「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[12401: 匿名さん]

>>12399 匿名さん
頭使えばいいだけ。
督促する人が対象者を知っていればなんの問題もない。

[12402: 匿名さん]

管理費滞納組合員に対する督促は必ず役員本人が行くことが必要。役員の親族（奥さん）が行ったりすると、「なんで役員の女に我が家の滞納情報が洩れとるんじゃ！」と無用のトラブルを招く。

[12403: 匿名さん]

理事長自らが滞納組合員宅へ督促に行き、旦那の留守中に奥さんと一発ヤッて滞納をチャラにする（理事長が立て替えて納付する）ことはよくある。

[12404: 匿名さん]

>>12396 匿名さん
>但し、長期滞納者等はやむを得ないので理事長には報告されるように規定しました。

長期滞納者の回収督促は管理会社から理事会（理事長）に移ると思いますので当然かと思います。（長期とは何ケ月になるかは管理規約によるかと思います）

[12405: 匿名さん]

管理会社が督促をやってくれるのか。
うちはハナから理事会対応や。

[12406: 匿名さん]

>>12390 匿名さん

逆だよ　生活の知恵等を書くなんて余計な仕事が増えて理事の成り手がいなくなるよ

[12407: 匿名さん]

>>12405 匿名さん
自主管理か部分委託なの？管理会社に業務委託しているならうまく使わないと損。

[12408: もはや神]

>>12405 匿名さん
標準管理委託契約書に準拠していれば、少なくとも１回の督促は管理会社がやる。

[12409: もはや神]

>>12395 周辺住民さん
電柱のところに置いておけば持っていきますよ

[12410: 匿名さん]

完全自主管理は管理費等の収支も
組合がしなければなりません。
組合内部のトラブルを避ける意味からも
管理会社に委託したほうがいいでしょう。
他の清掃や管理人や設備や建物管理は
理事会で検討されるといいでしょう。

[12411: 匿名さん]

>>12369 匿名さん
＞※管理会社の問題点
＞　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修繕において管理組合が機能しているマンションです。
＞　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じてきちんと交渉する術も必要です。
＞又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。
＞マンション管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも要求されます。

しっかりサポートしているがごとく予防保全を提案してくるフロントには特別な注意が必要です。「一定の時間の経過とともに修繕をする」すなわち「大規模修繕工事は１２年周期で行うべき」と言ってくるフロント。
１３年目をむかえいきなり大規模修繕工事をやりましょう。と言ってきた管理会社のフロントがいた。内容をよく見ると鉄部の塗装（建物内部のドアー、ＭＢ扉等汚れや傷はあるが錆はほとんどない）、共用廊下の防水シートの張替え（汚れ傷は若干あるが張り替えるほどとは思えない。天井もあるし雨がいつも降りそそいでもいない）。外壁の修繕、窓枠のサッシ交換シーリング等々。約総額１億４千万円の工事、中規模マンション（１００戸未満）。

５年ごとに修繕積立の改訂を行ったので長期修繕計画の内容見直しを含め提案していたが無視されいきなりの大規模修繕計画提案するぼったくり管理会社には注意しましょう。

＞管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　

[12412: 匿名さん]

>>12411 匿名さん
見積もり表、見せて下さいな

[12413: 匿名さん]

大規模修繕費の1年前の見積もりと今回の見積もりが
2割程度割高になっている。
理由はインフレの加速が早いとのことでした。
なるほどと思った・

[12414: もはや神]

>>12413 匿名さん
5年先送りしたらいい

[12415: 匿名さん]

>>12414 もはや神さん
成程、5年先は安くなりますか。

[12416: 匿名さん]

管理会社にお布施するのは当然

[12417: 匿名さん]

管理会社抜きで大規模修繕をしたと威張っている
修繕委員長や理事長は全くマンション管理の裏を
知らない。
業者は内緒で管理会社に娑婆代をポケットに入れ
ている。( ´艸｀)
管理会社は手間が省けてこの方が楽ちんである。

[12418: 匿名さん]

>>12417さん
大規模修繕工事は管理会社抜きでも十分やれのすよ。
但し、設計コンサルタントは採用しなければ共通仕様書が
作れません。
工事についても、仕様書通り工事がされているか、手抜きはないかを
住民に代わってチェック監理をしてもらわなければなりません。
長期修繕計画の洗い直しも必要です。
管理会社がいれば、情報資料の準備や下準備等をしてくれますから
専門委員は楽ではありますが。

[12419: 匿名さん]

管理会社が全て横領とかをしている訳ではありません。
現在は大規模修繕工事については委託管理費とは別途に
経費を請求している管理会社が多いですからね。
通常の管理ではないですから、当然といえば当然でしょうが。

[12420: もはや神]

>>12418 匿名さん
＞＞但し、設計コンサルタントは採用しなければ共通仕様書が
作れません。
　　↑
談合の温床になることがわからないaho

[12421: 匿名さん]

設計コンサルタントが手抜きしてたら万事休すです。
素人の住民にはわかりませんから。

[12422: 匿名さん]

>>12419 匿名さん
修繕委員を募集したら応募が殺到。
候補の面々をみたら、マンション管理士、
小さな町の姑息理専門の建設会社の作業員、
出しゃばりの自治会長と公民館長、
その他仲間を連れてきた。怖いので全員採用した。
安物マンションは住まない方がいいと思った。

[12423: 匿名さん]

修繕委員が業者との談合とかして利益をえるのですか。
そんなことをすればすぐ住民にわかるでしょう。

共通仕様書が談合の温床になるとかいっているahoがいるが
どういう方法なら談合ができないのかも書き込まないとね。

[12424: 匿名さん]

>>12423 匿名さん
>修繕委員が業者との談合とかして利益をえるのですか。
>そんなことをすればすぐ住民にわかるでしょう。

どのレスに対して批判してるの金タコさん

[12425: 匿名さん]

>>12368 匿名さん

次は内容のある投稿を頼むよ　役に立つ内容を

＊資産価値の落ちないマンションの条件

　　　　１．立地が良い

　　　　２．築年数（築浅）

　　　　３．物件規模が大きい

　　　　４．管理状況が良い

[12426: 匿名さん]

私の住居マンションは００００００ヒルズです。
築浅が資産価値があるとは限りません。

[12427: 匿名さん]

まともなコンサルタント教えてください！

[12428: 匿名さん]

管理会社が教えてくれる！

[12429: 匿名さん]

東京オリンピックで選手村になったマンションも金メダリストが使っていた部屋は資産価値が高い。この部屋に恋人呼んでオ××コしたんだなあ、ってことで人気がある。

[12430: 匿名さん]

>>12429さん
恥ずかしい書き込みだね。

[12431: 匿名さん]

大規模修繕工事をする場合、業者や管理会社、設計コンサルタントが
バックマージンとかを取るとかいっている者もいるが、共用費というのが
あるのを知らないのではないのか。
見積りには修繕個所ごとの工事費が積算されるが、その合計額に対して
共用費というのが加算されるんだよね。
①共通仮設費（現場に出入りする業者が共通して利用する仮設物等）
②現場管理費（現場監督の給与、交通費、保険料、事務用品等）
③一般管理費（施工会社を経営するための費用、人件費等）
所謂利益の一部なんだよね、これを裏利益とかいっているようではね。

[12432: 匿名さん]

もともとそれだけ経費が掛かるので加算するだけだ
利益でも何でもない

[12433: 匿名さん]

そうですよね。
単価に乗せるのか、共用費として別途請求するかの違いだけのことでしょう。

[12434: 匿名さん]

収支項目で精査しよう。

[12435: 匿名さん]

共用費
①共通仮設費（現場に出入りする業者が共通して利用する仮設物等）
②現場管理費（現場監督の給与、交通費、保険料、事務用品等）
③一般管理費（施工会社を経営するための費用、人件費等）

[12436: 匿名さん]

＊支払督促の申し立ての手続き

１）債権者からの支払い督促の申し立て
２）簡易裁判所の裁判所書記官・・・・支払督促の送達をします。
　　この際は、債務者の審尋をしないで発せられます。
３）債務者に到達
　　２週間以内に債務者は督促異議を申立てなければなりません。
　　仮執行宣言前に適法な督促異議の申立てがあったときは、支払督促は、その督促
　　異議の限度で効力を失います。
　　異議があれば、通常訴訟となります。
４）債権者から仮執行の宣言付支払督促の申し立てをします。
５）裁判所書記官は、仮執行の宣言付支払督促を債務者に送達します。
　　到達後、２週間以内に債務者は督促異議の申立てなければなりません。

　　この間に、強制執行の申し立てが可となります。
　　但し、３０日以内に強制執行の手続きをしなければ、支払督促は、その効力を失う
　ことになります。

　　仮執行宣言の申し立てをおこない、支払督促が確定すれば、「債権差押え命令の申し立て」
　を裁判所に申し立てることができます。賃貸にしてあれば家賃の仮差押えもできます。
　　但し、会社や取引銀行等は債権者が確認しておく必要があります。

６）確定判決と同一の効力が出てきます。

[12437: 匿名さん]

＊費用
　　申し立ての手数料プラス郵便代です。
　　　　１０万円以下 ５００円
　　　　１０万円ごとに５００円がプラスされます。
　　　　　例、　　４０万円～５０万円では、２，５００円
　　　　　　　　　９０万円～１００万円では、５，０００円
　　　　　　　　　１００万円超の場合は、２０万円ごとに５００円となります。
　　郵便代は１，０００円～２，０００円です。

[12438: 匿名さん]

>>12435 匿名さん

「共通仮設費」、「現場管理費」及び「一般管理費等」は「共通費」である。
「共用費」とは言わない。

[12439: 匿名さん]

＊支払督促は、直接裁判所に出向かなくてもよく、数枚の書類だけで申し立てができるという
　特徴があります。

＊少額訴訟は、１回だが書記官が判決を述べるため裁判所に行かなければなりません。
　　只、支払督促は、異議の申立てがあれば通常訴訟に移行します。この異議の申し立ては、
　理由は何でもよく、ただ支払いが苦しいというだけでもいいのです。
　　特に６０万円以下の滞納金は少額訴訟でいいと思います。

[12440: 匿名さん]

>>12439
>少額訴訟は、１回だが書記官が判決を述べるため裁判所に行かなければなりません。

少額訴訟では、裁判官ではなく書記官が判決の言渡しをするのですか？

[12441: 匿名さん]

>>12423 匿名さん
誰に言っているんだ。

[12442: 匿名さん]

「少額訴訟とは」

　訴訟の目的額が６０万円以下の金銭の支払いの請求を目的とする訴えです。
　特徴としては、１回の審理で即日に判決が言い渡される点にあります。又、訴えの回数
は年１０回を超えて提起することはできません。

　裁判所は、原告（組合）の請求を認容する場合、被告（滞納者）の資力その他の事情を
考慮して、特に必要があると認めるときは、判決の言い渡しから３年を超えない範囲内で
金銭の支払いにつき、支払猶予、分割払い、訴え提起後の遅延損害金の支払い免除等
を命じることができるとなっています。
　但し、債務の減額は組合員の承諾が必要です。

　訴訟費用については、訴額の１％程度と２，５００円程度の少ない金額でできます。

[12443: 匿名さん]

訴状の書き方等

　本人（管理組合）自らが裁判手続きを行うことができるように、裁判所に訴状の作成に
関し、定型訴状（３通）が準備されています。
　裁判が初めての方は、相談窓口で相談員にお聞きください。

訴状に書かなければならないことは、訴状を見れば簡単に記載できますので、書略します。

証拠として準備するもの
　　議事録の写し
　　催促の日時等を記載したもの
　　取引銀行の引き落とし明細書
　　管理費・修繕積立金・使用料の金額や細則
　　遅延損害金の細則の写し等
こういったものを準備して、簡易裁判所の民事受付窓口にいき訴状を提出します。
書記官から、訴状の形式的審査が行われます。

次に、書記官との打ち合わせで口頭弁論期日を決定します。期日が決定されれば、原告
（管理組合側）には「少額訴訟手続きの流れ」という解説書が渡されます。

後日、裁判所から呼び出し請求がきますので、そこにいき結論を聞きます。

[12444: 匿名さん]

少額訴訟
トップ > 裁判手続案内 > 裁判所が扱う事件 > 民事事件 > 少額訴訟

1回の期日で審理を終えて判決をすることを原則とする，特別な訴訟手続です。
60万円以下の金銭の支払を求める場合に限り，利用することができます。
原告の言い分が認められる場合でも，分割払，支払猶予，遅延損害金免除の判決がされることがあります。
訴訟の途中で話合いにより解決することもできます(これを「和解」といいます。)。
判決書又は和解の内容が記載された和解調書に基づき，強制執行を申し立てることができます(少額訴訟の判決や和解調書等については，判決等をした簡易裁判所においても金銭債権(給料，預金等)に対する強制執行(少額訴訟債権執行)を申し立てることができます。)。
少額訴訟判決に対する不服申立ては，異議の申立てに限られます(控訴はできません。)。
　民事訴訟のうち，60万円以下の金銭の支払を求める訴えについて，原則として1回の審理で紛争解決を図る手続です。即時解決を目指すため，証拠書類や証人は，審理の日にその場ですぐに調べることができるものに限られます。法廷では，基本的には，裁判官と共に丸いテーブル(ラウンドテーブル)に着席する形式で，審理が進められます。

[12445: 匿名さん]

　「少額訴訟や支払い督促で、裁判所より支払命令が出ても、支払がされない場合の対応」

　その場合は、裁判所に「債権差し押さえ申し立て」を行います。そして、それが受理されれ
ば、申込者と滞納者に債権差し押さえ命令が送付されます。
　この債権差し押さえ命令書をもって、会社や銀行にいけば、給料や預金の差し押さえが
できます。

[12446: 匿名さん]

質問です　お願いします

総会にて管理規約に違反した案件を賛成多数で承認した。異議を提起したが意見としてお聞きするで打ち切られた。（ここのレスで総会は討論する場でないを実践している）
違反とは管理費の余剰が発生したので修繕積立金に繰り入れるとした（管理規約では管理費に繰り越すと規定している。
そして従来は管理費で支出していた案件を次期は修繕費から支出として承認した。
修繕費から支出したのは管理費から支出すると赤字になるからとの理由。前期の管理費の余剰金を管理費に繰り越しておれば赤字にはならない。
残念ながら悪徳管理会社主導で総会、理事会（無知な理事の集まり）が進行している。

このような管理規約違反案件をを総会無効として裁判に提訴したら無効の判決を獲得できるでしょうか。

ここ数年管理規約違反の事案をぽつぽつ総会にて承認している。今後もこのようなことが発生すると当マンションはボロマンションで一気に終わりそう。

[12447: 匿名さん]

マンション管理センターでは、基本的には管理費で余剰が出た場合は
修繕積立金に振り替えるのを推奨しています。
管理規約では、管理費の余剰が生じた場合は管理費に繰り越すという
規定があるとのことですが、管理費の余剰金を管理費に振り替えるという
のもおかしな規定ですね。
管理費は通常の管理に要する費用に充当するとなっています。通常の管理に
要する費用でなければ、修繕積立金の取り崩しをするのが普通です。
管理費も修繕積立金も同じ区分所有者のお金であることには変わりません。
ただ、修繕積立金を取り崩す場合は、総会の普通決議が必要ですが、管理費
の場合は、理事会決議でオーケーでしょう。
総会での議案の内容が分かりませんので答えづらいところはあります。
その費用は何に使うものだったんですか。

[12448: 匿名さん]

>>12446 匿名さん
無効にしたところで誰が得するのでしょうか。修繕は必要なんですよね？無効になれば修繕できないだけですよ。

[12449: 匿名さん]

>>12448 匿名さん

管理費でやれるよ　従来は管理費で処理したといってるでしょう。

[12450: 匿名さん]

>>12449 匿名さん
管理費でできるのは裁判で無効を勝ち取った後ですよね。管理費で修繕するものなのに、そんなに時間をかけていいのですか？
裁判までして無効にする意味を教えて下さい。