「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[12469: 匿名さん]

>>12468 匿名さん
なるほど。
でも、分譲マンション所有者にしてもおかしいですよ。

[12470: 匿名さん]

＞12467 匿名さん
＞12459さんが何言ってるのか理解できませんね。
彼がどういう方向にスレ読者を誘導しようとしているかの裏意図は理解できるかと思います。
このスレはスレ主がそういう裏意図の為に建てたものですよ。
注意深く読まないと、スレ主の裏意図にまんまと乗っかかりますよ。

[12471: 匿名さん]

>>12470さん
私はスレ主ですが、12459さんの書き込みに対して何の
書き込みもしていないんですけどね。
私はマンション管理に役に立つ情報の提供や質問とかに
答えていますよ。
マンションの住民でボランティアとしてマンション管理について
貢献できればと思っています。

[12472: 匿名さん]

うちのマンションも介護を要する住民の入浴時には
段差があって厳しいようです。
自費で工事をしようと組合に工事申請をしましたら
断られました。

[12473: 匿名さん]

最近のマンションは共用部分も専有部分もバリアフリー
化されていて老後の入浴時も楽です。
車いす生活の老人にも入浴時にはあまり手間がかかり
ません。室内の段差もないです。

[12474: 匿名さん]

築古マンションでは訪問診療や訪問看護や訪問介護が増え
ている。老人ホームでの老後を嫌がる高齢者も多いです。
うちのマンションにも訪問介護が増えてきました。
介護人よりこのマンションは入浴時が複数で抱えて段差を
またいで浴室に入るのが大変だと言っていました。
最近のマンションは車椅子ごと浴室に入室できるようです
。介護人もめんどいので嫌がります。

[12475: 匿名さん]

>>12472 匿名さん

組合に工事申請した結果、却下の理由を教えてもらうとこれから検討している人の参考になるかと思いますが。

[12476: 匿名さん]

専有部分の問題ですから、まず自分で業者に調査を依頼
したらどうでしょうか。
それでオーケーということでしたら、理事会に工事の申請を
すべきでしょう。
専有部分の問題を理事会が拒否するにはそれなりの理由を
証明しなければならないでしょうから。
専有部分のことですから、理事会の許可を得ずに工事をされている
方もおられると思います。段差以外にも。

[12477: 匿名さん]

>>12475 匿名さん
組合や管理会社は説明できないのか逃げています。
マンション内の有資格者に相談しましたら工事費の負担
を組合員がするのに組合や管理会社が拒否したのちに拒
否理由を説明できないのは問題だと教えてくれました。

[12478: 匿名さん]

>>12477 匿名さん
まずは、持ち主がリフォーム業者に連絡して工事ができるかどうか診てもらうのが先でしょう。うちもリフォームの時にはそうしましたよ。
経験豊富なリフォーム業者なら「どこを弄れてどこは弄れないか」よくわかっていますから。

[12479: 匿名さん]

>>12477さん
あなたのマンションの管理規約にはこういう規定はないのですか。

第１8条（専有部分の修繕等）　　
１．　区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物に定着する物件
　　の取り付け若しくは取替え（以下「修繕等」という。）であって共用部分又は他の専有部
　　分に影響を与えるおそれのあるものを行おうとするときは、あらかじめ理事長（第３７条
　　に定める理事長をいう。以下同じ。）にその旨を申請し、書面により承認を受けなけれ
　　ばならない。
２．　前項の場合において、区分所有者は、設計図、仕様書及び工程表を添付した専有
　　部分の改修工事に関する申請書を理事長に提出しなければならない。
３．　理事長は、第１項の規定による申請について、承認しようとするとき、又は不承認と
　　しようとするときは、理事会（第５３条に定める理事会をいう。以下同じ。）の決議を経
　　なければならない。但し、次の工事に該当しない場合は、理事長の承認を得て、工事を
　　行うことができる。
　　①共用部分に影響を及ぼす工事（例：エアコン等、壁に穴を空ける必要がある工事、フ
　　　ローリング工事、ユニットバス設置、専有部分の給排水管更新、玄関扉の不具合、間
　　　取りの変更等）
　　②専用使用部分の外観、形状を変更する工事（例：サッシ、網戸、ガラス、玄関扉等（
　　　但し、窓ガラスの交換、網戸の張替え等で緊急を要するものを除く。）
　　③構造体を損傷する恐れのある重量物を持ち込む工事。
　　④専有部分内の給排水管の更新（更生）工事
　　また、承認した場合、理事会で報告する。
４．　第１項の承認があったときは、区分所有者は、承認の範囲内において、専有部分の
　　修繕等にかかわる共用部分の工事を行うことができる。
５．　理事長又はその指定を受けた者は、本条の施行に必要な範囲内において、修繕等
　　の箇所に立ち入り、必要な調査を行うことができる。この場合において、区分所有者
　　は、正当な理由がなければこれを拒否してはならない。
　　　また、調査等により特別な費用がかかる場合には、区分所有者に負担させることが
　　できるものとする。

[12480: 匿名さん]

６．　理事長の承認を受けないで、専有部分の修繕等を行った場合には、第６７条の規定
　　　により理事長は、その是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うか、そ
　　　の差止め排除又は現状回復のための必要な措置等をとることができる。
７．　第１項及び第３項の承認を受けた修繕等の工事後に、当該工事により共用部分又は
　　他の専有部分に影響が生じた場合は、当該工事を発注した区分所有者の責任と負担
　　により必要な措置をとらなければならない。
８．　区分所有者は、第１項及び第３項の承認を要しない修繕等のうち、工事業者の立ち入
　　り、工事の資器材の搬入、工事の騒音、振動、臭気等工事の実施中における共用部分
　　への影響について管理組合が事前に把握する必要があるものを行おうとするときは、理
　　事長にその旨を届け出なければならない。

[12481: 匿名さん]

上記は私どもの管理規約ですが、標準管理規約を参考にして
作成していますので、どこのマンションも同じような規約が
あると思いますが。

[12482: 匿名さん]

管理規約の全面改正を標準管理規約をひな型として
改正されるといいでしょう。

[12483: 匿名さん]

>>12458 匿名さん
>駐車場使用料に関しては、余剰が生じれば修繕積立金に振り替えた方がいいでしょうね。

駐車場使用料は機械式駐車場が設置してある所は修繕積立金に含める。平置き駐車場だけの所は管理費に含めても良いとかと思います（管理費が軽減される）。
機械式駐車場は１０年前後で多くの出費が発生し以降色々な部品が故障をきたし都度出費が発生するので修繕費（塗装も必要）が良いかと思います。

[12484: 匿名さん]

機械式駐車場は金食い虫といわれています。
メンテナンスが大変です。

[12485: 匿名さん]

駐車場の建て替えはまず無理です。
代替駐車場の確保ができないでしょうからね。

[12486: 匿名さん]

うちのマンションは機械式駐車場の
撤去と平地化への変更を普通決議で決めた。
誰も文句を言わなかった。

[12487: 匿名さん]

>>12458 匿名さん
>管理費会計は毎年殆ど変化がないでしょうから、慢性的に余るマンションも多いと思います。
>そういうところは修繕積立金に振り替えておくべきでしょう。
>但し、総会の決議は必要です。

[12488: 匿名さん]

>>12487 匿名さん
失礼しました12487の続きです

慢性的に余る金額が大きかったので管理費の削減を要求したら消費税のアップがあるということで却下された。
しかし消費税アップ後も余る金額が大きいと思うので再度管理費の削減を要求する。

・・・・修繕積立金に振り替えておくべきでしょう。ということですがこのためには管理規約の改定が必要かもしれません。
「管理費の余剰金は総会の決議を経て修繕積立金に繰り入れることが出来る」の文言を追加する。そして総会の普通決議にて採決する。

以上ですが文書におかしいところがあれば修正をお願いします。
なにしろ素人ですのでご容赦願います。

[12489: 匿名さん]

>>12488 匿名さん
わたしのマンションではそのような作業は理事会
で決めている。
その期の通常総会では会計報告はしいぇいる。
誰からも異論は出ていない。

[12490: 匿名さん]

管理費が慢性的にあまるんであれば、管理費削減してもいいんですが、
修繕積立金は足りないと思いますので、規約に決めなくても、理事会で
総会に振替額を提案すればいいと思います。

[12491: 匿名さん]

あんまりため込むといけないよ。
適正な資産の保有が剰余すれば運用に回すが今は
債権も危険な状態。
スタグレーションの危機を見定めてからの投機筋
を検討する。
株と債券の相反関係は崩れた。
現金は紙くずになる。
莫大な剰余資金なら不動産に投資するべきだ。
私のマンションは数年前に近隣の土地を購入
して駐車場として利用しているし土地も購入
時の倍以上になっている。
この功績のある理事長を排除して君臨するミ
ニプーチンたちがこの資金を狙いだした。

[12492: 匿名さん]

内容証明郵便とは、「誰が、誰宛に、いつ、どんな内容の手紙を出したか」ということを、
郵便局が公的に証明してくれる郵便です。

　①手紙をだしたこと　②手紙を出した日付　③手紙の内容を郵便局が証明してくれます。

　その内容の手紙を送ったという事実の証明ではあるが、書いてある内容が正しいかどう
かを証明するものではありません。

　又、内容証明郵便は相手に手紙が到達したことを証明することはできません。
　受取拒否の場合は、意思表示の到達と認定されています。
　文書の場合は、内容証明と配達証明の両方を依頼しておく方が望ましいでしょう。

効果
①証拠力を得る効果（例えば、時効の中断等）
②心理的圧力を与える効果
　　　但し、法的強制力はありませんが、相手にプレッシャーを与えることはできます。
③確定日付を得る効果

料金
　　　通常郵便物の料金（定型２５グラムまで） 　　８０円
　　　内容証明料 　４２０円
　　　書留料 　４２０円
　　　配達証明料（任意） 　３００円
合　計 １，２２０円

内容証明郵便の書き方

＊用紙・封筒は自由です。パソコンで作成する場合は、Ａ４版が一般的です。
＊手書きでも、パソコンでも可です。コピーも可です。
＊１枚の用紙に書ける文字数
　　　　１枚　５２０字以内　　１行の文字数　１行２０字以内　　１枚２６行以内
＊同文の手紙を３通作成します。
　　　　滞納者、差出人、郵便局

[12493: 匿名さん]

>>12475 匿名さん
管理会社と管理組合に却下理由をしつこく問い合わ
せても返答はありませんのでしばらく待つことにし
ます。
終の棲家のつもりでなけなしの予算で購入したので
すが考えが甘かったです。
車いす生活をしなければいけないようにはなりたく
ありませんので色々考えます。
プロのリフォーム業者は問題ないと言っていますの
で組合無視で強行工事をしようと思ってはいます。
規約は住民の生活を阻害するようなものは無視して
もいいと思っています。

[12494: 匿名さん]

以前一度だけ管理組合で資金運用ということで国債を買ったことがあったが、
購入時に証券会社がプレゼントしてくれる現金を役員がポケットに入れただけだったな

[12495: 匿名さん]

>>12494 匿名さん
証拠を示せ。

[12496: 匿名さん]

>>12494さん
うちも国債を購入しましたが、プレゼントがあるような書き込みが
あるとその真偽を確かめたくなりますね。
その当時の理事長は元銀行員だったんですが。
利付国債１０年ものを５，０００万円ほど購入しました。

[12497: 匿名さん]

ガセネタを最もらしく書き込むのはいかんぜよ。

[12498: 匿名さん]

今までは投資家は株暴落に備えて国債でヘッジした。
国債も暴落している。

[12499: 通りがかり]

ガセネタをガセ丸見えで書き込むのはいいんじゃないかな

[12500: 匿名さん]

リベートなしに買う奴はおらんで

[12501: 匿名さん]

息子が証券会社に勤めてたりすると
営業成績を上げさせてやりたいと思うのは
親として当然だからな

[12502: 匿名さん]

管理組合の運営にとって、最も大切なことは、その執行を行っていく理事会の活動如何
にかかっています。

　しかし、理事会を正しく運営していくためには、ルールがなければなりません。

　そこで、マンションの管理を基本通り運営し、誰が理事になっても同じように運営ができ
るように、理事会の運営細則を作成しなければなりません。

今回は、理事会の細則を作成するときのポイントを述べてみます。

１．理事の選出について
　　輪番制をとっているマンションは、輪番表を作成することからスタートします。
　　　　輪番表の作成については、同じフロアーではなく、縦の階で作成します。
　　役員の選出は、理事候補の互選により選出します。

　　立候補制を取られているマンションについても、任期は必ず決めておくべきです。
　　できれば、輪番制と立候補制の併用がベターでしょう。

[12503: 匿名さん]

輪番制でも役員選出には本人の同意が必要です。
区分所有者は共用部分の維持管理費用を分担する義務はありますが、
役員に就任する義務はありません。

[12504: 匿名さん]

しかし、法律に疎い区分所有者が「来年はあなたの番ですよ」と言われて
役員を引き受ける義務があると思いこむのは勝手ですから、そのときは
暖かく見守ります。「断ってもいいんですよ」と教えてやる必要はありません。

[12505: 匿名さん]

しかし、管理規約に規定されていればそれを守る義務が
あるでしょう。
輪番制と決めてあるのにやらなければペナルティを課せば
いいんです。
うちの場合は、輪番制の順番が回ってきたときに、やらない、
やれない事情があるときは、回避することもできますが、年間
３万円の理事会協力金を支払う必要があります。
規約に規定されています。

[12506: 匿名さん]

役員就任は委任契約です。契約を締結するかどうかは、個人の自由です。
契約を結ばない奴は罰金だ、的な規約は、どうせ素人役員の規約改正の
結果でしょうが、レベルが低いですね。
もちろん、区分所有者が自分の意志で従うのであればいいでしょう。
それも個人の自由です。

[12507: 匿名さん]

むしろ、役員を引き受けてくれる区分所有者に適正額の報酬を支払うほうが
まともな対応です。大規模修繕の完工とか長期滞納の解消とか、特に優れた
業績を上げた役員には特別ボーナスを払って労をねぎらうのが一般的です。

[12508: 周辺住民さん]

そんなにむつかしく理屈っぽく考えなくても、ハイハイと言って理事になっておいて理事会当日に急用急病で休んだらいいだけのこと。理事会協力金も払わずに済む。おバカな規約なんか抜け穴だらけｗ

[12509: 匿名さん]

>>12507 匿名さん
雑魚の住むローコストマンションはその真逆です。
本来はそうあるべきである。

[12510: 匿名さん]

>>12505 匿名さん

監事、理事に輪番制がありこれを辞退すれば罰則的、理事会協力金を徴収する管理組合が存在するのかな。
むしろ監事、理事の順番を受けた人に理事会運営に協力する姿勢に理事会協力金を理事会開催に出席したら支給するとした方がいいと思うよ。監事、理事が必要数揃わないときは立候補者で埋める。慢性的に必要人数揃わないときは協力金１ケ月分は管理費相当を支給する。

[12511: 匿名さん]

規約第〇条
理事長を３年やった組合員は管理費修繕積立金駐車場使用料を永久無料とする。

[12512: 匿名さん]

役員のなりてもなく、組合員も総会には出席せず、議案の審議が出来ず、このような事態が生じることを想定して、規約等での決められた義務を組合員が守らないで理事会は成立せず、総会も成立しないときは、組合員の義務を果たさないものとして、すべての議案を理事長に一任するとした規約を制定してはどうか。?

[12513: 通りがかり]

>>12507 匿名さん
古いマンションほど報酬を支払っているんだね。

[12514: 匿名さん]

総戸数が５０以下のマンションでは理事長の仕事は屁みたいなもの
ちょっと気の利く中学生でも務まる

[12515: 匿名さん]

知識豊富な管理士さんに聞きたい。
うちのマンションで総会で決議されたからと言って、専用部分である雑排水管の工事を一斉にしたいので工事日に立ち会うようにと回覧があった。
雑排水管の専用部分は個人の管理範囲内だと言って断った。
「管理組合の方でその費用を支払うなら、私の分は返還してほしい」とお願いしたら断られた。
管理組合は専用部分の管理に関して強制できるのか、その辺をお聞きしたい。

[12516: 匿名さん]

強制はできないでしょうが、それが原因で下階に漏水とか
発生した場合や臭気が出てきたばあいの対応は個人でやらなければ
ならないでしょうね。
管理組合として一斉にやる場合はそれに協力するのが普通。
集合住宅に住むのであれば、規約や細則は守らなければならない。
高圧洗浄費の個人分を返還して欲しいは言語道断。
高圧洗浄をやらないと臭気がでてきますよ。

[12517: 匿名さん]

理事会協力依頼金については、判例で認められていますよ。
月２，５００円ですけど。
但し、マンションに居住していない住民に対してですが。

[12518: 匿名さん]

＞12516 匿名さん
＞強制はできないでしょうが
ということは強要は違法という事ですね。
＞それが原因で下階に漏水とか発生した場合や臭気が出てきたばあいの対応は個人でやらなければならないでしょうね。
そんなことは常識ですよ。
そのために保障保険がある。