「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[12601: 匿名さん]

＞12597 匿名さん
人のこと言える義理でもない。
このスレッドにへばりつく奴はすべてあやしい。
スレ主がいい見本だ。

[12602: 匿名さん]

スレ主はいい情報を提供しているし、参考になることが
いっぱいあるようだけど。

[12603: 匿名さん]

マンション管理に詳しくても、ボランティアだと
何のプラスにもならない。
詳しいから敬遠されるしね。
規約や細則、法律とか関係なく理事会が進められた方が
いいからね。

[12604: 匿名さん]

自分の日常生活に影響がなければ法律違反でも規約違反でも放置している

[12605: マンション検討中さん]

＞12602 匿名さん
私もマン管士の資格持っているけど、スレ主の発言内容をみると法螺だと思う。
彼はマン管士ではないと思う。
だから彼のすべての発言が法螺になる。

[12606: 匿名さん]

>>17 匿名さん
この場合は管理会社が保険代理をしていれば対応が早い。

[12607: 匿名さん]

>>12 匿名さん
この件は幼稚。
マンション管理士有資格者ではないでしょう。
法螺とハッタリが幼稚すぎ。

[12608: 匿名さん]

>>12606 匿名さん
>>17 匿名さん　？？？

>>17 匿名さん

[12609: 匿名さん]

なにを憶測しているんだい。
匿名さんでの書き込みだからそれでいいんじゃないの。
それに12606も１７もスレ主ではない。

[12610: 匿名さん]

一般社団法人　マンション管理業協会
マンション判例・相談事例検索システム
http://www.kanrikyo.or.jp/chousa/wlj/help/index.html

[12611: 匿名さん]

　　　長期修繕計画は２５年（最近は３０年）で立てますが、その計画の中には、工事の全てが網羅
　　されていなければなりません。
　　　又、その計画の具体的な内容が記されている内訳表があればもっと分かりやすくなります。

　　　下記に修繕周期の主なものについて記載してみましたが、まだまだ全てではありません。
　　　もし、洩れていればその工事費を見積もり、修繕積立金に反映させなければなりません。
　　　修繕積立金は、読んで字のごとく私たちの積立金でして、マンションを維持・保全していくために
　　は、絶対必要なものです。

　　　修繕積立金は、高いとか安いとかで判断するのではなく、長期修繕計画の中で、１戸当り月の
　　必要修繕積立金の額を算出すべきものです。

　　　どちらかといえば、管理費は毎年償却されるものですので、できるなら、管理費は安いにこした
　　ことはありませんが、修繕積立金については、適正価格は必要です。

[12612: 匿名さん]

>>12609 匿名さん

何を恐れているんだい
見てくれ、読んでくれと投稿してるんじゃないの
なぜスレ主でないというのかな、スレ主なんて無視だよ

[12613: 匿名さん]

何も恐れていないし、自信をもって投稿しているだけだよ。
いい情報だと思わないかい、今までの投稿内容を。
マンション管理のいろんな情報を書きこんでいるからね。

[12614: 匿名さん]

スレ主は管理業協会の飼い犬。
管理会社に不利なレスには吠え付き、有利なレスを捏造し管理業協会から餌を貰う。
人間としては情けない飼い犬。

[12615: 匿名さん]

誰もそんなこと思っていないよ。
今までの実績をみれば一目瞭然じゃないの。

[12616: 匿名さん]

役に立つ情報は確かに多いし参考になる。

[12617: 匿名さん]

ここのスレは、スレ主の努力と情報の提供があるから
続いている。
スレを立てた者が責任をもって対応しているスレはその数も
当然多くなる。

[12618: 匿名さん]

大規模修繕工事で相見積もりを取るとき、設計図面と劣化調査書を
渡して相手に積算させて見積もりを取るやり方をしているマンション
はありますか。

[12619: 匿名さん]

スレ主の一人芝居に惑わされないように。
飼い犬になるぐらいの人間だからね。
＞役に立つ情報は確かに多いし参考になる。
君はどのレスがスレ主の発言だと判っているのかい。
それはスレ主てないと判らない情報。
管理会社に役立つ情報であって、管理組合には悪情報。

[12620: 匿名さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。
　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。
　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

[12621: 匿名さん]

＞　管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。
＞　各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それからの値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。

質問
それでは１棟１５階建て４列の５６戸のマンションを１回で済ませると何日で終わるのですか。１戸１週間程度と考えられているので１列１４戸（１５階、１４階→２階）で１４週間かかることになりますがこの間それぞれどこに住むのですか（１５階を工事中、１４階を工事中→２階を工事中等の時）。
２階の排水縦管（共用部分）を工事中の時は上階の３階～１５階は排水できないと思いますので。

段取りを示してもらえると理解しやすいと思います。
作業時間は９時～１７時とします。排水禁止日数、給水禁止日数等

[12622: 匿名さん]

工事については、各マンションによってやり方が違いますし、
予算の関係も大きく影響します。
それから工事中は給水制限やトイレの使用には時間で制限は
ありますが、それ以外は問題はありません。
当然自分の部屋で生活すればいいでしょう。

[12623: 匿名さん]

修繕積立金の額については、長期修繕計画から
１戸当たり月の必要額を算出する必要があります。

[12624: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。
　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分なのです。

[12625: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。
　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

[12626: 匿名さん]

住宅金融支援機構からの融資実行時期は、工事完了届提出から３カ月後となる。このことを加味した資金計画を作成する必要があります。

[12627: 匿名さん]

重要なポイントですね。

[12628: 匿名さん]

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の値上げが必要となってきますが、各区分所有者がそれぞ
　れ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには変わり
　はありません。

[12629: 匿名さん]

国土交通省の、長期優良住宅化リフォーム推進事業の補助金(該当工事費の1/3)を申請できるマンションの状況であるか否かを調査して見るのも資金調達の一つの方法です。
しかし、これも支援機構同様工事が完了し支払いも補助金を差し引いた全額が支払済みである事を要求され、実際の支払いは工事完了後4～5カ月ごとなる。
資金繰りの組み方を工夫すると大きな原資となります。

[12630: 匿名さん]

一括配管工事で、ついでのリフォームはどうなのでしょう？

＜参考＞
・同時に壁や床、水まわりをリフォームしよう

配管のみ交換や移設をするにも床や壁を解体する必要が出てくる場合がほとんど。水回りの設備を取り外したり再設置したりしなければなりません。配管の交換自体が数千円で済むとしても、その他の解体や取り付けに100万円以上かかるケースもあります。配管交換のためだけに壁・床を壊すのは効率が悪いですよね。

せっかく費用をかけて工事を行うのであれば、配管だけでなく、その周辺に関わる部分も同時にリフォームしてしまうほうが長期的にみてお得になるかもしれません。

・組合の改修工事でのついでリフォームは危険

管理組合の改修工事に際しては、工事業者が「ついでにキッチンやユニットバスも交換しませんか」と営業することが珍しくありません。

「値引きしてもらえる」「管理組合が選んだから安心」といった理由で工事を依頼する方が多いのですが、後悔する方も少なからずいらっしゃいます。それは、大規模工事では多くの職人を各所から集め、行程に遅れないよう進めるのに手一杯であり、個別の小さなリフォームにまでていねいな仕事をする余裕がないためです。

[12631: 匿名さん]

＜共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について＞　　
　　専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、
　６０～８０万円かかります。
　　もちろん塩ビ管仕様のマンションであれば錆びることはありませんが、継手部分については築年数
　の経過とともに、地震等の影響もありその部分にゆるみが生じそこから漏水が発生してきます。
　　当然、費用面だけでなく、工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
　　例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その
　場合は、仮設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
　　又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、１回
　で済ませることができます。

[12632: 匿名さん]

＜共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について＞　　
　　専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、
　６０～８０万円かかります。
　　もちろん塩ビ管仕様のマンションであれば錆びることはありませんが、継手部分については築年数
　の経過とともに、地震等の影響もありその部分にゆるみが生じそこから漏水が発生してきます。
　　当然、費用面だけでなく、工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
　　例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その
　場合は、仮設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
　　又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、１回
　で済ませることができます。

[12633: 匿名さん]

　　　しかし、そのためには修繕積立金の値上を行なわなければなりません。
　　共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の
　負担の軽減にもつながってきます。
　　管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上
　に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。
　　各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それから
　の値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。
　　修繕積立金の値上はしたくない。しかし、経年劣化が進み資産価値が落ちるのは嫌だでは先に進
　みません。又、保険は、経年劣化によるものには適用されませんので、住民同士のトラブルが発生す
　ることも予想されます。

[12634: 匿名さん]

>>12615 匿名さん
>誰もそんなこと思っていないよ。
>今までの実績をみれば一目瞭然じゃないの。

スレ主は管理業協会の飼い犬。
今までの実績をみれば一目瞭然じゃないの。
管理会社に不利なレスには吠え付き、有利なレスを捏造し管理業協会から餌を貰う。
人間としては情けない飼い犬。

[12635: 匿名さん]

>>12634さん
私はスレ主です。
マンションの住民で理事長や各種専門委員の役員を経験しました。
現在も大規模修繕工事の委員長をして頑張っています。
何故ここのスレを立ち上げたかといいますと、ボランティアとして
マン管の資格を取りいろんなマンション管理について勉強・経験を
してきましたので、それを生かしていくために立ち上げました。
管理会社とは全く関係がありません。
今まで作成した資料から情報の提供をするとともに、質問等にも
答えていけたらいいなと思っています。
これからもスレは継続させたいと思っています。

[12636: 匿名さん]

＜連坦棟マンションの復旧・再建に関する見解＞
　　　　
　　　これについては、神戸大震災の復興の教訓をもとに、東大名誉教授の稲本洋之助氏の「マン
　　ションの復興と建替え制度」の特集記事を参考にまとめてみました。
　　　管理規約の改正も含め、今後の検討課題として取り組んでおくことが必要だと思われます。

＊マンションの建築形態には下記の４つがあります。

　１）単棟型

　　　　＊災害・復旧・建替えの際は、１つの建物として対応していくことになります。

　２）連坦 棟型

　　　　　外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
　　　　が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
　　　　　利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
　　　　ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
　　　　　しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
　　　　の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
　　　　　しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない
　　　　ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
　　　　となっています。

[12637: 匿名さん]

　　　　　連坦棟の多くは、各部位（棟）が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体
　　　　で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。
　　　　　マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた
　　　　めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。
　　　　　しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。
　　　　　ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダメージ
　　　　を受けていない場合もあります。

　　　　　復旧の費用等を個別に積算した場合、各棟ごとにその額に大きな差が生じてきます。
　　　　　又、小規模滅失は、建物価格の２分の１以下をいい、大規模滅失は建物価格の２分の１を
　　　　超える場合をいいます。つまり、２棟ある建物で小さい棟の場合はたとえ建替えでも小規模
　　　　滅失であり、大きい方の建物であれば大規模滅失となります。（連担棟の場合）
　　　　　この違いにより、議決要件や復旧に要する費用の負担等がネックとなっています。

[12638: 匿名さん]

　　　＊連坦棟の復旧における合意形成が困難であることの一因

　　　　　　区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、
　　　　　議決要件等が決められています。
　　　　　　特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって
　　　　　決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。
　　　　　　例えば、連坦棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議（復旧決議）が承認され
　　　　　たとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければならな
　　　　　くなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者もいるでしょう。
　　　　　　その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。
　　　　　　同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょうか。
　　　　　　又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。
　　　　　　もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。
　　　　　ということは、将来残った棟を建替えする場合は、その棟の者だけで建て替え費用は負担
　　　　　することになります。

　　　　　　建替え（復旧工事）工事期間中は、残った棟の、施設等の修復や維持をしていかなけれ
　　　　　ばなりません。修繕積立金についても、各棟に分配することはできません。
　　　　　　今後も敷地や駐車場、浄水設備等の管理をしていかなければならないからです。
　　　　　　しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。
　　　　　管理費についても、工事期間中は片方の住民は住んでないのに徴収されることになります。

[12639: 匿名さん]

　　　＊連坦棟の復旧の合意形成促進のために

　　　　　このように、いろんな問題点が発生してきますが、大震災等が発生し、片方の棟だけが大きな
　　　　被害を受けた場合、それでも試行錯誤して復旧・建替えに取り組んでいかなければなりません。
　　　　　現在、これに対する法律も、国の対応策も取り決めが明確ではありません。
　　　　　神戸大震災の場合は、それぞれのマンションで対応がされました。しかし、法的な規定が明確
　　　　でないために、いろんな問題や紛争がおこりました。

　　　　　そこで、合意形成の促進のために、一棟の範囲と有事の場合の費用負担をケースによって分
　　　　けて規定しておくことが必要となってきます。
　　　　　少なくとも、６１条が適用されたり、６２条が論争される場合は、決議参加者の範囲は１棟の建
　　　　物を構成する区分所有者とするが、費用負担の割合には差を設け、予め規約に定めておくことが
　　　　必要となってきます。
　　　　　復旧を迅速に行う事を第一に考えた場合、１棟の建物とは考えず、それぞれを独立したものと
　　　　して被災棟の復旧対策を取ることも検討していかなければなりません。

　　　　　区分所有法１１条・１２条・１４条には、この一部共用部分の規定があるが、１棟の建替えの場
　　　　合を除き、復旧・再建に要する費用の負担については、この概念を活用し、補修の場合と特定の
　　　　棟の滅失・新築の場合に大きく分けて考えるべきです。

　　　　　１棟の一部を再建する場合、その棟の再建費用については、そこに存する区分所有者のみが
　　　　費用を負担するか、あるいは負担の比重をより重くし、他の区分所有者の受益の程度を勘案し
　　　　て、予め規約で定めた割合による負担とするといった形で提案したらどうだろうか。

　　　　　連坦棟に対する法の定めがなければ管理規約で決めておけば、それを適用すればいいし、も
　　　　し法令ができたら、それに合せて改正をすればいいと思われます。

[12640: 匿名さん]

連坦棟のマンションは全国には多数存在します。
この際検討してはいかがです。

[12641: 匿名さん]

管理規約の改正と可しなければならないとなると
難しい面はある。

[12642: 匿名さん]

分譲マンションの管理においていかなる場合でも法令を犯しての現状の変更をしてはならない。

[12643: 匿名さん]

>>12580 匿名さん
>しかし、全国のマンションでは、専有部分の配管の更新工事を
>管理組合として一斉に工事をしているところが増えている。
>管理規約で決めればいい問題ですよ。

40年以上経過のマンションが増え、古いのには材質が悪いのがあるので一斉に工事をしているのが増えていると思われる。

[12644: 匿名さん]

>>12624 匿名さん
＞＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。
＞これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
＞　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は　記載されていなかったからです。

我が規約には第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としその責任と負担は区分所有者が負うものとする。と記載してある。

[12645: 匿名さん]

それでは漏水対策になりません。
だから規約を変えて管理組合としてできるようにするんですよ。

[12646: 匿名さん]

>>12645 匿名さん
>それでは漏水対策になりません。

何処が漏水するだ。

[12647: 匿名さん]

専有部分の給排水管の交換は規約に規定がなくても
総会で決められませんでしょうか。

[12648: 匿名さん]

専有部分の配管を管理組合として一斉に交換をするときは
先行工事者の工事費を負担すべきです。公平でなければいけませんから。
そういったことを規約に規定しておく必要があります。
専有部分の工事は基本的には各戸ですべきものです。
それを管理組合としてやるには、規約に規定しておく必要があります。

[12649: 匿名さん]

>>12648 匿名さん
規約に規定がなければ総会で決めてもいいでしょう。総会（集会）は組合の最高の意思決定機関ですから。

[12650: 匿名さん]

先行工事者に対する規定は規約に決めないといけないでしょう。
１年前に交換した住民の部屋の交換はしなくていいわけでしょう。
積立金はその住民もしはらっていますから。
公平の観点からも先行工事者に対して支払いをすべきです。
一部分だけをとらえて総会で決議する訳にはいかないでしょう。

[12651: 匿名さん]

先行工事者が本当に工事をしたのかを、
どうして証明するのでしょう。

[12652: 匿名さん]

そんな単純な質問には答えられません。
理事長には居室内で工事のチェックをする権限が規約に
規定されているでしょう。

[12653: 匿名さん]

>>12652 匿名さん
規約を輪番制の各期の理事長がまもっていればいいけどね。性善説でいきますか。

[12654: 匿名さん]

規約は守るのが普通ですよ。

[12655: 匿名さん]

先行工事者の工事費の確認は理事長がする。
専有部分の給排水管の工事代金の領収書等で確認すればいいのでしょうか。

[12656: 匿名さん]

当マンションでは下記の基準で行うべく全戸調査が始まります。
1.先行工事済みの使用材料を証明できる見積書・請求書の提出
2.工事会社が工事前に行う全戸調査の結果
3.上記1.2.を参考に理事会が決定する。(工事業者・場合により区分所有者との打合せを経て決定)

[12657: 匿名さん]

12656　です。
先行工事済み区分所有者への返金額の計算基礎は、総会決議工事費の清算後に確定した金額を基に理事会が計算式を公表し返金額を決定することにしています。

[12658: 匿名さん]

単純に総工事費を総戸数で割ればいいんじゃないかな。

[12659: 匿名さん]

>>12658 匿名さん
共用部分の持分の割合でしょう。
管理費等の負担割合に準じる。

[12660: 匿名さん]

配管については、全戸殆ど変らないので総工事費を総戸数で
割ると私どもの規約では規定しています。
共用部分の管理では専有部分の床面積比ですが、専有部分の
配管についての対応ですから、各マンションで決めれば
いいと思います。
それから、管理費ではありません。修繕積立金ですよね。

[12661: 匿名さん]

>>12647 匿名さん
>専有部分の給排水管の交換は規約に規定がなくても
>総会で決められませんでしょうか

いいですね。
但し最近漏水が増えているので希望者だけ交換作業を実施する。
戸数が増えれば１戸当たりの費用（区分所有者負担）は安くなる。
安くならないならば実施しない。（一括払い又は修繕積立金２として売却しても新入居者が負担し支払うものとする）
いつ実施するかわからないのに積み立てるとは、そして積み立てたのに使用しなかった（引っ越しした）のに返金してもらえないとはドブに捨てるようなもの。
悪徳管理会社、悪徳マン管理士に騙されるな。

[12662: 匿名さん]

>>12660 匿名さん
＞それから、管理費ではありません。修繕積立金ですよね。

上記の文言は不要。

[12663: 匿名さん]

専有部分の工事を管理組合としてやるには、管理規約の改定を
しなければならないでしょう。
管理規約では、修繕積立金の使途がきめられているでしょう。
それ以外のものに使用するのですから、規約の改定が必要となります。
修繕積立金を使用しなかったら返金してもらえないのでドブに捨てる
ようなものという発想自体マンションに住んだことがないんでしょうね。
今議論しているのは、専有部分の配管を管理組合として実施することを
論じているんですよ。
勿論現在の管材は塩ビ管を使用しているので錆びることはありませんが、
地震等や経年劣化により継手部分から漏水が発生することもあります。
また、給湯管は高熱になるため傷みが激しいのでその部分だけでも
交換の必要がでてくる場合もあります。
これも管理費ではなく修繕積立金の話しです。

[12664: 匿名さん]

修繕積立金は納めたものを全て使い切るというものではありません。
計画的に使っていくんですよ。

[12665: 匿名さん]

＞12663 匿名さん
＞専有部分の配管を管理組合として実施する
管理会社をやってるものは喉から手が出るほどおいしい工事なんだろうな。
残念なことに、所有権という民法がある。専有部分は所有権という民法でその権利が守られている。
無駄な発想。
勝手に所有権を侵害するとなると泥棒と同じで、不法行為で訴えることができる。

[12666: 匿名さん]

>>12665 匿名さん
規約できめてもダメなの。

[12667: 匿名さん]

>>12663 匿名さん
>これも管理費ではなく修繕積立金の話しです。

話をそらすな

[12668: 匿名さん]

>>12667さん
僕はね、管理会社とは全く関係がないんだけどね。
単なるマンションの住民でボランテイアとしてマン管の資格を
取り、マンション管理について勉強したり、理事とかをしたり
しているんだけどね。
ここのスレ主でもあるし。

[12669: 匿名さん]

>>12664 匿名さん
>修繕積立金は納めたものを全て使い切るというものではありません。
>計画的に使っていくんですよ。

専有部分用として積み立てた費用は専有部分で使い切るのが常識であり、余剰が出れば拠出者で分配するのが常識。

[12670: 匿名さん]

>マン管の資格を取り,
マンション管理士対する監督処分としてマン管士が名称独占という性格上、3大義務を課せられている。
①　信用失墜行為の禁止
②　講習の受講
③　秘密保持義務
3大義務に違反したときは、国土交通大臣は、名称使用停止命令をすることも、登録取消処分をすることもできます。
＞12668 匿名さん はまさに①に該当し、監督処分が下るのですが、残念ながら、彼は偽マン管士で資格なんて持っていない。
だから堂々と①　信用失墜行為の禁止行為をしている。
マン管士でなければ処分対象とはならないからです。

[12671: 匿名さん]

マン管士でないものがマン管士の名称を使用した場合、罰則として30万円以下の罰金が科せられます。

[12672: 匿名さん]

>>12668 匿名さん
信用失墜ではありません。
崇高な考えです。
私も同じ意見です。
貴方みたいなマンション管理士さんが増える
ことに期待します。
各マンションの区分所有者はマンション管理士
の勉強をしてください。
自分の所有するマンションの維持管理及び平和
に貢献してください。

[12673: 匿名さん]

>>12672さん
スレ主です。
バックアップをしていただきありがとうございます。
私はボランティアを何かやりたくて、身近なマンション管理に
ついて資格を取り自分の住んでいるマンションのため、又地域の
マンションのために仕事をさせていただきました。
勿論全て無償であり、逆に自腹をすることも多々ありました。
ボランティアですからそれはいいんですが、なかなかマン管の有資格者
というのが理解されないのが残念ではありますが。
これからも、全国のマンションの住民の皆さんに対して、情報の提供や
質問とかにも答えていきたいと思っています。

[12674: 匿名さん]

>>12663 匿名さん
>修繕積立金を使用しなかったら返金してもらえないのでドブに捨てる
ようなものという発想自体マンションに住んだことがないんでしょうね。

マンションに住んでいるよ。住んでいるから投稿するの、嘘情報で貴方の情報を正当化するな、まるでロシアのような発想だ。

修繕積立金を使用しなかったら返金してもらえない・・・の表現も適切ではない。
専有部分の修繕積立金を使用しなかったから返金せよといってるの。

この投稿者はまるで相手が一方的に悪いと印象付け己の意見は正しいと主張するロシア的発想で攻撃する悪徳管理者かその一味？

退去した者は使用しなかったとしても置き土産として置いて行けということか。
宇国が残していった金属品数百臆円相当を＊国が売却しようとしているさまにそっくり。

[12675: 匿名さん]

偽マン管士（スレ主）が管理会社の利益のためのプロパガンダとなり、さも、管理組合の見方みたいなふりをして管理会社に利益誘導しているのがスレ主の本当の正体です。
騙されないように。
偽マン管士が汚名を晴らしたいなら登録証を見せることです。
彼の本当の正体はマンション管理会社の個人事業主です。

[12676: 匿名さん]

>>12764さん
全国のマンションで修繕積立金があまったから組合員に返金するという
ことをやっているところがありますか。
積立金は将来の建物設備の維持保全のために積み立てているものです。
マンションの建物設備の補修工事は数多くあります。
まず長期修繕計画書をプロの建築士を雇って、専門委員もしくは理事が
一緒になって作成してみるんですね。
３０年間の総工事費を算出して、それを基に１戸当たり月の必要修繕積立金
の額を計算してみると分りますよ。
補修工事は大規模修繕工事だけではありません。それ以外に大型設備、エレベーター、
インターホン、熱感知器、給水設備、消防設備、玄関ドア、サッシ、避難ハッチ、
駐車場、駐輪場、避雷針、給水管、排水管、汚水管、給湯管、配線、ＴＶ共聴設備、動力設備等いろいろあります。
これらを交換等をしていくためには、積立金が必要になります。積立金が余ったら
住民に返金するという発想ができますか。
退去するときに積立金の残額を配分することはありません。配分するときは組合を
解散するときだけです。
積立金はそれも含めてのマンションの資産価値となるんです。

[12677: 匿名さん]

↑は12674さんの間違いです。

[12678: ご近所さん]

修繕積立金は共用部分の償却費を支払っていると思えばいい。居住中は共用部を利用していたのだから、本来なら利用分に応じて使用料を払うべき。それを修繕積立金として積み立てているだけ。貯金ではないからそこを誤解しないように。

[12679: 匿名さん]

>>12678
お前はここにはくるな。
いくところがないのか。

[12680: 匿名さん]

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

[12681: 匿名さん]

>>12679 匿名さん

お前はここにはくるな。とよく叫んでいるがスレ主にとって都合の悪いことが投稿されているのかな？
共用部分にのみ修繕積立金として積み立てているだけ。
専有部分については区分所有者が責任をもって管理負担すること。

[12682: 匿名さん]

>>12681 匿名さん
お前にとって都合の悪い投稿がなされているから
妨害をしているのでしょう。
お前みたいな反グレは安物マンションには多く住
んでいる。
おれはそんな連中を10年かけて退治した人間だ。

[12683: ご近所さん]

＞12682 匿名さん
＞お前にとって都合の悪い投稿がなされている
おやおや逆なんじゃないの？
管理会社の個人事業主（スレ主）にとって修繕積立金はおいしい餌。
この餌をあの手この手で使わせようとする気持ちはよくわかる。
でも他人の財布だから勝手には使えない。
そこでオレオレ詐欺と同じように財布の持ち主の洗脳を掲示板を利用しておこなっている。
だから都合が悪くなると「ここへ来るな」としか言えない。
まさに半グレの見本。

[12684: 匿名さん]

>>12683 ご近所さん
その考えは極端すぎる。
そういった事例も僅かだがあることは認める。
その考えは危険ではある。
私のマンションはその極端な事例には当てはまるが
他のマンションはほとんどその事例には当てはまり
ません。それなりに機能している。
最近ではマンション管理士有資格者が増えて良いこ
とではある。

[12685: 匿名さん]

何故ご近所さんがここのスレにくると困るかといいますと、
過去の書き込みにその原因があるんです。
批判はするは、すぐ切れるし、スレ荒らしの典型だったからです。
他スレでも、まじめな書き込みもありますが、すぐ切れているようですしね。
だからここのスレには来てほしくないんです。

[12686: 匿名さん]

　　　＊連坦棟の復旧の合意形成促進のために

　　　　　このように、いろんな問題点が発生してきますが、大震災等が発生し、片方の棟だけが大きな
　　　　被害を受けた場合、それでも試行錯誤して復旧・建替えに取り組んでいかなければなりません。
　　　　　現在、これに対する法律も、国の対応策も取り決めが明確ではありません。
　　　　　神戸大震災の場合は、それぞれのマンションで対応がされました。しかし、法的な規定が明確
　　　　でないために、いろんな問題や紛争がおこりました。

　　　　　そこで、合意形成の促進のために、一棟の範囲と有事の場合の費用負担をケースによって分
　　　　けて規定しておくことが必要となってきます。
　　　　　少なくとも、６１条が適用されたり、６２条が論争される場合は、決議参加者の範囲は１棟の建
　　　　物を構成する区分所有者とするが、費用負担の割合には差を設け、予め規約に定めておくことが
　　　　必要となってきます。
　　　　　復旧を迅速に行う事を第一に考えた場合、１棟の建物とは考えず、それぞれを独立したものと
　　　　して被災棟の復旧対策を取ることも検討していかなければなりません。

　　　　　区分所有法１１条・１２条・１４条には、この一部共用部分の規定があるが、１棟の建替えの場
　　　　合を除き、復旧・再建に要する費用の負担については、この概念を活用し、補修の場合と特定の
　　　　棟の滅失・新築の場合に大きく分けて考えるべきです。

　　　　　１棟の一部を再建する場合、その棟の再建費用については、そこに存する区分所有者のみが
　　　　費用を負担するか、あるいは負担の比重をより重くし、他の区分所有者の受益の程度を勘案し
　　　　て、予め規約で定めた割合による負担とするといった形で提案したらどうだろうか。

　　　　　連坦棟に対する法の定めがなければ管理規約で決めておけば、それを適用すればいいし、も
　　　　し法令ができたら、それに合せて改正をすればいいと思われます。

[12687: 匿名さん]

＊＊＊＊ 匿名さん 2022/05/19 02:11:34

眠れません…専有配管仕掛り中、穴開けて半月そのまま音沙汰ありません。
家財配置出来ず外に雨ざらし！管理会社が寄越したアマチュアですか？過年度から色々あり、管理人や組合の顔も声に拒絶反応が出てきました。ストレスです！

＊＊＊＊ 匿名さん 2022/05/19 02:40:18

専有部分の配管修繕は組合とは無関係ですよ。
専有者が自分で修繕すべきことです。

＊＊＊＊ 匿名さん 2022/05/19 13:23:55

全館給排水管更新工事では専有部分の工事も一緒に行うのが普通でしょう。
費用は自己負担でも各戸てんでに工事屋を呼ぶわけにもいかないですもんね。
管理会社が日本＊＊＊＊では災難としかいえません。
ご心痛のほどお察し申し上げます。

[12688: 匿名さん]

>>12685 匿名さん

何故ご近所さんがここのスレにくると困るかといいますと、
スレ主の誤った投稿で善良なる住民が不利益を受けていることがたまにあるからですよ。

[12689: 匿名さん]

ご近所さんがためになる投稿をされたとも思いませんが。
スレ主も勘違いや間違いはあります。
その時は、正解を書き込んでくださいといっていますし
それについて拒否もしません。
ただ、ご近所さんの書き込みはだめですね。

[12690: 匿名さん]

＊フルメンテナンス契約
　　フルメンテナンス契約は、点検・整備・手入れのほか、昇降機器の部品交換や機器
　の修理を状況に合わせて行う内容も含んだ契約です。
　　但し、本体・乗場扉・三方枠・意匠変更による改造等は別途となります。
　　ロープの交換（１５年程度）やＰＬＣ（シーケンサー）の交換も無料となります。
　　シーケンサーは制御用コンピューターで交換は２０年程度といわれています。
　　築浅の時は、ＥＶの保守点検はＰ０Ｇ契約の方が経費的には安くなりますが、古く
　なってくると、フルメンテナンス契約の方が有利になってきます。

＊ＰＯＧ契約
　　Ｐ０Ｇ契約は、定期点検、管理仕様範囲内等の消耗品や油類の交換はしますが、それ
　以外の部品交換、修理は別途とする契約です。独立系の業者はこの方法が大半です。

[12691: 匿名さん]

エレベーター更新工事について

Ａ　制御・駆動系改修
　　　カゴ本体、三方枠はそのまま
　　　制御盤やリミットスイッチ、巻上げ電動機、調速機等を取り替える。

Ｂ　準撤去改修
　　　三方枠、敷居やレールはそのまま
　　　カゴパネル、機器類を交換
　　　各階乗り場の床、壁の仕上げ、コンクリートの躯体に手を付けなくてよい。

Ｃ　全撤去改修
　　　既存メーカーでなくてもよい。
　　　競争が入れば準撤去改修方式より安くなることもある。

[12692: 匿名さん]

どの工法でやるかが問題です。
一番の問題は、小規模マンションでエレベーターが１基しか
ないマンションです。
日数がかかりますので階段を昇り降りしなければなりません。

[12693: 匿名さん]

メンテナンスは最初からそのメーカーのフルメンテを
受けた方が良いですよ。
最初は器具の交換等が殆どないので独立系の方が安いの
ですが、築年数が経過してから変更しようとしても受けて
くれませんので。

[12694: 匿名さん]

>>12676 匿名さん
＞３０年間の総工事費を算出して、それを基に１戸当たり月の必要修繕積立金
の額を計算してみると分りますよ。
＞補修工事は大規模修繕工事だけではありません。それ以外に大型設備、エレベーター、
インターホン、熱感知器、給水設備、消防設備、玄関ドア、サッシ、避難ハッチ、
駐車場、駐輪場、避雷針、給水管、排水管、汚水管、給湯管、配線、ＴＶ共聴設備、動力設備等いろいろあります。

補修工事は大規模修繕工事だけではありません。と猛烈に批判されているようですがそれでは補修工事を諸々計上されていますがそれぞれが築何年ごろに実施すればよいかご指導お願いします。
・大型設備、エレベーター更新又は修繕
・インターホン、熱感知器、消防設備、避難ハッチ
・玄関ドアー、サッシ、
・給水管（共用、専有）、排水管（共用、専有）、泥水菅、給湯管
・配線、ＴＶ共聴設備、避雷針、照明器具（電球、直管灯
・動力、他

等々の分類かな？分類と実施年月は貴方の考えで纏めて下さい。

以上よろしくご指導お願いします

[12695: ご近所さん]

おやおや、切れ戦法は戦術のうちの一つ。
マン管士でもない人間がマン管士だと偽る戦法戦術は違法行為。
戦法の使い分けがスレ主にはできていない。
違法行為者がその告発者に対して「出ていけ」という気持ちは理解できる。
でも、マン管士詐称は違法行為だからね。
君も勉強しただろ。
万年マン管士不合格者君。
【万年マン管士不合格者に質問しよう】というスレ題なら「出ていけ！」と言われなくてもここには来ないよ。

[12696: ご近所さん]

マン管士詐称罪　30万円以下の罰金

[12697: 匿名さん]

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

[12698: 匿名さん]

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右比較表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

[12699: 匿名さん]

＜左右比較表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

[12700: 匿名さん]

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

各種細則については、改訂が必要な箇所の左右比較表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。