「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[12529: デベにお勤めさん]

マンションに住んでいない組合員に関する判決だから、役員就任を辞退拒否する組合員には何の関係もない。アホや。

[12530: ご近所さん]

そのとおり。

[12531: 匿名さん]

オンラインカジノでは組合資産は殖やせないですね

[12532: 匿名さん]

>>12520 匿名さん
古いマンションは水圧に耐えられないから高圧洗浄はやらないらしいね

[12533: 匿名さん]

新しいか古いかは関係ない

[12534: 匿名さん]

超インフレに備えて組合資産のヘッジを怠っては
いけない。組合資産で何か事業をしましょう。

[12535: 匿名さん]

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案 役員の改選
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

[12536: 匿名さん]

やはり国債が安心です

[12537: 匿名さん]

>>12533 匿名さん
>新しいか古いかは関係ない

そのとうり新しいか古いかは関係なく水圧に耐えられないから高圧洗浄はやらないらしいね

[12538: 匿名さん]

２）総会当日
　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶
　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認
　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

>>　６．議案審議（代表例）
＞　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
＞　　　第１号議案 事業活動報告
＞　　　第２号議案 収支決算報告
＞　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。

　　質疑応答、採決

＞　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
＞　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認

　　質疑応答、採決

＞　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

　　質疑応答、採決

＞　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）

＞　　　第７号議案 監事、理事候補の承認、役員の決定

　　　　　監事、理事候補が承認されたら、総会終了後新理事の互選で役職を決める
　　　　　　（決定した役職は総会議事録で通知する）
　　　　　
＞　８．閉会

[12539: 匿名さん]

>>12523 匿名さん
そのとおりです。

[12540: 匿名さん]

＊ＡＥＤ（自動体外除細動器）
問題点
　　　１）ひとり暮らし又はひとりでいる時は使えない。
　　　２）ＡＥＤの保管場所に取りに行くまで時間がかかる。
　　　　　　警報機つきの収納庫で保管されている。
　　　　　　消火器みたいに、各階にあるのがベストだが、費用がかかる。
　　　３）全員が使えるように訓練をする必要がある。
　　　４）心室細胞の者に使用、脳卒中には使えない。
　　　５）隣の者に助けをもらう場合も、動ける者が二人はいなければできない。
　　　　　一人は、心臓マッサージ、そしてもう一人が救急車を呼ぶ、そしてＡＥＤを取りに行って
　　　　　使用する。
　　　　　　管理員がいる時は、管理員室に電話してもってきてもらって使用する方法もあるが、
　　　　　管理会社は責任の問題もあり契約を嫌がると思われます。
　　　　　各専有部分には、夫婦二人、夫婦と子供というのが殆どであり、実際その場面に直面
　　　　したら、動ける者がいない、いても子供にお願いするということになります。
　　　　　隣りとのコミュニケが大切になってきます。
　　　（６）一度導入すれば、もし必要ないとなっても、撤退は万一の責任上できない。
　※必要な時に、誰が持ってきて、誰が使用するか。

[12541: 匿名さん]

ＡＥＤは使うことはないと思うけど、アクセサリーの一部だね。

[12542: 匿名さん]

自分が自分に対して使用するのが原則
万が一失敗しても自己責任で済む

[12543: 匿名さん]

＜漏水に伴う専有部分の給排水管の枝管部分の調査について＞
　　　具体的な検査方法

　　　　　①内視鏡計測調査
　　　　　　　直管部分や曲り、継手部分など、すべての配管に適用できます。
　　　　　　　管内のさびの発生状況や詰まり具合、ライニング管の剥離状態まで調査できる。
　　　　　　　管の残存肉厚つまり損傷・厚みまでは正確には測定できない。

　　　　　②エックス線装置計測調査
　　　　　　　測定のために、建物の機能を停止（断水）しないで測定できる。
　　　　　　　継手部分の残存肉厚や直管部分の腐食状態が測定可能。

　　　　　③超音波計測調査
　　　　　　　配管の残存肉厚を測定できる。但し、表面が平らな部分しか調査できない。

　　　　　④抜管採取調査
　　　　　　　調査には断水が必要となる。
　　　　　　　古いマンションでは、サンプルを抜きさる際に、他の部分を傷める可能性もある。

[12544: 匿名さん]

>>12527 匿名さん
>総会は、管理組合の最高の意思決定機関です。
>又、年に１回、会計年度終了後２ヶ月以内に開催することが義務づけられています。
>　今回は、「総会の円滑な進め方」について述べていきます。

>　＜総会の進め方＞
>　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）
>　１）事前準備
＞　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。

　＊会計年度月、総会１ヶ月前・・・議案書については、理事,区分所有者の意見をもとに理事会で話し合い、管理組合案を基本に管理会社が議案書（案）を作成して提出します。
（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

＞　総会提出議案の理事会決議を行います。
＞　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。

＞　総会２週間前
＞　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。

＞　＊総会３日前
＞　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

[12545: 匿名さん]

>>12544さん
何がいいたいの？

[12546: 匿名さん]

単なるスレ荒らし？

[12547: 匿名さん]

こんなスレ荒らすだけ時間の無駄。

[12548: 匿名さん]

12546 匿名さん, 12547 匿名さん

単なる登録件数かせぎ？

[12549: 匿名さん]

>>12548さん
登録件数稼ぎ？
あなたの書き込みがそうでしょう。
登録件数稼ぎとかの発想がよくでてきますね。

[12550: 匿名さん]

　２）修繕積立金は、長期修繕計画に基づいて徴収されていますが、専有部分の枝管部分
　　　については、各区分所有者の責任と負担で行うとなっています。
　　　　ただ、この問題については、現在全国のマンションでどうしたらいいのかが検討されて
　　　きています。管理組合としてやるという組合も増えてきています。

　３）もし、調査をして配管が傷んでおり、更新をした方がいいという診断がされた場合、各戸
　　が１戸当り５０万円程度の工事費を負担してやるでしょうか。
　　　１戸５０万円の見積もりは、全戸一斉にやれば１戸
　　当り３０万円程度で納まるのではと建築士はいっています。
　　　現在もし、漏水が発生した場合は保険で損害は補償してくれます。しかし、応急処置まで
　　してくれません。

[12551: 職人さん]

＞管理組合としてやるという組合も増えてきています
区分所有法違反です。

[12552: 匿名さん]

管理規約で決めたものがどうして区分所有法違反
なんですか。
全国には専有部分の配管を管理組合としてやっているマンション
も相当数ありますよ。

[12553: 匿名さん]

　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決

　＊事件の経緯

　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。

　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。

　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

　＊訴訟内容

　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。
　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。

　＊判決

　　　１．一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。

　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

[12554: 匿名さん]

裁判例まであるんだよ。

[12555: 匿名さん]

ちょっと古いけどこんな裁判例もあります。
＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞

原告　　　Ｘマンション管理組合
被告　　　○○　○○　（総会決議に従わなかった区分所有者）

　主文
　　１．被告は、原告がＡ株式会社に依頼して、別紙物件目録（２）ないし（４）の各部屋の雑排水管
　　　　取替工事をするについて協力する義務があることを確認する。

　　２．被告は、上株式会社が前項の各部屋に入室して雑排水管取替工事をするのを妨害しては
　　　　ならない。

　　３．被告は、上株式会社による第１項の雑排水管取替工事が完了したときは、原告が管理費か
　　　　ら金２０万円の工事費を支払うことに同意し、かつ被告が原告に対し、２０万円を超える工事
　　　　費（自己負担金）を支払う義務を有することを確認する。

　　４．被告は、原告に対し、金４５万円を支払え

　　５．原告のその余の請求を棄却する。

　　６．訴訟費用は被告の負担とする。

　※本件は、臨時総会において、雑排水管の取替工事をＡ株式会社に依頼し、工事代金については、
　　１戸当り２０万円を原告の管理費から支出し、２０万円を超える部分は、各区分所有者が原告に支
　　払う旨決議された。

　　雑排水管は、維持管理の面からは、むしろ本件マンション全体への付属物というべきであり、法
　２条４項から除外される専有部分に属する建物の付属物とはいえず、法２条４項の専有部分に属し
　ない付属物に該当すると解するのが合理的である。又、専有部分の枝管の雑排水管の高圧洗浄
　は、管理組合が管理費の中から実施している。
　　よって、総会決議（管理規約）に従うべきであるとの結論に至りました。

[12556: 匿名さん]

そんな判例どこにあるの？

[12557: 匿名さん]

組合員全員の利益になる案件（工事等）であれば
理事会が主導して実行を進めます。
私のマンションでは管理プロの組合員のアドバイ
スで機械式駐車場を撤去してあらかじめ組合の法
人化をしておいて法人名義で用地を買収した土地
に機械式駐車場利用者を移動させて完了した。
色々と脅迫まがいの反対意見の住民と戦いながら
実行した。
当時のなりすまし893との戦いで言葉使いもつい
荒だったので言葉尻を取られて反論されて悪者に
なっている。
結果として機械式駐車場の年間メンテ費用600万
円くらいの節約になり土地代も焼却して土地の値
上がり等で資産価値も上がり築30年超で分譲時の
価格に迫る勢いである。
今でも感謝する人間もいるが、逆に当時の内容を
知りもしないのに非難する組合員もいる。
非難を恐れていては大きなことはできません。
少々の規約や法律違反でも組合員全員の為になる
と判断したら勇気をもってやりつげる理事長でな
いといけません。
ただし、私みたいに、なりすまし、８９３と正面
から立ち向かうと損をするので要領よくしてくだ
さい。
訴える、訴えると、いう者もいるが、どうぞと言
っています。
裁判官も現物を見せればなるほどと思われる正し
い仕事をしました。
良いことをして非難はつきものです。
全員と仲良くしたいとは思いません。
良いことは貫いてください

[12558: 匿名さん]

>>12556さん
＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞

[12559: 匿名さん]

>>12549 匿名さん
登録件数が増えて喜ぶのはスレ主。
１２５４４は異論を述べただけ。

[12560: 匿名さん]

>>12557さん
>少々の規約や法律違反でも組合員全員の為になる
>と判断したら勇気をもってやりつげる理事長でな
>いといけません。

これはだめでしょう。

[12561: 匿名さん]

＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
　＊事件の経緯
　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでなく、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積立金から支出する」と決議しました。

この案件は築５１年を経過しており、解体を提案したが纏まらず、事件の経緯に至ったと思われる。漏水も発生し先行工事を実施した人もいるでしょう。先行工事者に対する補償額は総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

ということは劣化時期を３０年経過とするか、全戸中５％が専有部分の工事を実施したので全戸一斉工事を計画し修繕費を期間限定で増額徴収し実施するか、この案件のように５０年経過で給排水管（専有菅含む）一体として実施するか議論すべきとかと思います。（修繕積立金も５０年目修繕としたならば４０年目から１０年間で修繕積立金を徴収するとか。）

9609 匿名さん 2021/09/02 08:31:29

全体の更新工事時期については、ひとつの目安としては、３０年超
となりますが、漏水の発生が増えてきた時点で判断すればいいでしょう。

[12562: 匿名さん]

>>12557 匿名さん
本来、機械式駐車場というのは土地が高いから駐車スペースを積み重ねるわけで。
後から土地が買えるなら最初からデベが買えば良かったんですよね。
ウチのマンションなんかは、土地が高くて周りの土地を買うなんて夢物語りです。
土地が買えるような金額なら平置きできるに越したことはないと思います。

[12563: 匿名さん]

＞12558 匿名さん
アホか、ソース元を示せと言ってるの。

[12564: 匿名さん]

>>12563さん
アホだな。
自分で調べな。

[12565: 匿名さん]

正体表したな。

[12566: 匿名さん]

ところで東急からはいくらもらっているの。
24時間体制となると大変だな。
交代制なの？

[12567: 匿名さん]

>>12561 匿名さん
先行工事者をどうやって証明するのですか。

[12568: 匿名さん]

＞　管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。
＞　各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それからの値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。

質問
それでは１棟１５階建て４列の５６戸のマンションを１回で済ませると何日で終わるのですか。１戸１週間程度と考えられているので１列１４戸（１５階、１４階→２階）で１４週間かかることになりますがこの間それぞれどこに住むのですか（１５階を工事中、１４階を工事中→２階を工事中等の時）。
２階の排水縦管（共用部分）を工事中の時は上階の３階～１５階は排水できないと思いますので。

段取りを示してもらえると理解しやすいと思います。
作業時間は９時～１７時とします。排水禁止日数、給水禁止日数等

[12569: 匿名さん]

>>12566 匿名さん
東急は賄賂は出しません。

[12570: 匿名さん]

>>12568 匿名さん
自分で考えて、

[12571: 匿名さん]

デべ系のマンション管理会社はその筋との付き合い
が必要なので持ちつもたれずの関係ではないですか。

[12572: 匿名さん]

ところで東急の名前がどうしてでたの。
東急が何かわるいことでもしたのかな。

[12573: 匿名さん]

>>125687さん
技術的なことは施工会社に任せればいいでしょう。
マンションによっていろいろ事情は違いますから。
それに工事期間中は自分のマンションで生活しますよ。
配管のあるところは一部分ですから。それに部屋の中には配管は
ありません。段のある部分の床下ですから。

[12574: 匿名さん]

>>12573 匿名さん
部屋の中には配管が張めぐされているよ。
ここが複雑だから議論されている。
共用部分の配管は複雑ではなく単純です。

※配管のあるところは一部分ですから、
それに部屋の中には配管はありませんとのは
大きな間違いです。

[12575: 匿名さん]

寝室とか和室、リビングとかの下には配管はありませんよ。
廊下とか段差のある洗面所、トイレ、浴室の部分ではないですか。

[12576: 匿名さん]

　　国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人が、平成２２年から保険の提供を開始
　しております。

　　現在は、大規模修繕工事にかかる瑕疵保険への加入が増えており、管理組合も保険加入
　を大規模修繕工事の入札参加条件に設定するところが増えてきています。

　　管理組合としては、今後大規模修繕工事を実施する際は、元請業者に対し保険加入依頼
　をし、瑕疵に対する保証を確保するとともに、請負業者の倒産等に備え万全の対策を取って
　おく必要があります。
　　尚、これに伴う管理組合の費用負担・手続き等は必要ありません。

＜保険の仕組み＞

　　保険の対象となる大規模修繕工事において、工事を実施した部分に瑕疵があった場合
　に、工事業者に対して、瑕疵担保責任を負担することによって生じた損害について保険金
　が支払われます。

　　又、工事業者が倒産などの事由により、瑕疵担保責任を履行できない場合には、管理
　組合に対して直接保険金が支払われます。

[12577: 匿名さん]

>>12575 匿名さん
それは直貼りのローコストマンションはそう
なっている、
しかし、直貼りの最大の欠陥はジワジワと
年月を得ての小漏水が明らかになったときは
始末にお得ない。

[12578: 匿名さん]

大規模修繕工事の時は瑕疵担保責任保険も必要ですが、
施工会社との契約時にメンテナンスの保証契約も結んで
おくことが大切です。