「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[12429: 匿名さん]

東京オリンピックで選手村になったマンションも金メダリストが使っていた部屋は資産価値が高い。この部屋に恋人呼んでオ××コしたんだなあ、ってことで人気がある。

[12430: 匿名さん]

>>12429さん
恥ずかしい書き込みだね。

[12431: 匿名さん]

大規模修繕工事をする場合、業者や管理会社、設計コンサルタントが
バックマージンとかを取るとかいっている者もいるが、共用費というのが
あるのを知らないのではないのか。
見積りには修繕個所ごとの工事費が積算されるが、その合計額に対して
共用費というのが加算されるんだよね。
①共通仮設費（現場に出入りする業者が共通して利用する仮設物等）
②現場管理費（現場監督の給与、交通費、保険料、事務用品等）
③一般管理費（施工会社を経営するための費用、人件費等）
所謂利益の一部なんだよね、これを裏利益とかいっているようではね。

[12432: 匿名さん]

もともとそれだけ経費が掛かるので加算するだけだ
利益でも何でもない

[12433: 匿名さん]

そうですよね。
単価に乗せるのか、共用費として別途請求するかの違いだけのことでしょう。

[12434: 匿名さん]

収支項目で精査しよう。

[12435: 匿名さん]

共用費
①共通仮設費（現場に出入りする業者が共通して利用する仮設物等）
②現場管理費（現場監督の給与、交通費、保険料、事務用品等）
③一般管理費（施工会社を経営するための費用、人件費等）

[12436: 匿名さん]

＊支払督促の申し立ての手続き

１）債権者からの支払い督促の申し立て
２）簡易裁判所の裁判所書記官・・・・支払督促の送達をします。
　　この際は、債務者の審尋をしないで発せられます。
３）債務者に到達
　　２週間以内に債務者は督促異議を申立てなければなりません。
　　仮執行宣言前に適法な督促異議の申立てがあったときは、支払督促は、その督促
　　異議の限度で効力を失います。
　　異議があれば、通常訴訟となります。
４）債権者から仮執行の宣言付支払督促の申し立てをします。
５）裁判所書記官は、仮執行の宣言付支払督促を債務者に送達します。
　　到達後、２週間以内に債務者は督促異議の申立てなければなりません。

　　この間に、強制執行の申し立てが可となります。
　　但し、３０日以内に強制執行の手続きをしなければ、支払督促は、その効力を失う
　ことになります。

　　仮執行宣言の申し立てをおこない、支払督促が確定すれば、「債権差押え命令の申し立て」
　を裁判所に申し立てることができます。賃貸にしてあれば家賃の仮差押えもできます。
　　但し、会社や取引銀行等は債権者が確認しておく必要があります。

６）確定判決と同一の効力が出てきます。

[12437: 匿名さん]

＊費用
　　申し立ての手数料プラス郵便代です。
　　　　１０万円以下 ５００円
　　　　１０万円ごとに５００円がプラスされます。
　　　　　例、　　４０万円～５０万円では、２，５００円
　　　　　　　　　９０万円～１００万円では、５，０００円
　　　　　　　　　１００万円超の場合は、２０万円ごとに５００円となります。
　　郵便代は１，０００円～２，０００円です。

[12438: 匿名さん]

>>12435 匿名さん

「共通仮設費」、「現場管理費」及び「一般管理費等」は「共通費」である。
「共用費」とは言わない。

[12439: 匿名さん]

＊支払督促は、直接裁判所に出向かなくてもよく、数枚の書類だけで申し立てができるという
　特徴があります。

＊少額訴訟は、１回だが書記官が判決を述べるため裁判所に行かなければなりません。
　　只、支払督促は、異議の申立てがあれば通常訴訟に移行します。この異議の申し立ては、
　理由は何でもよく、ただ支払いが苦しいというだけでもいいのです。
　　特に６０万円以下の滞納金は少額訴訟でいいと思います。

[12440: 匿名さん]

>>12439
>少額訴訟は、１回だが書記官が判決を述べるため裁判所に行かなければなりません。

少額訴訟では、裁判官ではなく書記官が判決の言渡しをするのですか？

[12441: 匿名さん]

>>12423 匿名さん
誰に言っているんだ。

[12442: 匿名さん]

「少額訴訟とは」

　訴訟の目的額が６０万円以下の金銭の支払いの請求を目的とする訴えです。
　特徴としては、１回の審理で即日に判決が言い渡される点にあります。又、訴えの回数
は年１０回を超えて提起することはできません。

　裁判所は、原告（組合）の請求を認容する場合、被告（滞納者）の資力その他の事情を
考慮して、特に必要があると認めるときは、判決の言い渡しから３年を超えない範囲内で
金銭の支払いにつき、支払猶予、分割払い、訴え提起後の遅延損害金の支払い免除等
を命じることができるとなっています。
　但し、債務の減額は組合員の承諾が必要です。

　訴訟費用については、訴額の１％程度と２，５００円程度の少ない金額でできます。

[12443: 匿名さん]

訴状の書き方等

　本人（管理組合）自らが裁判手続きを行うことができるように、裁判所に訴状の作成に
関し、定型訴状（３通）が準備されています。
　裁判が初めての方は、相談窓口で相談員にお聞きください。

訴状に書かなければならないことは、訴状を見れば簡単に記載できますので、書略します。

証拠として準備するもの
　　議事録の写し
　　催促の日時等を記載したもの
　　取引銀行の引き落とし明細書
　　管理費・修繕積立金・使用料の金額や細則
　　遅延損害金の細則の写し等
こういったものを準備して、簡易裁判所の民事受付窓口にいき訴状を提出します。
書記官から、訴状の形式的審査が行われます。

次に、書記官との打ち合わせで口頭弁論期日を決定します。期日が決定されれば、原告
（管理組合側）には「少額訴訟手続きの流れ」という解説書が渡されます。

後日、裁判所から呼び出し請求がきますので、そこにいき結論を聞きます。

[12444: 匿名さん]

少額訴訟
トップ > 裁判手続案内 > 裁判所が扱う事件 > 民事事件 > 少額訴訟

1回の期日で審理を終えて判決をすることを原則とする，特別な訴訟手続です。
60万円以下の金銭の支払を求める場合に限り，利用することができます。
原告の言い分が認められる場合でも，分割払，支払猶予，遅延損害金免除の判決がされることがあります。
訴訟の途中で話合いにより解決することもできます(これを「和解」といいます。)。
判決書又は和解の内容が記載された和解調書に基づき，強制執行を申し立てることができます(少額訴訟の判決や和解調書等については，判決等をした簡易裁判所においても金銭債権(給料，預金等)に対する強制執行(少額訴訟債権執行)を申し立てることができます。)。
少額訴訟判決に対する不服申立ては，異議の申立てに限られます(控訴はできません。)。
　民事訴訟のうち，60万円以下の金銭の支払を求める訴えについて，原則として1回の審理で紛争解決を図る手続です。即時解決を目指すため，証拠書類や証人は，審理の日にその場ですぐに調べることができるものに限られます。法廷では，基本的には，裁判官と共に丸いテーブル(ラウンドテーブル)に着席する形式で，審理が進められます。

[12445: 匿名さん]

　「少額訴訟や支払い督促で、裁判所より支払命令が出ても、支払がされない場合の対応」

　その場合は、裁判所に「債権差し押さえ申し立て」を行います。そして、それが受理されれ
ば、申込者と滞納者に債権差し押さえ命令が送付されます。
　この債権差し押さえ命令書をもって、会社や銀行にいけば、給料や預金の差し押さえが
できます。

[12446: 匿名さん]

質問です　お願いします

総会にて管理規約に違反した案件を賛成多数で承認した。異議を提起したが意見としてお聞きするで打ち切られた。（ここのレスで総会は討論する場でないを実践している）
違反とは管理費の余剰が発生したので修繕積立金に繰り入れるとした（管理規約では管理費に繰り越すと規定している。
そして従来は管理費で支出していた案件を次期は修繕費から支出として承認した。
修繕費から支出したのは管理費から支出すると赤字になるからとの理由。前期の管理費の余剰金を管理費に繰り越しておれば赤字にはならない。
残念ながら悪徳管理会社主導で総会、理事会（無知な理事の集まり）が進行している。

このような管理規約違反案件をを総会無効として裁判に提訴したら無効の判決を獲得できるでしょうか。

ここ数年管理規約違反の事案をぽつぽつ総会にて承認している。今後もこのようなことが発生すると当マンションはボロマンションで一気に終わりそう。

[12447: 匿名さん]

マンション管理センターでは、基本的には管理費で余剰が出た場合は
修繕積立金に振り替えるのを推奨しています。
管理規約では、管理費の余剰が生じた場合は管理費に繰り越すという
規定があるとのことですが、管理費の余剰金を管理費に振り替えるという
のもおかしな規定ですね。
管理費は通常の管理に要する費用に充当するとなっています。通常の管理に
要する費用でなければ、修繕積立金の取り崩しをするのが普通です。
管理費も修繕積立金も同じ区分所有者のお金であることには変わりません。
ただ、修繕積立金を取り崩す場合は、総会の普通決議が必要ですが、管理費
の場合は、理事会決議でオーケーでしょう。
総会での議案の内容が分かりませんので答えづらいところはあります。
その費用は何に使うものだったんですか。

[12448: 匿名さん]

>>12446 匿名さん
無効にしたところで誰が得するのでしょうか。修繕は必要なんですよね？無効になれば修繕できないだけですよ。

[12449: 匿名さん]

>>12448 匿名さん

管理費でやれるよ　従来は管理費で処理したといってるでしょう。

[12450: 匿名さん]

>>12449 匿名さん
管理費でできるのは裁判で無効を勝ち取った後ですよね。管理費で修繕するものなのに、そんなに時間をかけていいのですか？
裁判までして無効にする意味を教えて下さい。

[12451: 匿名さん]

国交省の「標準管理規約」では

【管理費等の過不足】
第６１条　収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する

と定められています。

[12452: 匿名さん]

自分が役員の時に管理費や修繕積立金の値上げはしたくない
先送りが吉

[12453: 匿名さん]

＜委任状を公証人役場で「公正証書」にする場合の手続き＞

　 ＊当事者本人が役場に行く場合

　　　 　運転免許証と認め印又は印鑑証明書と実印のどちらかが必要です。

＊代理人が役場に行く場合

　 　　 ①本人作成の委任状　本人の実印が押印されているもの
　　　　 　 委任状には、契約内容が記載されていることが必要です。
　　　　 　 委任内容が別の書面に記載されているときは、その書面を貼付して契印を押します。

　　 　②本人の印鑑証明書

　　　 ③代理人は代理人自身の運転免許証と認め印、又は印鑑証明書（実印が押印）の
　　　　　 どちらかが必要です。

　　 ＊私署証明の認証を受けるには

　　　 　　①認証を受ける書面１通
　　　　 　②署名者本人の運転免許証又は印鑑証明書（実印が押印してあるもの）

　 　　※行政書士に依頼すれば、３万円程度の経費がかかります。
　 ＊念書は、通常の念書であれば法的効力はありませんが、公正証書を作成しておけば、強制
　　 執行手続きがとれることになります。
　　 そのためには、公証人役場に行き、「公正証書」という書類に仕上げておく必要があります。
　 　経費は１通２５０円ですが、当人の印鑑証明書が必要となります。
　　公正証書の作成を公証人に依頼すれば、１００万円までは、５，０００円です。

[12454: 匿名さん]

内容証明郵便とは、「誰が、誰宛に、いつ、どんな内容の手紙を出したか」ということを、
郵便局が公的に証明してくれる郵便です。

　①手紙をだしたこと　②手紙を出した日付　③手紙の内容を郵便局が証明してくれます。

　その内容の手紙を送ったという事実の証明ではあるが、書いてある内容が正しいかどう
かを証明するものではありません。

　又、内容証明郵便は相手に手紙が到達したことを証明することはできません。
　受取拒否の場合は、意思表示の到達と認定されています。
　文書の場合は、内容証明と配達証明の両方を依頼しておく方が望ましいでしょう。

[12455: 匿名さん]

>12446 匿名さん

管理費の余剰というのは、管理費会計に計上された使用料ではないのですよね？

（使用料）
第２９条 駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。

[12456: 12446]

>管理費の余剰というのは、管理費会計に計上された使用料ではないのですよね？

使用料ではないです。（純管理費+使用料＝会計管理費）

問いかけは、使用料を第２９条のように実施しているならば修繕費から支出してもいいということですか。こんなややこしいことを毎年考えたりしないでしょう。

[12457: 匿名さん]

管理費の使用に関しては、管理規約に規定があるでしょう。
通常の使用に関するものと書かれていませんか、毎年経常的に
支払われるものということです。
光熱費や点検費、管理会社への委託費、管理員人件費、消耗品費、
清掃費とかです。

[12458: 匿名さん]

駐車場使用料に関しては、余剰が生じれば修繕積立金に
振り替えた方がいいでしょうね。
管理費会計は毎年殆ど変化がないでしょうから、慢性的に
余るマンションも多いと思います。
そういうところは修繕積立金に振り替えておくべきでしょう。
但し、総会の決議は必要です。

[12459: 匿名さん]

二回目の大規模修繕のマンションは室内のバリアフリー
化も討議したらどうでしょう
特に洗面所や風呂場への段差の解消を考えてもらいたい。
うちは給排水管の変更は構造上で不可能との回答をいた
だいておりますが、どうにかならないかを調べてほしい
と理事長に提案しましたが無しのつぶてです。
その気持ちはわかるけどね、
車いす生活になったら入浴は一仕事です。
介護も大変でしょう。
新築に住み替えられる組合員は良いでしょうけど。

[12460: ご近所さん]

＞室内のバリアフリー化も討議したらどうでしょう
室内は管理会社や管理組合での管理範囲外で、理事会で討議することは区分所有法違反です。不法行為として摘発されますよ。

[12461: 匿名さん]

>>12460 ご近所さん

誰に？

[12462: ご近所さん]

各地方にある地方整備局建政課による監督処分です。
公開処分で免許停止になることもまれにありますよ。

[12463: 匿名さん]

>>12459 匿名さん
居住専有部分は購入しているのですから、「リフォームは自費でする」って常識ですが。
なぜ、知らないんです？

[12464: ご近所さん]

相手が管理組合なら、民事で損害賠償請求をすれば不法行為ですから勝てますよ。

[12465: 匿名さん]

>>12459 匿名さん
賃貸ですか？

[12466: ご近所さん]

＞賃貸ですか？
賃貸に理事長やら理事会が存在すると思っているの？

[12467: 匿名さん]

>>12466 ご近所さん
私も賃貸に理事っているのかな？と思って調べたのですが、理事がいるところもあるみたいですよ。

分譲マンションの購入者なら、買った部分（専有部）のメンテやリフォームは自分でするのが当たり前ですから、12459さんが何言ってるのか理解できませんね。

[12468: 匿名さん]

＞12467 匿名さん
＞新築に住み替えられる組合員は良いでしょうけど。
すると、賃貸の住民も組合員と呼ばれる場合もあるの？
賃貸の住民なら、別に新築でなくてもバリアフリーが整った中古賃貸物件でもいいのでは？
文内容から察すると、賃貸と考えるのは無理がある。

[12469: 匿名さん]

>>12468 匿名さん
なるほど。
でも、分譲マンション所有者にしてもおかしいですよ。

[12470: 匿名さん]

＞12467 匿名さん
＞12459さんが何言ってるのか理解できませんね。
彼がどういう方向にスレ読者を誘導しようとしているかの裏意図は理解できるかと思います。
このスレはスレ主がそういう裏意図の為に建てたものですよ。
注意深く読まないと、スレ主の裏意図にまんまと乗っかかりますよ。

[12471: 匿名さん]

>>12470さん
私はスレ主ですが、12459さんの書き込みに対して何の
書き込みもしていないんですけどね。
私はマンション管理に役に立つ情報の提供や質問とかに
答えていますよ。
マンションの住民でボランティアとしてマンション管理について
貢献できればと思っています。

[12472: 匿名さん]

うちのマンションも介護を要する住民の入浴時には
段差があって厳しいようです。
自費で工事をしようと組合に工事申請をしましたら
断られました。

[12473: 匿名さん]

最近のマンションは共用部分も専有部分もバリアフリー
化されていて老後の入浴時も楽です。
車いす生活の老人にも入浴時にはあまり手間がかかり
ません。室内の段差もないです。

[12474: 匿名さん]

築古マンションでは訪問診療や訪問看護や訪問介護が増え
ている。老人ホームでの老後を嫌がる高齢者も多いです。
うちのマンションにも訪問介護が増えてきました。
介護人よりこのマンションは入浴時が複数で抱えて段差を
またいで浴室に入るのが大変だと言っていました。
最近のマンションは車椅子ごと浴室に入室できるようです
。介護人もめんどいので嫌がります。

[12475: 匿名さん]

>>12472 匿名さん

組合に工事申請した結果、却下の理由を教えてもらうとこれから検討している人の参考になるかと思いますが。

[12476: 匿名さん]

専有部分の問題ですから、まず自分で業者に調査を依頼
したらどうでしょうか。
それでオーケーということでしたら、理事会に工事の申請を
すべきでしょう。
専有部分の問題を理事会が拒否するにはそれなりの理由を
証明しなければならないでしょうから。
専有部分のことですから、理事会の許可を得ずに工事をされている
方もおられると思います。段差以外にも。

[12477: 匿名さん]

>>12475 匿名さん
組合や管理会社は説明できないのか逃げています。
マンション内の有資格者に相談しましたら工事費の負担
を組合員がするのに組合や管理会社が拒否したのちに拒
否理由を説明できないのは問題だと教えてくれました。

[12478: 匿名さん]

>>12477 匿名さん
まずは、持ち主がリフォーム業者に連絡して工事ができるかどうか診てもらうのが先でしょう。うちもリフォームの時にはそうしましたよ。
経験豊富なリフォーム業者なら「どこを弄れてどこは弄れないか」よくわかっていますから。