「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[12329: 匿名さん]

理事会議事録を配布してますか？

[12330: 匿名さん]

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

[12331: 匿名さん]

金メダルマークは、過去の投稿内容が評価された方に付与されます。一度マークが付いた投稿者様やレスも時間が経つと消える仕様となっています。

[12332: 匿名さん]

プッとかafoの表現はやめた方がいいですよ。

[12333: 匿名さん]

>>12332 匿名さん

こんなのが　なぜ　参考になる　にポイントがつくんだ

[12334: 匿名さん]

東京に住みたくてマンション探しに時間と手間と交通費がかさむので
住み込み管理人になった。
休みは妻と東京見物をしながら余生を過ごすマンションを探している。田舎には住処はあるがやはり都会が住みやすいと思う。

[12335: 匿名さん]

>>12334 匿名さん
交通費を気にするようなら東京のマンションは買えないよ

[12336: 匿名さん]

>>12335 匿名さん
その交通費ではない。田舎からマンションの内見等に来るための
交通費とかホテル代の事です。
なかなか好みのマンションは見つけにくいです。
住み込み管理人をしながらですと時間をかけてゆっくり探すこと
が出来ます。その他に個人的な理由もあります。
中古も考えるようになりました。

[12337: 匿名さん]

>>12319 もはや神さん
私のマンションの管理人の居住宅は組合法人名義にしています。
12318さんはそこら辺の理解に乏しいようですね。
住み込みではない方式に変更する場合は居住宅を組合で他の方法に
利用できます。（売るとか貸すとか利用するとか）

[12338: もはや神]

>>12337 匿名さん
なるほど。規約共用部分ではなくて、専有部として登記して所有者が管理組合法人なんですね。新築のときはどうだったんですかね。

[12339: 匿名さん]

>>12338 もはや神さん
新築分譲時は、
適正化法施行前の分譲で権利能力のない社団としての管理組合の
マンションです。
管理事務室の奥に管理人用の住居がありました。

[12340: もはや神]

>>12339 匿名さん
なるほど！分譲したデベロッパーが賢かったんですね。

[12341: 匿名さん]

>>12340 もはや神さん
普通だと思うけど。

[12342: もはや神]

>>12341 匿名さん
規約共用部分としているマンションもある。

[12343: 匿名さん]

まだ揉めてるのか

[12344: もはや神]

住み込み管理人の居住する部屋を所有権保存登記して、所有者を権利能力なき社団とか管理組合法人にして管理組合名義にする場合、土地の持分が発生し、固定資産税がかかると思うけどね。規約共用部分にしておけば固定資産税がかからないはずである。

[12345: 匿名さん]

>>12344 もはや神さん
法人名義にして固定資産税は組合が支払っている。
これから先規約共用部分にすることも検討中ではある。
住み込み方式を辞めたときを考えて今のままで推移している。
理事長に聞いたら管理人業務の変更等も考慮している。
現在はこの方法が賢いと判断している。

[12346: 匿名さん]

>>12344 もはや神さん
一組合員の所有物である専有部分を組合が購入して規約共用部分にしたとて固定資産税の支払い義務は免れないと思います。

[12347: 匿名さん]

金メダルがつかない素人だから許してやれ

[12348: もはや神]

>>12346 匿名さん
あとから規約共用部分にしたら全員の持分が増えるので管理組合負担の固定資産税はないんだよ。

[12349: 匿名さん]

>>12348 もはや神さん
それは不合理ですので辞めたそうです。
規約共用部分にしたときは売却等の場合は結構めんどいです。
永久に住み込み管理人の使用ではないからだそうです。
神様にお尋ねします、
全組合員の持分が増えると全組合員の固定資産税が増えるの
で全員の同意が必要ではないでしょうか。

[12350: もはや神]

>>12349 匿名さん
変更登記は全員がやることになるからそうでしょ。
面倒だから住み込み管理人室を最初から規約共用部分にしないで、
権利能力なき社団として所有者を管理組合にして登記してるから賢いんですよ。
しかし、私が知ってる限り、管理事務室と管理人の居住する部屋は内部で繋がってる場合が多いけど。完全に壁がある場合もみたことはある。

[12351: 匿名さん]

>>12350 もはや神さん
勘違いしないでくださいね。
分譲当時は住み込み用ではなく一組合員の所有です。
問題を複雑化してモヤモヤにはしないでください。
この件はこれで終わりにしましょう。
権利能力なき社団の管理組合名義では登記はできませんよ。
登記名義人を決めないといけません。

[12352: もはや神]

>>12351 匿名さん
それが普通は理事長なんだけど、面倒だから法人化する。

[12353: 匿名さん]

自分の持分を勝手に増やされてはたまらない
持分が増えてるからうれしいだろと思うのはバカ

[12354: 匿名さん]

>>12353 匿名さん
持分を増やすと固定資産税も当然増える。
喜ぶ組合員はいないでしょう。
理事長はそこら辺を考慮して組合を法人化して組合名義で購入して
組合がその経費（固定資産税等）を負担することとしたのでしょう。
結局は組合員の負担になるのだけれども個人負担よりは組合員を説
得しやすい。

[12355: もはや神]

>>12353 匿名さん
　　　↑勝手にできるわけないのがわからないバカ

[12356: 匿名さん]

税金は払わないといけないが組合費（管理費）は役員がahoなら踏み倒せる。

[12357: ご近所さん]

〇鹿だな、キミたちわ

[12358: 匿名さん]

>>12357
お前はここにはくるなといってるだろう。
お前がくるとスレが荒れる。

[12359: 匿名さん]

　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。
　　　　マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では４７年とされています。

[12360: 匿名さん]

税法上会計上の耐用年数と実際の使用可能年数が一致しないのは常識ですよ

[12361: 匿名さん]

>>12358 匿名さん

こんなのが　なぜ　参考になる　にポイントがつくんだ 　しかも２？

[12362: 匿名さん]

>>12360
何を気にしてんの。
ここのスレは人気あるからね。
12360の書き込みがあるからね。
このままいけば、２万以上になるかも。

[12363: ご近所さん]

はいはい

[12364: 匿名さん]

part2は有益な書き込みが多いですが、こちらは建て替えとか配管取り換えとか、当面何の役にも立たないコピペが多いですね。

[12365: 匿名さん]

>>12364 匿名さん
＞こちらは建て替えとか配管取り換えとか、当面何の役にも立たないコピペが多いですね。

あたりまえだよ　登録件数稼ぎが狙いだもん

[12366: 匿名さん]

ＰＡＲＴ２もＰＡＲＴ３も僕が立てたスレだけど、
ＰＡＲＴ２は、マンション管理士に質問しようだったのを
マンション管理士等に質問しようとしたので新しくスレを
立て直したんだよね。
本当はＰＡＲＴ２は削除してもらいたかったんだけど、それは
できないということだったのでそのままにしてある。
しかし、ＰＡＲＴ２は僕自身は終わったスレと思っているので
ＰＡＲＴ２への書き込みはしないことにしているんだよ。
ＰＡＲＴ３は毎日書き込みをしているので、いつまでも続くけど
ＰＡＲＴ２はスレ主がいないので継続性がない。
ＰＡＲＴ３に対抗しようとしているようだけど、無駄なことは
やめて新しくスレを立てればいいんだけどそれはできないんだろう。

[12367: 匿名さん]

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　　　来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。

[12368: 匿名さん]

　＊資産価値の落ちないマンションの条件

　　　　１．立地が良い

　　　　２．築年数（築浅）

　　　　３．物件規模が大きい

　　　　４．管理状況が良い
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

[12369: 匿名さん]

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

[12370: 匿名さん]

医療費の税の還元方法

　サラリーマンの方でも、確定申告が受けられます。勿論、自営業の方等どなたでも該
当します。今からでも遅くはありません。医療にかかった領収証は保管しておきましょう。
　１０万円以上（家族全員で）医療費を支払った場合、かかった医療費総額から１０万円
を差し引いた残りの１割が税金から還元されます。（薬も対象）

養殖魚を見分けるコツ

　魚は、体型や肌の色で見分けることができます。
養殖ものは、運動量が足りないから、尻尾が小さく太り過ぎています。
　例えば、鯛の養殖物は、浅瀬で育つから黒っぽい色をしています。逆に天然ものは、
エビを好んで食べるので赤っぽい色をしています。
　ホタテ貝は、天然ものの方が、砂の中にもぐっているため、貝殻がきれいです。
　うなぎ、牡蠣、なまず、ニジマスはほとんどが養殖ものです。

トマトを完熟トマト風にする方法

　まず市販されている普通のトマトを使う大きさにカットします。
それを何か容器に入れ、そこに砂糖を少々まぶします。そのまま冷蔵庫に入れて
約１０時間ほどすると、完熟トマトのようになります。

[12371: 匿名さん]

理事会議事録を配布する際、私どものマンションでは
上記のような生活の知恵も一緒にして配布しています。
興味をもって議事録をみてくれますし、保存をしておられる
方もおられます。

[12372: 匿名さん]

>>12371 匿名さん
これは良いですよね。
生活役立ち情報を毎月一回でも配布されると読みます。

[12373: 匿名さん]

議事録と同封という形で、別個に配布せねばなりませんね。

[12374: 匿名さん]

議事録の終わりのページに生活の知恵を書いて
いますので、別個ではないですよ。

[12375: 匿名さん]

>>12374 匿名さん
別個でなくてもいいでしょう。
これはとてもいい案です。
私のマンションでも採用します。

[12376: 匿名さん]

>>12374 匿名さん
理事会で話し合った経過と決定を書くのが議事録なので、うちのマンションなら議事録に生活の知恵等を書くのはNGですね。（ゆるいところはわかりませんが）
最後のページは理事長の署名で〆。理事長が理事会の記録内容に責任を負うということです。

[12377: 匿名さん]

>>12370 匿名さん
>　１０万円以上（家族全員で）医療費を支払った場合、かかった医療費総額から１０万円を差し引いた残りの１割が税金から還元されます。（薬も対象）

所得の低い人が多く住むマンションですか？

[12378: 匿名さん]

青色申告をするときにはいろんな経費とか控除額等を
記載しますけどね。