「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[12489: 匿名さん]

>>12488 匿名さん
わたしのマンションではそのような作業は理事会
で決めている。
その期の通常総会では会計報告はしいぇいる。
誰からも異論は出ていない。

[12490: 匿名さん]

管理費が慢性的にあまるんであれば、管理費削減してもいいんですが、
修繕積立金は足りないと思いますので、規約に決めなくても、理事会で
総会に振替額を提案すればいいと思います。

[12491: 匿名さん]

あんまりため込むといけないよ。
適正な資産の保有が剰余すれば運用に回すが今は
債権も危険な状態。
スタグレーションの危機を見定めてからの投機筋
を検討する。
株と債券の相反関係は崩れた。
現金は紙くずになる。
莫大な剰余資金なら不動産に投資するべきだ。
私のマンションは数年前に近隣の土地を購入
して駐車場として利用しているし土地も購入
時の倍以上になっている。
この功績のある理事長を排除して君臨するミ
ニプーチンたちがこの資金を狙いだした。

[12492: 匿名さん]

内容証明郵便とは、「誰が、誰宛に、いつ、どんな内容の手紙を出したか」ということを、
郵便局が公的に証明してくれる郵便です。

　①手紙をだしたこと　②手紙を出した日付　③手紙の内容を郵便局が証明してくれます。

　その内容の手紙を送ったという事実の証明ではあるが、書いてある内容が正しいかどう
かを証明するものではありません。

　又、内容証明郵便は相手に手紙が到達したことを証明することはできません。
　受取拒否の場合は、意思表示の到達と認定されています。
　文書の場合は、内容証明と配達証明の両方を依頼しておく方が望ましいでしょう。

効果
①証拠力を得る効果（例えば、時効の中断等）
②心理的圧力を与える効果
　　　但し、法的強制力はありませんが、相手にプレッシャーを与えることはできます。
③確定日付を得る効果

料金
　　　通常郵便物の料金（定型２５グラムまで） 　　８０円
　　　内容証明料 　４２０円
　　　書留料 　４２０円
　　　配達証明料（任意） 　３００円
合　計 １，２２０円

内容証明郵便の書き方

＊用紙・封筒は自由です。パソコンで作成する場合は、Ａ４版が一般的です。
＊手書きでも、パソコンでも可です。コピーも可です。
＊１枚の用紙に書ける文字数
　　　　１枚　５２０字以内　　１行の文字数　１行２０字以内　　１枚２６行以内
＊同文の手紙を３通作成します。
　　　　滞納者、差出人、郵便局

[12493: 匿名さん]

>>12475 匿名さん
管理会社と管理組合に却下理由をしつこく問い合わ
せても返答はありませんのでしばらく待つことにし
ます。
終の棲家のつもりでなけなしの予算で購入したので
すが考えが甘かったです。
車いす生活をしなければいけないようにはなりたく
ありませんので色々考えます。
プロのリフォーム業者は問題ないと言っていますの
で組合無視で強行工事をしようと思ってはいます。
規約は住民の生活を阻害するようなものは無視して
もいいと思っています。

[12494: 匿名さん]

以前一度だけ管理組合で資金運用ということで国債を買ったことがあったが、
購入時に証券会社がプレゼントしてくれる現金を役員がポケットに入れただけだったな

[12495: 匿名さん]

>>12494 匿名さん
証拠を示せ。

[12496: 匿名さん]

>>12494さん
うちも国債を購入しましたが、プレゼントがあるような書き込みが
あるとその真偽を確かめたくなりますね。
その当時の理事長は元銀行員だったんですが。
利付国債１０年ものを５，０００万円ほど購入しました。

[12497: 匿名さん]

ガセネタを最もらしく書き込むのはいかんぜよ。

[12498: 匿名さん]

今までは投資家は株暴落に備えて国債でヘッジした。
国債も暴落している。

[12499: 通りがかり]

ガセネタをガセ丸見えで書き込むのはいいんじゃないかな

[12500: 匿名さん]

リベートなしに買う奴はおらんで

[12501: 匿名さん]

息子が証券会社に勤めてたりすると
営業成績を上げさせてやりたいと思うのは
親として当然だからな

[12502: 匿名さん]

管理組合の運営にとって、最も大切なことは、その執行を行っていく理事会の活動如何
にかかっています。

　しかし、理事会を正しく運営していくためには、ルールがなければなりません。

　そこで、マンションの管理を基本通り運営し、誰が理事になっても同じように運営ができ
るように、理事会の運営細則を作成しなければなりません。

今回は、理事会の細則を作成するときのポイントを述べてみます。

１．理事の選出について
　　輪番制をとっているマンションは、輪番表を作成することからスタートします。
　　　　輪番表の作成については、同じフロアーではなく、縦の階で作成します。
　　役員の選出は、理事候補の互選により選出します。

　　立候補制を取られているマンションについても、任期は必ず決めておくべきです。
　　できれば、輪番制と立候補制の併用がベターでしょう。

[12503: 匿名さん]

輪番制でも役員選出には本人の同意が必要です。
区分所有者は共用部分の維持管理費用を分担する義務はありますが、
役員に就任する義務はありません。

[12504: 匿名さん]

しかし、法律に疎い区分所有者が「来年はあなたの番ですよ」と言われて
役員を引き受ける義務があると思いこむのは勝手ですから、そのときは
暖かく見守ります。「断ってもいいんですよ」と教えてやる必要はありません。

[12505: 匿名さん]

しかし、管理規約に規定されていればそれを守る義務が
あるでしょう。
輪番制と決めてあるのにやらなければペナルティを課せば
いいんです。
うちの場合は、輪番制の順番が回ってきたときに、やらない、
やれない事情があるときは、回避することもできますが、年間
３万円の理事会協力金を支払う必要があります。
規約に規定されています。

[12506: 匿名さん]

役員就任は委任契約です。契約を締結するかどうかは、個人の自由です。
契約を結ばない奴は罰金だ、的な規約は、どうせ素人役員の規約改正の
結果でしょうが、レベルが低いですね。
もちろん、区分所有者が自分の意志で従うのであればいいでしょう。
それも個人の自由です。

[12507: 匿名さん]

むしろ、役員を引き受けてくれる区分所有者に適正額の報酬を支払うほうが
まともな対応です。大規模修繕の完工とか長期滞納の解消とか、特に優れた
業績を上げた役員には特別ボーナスを払って労をねぎらうのが一般的です。

[12508: 周辺住民さん]

そんなにむつかしく理屈っぽく考えなくても、ハイハイと言って理事になっておいて理事会当日に急用急病で休んだらいいだけのこと。理事会協力金も払わずに済む。おバカな規約なんか抜け穴だらけｗ

[12509: 匿名さん]

>>12507 匿名さん
雑魚の住むローコストマンションはその真逆です。
本来はそうあるべきである。

[12510: 匿名さん]

>>12505 匿名さん

監事、理事に輪番制がありこれを辞退すれば罰則的、理事会協力金を徴収する管理組合が存在するのかな。
むしろ監事、理事の順番を受けた人に理事会運営に協力する姿勢に理事会協力金を理事会開催に出席したら支給するとした方がいいと思うよ。監事、理事が必要数揃わないときは立候補者で埋める。慢性的に必要人数揃わないときは協力金１ケ月分は管理費相当を支給する。

[12511: 匿名さん]

規約第〇条
理事長を３年やった組合員は管理費修繕積立金駐車場使用料を永久無料とする。

[12512: 匿名さん]

役員のなりてもなく、組合員も総会には出席せず、議案の審議が出来ず、このような事態が生じることを想定して、規約等での決められた義務を組合員が守らないで理事会は成立せず、総会も成立しないときは、組合員の義務を果たさないものとして、すべての議案を理事長に一任するとした規約を制定してはどうか。?

[12513: 通りがかり]

>>12507 匿名さん
古いマンションほど報酬を支払っているんだね。

[12514: 匿名さん]

総戸数が５０以下のマンションでは理事長の仕事は屁みたいなもの
ちょっと気の利く中学生でも務まる

[12515: 匿名さん]

知識豊富な管理士さんに聞きたい。
うちのマンションで総会で決議されたからと言って、専用部分である雑排水管の工事を一斉にしたいので工事日に立ち会うようにと回覧があった。
雑排水管の専用部分は個人の管理範囲内だと言って断った。
「管理組合の方でその費用を支払うなら、私の分は返還してほしい」とお願いしたら断られた。
管理組合は専用部分の管理に関して強制できるのか、その辺をお聞きしたい。

[12516: 匿名さん]

強制はできないでしょうが、それが原因で下階に漏水とか
発生した場合や臭気が出てきたばあいの対応は個人でやらなければ
ならないでしょうね。
管理組合として一斉にやる場合はそれに協力するのが普通。
集合住宅に住むのであれば、規約や細則は守らなければならない。
高圧洗浄費の個人分を返還して欲しいは言語道断。
高圧洗浄をやらないと臭気がでてきますよ。

[12517: 匿名さん]

理事会協力依頼金については、判例で認められていますよ。
月２，５００円ですけど。
但し、マンションに居住していない住民に対してですが。

[12518: 匿名さん]

＞12516 匿名さん
＞強制はできないでしょうが
ということは強要は違法という事ですね。
＞それが原因で下階に漏水とか発生した場合や臭気が出てきたばあいの対応は個人でやらなければならないでしょうね。
そんなことは常識ですよ。
そのために保障保険がある。

[12519: 通りがかり]

>>12515 匿名さん
雑排水管は共有部分ですよ。

＞雑排水管及ひ?汚水管については、配管継手及ひ?立て管等　専有部分に属さない「建物の附属物　　　国土交通省

[12520: 匿名さん]

＞高圧洗浄をやらないと臭気がでてきますよ。
どんなマンションに住んでいるのか疑うね。
トイレなんか毎日高圧洗浄しないと臭いだろうね。

[12521: 匿名さん]

＞12519 通りがかりさん
区分所有法の何条に書いているの。
それと、協力したからと言って漏水事故が起きても管理組合は保証しないだろうしね。
協力するだけ損。

[12522: 匿名さん]

・双方比較して判断しましょう

>>12505 匿名さん
しかし、管理規約に規定されていればそれを守る義務が
あるでしょう。
輪番制と決めてあるのにやらなければペナルティを課せば
いいんです。
うちの場合は、輪番制の順番が回ってきたときに、やらない、
やれない事情があるときは、回避することもできますが、年間
３万円の理事会協力金を支払う必要があります。
規約に規定されています。

>>12517 匿名さん

理事会協力依頼金については、判例で認められていますよ。
月２，５００円ですけど。
但し、マンションに居住していない住民に対してですが。

[12523: 匿名さん]

>>12519 通りがかりさん

＞雑排水管は共有部分ですよ。

雑排水管には専有部分と共用部分があり、12515 匿名さんは雑排水管の専用部分は個人の管理範囲内だと言って断った。ということです。不適切な回答かと思います。

[12524: 通りがかり]

>>12521 匿名さん
標準管理規約　第8条（共用部分の範囲）
　対象物件のうち共用部分の範囲は、別表第２に掲げるとおりとする。
区分所有法　第4条（共用部分）
　数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分は、区分所有権の目的とならないものとする。

２　第一条に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。この場合には、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない。

区分所有法　第67条（団地共用部分）
　一団地内の附属施設たる建物（第1条に規定する建物の部分を含む。）は、前条において準用する第30条第1項の規約により団地共用部分とすることができる。この場合においては、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない。

[12525: ご近所さん]

＞12524 通りがかり さん
何が言いたいのか本人にもわかっていない。
つまり、説明になっていない。
もう少し勉強されては如何かな。

[12526: 匿名さん]

>>12525
お前はここにはくるなといってるだろう。

[12527: 匿名さん]

　　総会は、管理組合の最高の意思決定機関です。
　　又、年に１回、会計年度終了後２ヶ月以内に開催することが義務づけられています。
　　マンション内で生じる様々な問題を解決していくためには、総会の円滑な運営が必要となり
　ます。
　今回は、「総会の円滑な進め方」について述べていきます。

　＜総会の進め方＞

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

[12528: 匿名さん]

　２）総会当日

　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

[12529: デベにお勤めさん]

マンションに住んでいない組合員に関する判決だから、役員就任を辞退拒否する組合員には何の関係もない。アホや。

[12530: ご近所さん]

そのとおり。

[12531: 匿名さん]

オンラインカジノでは組合資産は殖やせないですね

[12532: 匿名さん]

>>12520 匿名さん
古いマンションは水圧に耐えられないから高圧洗浄はやらないらしいね

[12533: 匿名さん]

新しいか古いかは関係ない

[12534: 匿名さん]

超インフレに備えて組合資産のヘッジを怠っては
いけない。組合資産で何か事業をしましょう。

[12535: 匿名さん]

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案 役員の改選
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

[12536: 匿名さん]

やはり国債が安心です

[12537: 匿名さん]

>>12533 匿名さん
>新しいか古いかは関係ない

そのとうり新しいか古いかは関係なく水圧に耐えられないから高圧洗浄はやらないらしいね

[12538: 匿名さん]

２）総会当日
　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶
　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認
　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

>>　６．議案審議（代表例）
＞　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
＞　　　第１号議案 事業活動報告
＞　　　第２号議案 収支決算報告
＞　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。

　　質疑応答、採決

＞　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
＞　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認

　　質疑応答、採決

＞　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

　　質疑応答、採決

＞　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）

＞　　　第７号議案 監事、理事候補の承認、役員の決定

　　　　　監事、理事候補が承認されたら、総会終了後新理事の互選で役職を決める
　　　　　　（決定した役職は総会議事録で通知する）
　　　　　
＞　８．閉会