「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[12729: 匿名さん]

＞12727 匿名さん
＞引き上げの要因は配管に対する漏水に対してです。
だからどうなの？
保険が掛けられるっていうことは保険で補償できるってことなのよ。
トーシロだね。
もっと勉強しようね。

[12730: 匿名さん]

地震が何回か発生することによって徐々に緩んでくるという
のがわからないのか。
給湯管の管材はあなたの意見を認めます。
しかし、何故反発するのかな。
みんなに教えてやればいいだけのことじゃないかな。

[12731: 匿名さん]

＞しかし、何故反発するのかな。
そんなこともわからないのか？
管理組合員の不利益になるからだよ。
排水管事故が起きれば各専有者が保険を使って悪い箇所だけ修繕すればいい。
修繕の必要のない他の専有者は、必要のない修繕積立金を使わされ、プライバシーまで侵害され、ふんだりけったり。
良いことは一つもない。

[12732: 匿名さん]

給湯管に使用される管材に多いのが銅管だが、熱には強いが
局部腐食によりピンホールが生じて水漏れを起こすことがある。
この場合は取替えが必要。

[12733: 匿名さん]

漏水が発生すれば、住民間のトラブルの要因にもなるよ。
補償ができればいいという発想自体は全てお金で解決する
やり方だよね。
それに保険は配管の交換や加害者の部屋の補償まではして
くれないよ。

[12734: 匿名さん]

＞局部腐食によりピンホールが生じて水漏れを起こすことがある。
だからそういう不慮の事故に対して保険制度がある。
そんなことも知らないの？トーシロだね。
＞漏水が発生すれば、住民間のトラブルの要因にもなるよ。
一斉に修繕工事さえすれば漏水事故は起こらないと勘違いしているバカ。
＞保険は配管の交換や加害者の部屋の補償まではしてくれないよ。
専有部分は所有者が責任を持つことぐらい当たり前でしょ。
管理組合が専有部分の劣化責任を持ってくれるとでも思っているの？

[12735: 匿名さん]

専有部分の管理を全戸が取り組んでくれればいいけど
それができないから一斉にやろうとしているのが分からないんだね。
バカとかトーシロとかの批判しかでてこないのでこの問題は終わり。
次の議題に移ろう。

[12736: 匿名さん]

　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。
　　　　マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では４７年とされています。

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　　　来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。
　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。
　　　　マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では４７年とされています。

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　　　来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。

[12737: 匿名さん]

＞それができないから
出来ない所は自己責任。
そんな人間のために、マンション一斉に悪くもない場所を修繕するのはバカ。

[12738: 匿名さん]

　＊資産価値の落ちないマンションの条件

　　　　１．立地が良い

　　　　２．築年数（築浅）

　　　　３．物件規模が大きい

　　　　４．管理状況が良い
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

[12739: 匿名さん]

専用部分はその専有者の利用環境によって劣化の程度が違ってくる。
10年しか持たない人や30年も長持ちさせる人、人それぞれ。
10年しか持たない人は10年で自己負担で修繕すればいい。
当たり前のこと。
30年長持ちさせる人は30年で自己負担で修繕すればいい。
そういった戸毎の状況を無視して専有部分一斉工事などありえない話。
スレ主はそういう常識にかけたトーシロ。

[12740: 匿名さん]

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

[12741: 匿名さん]

>>12738 匿名さん
>＊資産価値の落ちないマンションの条件

>　　　１．立地が良い

>　　　２．築年数（築浅）

>　　　３．物件規模が大きい

1.2.3の内容がないのは役に立ちません

1.2.3の内容がないのは役に立ちません

[12742: 匿名さん]

管理会社に委託する（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等

[12743: 匿名さん]

>＊資産価値の落ちないマンションの条件
マンションの財務諸表と過去の修繕工事内容をみればいい。
管理会社に食い潰されているマンションは財務諸表に現れてくる。
へたすると、長年積み立ててきた組合員の預貯金はなく、大規模修繕工事による膨大な借金で赤字債務となり、修繕積立金だけでは補填できず、借金返済のためマンションを手放す羽目になる場合もある。
管理会社は絞れるだけ絞って赤字債務に陥ると後は知らん顔して立ち去るだけ。
アホを見るのは管理組合員。
わけのわからん修繕工事を提案してくる管理会社にはご用心。
資産ゼロのマンションは悪徳管理会社がつくりあげたもの。
早速、自分ちのマンションの預貯金を調べてみればいい。

[12744: 匿名さん]

管理組合の運営にとって、最も大切なことは、その執行を行っていく理事会の活動如何
にかかっています。

　しかし、理事会を正しく運営していくためには、ルールがなければなりません。

　そこで、マンションの管理を基本通り運営し、誰が理事になっても同じように運営ができ
るように、理事会の運営細則を作成しなければなりません。

今回は、理事会の細則を作成するときのポイントを述べてみます。

１．理事の選出について
　　輪番制をとっているマンションは、輪番表を作成することからスタートします。
　　　　輪番表の作成については、同じフロアーではなく、縦の階で作成します。
　　役員の選出は、理事候補の互選により選出します。

　　立候補制を取られているマンションについても、任期は必ず決めておくべきです。
　　できれば、輪番制と立候補制の併用がベターでしょう。

　　理事及び監事は、マンションに現に居住する組合員又はマンションに居住している
　配偶者及び一親等の親族等、理事会が承認した者がなることができるとしておくこと
が必要です。
　　但し、理事のなり手不足解消策として、居住していない区分所有者まで範囲を広げ
　ることも可能です。

　＊輪番制の理事の場合
　　　理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、本人
　　　が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。
①８０歳以上の高齢者
②病気療養中の者（介護者含む）
③乳児がいて、理事会への出席が困難な者

[12745: 匿名さん]

>>12736 匿名さん

だらだらと文字が並んでいる何が言いたいのかわからない。
繰り返し記載が読みづらい
配管は築？年後、電気系統は？年後というように記載してほしい。

[12746: 匿名さん]

２．役員（理事・監事）の任期

　　必ず任期は決めておいてください。但し、１年任期の場合は、数名は理事会運営の
　継続性のため、２年としておきます。再任の規定を設けるかどうかはマンション次第です。

　　長期の理事の任期については弊害も出てきますので、４年を限度とするのが理想です。

３．役員の定数…人数を明記しておいてください。

　　理事長　　副理事長　　会計担当理事　　防災担当理事　　修繕担当理事等
　　監事

　　理事の人数については、○名～○名と幅をもたせておくことが大切です。
　　　　○名としておくと、欠員になった場合、欠員の補充をしなければなりません。
　　役員が任期途中で欠けたときは、総会を開催することなく、理事会で選任すること
　　と定めておくことも必要です。

[12747: 匿名さん]

今年度から、マンション管理士も名称独占から業務独占へと移行するらしい。
万年マン管士不合格者もうかうかしておれないぞ。
君のおつむでは永久に無理かも。

[12748: 匿名さん]

４．理事会の開催

　　理事の開催は、理事長が行います。又、議長は理事長が務めます。
　　理事会開催の規定は必ず作成しておいてください。理事長によって、開催したり、回
　数が減ったりしては困りますので、できれば毎月、第○曜日とかを設定しておくことを
　お奨めします。

　　理事会は、区分所有者が出席するのが望ましいのですが、実態として配偶者等が
　出席している場合が想定されますので、代理出席できる旨の細則を作成しておく必要
　があります。

[12749: 匿名さん]

５．理事会の決議

　　理事会の決議は、出席理事の過半数で決します。

　　尚、理事会に委任状での参加は、基本的にはできません。復代理の禁止

６．理事会の議事録の作成・保管・回覧
　　理事長は、理事会の議事について議事録を作成し、保管し、組合員に回覧します。

７．役員の報酬
　　役員の手当てが支給されていれば、各役員ごとの額を記載します。

　　　理事の報酬は、原則理事会出席による月額計算とする。但し、理事会を欠席した
　　場合の報酬については、活動実績に応じて理事長が判断できるものとするの項目を
　　入れておくことも必要です。

[12750: 匿名さん]

保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を図る行為
をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。

　そして、保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
います。

　このように、保存行為は、区分所有者であれば、誰でも気づいたものが業者を呼んで工事
をさせることができるのです。

　理事会での検討も必要がなく、相見積も取らずに、区分所有者であればだれでも依頼でき
るのです。
　勿論、工事に着手する前であれば、理事会で決議して工事業者に依頼することとなった場
合は取り消すことができます。

[12751: 匿名さん]

標準管理規約（２０１６年改正、２１条３項）に準拠した管理規約では、区分所有者が共用部分の保存行為を行うことができない。

（敷地及び共用部分等の管理）
第２１条　敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。
ただし、バルコニー等の保存行為（区分所有法第１８条第１項ただし書の「保存行為」をいう。以下同じ。）のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。

３　区分所有者は、第１項ただし書の場合又はあらかじめ理事長に申請して書面による承認を受けた場合を除き、敷地及び共用部分等の保存行為を行うことができない。
ただし、専有部分の使用に支障が生じている場合に、当該専有部分を所有する区分所有者が行う保存行為の実施が、緊急を要するものであるときは、この限りでない。

[12752: 匿名さん]

あのね、区分所有者でも共用部分の保存行為はできるんだよ。
知らなかったの？　
万年マン管士不合格者君。

[12753: 匿名さん]

>>12751さん
保存行為が改正になったとのことで、区分所有法を調べてみましたが、
共用部分の保存行為も区分所有者がすることができるとなっていますね。
規約に規定することはできますが。

[12754: 匿名さん]

どっちなんでしょう。

[12755: 匿名さん]

説明しても分からない方は考えるだけ損ですよ。

[12756: 匿名さん]

>>12755さん
あなたは分っているの？しらないんでしょう。

[12757: 匿名さん]

知ってれば答えてみなさい。

[12758: 匿名さん]

いつも批判とかはするけど、まともな書き込みはできないんだろう。

[12759: 匿名さん]

区分所有法は中学生程度の文章理解力があれば誰でも理解できる。
残念なことに、その中学生程度の理解力がない方はその文章が理解できない。
万年マン管士不合格者君たる由縁でもある。

[12760: 匿名さん]

つまり、中学生程度の文章理解力のない方にとってはこのスレに参加すること自体が分不相応ということに気付かなければならない。
まずは、中学生程度の文章理解力の基礎を身に着けてから参加されたい。

[12761: 匿名さん]

法律上は共用部分の保存行為は区分所有者がやってもいいのですが、例えば玄関ドアや外壁タイルの補修を各人が自分の好みで（日曜大工の延長で）やると、統一が取れずに薄汚い外観になりマンションの資産価値を下げてしまうので、規約で保存行為は原則管理組合がやるので組合員は余計なことするな、保存行為やりたいときは組合長の承認を取れ、と規定するマンションが多いです。

[12762: 匿名さん]

マン管士の資格についてかなり意識しているようだね。
マン管士の資格はそんなに難しいものではないのでは。
僕はユーキャンの通信教育だったけど、そんなに勉強した
記憶はないけど１回で合格できたよ。

[12763: 匿名さん]

しかし、保存行為を管理組合の担当とするからには、あまり悠長な対応はできないことになります。専有部分の使用に必要な保存行為（例えば、雨漏りや漏水の修繕）の場合、修繕委員会への検討依頼だの3社以上の相見積もりだのといって1カ月も2カ月もダラダラ放置すると、組長は義務懈怠として損害を弁償させられる可能性が高いでしょう。

[12764: 匿名さん]

組長？理事長のことね。
漏水は保険で対応できるから、相見積もりとかを取る必要はないよ。

[12765: ご近所さん]

役員委員は引き受けないのが一番

[12766: 匿名さん]

>>12765
お前がきたので話題を変える。
＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　標準管理規約第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

[12767: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場
　　合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事
　　例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸への
　　補填にあてるという方法もとれますし、長期修繕計画に包含することもできます。

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣に
　　取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこしい問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の値上げが必要となってきますが、各区分所有者がそれぞ
　れ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには変わり
　はありません。

[12768: 匿名さん]

＞修繕積立金の値上げが必要となってきます
その分、管理費を値下げすればいい。
住民の負担は変わらないから反対もないと思う。
管理会社にその辺を理解してもらい、管理費削減のための提案を総会で議論すればいい。

[12769: 匿名さん]

管理費と修繕積立金はまったくの別物ですよ。
管理費は通常の管理に必要なお金です。
毎年必要額は殆ど変りません。
積立金は読んで字のごとくみんなの積立金です。
建物設備の維持保全に対して支払われるものです。

[12770: 匿名さん]

修繕積立金に関しては、余っているマンションはまずありません。
ただ、管理費については削減はできます。
例えば、管理員の勤務日数や時間、人数を減らすとか、清掃員の
勤務日数、時間を減らせば簡単に削減できます。
ただ、光熱費や点検費、振込手数料等は毎年そんなに変わりませんし、
削減も難しいでしょう。
工事はやらなければ積立金は必要ありませんが、そうもいかないでしょう。

[12771: 匿名さん]

管理費は知恵を絞ればいくらでも節約できる。
知恵のない方は節約が難しいという。

[12772: 匿名さん]

例えば？

[12773: 匿名さん]

>>12770 匿名さん
私のマンションは大規模マンションで組合員の管理費等の負担割合は
少なくてもそれなりの収入はあります。
前々から管理人とはコンタクトを取ってマンションの事情を勉強して
いた。
彼が口癖のように言っていたことは清掃員は必須だが管理人は今の業
務内容なら必要ないとの持論をきかされていた。
理事長を拝命した時点で理事の有志と打ち合わせて今後の管理の在り
方を真剣に討議するために（理事会と総会）への管理会社の坦当は会
計報告終了と同時に退席をさせることにした。
まず、管理会社がどのように動くかを見せてもらいました。

[12774: 匿名さん]

>>12773さん
理事会や総会への管理会社並びに管理員の出席は必要でしょう。
私どものマンションでは当然出席していますし、会場づくりや出欠
の確認、依頼されたコピーの配布等をやってもらっています。
ただ、理事会の議案づくりや理事会の進行について口を出すことは
ありませんし、理事会や総会で発言することもありません。
一つ発言が許されているのは、ゴミの分別状況ぐらいです。
簡単な補修工事についても、必ず理事長が判断しますが、管理会社には
相見積を取ってもらいます。
全て理事会が判断することになっていますし、管理会社は縁の下の力持ち
的存在です。
大規模マンションなら管理員は必要でしょう。窓口がないと業者や住民
が困ります。

[12775: 匿名さん]

>>12774 匿名さん
管理会社担当と管理人の出席が必要ないとは言っていない。

[12776: 匿名さん]

途中で退席させるんでしょう。
マンションの管理は会計だけではありませんよ。

[12777: 匿名さん]

管理会社を途中で外すということは、理事会主導で
理事会や総会が開催されていないんでしょう。
もっと自信をもちましょう。

[12778: 匿名さん]

管理会社に総会支援をさせてはいけない。