「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[12389: 匿名さん]

もし誤りが想定されるのであれば、その文言を記載しておけばいいでしょう。
組合員にどうしたら議事録を読んでもらうか、関心をもってもらうかも
重要なことです。
そんなに難しく考えないでもいいのではないですか。

[12390: 匿名さん]

>>12388 匿名さん
堅いな～
形式にとらわれたり、なんでも責任責任って、そんなだから理事のなり手が不足するんだよ。

[12391: 匿名さん]

理事会と組合員の情報交換は大切です。
うちは誰でも理事会への組合員の出席傍聴歓迎です。
非難の渦が心配。( ´艸｀)

[12392: 匿名さん]

理事会では必ず管理費滞納が議題になります。
何号室の誰がいくら滞納しているのか、知りたい人は傍聴すればいいでしょう。

[12393: 匿名さん]

単に滞納金額が報告されるだけではありません。
勤務先が倒産して失業中なのにローン支払いが１０万円以上あって、、、などの
個人情報も明らかになるので面白いですよ。

[12394: 匿名さん]

大事なことは管理費を滞納しても共用部分の使用は従来通りできることです。
管理費滞納者はエレベータに乗れないとか、ごみ置き場を利用できないなどの
規約細則を作っても効力はありません。

[12395: 周辺住民さん]

マンション独自のごみ置き場がなく、町内会のごみ置き場を使っている場合は、町内会未加入または町内会費不払いのマンション住民は、ごみ置き場を利用できない。薄汚いマンション住民のタダ乗りは許さない。

[12396: 匿名さん]

>>12392 匿名さん
私のマンションでは滞納者の氏名は
公表しないようにしています。
理事会でも氏名は伏せて公表します。
ただし、長期滞納者等はやむを得ないので
理事長には報告されるように規定しました。

[12397: 匿名さん]

>>12395 周辺住民さん
それは行政の不法行為だよ。
町内会未加入とごみ置き場使用は別問題。
住民税未納者でもゴミ置場の使用はできる。

[12398: 匿名さん]

町内会に入っていない人は役所のごみ係に直接取りに来てもらってください。
町内会のごみ置き場は町内会が維持管理コストを負担しているのです。
コストを負担しない人は使えません。

[12399: 匿名さん]

＞理事会でも氏名は伏せて公表します。
氏名や部屋番号がわからないと理事は取り立てに行けませんよ。

[12400: 匿名さん]

やっぱり金融機関や暴力団で債権取り立て業務をやってた人が役員に適任ですね。

[12401: 匿名さん]

>>12399 匿名さん
頭使えばいいだけ。
督促する人が対象者を知っていればなんの問題もない。

[12402: 匿名さん]

管理費滞納組合員に対する督促は必ず役員本人が行くことが必要。役員の親族（奥さん）が行ったりすると、「なんで役員の女に我が家の滞納情報が洩れとるんじゃ！」と無用のトラブルを招く。

[12403: 匿名さん]

理事長自らが滞納組合員宅へ督促に行き、旦那の留守中に奥さんと一発ヤッて滞納をチャラにする（理事長が立て替えて納付する）ことはよくある。

[12404: 匿名さん]

>>12396 匿名さん
>但し、長期滞納者等はやむを得ないので理事長には報告されるように規定しました。

長期滞納者の回収督促は管理会社から理事会（理事長）に移ると思いますので当然かと思います。（長期とは何ケ月になるかは管理規約によるかと思います）

[12405: 匿名さん]

管理会社が督促をやってくれるのか。
うちはハナから理事会対応や。

[12406: 匿名さん]

>>12390 匿名さん

逆だよ　生活の知恵等を書くなんて余計な仕事が増えて理事の成り手がいなくなるよ

[12407: 匿名さん]

>>12405 匿名さん
自主管理か部分委託なの？管理会社に業務委託しているならうまく使わないと損。

[12408: もはや神]

>>12405 匿名さん
標準管理委託契約書に準拠していれば、少なくとも１回の督促は管理会社がやる。

[12409: もはや神]

>>12395 周辺住民さん
電柱のところに置いておけば持っていきますよ

[12410: 匿名さん]

完全自主管理は管理費等の収支も
組合がしなければなりません。
組合内部のトラブルを避ける意味からも
管理会社に委託したほうがいいでしょう。
他の清掃や管理人や設備や建物管理は
理事会で検討されるといいでしょう。

[12411: 匿名さん]

>>12369 匿名さん
＞※管理会社の問題点
＞　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修繕において管理組合が機能しているマンションです。
＞　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じてきちんと交渉する術も必要です。
＞又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。
＞マンション管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも要求されます。

しっかりサポートしているがごとく予防保全を提案してくるフロントには特別な注意が必要です。「一定の時間の経過とともに修繕をする」すなわち「大規模修繕工事は１２年周期で行うべき」と言ってくるフロント。
１３年目をむかえいきなり大規模修繕工事をやりましょう。と言ってきた管理会社のフロントがいた。内容をよく見ると鉄部の塗装（建物内部のドアー、ＭＢ扉等汚れや傷はあるが錆はほとんどない）、共用廊下の防水シートの張替え（汚れ傷は若干あるが張り替えるほどとは思えない。天井もあるし雨がいつも降りそそいでもいない）。外壁の修繕、窓枠のサッシ交換シーリング等々。約総額１億４千万円の工事、中規模マンション（１００戸未満）。

５年ごとに修繕積立の改訂を行ったので長期修繕計画の内容見直しを含め提案していたが無視されいきなりの大規模修繕計画提案するぼったくり管理会社には注意しましょう。

＞管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　

[12412: 匿名さん]

>>12411 匿名さん
見積もり表、見せて下さいな

[12413: 匿名さん]

大規模修繕費の1年前の見積もりと今回の見積もりが
2割程度割高になっている。
理由はインフレの加速が早いとのことでした。
なるほどと思った・

[12414: もはや神]

>>12413 匿名さん
5年先送りしたらいい

[12415: 匿名さん]

>>12414 もはや神さん
成程、5年先は安くなりますか。

[12416: 匿名さん]

管理会社にお布施するのは当然

[12417: 匿名さん]

管理会社抜きで大規模修繕をしたと威張っている
修繕委員長や理事長は全くマンション管理の裏を
知らない。
業者は内緒で管理会社に娑婆代をポケットに入れ
ている。( ´艸｀)
管理会社は手間が省けてこの方が楽ちんである。

[12418: 匿名さん]

>>12417さん
大規模修繕工事は管理会社抜きでも十分やれのすよ。
但し、設計コンサルタントは採用しなければ共通仕様書が
作れません。
工事についても、仕様書通り工事がされているか、手抜きはないかを
住民に代わってチェック監理をしてもらわなければなりません。
長期修繕計画の洗い直しも必要です。
管理会社がいれば、情報資料の準備や下準備等をしてくれますから
専門委員は楽ではありますが。

[12419: 匿名さん]

管理会社が全て横領とかをしている訳ではありません。
現在は大規模修繕工事については委託管理費とは別途に
経費を請求している管理会社が多いですからね。
通常の管理ではないですから、当然といえば当然でしょうが。

[12420: もはや神]

>>12418 匿名さん
＞＞但し、設計コンサルタントは採用しなければ共通仕様書が
作れません。
　　↑
談合の温床になることがわからないaho

[12421: 匿名さん]

設計コンサルタントが手抜きしてたら万事休すです。
素人の住民にはわかりませんから。

[12422: 匿名さん]

>>12419 匿名さん
修繕委員を募集したら応募が殺到。
候補の面々をみたら、マンション管理士、
小さな町の姑息理専門の建設会社の作業員、
出しゃばりの自治会長と公民館長、
その他仲間を連れてきた。怖いので全員採用した。
安物マンションは住まない方がいいと思った。

[12423: 匿名さん]

修繕委員が業者との談合とかして利益をえるのですか。
そんなことをすればすぐ住民にわかるでしょう。

共通仕様書が談合の温床になるとかいっているahoがいるが
どういう方法なら談合ができないのかも書き込まないとね。

[12424: 匿名さん]

>>12423 匿名さん
>修繕委員が業者との談合とかして利益をえるのですか。
>そんなことをすればすぐ住民にわかるでしょう。

どのレスに対して批判してるの金タコさん

[12425: 匿名さん]

>>12368 匿名さん

次は内容のある投稿を頼むよ　役に立つ内容を

＊資産価値の落ちないマンションの条件

　　　　１．立地が良い

　　　　２．築年数（築浅）

　　　　３．物件規模が大きい

　　　　４．管理状況が良い

[12426: 匿名さん]

私の住居マンションは００００００ヒルズです。
築浅が資産価値があるとは限りません。

[12427: 匿名さん]

まともなコンサルタント教えてください！

[12428: 匿名さん]

管理会社が教えてくれる！

[12429: 匿名さん]

東京オリンピックで選手村になったマンションも金メダリストが使っていた部屋は資産価値が高い。この部屋に恋人呼んでオ××コしたんだなあ、ってことで人気がある。

[12430: 匿名さん]

>>12429さん
恥ずかしい書き込みだね。

[12431: 匿名さん]

大規模修繕工事をする場合、業者や管理会社、設計コンサルタントが
バックマージンとかを取るとかいっている者もいるが、共用費というのが
あるのを知らないのではないのか。
見積りには修繕個所ごとの工事費が積算されるが、その合計額に対して
共用費というのが加算されるんだよね。
①共通仮設費（現場に出入りする業者が共通して利用する仮設物等）
②現場管理費（現場監督の給与、交通費、保険料、事務用品等）
③一般管理費（施工会社を経営するための費用、人件費等）
所謂利益の一部なんだよね、これを裏利益とかいっているようではね。

[12432: 匿名さん]

もともとそれだけ経費が掛かるので加算するだけだ
利益でも何でもない

[12433: 匿名さん]

そうですよね。
単価に乗せるのか、共用費として別途請求するかの違いだけのことでしょう。

[12434: 匿名さん]

収支項目で精査しよう。

[12435: 匿名さん]

共用費
①共通仮設費（現場に出入りする業者が共通して利用する仮設物等）
②現場管理費（現場監督の給与、交通費、保険料、事務用品等）
③一般管理費（施工会社を経営するための費用、人件費等）

[12436: 匿名さん]

＊支払督促の申し立ての手続き

１）債権者からの支払い督促の申し立て
２）簡易裁判所の裁判所書記官・・・・支払督促の送達をします。
　　この際は、債務者の審尋をしないで発せられます。
３）債務者に到達
　　２週間以内に債務者は督促異議を申立てなければなりません。
　　仮執行宣言前に適法な督促異議の申立てがあったときは、支払督促は、その督促
　　異議の限度で効力を失います。
　　異議があれば、通常訴訟となります。
４）債権者から仮執行の宣言付支払督促の申し立てをします。
５）裁判所書記官は、仮執行の宣言付支払督促を債務者に送達します。
　　到達後、２週間以内に債務者は督促異議の申立てなければなりません。

　　この間に、強制執行の申し立てが可となります。
　　但し、３０日以内に強制執行の手続きをしなければ、支払督促は、その効力を失う
　ことになります。

　　仮執行宣言の申し立てをおこない、支払督促が確定すれば、「債権差押え命令の申し立て」
　を裁判所に申し立てることができます。賃貸にしてあれば家賃の仮差押えもできます。
　　但し、会社や取引銀行等は債権者が確認しておく必要があります。

６）確定判決と同一の効力が出てきます。

[12437: 匿名さん]

＊費用
　　申し立ての手数料プラス郵便代です。
　　　　１０万円以下 ５００円
　　　　１０万円ごとに５００円がプラスされます。
　　　　　例、　　４０万円～５０万円では、２，５００円
　　　　　　　　　９０万円～１００万円では、５，０００円
　　　　　　　　　１００万円超の場合は、２０万円ごとに５００円となります。
　　郵便代は１，０００円～２，０００円です。

[12438: 匿名さん]

>>12435 匿名さん

「共通仮設費」、「現場管理費」及び「一般管理費等」は「共通費」である。
「共用費」とは言わない。