　理事会は、区分所有者が出席するのが望ましいのですが、実態として配偶者等が
　出席している場合が想定されますので、代理出席できる旨の細則を作成しておく必要
　があります。

[12749: 匿名さん]

５．理事会の決議

　　理事会の決議は、出席理事の過半数で決します。

　　尚、理事会に委任状での参加は、基本的にはできません。復代理の禁止

６．理事会の議事録の作成・保管・回覧
　　理事長は、理事会の議事について議事録を作成し、保管し、組合員に回覧します。

７．役員の報酬
　　役員の手当てが支給されていれば、各役員ごとの額を記載します。

　　　理事の報酬は、原則理事会出席による月額計算とする。但し、理事会を欠席した
　　場合の報酬については、活動実績に応じて理事長が判断できるものとするの項目を
　　入れておくことも必要です。

[12750: 匿名さん]

保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を図る行為
をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。

　そして、保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
います。

　このように、保存行為は、区分所有者であれば、誰でも気づいたものが業者を呼んで工事
をさせることができるのです。

　理事会での検討も必要がなく、相見積も取らずに、区分所有者であればだれでも依頼でき
るのです。
　勿論、工事に着手する前であれば、理事会で決議して工事業者に依頼することとなった場
合は取り消すことができます。

[12751: 匿名さん]

標準管理規約（２０１６年改正、２１条３項）に準拠した管理規約では、区分所有者が共用部分の保存行為を行うことができない。

（敷地及び共用部分等の管理）
第２１条　敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。
ただし、バルコニー等の保存行為（区分所有法第１８条第１項ただし書の「保存行為」をいう。以下同じ。）のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。

３　区分所有者は、第１項ただし書の場合又はあらかじめ理事長に申請して書面による承認を受けた場合を除き、敷地及び共用部分等の保存行為を行うことができない。
ただし、専有部分の使用に支障が生じている場合に、当該専有部分を所有する区分所有者が行う保存行為の実施が、緊急を要するものであるときは、この限りでない。

[12752: 匿名さん]

あのね、区分所有者でも共用部分の保存行為はできるんだよ。
知らなかったの？　
万年マン管士不合格者君。

[12753: 匿名さん]

>>12751さん
保存行為が改正になったとのことで、区分所有法を調べてみましたが、
共用部分の保存行為も区分所有者がすることができるとなっていますね。
規約に規定することはできますが。

[12754: 匿名さん]

どっちなんでしょう。

[12755: 匿名さん]

説明しても分からない方は考えるだけ損ですよ。

[12756: 匿名さん]

>>12755さん
あなたは分っているの？しらないんでしょう。

[12757: 匿名さん]

知ってれば答えてみなさい。

[12758: 匿名さん]

いつも批判とかはするけど、まともな書き込みはできないんだろう。

[12759: 匿名さん]

区分所有法は中学生程度の文章理解力があれば誰でも理解できる。
残念なことに、その中学生程度の理解力がない方はその文章が理解できない。
万年マン管士不合格者君たる由縁でもある。

[12760: 匿名さん]

つまり、中学生程度の文章理解力のない方にとってはこのスレに参加すること自体が分不相応ということに気付かなければならない。
まずは、中学生程度の文章理解力の基礎を身に着けてから参加されたい。

[12761: 匿名さん]

法律上は共用部分の保存行為は区分所有者がやってもいいのですが、例えば玄関ドアや外壁タイルの補修を各人が自分の好みで（日曜大工の延長で）やると、統一が取れずに薄汚い外観になりマンションの資産価値を下げてしまうので、規約で保存行為は原則管理組合がやるので組合員は余計なことするな、保存行為やりたいときは組合長の承認を取れ、と規定するマンションが多いです。

[12762: 匿名さん]

マン管士の資格についてかなり意識しているようだね。
マン管士の資格はそんなに難しいものではないのでは。
僕はユーキャンの通信教育だったけど、そんなに勉強した
記憶はないけど１回で合格できたよ。

[12763: 匿名さん]

しかし、保存行為を管理組合の担当とするからには、あまり悠長な対応はできないことになります。専有部分の使用に必要な保存行為（例えば、雨漏りや漏水の修繕）の場合、修繕委員会への検討依頼だの3社以上の相見積もりだのといって1カ月も2カ月もダラダラ放置すると、組長は義務懈怠として損害を弁償させられる可能性が高いでしょう。

[12764: 匿名さん]

組長？理事長のことね。
漏水は保険で対応できるから、相見積もりとかを取る必要はないよ。

[12765: ご近所さん]

役員委員は引き受けないのが一番

[12766: 匿名さん]

>>12765
お前がきたので話題を変える。
＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　標準管理規約第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

[12767: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場
　　合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事
　　例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸への
　　補填にあてるという方法もとれますし、長期修繕計画に包含することもできます。

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣に
　　取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこしい問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の値上げが必要となってきますが、各区分所有者がそれぞ
　れ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには変わり
　はありません。

[12768: 匿名さん]

＞修繕積立金の値上げが必要となってきます
その分、管理費を値下げすればいい。
住民の負担は変わらないから反対もないと思う。
管理会社にその辺を理解してもらい、管理費削減のための提案を総会で議論すればいい。

[12769: 匿名さん]

管理費と修繕積立金はまったくの別物ですよ。
管理費は通常の管理に必要なお金です。
毎年必要額は殆ど変りません。
積立金は読んで字のごとくみんなの積立金です。
建物設備の維持保全に対して支払われるものです。

[12770: 匿名さん]

修繕積立金に関しては、余っているマンションはまずありません。
ただ、管理費については削減はできます。
例えば、管理員の勤務日数や時間、人数を減らすとか、清掃員の
勤務日数、時間を減らせば簡単に削減できます。
ただ、光熱費や点検費、振込手数料等は毎年そんなに変わりませんし、
削減も難しいでしょう。
工事はやらなければ積立金は必要ありませんが、そうもいかないでしょう。

[12771: 匿名さん]

管理費は知恵を絞ればいくらでも節約できる。
知恵のない方は節約が難しいという。

[12772: 匿名さん]

例えば？

[12773: 匿名さん]

>>12770 匿名さん
私のマンションは大規模マンションで組合員の管理費等の負担割合は
少なくてもそれなりの収入はあります。
前々から管理人とはコンタクトを取ってマンションの事情を勉強して
いた。
彼が口癖のように言っていたことは清掃員は必須だが管理人は今の業
務内容なら必要ないとの持論をきかされていた。
理事長を拝命した時点で理事の有志と打ち合わせて今後の管理の在り
方を真剣に討議するために（理事会と総会）への管理会社の坦当は会
計報告終了と同時に退席をさせることにした。
まず、管理会社がどのように動くかを見せてもらいました。

[12774: 匿名さん]

>>12773さん
理事会や総会への管理会社並びに管理員の出席は必要でしょう。
私どものマンションでは当然出席していますし、会場づくりや出欠
の確認、依頼されたコピーの配布等をやってもらっています。
ただ、理事会の議案づくりや理事会の進行について口を出すことは
ありませんし、理事会や総会で発言することもありません。
一つ発言が許されているのは、ゴミの分別状況ぐらいです。
簡単な補修工事についても、必ず理事長が判断しますが、管理会社には
相見積を取ってもらいます。
全て理事会が判断することになっていますし、管理会社は縁の下の力持ち
的存在です。
大規模マンションなら管理員は必要でしょう。窓口がないと業者や住民
が困ります。

[12775: 匿名さん]

>>12774 匿名さん
管理会社担当と管理人の出席が必要ないとは言っていない。

[12776: 匿名さん]

途中で退席させるんでしょう。
マンションの管理は会計だけではありませんよ。

[12777: 匿名さん]

管理会社を途中で外すということは、理事会主導で
理事会や総会が開催されていないんでしょう。
もっと自信をもちましょう。

[12778: 匿名さん]

管理会社に総会支援をさせてはいけない。

[12779: 匿名さん]

>>12776 匿名さん
途中で退席させるとは言っていませんよ。
マンションの管理は会計だけとも言っていない。

[12780: 匿名さん]

>>12777 匿名さん
管理会社を途中で外したら
理事会主導で理事会や総会が開催されないなんていった
発想がどこから出るのでしょう。
貴方とは議論はできませんね。

[12781: 匿名さん]

>>12779 匿名さん
管理会社には総会（組合）支援業務をさせないのは良いと思います。

[12782: 匿名さん]

>>12774 匿名さん
ほとんどその管理手法でしょう。
別にそれが悪いとは言ってはいません。
各マンションによっては事情が異なりますので
各組合ごとの管理方法があってもいいとは思います。
私のマンションも標準に基づいた管理ですが稀有な
事情を抱え込んではおります。
その改善のために有志が動いています。

[12783: 匿名さん]

総会と言っても出席するのは数人。
各議案の決議は議決権行使書の結果に委ねられていると言ってもおかしくない。
その議決権行使書の集開票を総会支援と称して管理会社に任せている。
これは危険な行為であり絶対に避けるべき。
泥棒に自宅のカギを預けているようなもの。

[12784: 匿名さん]

>>12783 匿名さん
そうです私のマンションでは一部の反管理会社派や工事等に詳しい
人物等の部屋番号札を入れずに役員選任をしていました。
抽選箱に入れる坦当は管理会社の００山坦当でした。
総会での役員選任の場面でこの事実が一組合員の追及で発覚した。

[12785: 匿名さん]

管理会社との信頼関係がないんですね。
そんなもんなんですか、管理会社と理事会の関係は。

[12786: 匿名さん]

>>12785 匿名さん
そんなもんではいけませんよ。
管理会社と管理組合は信頼しあわないといけません。
しかし、この後組合の役員選任に関しての不正が続々出てきました。
これでも管理会社を信頼しなければいけないとはとても思えません。
このままこの管理会社との契約を解除できない組合は能無しとの
烙印を押されるでしょう。

[12787: 匿名さん]

>>12785 匿名さん
そんなもんなんですよ、管理会社と理事会の関係は。
管理会社は管理組合から「ぼったくる」ことしか考えてませんよ

[12788: 匿名さん]

管理会社によったら工事をでっち上げたるしているよ。
大体保険の代理店も経営している大手が多いです。
つまり保険金詐欺ともいえる工事だ。
中小の管理会社はそれほどの力はない。
デベロッパー系列の大手の管理会社は悪事行使の力ありだ。

[12789: 匿名さん]

>>12774 匿名さん
お前はおめでたい人間やの～
少しは大人になったらどうかね。

[12790: 匿名さん]

管理会社をこき使うのが有能な理事長

[12791: 匿名さん]

私は10年近く完全自主管理を目指したが組合員の質の悪さが判明して
以後危険であると察して分散管理に切り替えた。
それなりの成功は収めたが以後成果を引きつぐことが困難ではあると
思いながら仕事の都合上退任したが現在は管理会社への完全委託で役
員は一年交代に変更されている。
これ等も組合員の総意であれば仕方ないと思われる。
完全自主管理は理想ではあるが最終的には組合員の人財によると思う。

[12792: 匿名さん]

低所得者向き分譲マンションがよく管理費等の負担減少を目的に
自主管理をしているケースがみられるが成功している例は少ない。

[12793: 匿名さん]

低所得者向き分譲マンションがよく管理費等の負担減少を目的に
管理会社に管理委託しているケースがみられるが成功している例は少ない。

[12794: 匿名さん]

＞12793 匿名さん
少ないのではなく、皆無でしょう。

[12795: 匿名さん]

>>12791さん
自主管理を目指していたとのことですが、小規模マンション
であれば輪番制にすれば人材がいません。
自主管理をするのであれば、理事長は仕事をしていれば難しい
でしょうね。
会社をリタイアした者がボランティアとしてやればいいんでしょうが。
しかし、それでも限界があります。
管理会社とは、総合管理ではなく、部分管理にしたらどうでしょう。

[12796: 匿名さん]

>>12788さん
工事を保険金でやってくれるなら、そこのマンションに
とってはメリットがありますね。
管理会社に感謝しなくちゃね。

[12797: 匿名さん]

>>12796 匿名さん
でっち上げ工事にメリットあるの。
トラブル工事の増大で組合の知らないうちに加入拒否や
険金の割り増しが生じる。
これはある程度大型マンションの管理を経験した者はこの知識はある。

[12798: 匿名さん]

>>12797さん
保険料の値上げは、築１５年以上になると大幅にアップされます。
現状の２倍程度になりますよ。
保険加入の拒否はできません。
大手損保会社は保険料はマンション管理に関係なく一律の値上げですが、
日新火災海上のドクター保険は審査により、対応がされていれば評価点に
よって保険料がちがってきます。
特に漏水に関する配管の対応が計画されているかどうかがポイントになります。

[12799: 匿名さん]

>>12798 匿名さん
それが原因の保険料値上げを言ってはいない。
12788 匿名さん の投稿をよく読め。
ドクター保険も保険利用のトラブルマンション（漏水事故等）
の保険料は割り増しである。
実際はあまり変わらないけどね。

[12800: 匿名さん]

>>12798 匿名さん
うちのマンションは築15年以上だけど保険料は変わらない。
倍以上になるのか。それはおかしいよ。見直した方がいい。

[12801: 匿名さん]

実は築２０年以上が２倍以上になりますが、それでも
築１５年から大幅値上げが始まります。
契約更新時期がまだきていないんじゃないですか。
普通５年の総合保険に加入されていると思いますので。

[12802: 匿名さん]

大手損保会社はみんな大幅値上げしてるよ。

[12803: 匿名さん]

>>12802 匿名さん
それはマンションの諸事情ではないでしょう。
インフレだから全てにあてはまっていますよ。
インフレですめばいいけどね、
先週最終日のニュウヨーク市場の雇用統計が改善しているのに
株価は暴落している。
これは何を意味しているかを理解すれば保険料の値上げ位で右
往左往するでない。

[12804: 匿名さん]

>>12801 匿名さん
保険料の値上げをしり目に対策は日新火災のドクター保険に乗り換えろ
と言っているみたい。
それよりも組合資産の急激な目減り防止法を議論したほうがいいのでは
ないかい。

[12805: 匿名さん]

>>12801 匿名さん
すべてインフレだよ。あほ。

[12806: 匿名さん]

保険料が高いか安いかは小学3年生の算数レベルで理解しやすい。
少し難しくなるが大規模修繕費などのインフレによる工賃や材料費
の高騰は比較にならないくらい組合員の負担を強いられる。
マンションの維持管理費を管理費等の値上げに依存する短絡的思考
はマンション管理士としては下の下だよ。

[12807: 匿名さん]

マンション管理士会等の理事連中で管理会社とはウインウインの関係
でありたいとほざく理事や理事長がいるが、
これな何を意味するんだね。答えろ

[12808: 匿名さん]

岸田総理も就任時には所得倍増計画なるものを持ち出した。
最近はこの言葉に不安を感じて資産倍増計画に置き換えた。
優秀な官僚の知恵だと思うけどね。

[12809: 匿名さん]

池田内閣の所得倍増計画を復習しろ

[12810: 匿名さん]

>>12809 匿名さん
勉強してどうするの。

[12811: 匿名さん]

そこで、ある程度の抑えをしていくには、
　急を要する保存行為と急を要しない保存行為に分けて、規約を作成しておく必要がある
と思われます。

　急を要する保存行為については、理事長（管理者）判断とし、急を要しない保存行為に
ついては、理事長又は理事会判断とする方法です。

　勿論、専有部分にある、共用部分のガラスの交換や網戸の張り替え、雨漏りについては、
理事長とその部屋の区分所有者に任せるようにはすべきです。

　　経費については、予備費とか小修繕費・保険から支出することになります。

[12812: 匿名さん]

なかなか良い規約です。

[12813: 匿名さん]

物価スライド制を導入しています

[12814: 匿名さん]

※管理会社は、事務管理業務のうち、基幹事務は、第三者に再委託することはできません。
基幹事務は、マンション管理適正化法で規定されているものと基本的には同じです。

＊管理組合の会計の収入及び支出の調整とは
　　管理会社が、管理組合の予算・決算について、その素案を作成して管理組合に提出する
　　こと。収支報告書含む。

＊出納とは
　　管理費等の徴収等の出し入れ、管理費等未収金の督促

＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

[12815: マンション検討中さん]

>>12811 匿名さん

興味深い意見をいただき、ありがとうございます。

ところで、『予備費』について、
定期総会における年度当初の予算決議の取り扱いをお教えくださいませ。
一部管理会社では『予備費』の計上を薦めておりますが、『予備費』の勘定科目を設けない一般企業が多いのと同様に、管理組合の会計に『予備費』の勘定科目を設けるのは、いかがなものか？と考えております。

規約について、最新の標準管理規約のお話かと思われますが、理事長にそこまでの権限を規約で認め、暴走した場合はどうするのか？
ご教示をお願いいたします。
何故なら、私は素人の理事長にそこまで権限を与え暴走した場合を考慮し、判断を理事長ではなく理事会に変えました。

[12816: 匿名さん]

予備費については、あった方が融通はききますね。
そうしないと、各項目ごとに予算化されますので、その項目で
予算が足りない場合は、管理費の中のどこかの項目からもって
こなくてはならなくなりますから、そうするとその項目の予算が
不足することになります。

保存行為については各区分所有者に権限が与えられていますので、
その場合、各人が発注とかをやられると困りますので、理事長権限に
したのですが、理事会の開催は緊急時には対応できませんからね。

[12817: マンション検討中さん]

>>12816 匿名さん

お忙しい中、ご教示いただきありがとうございます。

予備費について
先日、呼ばれました契約先の理事会で
『予備費が有りますから予算内です。』
という常套句で割高な修理見積を承認させようとした管理会社を目のあたりにしたばかりにつき、素人の集団に『予備費』を予算計上させるのは、やはり疑問です。

理事長権限について
規約および理事会に関する細則を電磁的方法可能に変更しましたので、理事会内の意思確認等は迅速に対応出来ているようです。
但し、中小規模マンションでの事例に留まり、複数棟からなる大規模物件には難しいかもしれませんね。

[12818: 坪単価比較中さん]

↑スレ主さんとマンション検討中さんのこういうやり取りって、読んでいて気持ちがいい。最近頻繁に書き込んでくる「ご近所さん＝匿名さん」の、スレ主さんを小馬鹿にしたような物言いは見ていて不快、きわめて不快。このpart3にはホント出てきてほしくない。

[12819: マンション検討中さん]

おはようございます。

お褒めいただき、ありがとうございます。
別のところで辛辣過ぎる書き込みをしてしまい、とても自己嫌悪になっております。

[12820: 匿名さん]

>>12817さん
管理費は総体で不足した場合は、全組合員から別途徴収するか
臨時総会を開催して、借り入れをするかしなければなりません。
そのために、管理費には予備費を設けておいた方がいいと思います。
ただ、管理費に余裕があるからその金額までは使えるという発想は
おかしいと思います。あくまでいざというときのための予備費という
考えで臨まなければならないでしょう。その歯止めができるかですが
それをやるのは理事会しかありません。

電磁的方法を採用されているとのことですが、小規模マンションは
勿論、大規模マンションならより効果がでると思いますが。

[12821: 匿名さん]

また一人芝居か。
うんざり。

[12822: 匿名さん]

スレ主も七変化に大変だ。

[12823: 匿名さん]

大規模修繕工事瑕疵担保保険について

　　工事を施工した業者には瑕疵担保責任が発生します。しかし、その業者が倒産したり、瑕疵担保が
　あっても利益にはつながらないので後回しされたりする可能性はあります。
　　そこで施工会社に瑕疵担保責任保険に加入してもらうことによって、その工事費用が施工会社に支
　払われることになりますので、施工業者の負担は軽減されます。
　　また、保険契約者は施工会社になり、マンション側の負担は一切ありません。
　　保険の契約に関しては、保険会社は検査員（建築士）を派遣して手抜き等を検査して実施することに
　なりますので設計監理士と合わせてダブルチェックができますので安心感は高まります。

　保険対象となる工事部分
　　　①構造体力上主要な部分（柱、梁、壁など）
　　　②雨水の侵入を防止する部分
　　　③給排水設備
　　　④電気設備（共用部分）
　　　⑤ガス設備
　　　⑥外壁、タイル
　　　⑦鉄部、玄関扉、手すり等
　　※内装工事や植栽、駐車場の塗装工事は対象外となります。

　　※地震、台風、落雷などの自然災害が要因で発生した瑕疵、火災が要因の瑕疵、タイル剥落等
　　　で第三者に被害が発生した時の補償はありません。
　　　瑕疵保険は修繕個所が施工不良などの要因で欠陥や不具合が発生したときに適用されます。

[12824: 匿名さん]

瑕疵担保責任保険は、施工会社との契約を交わすメンテナンスとは
別物です。

[12825: マンション検討中さん]

>>12820 匿名さん

拝読させていただきました。

僭越ながら補足等をさせていただきます。

管理組合は企業会計を準用しております。
しかしながら予備費はそもそも企業会計に使われるものでは無く、行政や公益財団法人会計で使われるものです。
何故企業会計に予備費がそぐわないか？
会社の経理部門経験者や経営者なら『そんな予測がいい加減な予算編成は有り得ない。』と直感的にご理解いただけるかと思います。
現に固定資産を多く保有する会社も含み、今まで何千と見た一般企業の決算書に予備費を見たことはございません。
なら行政の予算編成はいい加減か？
そうではありません。
そもそも予備費の定義が異なります。
参考　日本国憲法
第７章　財政
第87条　【予備費】
　第１項　予見し難い予算の不足に充てるため、国会の議決に基いて予備費を設け、 内閣の責任でこれを支出することができる。
　第２項　すべて予備費の支出については、内閣は、事後に国会の承諾を得なければならない。
最近の予備費で誰もが知るものは『コロナウィルス感染予防対策』でしょう。
このように過去の経験から来年度予算申請時に想定を出来ない事象のために設けられているのが予備費です。

昨今、管理組合関係者等で『予備費』を費用名に出される方も確かにおみえになります。
マンション管理士の資格試験にすら『予備費』なるものが出ていないにも関わらずです。
では何を予備費と言っているのか？
想像するに前年度繰越金累計額、今年度剰余金、本来なら機械式駐車場のリニューアル等のために修繕積立金に参入しなければならない駐車料金収入からその管理に必要な額を差し引いたもの　などのことでしょうか？
もし『何か壊れた時の費用計上をしたい』と言うならば、予算案作成時に
（例）　
昨年もしくは過去平均の修繕費支出額＋そろそろ宅配ボックスのカードリーダーが壊れる頃ならその見積額等＝管理費会計の修繕費予算
で計上すべきです。
それでもしカードリーダーが壊れずに自動ドアが壊れたのであれば、その費用を実績として年度決算の議案で出すべきです。

予備費という項目で予算申請する最大のデメリットは、やはり自分達の収益重視の管理会社や施工業者に『予備費が有るから大丈夫です』と言われて、見積書の査定が甘くなることでしょう。
例えば、放送設備の増幅器が壊れた場合、その設備に十分な知識が無い人が理事長なら、増幅器の取替がいくら位のものか？本当に全部取替が要るのか？一部ではだめか？解りません。
そのような状態で５万円の一部取替で済むものが『増幅器全部取り換えて300万円です。テレビが見えなくてみんな困ってます！早く取り換えましょう！予備費が有るから大丈夫です！』と言われて、請求書の細かい内訳を自分でネットや積算資料で調べて妥当か？確認する理事長が日本中で何人いるでしょう？
殆どの場合、理事長は『予備費が有るなら問題ないですね！はい発注！』でしょう。
公序良俗な価格に騙されたことに他の区分所有者が後から気が付いても、理事長にある善管注意義務では『理事長はスーパーの野菜売り場のおばちゃんでしょ？ならその善管注意義務の範疇は野菜売り場のおばちゃんレベルで、普通のスーパーの野菜売り場のおばちゃんが増幅器はいくらで電気工事士の人工はいくらで、通信事業作業員ならいくらでなんて知らんちゅうに！』
で理事長に責任追及も不可能。
300万円くらいなら業者を訴える手間や費用、マンション内での問題を大きくしたくない心理等を考え、区分所有者全員で泣き寝入りになるのがオチでしょう。

以上のことから、私が関与する管理組合には企業会計を用いていただいております。
勿論、予備費なるものの予算計上はございません。

電磁的方法について、私が最初に総会の議案に出していただいた際、複数の区分所有者から『パソコンが使えない～。解らない。今までみたいに紙じゃだめ？？？』と言うご意見が出て、想像以上に審議に時間がかかりました。
50戸くらいの物件でしたので区分所有者同士も顔見知りの近所の人と言った雰囲気で、他の複数の区分所有者から『僕が教えてあげるよ！』とか『ついでに紙に印刷してあげるから大丈夫！』といった温かいお言葉をいただき、電磁的方法が採用されました。
この時の印象は、『このくらいの物件だからお互いの助け合いが出来るので可決出来た。顔を見たことが有るか無いかの大型物件では難しいかも？』でした。
電磁的方法採用の決議さえ取れれば大型物件の方が効果的かもしれませんが、大型物件が故に電磁的な意思の決定も難しい＝理事会役員数が多くて電磁的決議に時間がかかり迅速な対応が必要な修繕では遅れが問題になる　を懸念しております。

[12826: マンション検討中さん]

>>12824 匿名さん

是非ともこの件について、ダラダラ書きたいのですが、別件を書いたら時間が無くなったので、端的に失礼いたします。

施工会社の補償契約には『実際やったところのみ！』になっている場合が有ります。
つまり『そのタイルは俺たちが張り替えたので保障するけど、その横のタイルが1年で剥がれ落ちたって知らんがね！』
です。
単に割れや浮きを修理してなかっただけなのに！

ご注意くださいませ。

設計監理の保証書は『施工会社が倒産したら保証しない』というのも有りました。
そこを補償しろや！

[12827: もはや神]

>>12825 マンション検討中さん
財政法
第十四条 歳入歳出は、すべて、これを予算に編入しなければならない。
なぜ国や地方公共団体に「予備費」が必要なのかは財政法14条が根拠である。
管理組合は予算計上がなくても支出できる。保存行為など。
保存行為でなくても決算で追認すればいいだけ。
追認できない場合は、理事会、理事長の無権代理行為になる。

＞＞管理組合は企業会計を準用しております。
まちがい。管理組合は複式簿記を使っているだけ。
税法上は管理組合はみなし公益法人である。企業ではない。あほ

[12828: マンション検討中さん]

>>12827 もはや神さん

お忙しい中、ご教示いただきありがとうございます。
勉強になり、うれしいです。

>管理組合は予算計上がなくても支出できる。保存行為など。
>保存行為でなくても決算で追認すればいいだけ。
>追認できない場合は、理事会、理事長の無権代理行為になる。
おっしゃるとおりです。
私の説明不足に加筆をいただき、ありがとうございます。

＞＞管理組合は企業会計を準用しております。
>まちがい。管理組合は複式簿記を使っているだけ。
>税法上は管理組合はみなし公益法人である。企業ではない。あほ
これにつきましては、全くの私の端折り文書が悪いです。
管理組合は企業会計の多くで使われている複式簿記を採用しております。
と書かねばなりませんでした。
最近は行政や公益財団法人も複式簿記を採用する傾向にあるので、悩んだ上の表現が不適切になってしまいました。
ありがとうございます。
但し、管理組合をみなし公益法人と言い切るのは難しいかな？と思います。
私は権利能力なき社団止まりの方が多くの管理組合に当てはまるような気がします。
法人税から考えますとそれだけ外部から収入のあるマンションが少ないからです。
そこまで外部収入のあるマンションの管理に携わる機会がございませんので、羨ましいです。