「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[12451: 匿名さん]

国交省の「標準管理規約」では

【管理費等の過不足】
第６１条　収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する

と定められています。

[12452: 匿名さん]

自分が役員の時に管理費や修繕積立金の値上げはしたくない
先送りが吉

[12453: 匿名さん]

＜委任状を公証人役場で「公正証書」にする場合の手続き＞

　 ＊当事者本人が役場に行く場合

　　　 　運転免許証と認め印又は印鑑証明書と実印のどちらかが必要です。

＊代理人が役場に行く場合

　 　　 ①本人作成の委任状　本人の実印が押印されているもの
　　　　 　 委任状には、契約内容が記載されていることが必要です。
　　　　 　 委任内容が別の書面に記載されているときは、その書面を貼付して契印を押します。

　　 　②本人の印鑑証明書

　　　 ③代理人は代理人自身の運転免許証と認め印、又は印鑑証明書（実印が押印）の
　　　　　 どちらかが必要です。

　　 ＊私署証明の認証を受けるには

　　　 　　①認証を受ける書面１通
　　　　 　②署名者本人の運転免許証又は印鑑証明書（実印が押印してあるもの）

　 　　※行政書士に依頼すれば、３万円程度の経費がかかります。
　 ＊念書は、通常の念書であれば法的効力はありませんが、公正証書を作成しておけば、強制
　　 執行手続きがとれることになります。
　　 そのためには、公証人役場に行き、「公正証書」という書類に仕上げておく必要があります。
　 　経費は１通２５０円ですが、当人の印鑑証明書が必要となります。
　　公正証書の作成を公証人に依頼すれば、１００万円までは、５，０００円です。

[12454: 匿名さん]

内容証明郵便とは、「誰が、誰宛に、いつ、どんな内容の手紙を出したか」ということを、
郵便局が公的に証明してくれる郵便です。

　①手紙をだしたこと　②手紙を出した日付　③手紙の内容を郵便局が証明してくれます。

　その内容の手紙を送ったという事実の証明ではあるが、書いてある内容が正しいかどう
かを証明するものではありません。

　又、内容証明郵便は相手に手紙が到達したことを証明することはできません。
　受取拒否の場合は、意思表示の到達と認定されています。
　文書の場合は、内容証明と配達証明の両方を依頼しておく方が望ましいでしょう。

[12455: 匿名さん]

>12446 匿名さん

管理費の余剰というのは、管理費会計に計上された使用料ではないのですよね？

（使用料）
第２９条 駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。

[12456: 12446]

>管理費の余剰というのは、管理費会計に計上された使用料ではないのですよね？

使用料ではないです。（純管理費+使用料＝会計管理費）

問いかけは、使用料を第２９条のように実施しているならば修繕費から支出してもいいということですか。こんなややこしいことを毎年考えたりしないでしょう。

[12457: 匿名さん]

管理費の使用に関しては、管理規約に規定があるでしょう。
通常の使用に関するものと書かれていませんか、毎年経常的に
支払われるものということです。
光熱費や点検費、管理会社への委託費、管理員人件費、消耗品費、
清掃費とかです。

[12458: 匿名さん]

駐車場使用料に関しては、余剰が生じれば修繕積立金に
振り替えた方がいいでしょうね。
管理費会計は毎年殆ど変化がないでしょうから、慢性的に
余るマンションも多いと思います。
そういうところは修繕積立金に振り替えておくべきでしょう。
但し、総会の決議は必要です。

[12459: 匿名さん]

二回目の大規模修繕のマンションは室内のバリアフリー
化も討議したらどうでしょう
特に洗面所や風呂場への段差の解消を考えてもらいたい。
うちは給排水管の変更は構造上で不可能との回答をいた
だいておりますが、どうにかならないかを調べてほしい
と理事長に提案しましたが無しのつぶてです。
その気持ちはわかるけどね、
車いす生活になったら入浴は一仕事です。
介護も大変でしょう。
新築に住み替えられる組合員は良いでしょうけど。

[12460: ご近所さん]

＞室内のバリアフリー化も討議したらどうでしょう
室内は管理会社や管理組合での管理範囲外で、理事会で討議することは区分所有法違反です。不法行為として摘発されますよ。

[12461: 匿名さん]

>>12460 ご近所さん

誰に？

[12462: ご近所さん]

各地方にある地方整備局建政課による監督処分です。
公開処分で免許停止になることもまれにありますよ。

[12463: 匿名さん]

>>12459 匿名さん
居住専有部分は購入しているのですから、「リフォームは自費でする」って常識ですが。
なぜ、知らないんです？

[12464: ご近所さん]

相手が管理組合なら、民事で損害賠償請求をすれば不法行為ですから勝てますよ。

[12465: 匿名さん]

>>12459 匿名さん
賃貸ですか？

[12466: ご近所さん]

＞賃貸ですか？
賃貸に理事長やら理事会が存在すると思っているの？

[12467: 匿名さん]

>>12466 ご近所さん
私も賃貸に理事っているのかな？と思って調べたのですが、理事がいるところもあるみたいですよ。

分譲マンションの購入者なら、買った部分（専有部）のメンテやリフォームは自分でするのが当たり前ですから、12459さんが何言ってるのか理解できませんね。

[12468: 匿名さん]

＞12467 匿名さん
＞新築に住み替えられる組合員は良いでしょうけど。
すると、賃貸の住民も組合員と呼ばれる場合もあるの？
賃貸の住民なら、別に新築でなくてもバリアフリーが整った中古賃貸物件でもいいのでは？
文内容から察すると、賃貸と考えるのは無理がある。

[12469: 匿名さん]

>>12468 匿名さん
なるほど。
でも、分譲マンション所有者にしてもおかしいですよ。

[12470: 匿名さん]

＞12467 匿名さん
＞12459さんが何言ってるのか理解できませんね。
彼がどういう方向にスレ読者を誘導しようとしているかの裏意図は理解できるかと思います。
このスレはスレ主がそういう裏意図の為に建てたものですよ。
注意深く読まないと、スレ主の裏意図にまんまと乗っかかりますよ。

[12471: 匿名さん]

>>12470さん
私はスレ主ですが、12459さんの書き込みに対して何の
書き込みもしていないんですけどね。
私はマンション管理に役に立つ情報の提供や質問とかに
答えていますよ。
マンションの住民でボランティアとしてマンション管理について
貢献できればと思っています。

[12472: 匿名さん]

うちのマンションも介護を要する住民の入浴時には
段差があって厳しいようです。
自費で工事をしようと組合に工事申請をしましたら
断られました。

[12473: 匿名さん]

最近のマンションは共用部分も専有部分もバリアフリー
化されていて老後の入浴時も楽です。
車いす生活の老人にも入浴時にはあまり手間がかかり
ません。室内の段差もないです。

[12474: 匿名さん]

築古マンションでは訪問診療や訪問看護や訪問介護が増え
ている。老人ホームでの老後を嫌がる高齢者も多いです。
うちのマンションにも訪問介護が増えてきました。
介護人よりこのマンションは入浴時が複数で抱えて段差を
またいで浴室に入るのが大変だと言っていました。
最近のマンションは車椅子ごと浴室に入室できるようです
。介護人もめんどいので嫌がります。

[12475: 匿名さん]

>>12472 匿名さん

組合に工事申請した結果、却下の理由を教えてもらうとこれから検討している人の参考になるかと思いますが。

[12476: 匿名さん]

専有部分の問題ですから、まず自分で業者に調査を依頼
したらどうでしょうか。
それでオーケーということでしたら、理事会に工事の申請を
すべきでしょう。
専有部分の問題を理事会が拒否するにはそれなりの理由を
証明しなければならないでしょうから。
専有部分のことですから、理事会の許可を得ずに工事をされている
方もおられると思います。段差以外にも。

[12477: 匿名さん]

>>12475 匿名さん
組合や管理会社は説明できないのか逃げています。
マンション内の有資格者に相談しましたら工事費の負担
を組合員がするのに組合や管理会社が拒否したのちに拒
否理由を説明できないのは問題だと教えてくれました。

[12478: 匿名さん]

>>12477 匿名さん
まずは、持ち主がリフォーム業者に連絡して工事ができるかどうか診てもらうのが先でしょう。うちもリフォームの時にはそうしましたよ。
経験豊富なリフォーム業者なら「どこを弄れてどこは弄れないか」よくわかっていますから。

[12479: 匿名さん]

>>12477さん
あなたのマンションの管理規約にはこういう規定はないのですか。

第１8条（専有部分の修繕等）　　
１．　区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物に定着する物件
　　の取り付け若しくは取替え（以下「修繕等」という。）であって共用部分又は他の専有部
　　分に影響を与えるおそれのあるものを行おうとするときは、あらかじめ理事長（第３７条
　　に定める理事長をいう。以下同じ。）にその旨を申請し、書面により承認を受けなけれ
　　ばならない。
２．　前項の場合において、区分所有者は、設計図、仕様書及び工程表を添付した専有
　　部分の改修工事に関する申請書を理事長に提出しなければならない。
３．　理事長は、第１項の規定による申請について、承認しようとするとき、又は不承認と
　　しようとするときは、理事会（第５３条に定める理事会をいう。以下同じ。）の決議を経
　　なければならない。但し、次の工事に該当しない場合は、理事長の承認を得て、工事を
　　行うことができる。
　　①共用部分に影響を及ぼす工事（例：エアコン等、壁に穴を空ける必要がある工事、フ
　　　ローリング工事、ユニットバス設置、専有部分の給排水管更新、玄関扉の不具合、間
　　　取りの変更等）
　　②専用使用部分の外観、形状を変更する工事（例：サッシ、網戸、ガラス、玄関扉等（
　　　但し、窓ガラスの交換、網戸の張替え等で緊急を要するものを除く。）
　　③構造体を損傷する恐れのある重量物を持ち込む工事。
　　④専有部分内の給排水管の更新（更生）工事
　　また、承認した場合、理事会で報告する。
４．　第１項の承認があったときは、区分所有者は、承認の範囲内において、専有部分の
　　修繕等にかかわる共用部分の工事を行うことができる。
５．　理事長又はその指定を受けた者は、本条の施行に必要な範囲内において、修繕等
　　の箇所に立ち入り、必要な調査を行うことができる。この場合において、区分所有者
　　は、正当な理由がなければこれを拒否してはならない。
　　　また、調査等により特別な費用がかかる場合には、区分所有者に負担させることが
　　できるものとする。

[12480: 匿名さん]

６．　理事長の承認を受けないで、専有部分の修繕等を行った場合には、第６７条の規定
　　　により理事長は、その是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うか、そ
　　　の差止め排除又は現状回復のための必要な措置等をとることができる。
７．　第１項及び第３項の承認を受けた修繕等の工事後に、当該工事により共用部分又は
　　他の専有部分に影響が生じた場合は、当該工事を発注した区分所有者の責任と負担
　　により必要な措置をとらなければならない。
８．　区分所有者は、第１項及び第３項の承認を要しない修繕等のうち、工事業者の立ち入
　　り、工事の資器材の搬入、工事の騒音、振動、臭気等工事の実施中における共用部分
　　への影響について管理組合が事前に把握する必要があるものを行おうとするときは、理
　　事長にその旨を届け出なければならない。

[12481: 匿名さん]

上記は私どもの管理規約ですが、標準管理規約を参考にして
作成していますので、どこのマンションも同じような規約が
あると思いますが。

[12482: 匿名さん]

管理規約の全面改正を標準管理規約をひな型として
改正されるといいでしょう。

[12483: 匿名さん]

>>12458 匿名さん
>駐車場使用料に関しては、余剰が生じれば修繕積立金に振り替えた方がいいでしょうね。

駐車場使用料は機械式駐車場が設置してある所は修繕積立金に含める。平置き駐車場だけの所は管理費に含めても良いとかと思います（管理費が軽減される）。
機械式駐車場は１０年前後で多くの出費が発生し以降色々な部品が故障をきたし都度出費が発生するので修繕費（塗装も必要）が良いかと思います。

[12484: 匿名さん]

機械式駐車場は金食い虫といわれています。
メンテナンスが大変です。

[12485: 匿名さん]

駐車場の建て替えはまず無理です。
代替駐車場の確保ができないでしょうからね。

[12486: 匿名さん]

うちのマンションは機械式駐車場の
撤去と平地化への変更を普通決議で決めた。
誰も文句を言わなかった。

[12487: 匿名さん]

>>12458 匿名さん
>管理費会計は毎年殆ど変化がないでしょうから、慢性的に余るマンションも多いと思います。
>そういうところは修繕積立金に振り替えておくべきでしょう。
>但し、総会の決議は必要です。

[12488: 匿名さん]

>>12487 匿名さん
失礼しました12487の続きです

慢性的に余る金額が大きかったので管理費の削減を要求したら消費税のアップがあるということで却下された。
しかし消費税アップ後も余る金額が大きいと思うので再度管理費の削減を要求する。

・・・・修繕積立金に振り替えておくべきでしょう。ということですがこのためには管理規約の改定が必要かもしれません。
「管理費の余剰金は総会の決議を経て修繕積立金に繰り入れることが出来る」の文言を追加する。そして総会の普通決議にて採決する。

以上ですが文書におかしいところがあれば修正をお願いします。
なにしろ素人ですのでご容赦願います。

[12489: 匿名さん]

>>12488 匿名さん
わたしのマンションではそのような作業は理事会
で決めている。
その期の通常総会では会計報告はしいぇいる。
誰からも異論は出ていない。

[12490: 匿名さん]

管理費が慢性的にあまるんであれば、管理費削減してもいいんですが、
修繕積立金は足りないと思いますので、規約に決めなくても、理事会で
総会に振替額を提案すればいいと思います。

[12491: 匿名さん]

あんまりため込むといけないよ。
適正な資産の保有が剰余すれば運用に回すが今は
債権も危険な状態。
スタグレーションの危機を見定めてからの投機筋
を検討する。
株と債券の相反関係は崩れた。
現金は紙くずになる。
莫大な剰余資金なら不動産に投資するべきだ。
私のマンションは数年前に近隣の土地を購入
して駐車場として利用しているし土地も購入
時の倍以上になっている。
この功績のある理事長を排除して君臨するミ
ニプーチンたちがこの資金を狙いだした。

[12492: 匿名さん]

内容証明郵便とは、「誰が、誰宛に、いつ、どんな内容の手紙を出したか」ということを、
郵便局が公的に証明してくれる郵便です。

　①手紙をだしたこと　②手紙を出した日付　③手紙の内容を郵便局が証明してくれます。

　その内容の手紙を送ったという事実の証明ではあるが、書いてある内容が正しいかどう
かを証明するものではありません。

　又、内容証明郵便は相手に手紙が到達したことを証明することはできません。
　受取拒否の場合は、意思表示の到達と認定されています。
　文書の場合は、内容証明と配達証明の両方を依頼しておく方が望ましいでしょう。

効果
①証拠力を得る効果（例えば、時効の中断等）
②心理的圧力を与える効果
　　　但し、法的強制力はありませんが、相手にプレッシャーを与えることはできます。
③確定日付を得る効果

料金
　　　通常郵便物の料金（定型２５グラムまで） 　　８０円
　　　内容証明料 　４２０円
　　　書留料 　４２０円
　　　配達証明料（任意） 　３００円
合　計 １，２２０円

内容証明郵便の書き方

＊用紙・封筒は自由です。パソコンで作成する場合は、Ａ４版が一般的です。
＊手書きでも、パソコンでも可です。コピーも可です。
＊１枚の用紙に書ける文字数
　　　　１枚　５２０字以内　　１行の文字数　１行２０字以内　　１枚２６行以内
＊同文の手紙を３通作成します。
　　　　滞納者、差出人、郵便局

[12493: 匿名さん]

>>12475 匿名さん
管理会社と管理組合に却下理由をしつこく問い合わ
せても返答はありませんのでしばらく待つことにし
ます。
終の棲家のつもりでなけなしの予算で購入したので
すが考えが甘かったです。
車いす生活をしなければいけないようにはなりたく
ありませんので色々考えます。
プロのリフォーム業者は問題ないと言っていますの
で組合無視で強行工事をしようと思ってはいます。
規約は住民の生活を阻害するようなものは無視して
もいいと思っています。

[12494: 匿名さん]

以前一度だけ管理組合で資金運用ということで国債を買ったことがあったが、
購入時に証券会社がプレゼントしてくれる現金を役員がポケットに入れただけだったな

[12495: 匿名さん]

>>12494 匿名さん
証拠を示せ。

[12496: 匿名さん]

>>12494さん
うちも国債を購入しましたが、プレゼントがあるような書き込みが
あるとその真偽を確かめたくなりますね。
その当時の理事長は元銀行員だったんですが。
利付国債１０年ものを５，０００万円ほど購入しました。

[12497: 匿名さん]

ガセネタを最もらしく書き込むのはいかんぜよ。

[12498: 匿名さん]

今までは投資家は株暴落に備えて国債でヘッジした。
国債も暴落している。

[12499: 通りがかり]

ガセネタをガセ丸見えで書き込むのはいいんじゃないかな

[12500: 匿名さん]

リベートなしに買う奴はおらんで