「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[12269: 匿名さん]

例えば、
「キッズルームを使用する子供が居なくなってしまったので、その部屋を他の目的に使用できるようにする」とか「ペット不可だったが飼えるようにする」とか「マンション専用の送迎バスの廃止」とかは、普通決議？

[12270: もはや神]

>>12266 匿名さん
　　　　　↑世間を知らないafo
機械式駐車場撤去、携帯電話基地局設置、住み込み管理人室の売却などは特別決議が必要である

[12271: 匿名さん]

そんなのは殆ど発生しない。
もっと一般的なことを考えなくちゃね。

[12272: 匿名さん]

>>12271 匿名さん
そりゃあ、小規模マンションや古いマンションでは無いかもね。
大規模では一般的だけど。

[12273: 匿名さん]

うちは小規模かも知れないが、３３０戸超の戸数はあるけどね。

[12274: 匿名さん]

機械式駐車場を撤去するようなマンションは築浅なのかな。

[12275: 匿名さん]

>>12274 匿名さん
古ーいマンションって、そもそも機械式駐車場はないから。

[12276: 匿名さん]

>機械式駐車場撤去、携帯電話基地局設置、住み込み管理人室の売却などは特別決
>議が必要である
こういう書き込みがあったのでね。

[12277: 匿名さん]

>>12270 もはや神さん
>機械式駐車場撤去、携帯電話基地局設置、住み込み管理人室の売却などは特別決議が必要である

古い機械式駐車場の撤去　更新しても利用者が減少して建て替えるより平置きで十分な時、住み込み管理人なんかいらないので売却する、建て替える必要が発生した等あるかと思いますが。
発生しないと断言するのは？

[12278: 匿名さん]

管理人室を廃止して物置にするのであれば規約共用部分の軽微な用途変更なので普通決議でＯＫ。管理人室を売却するのは共有物の譲渡なので共有者（組合員）全員の同意が必要。

[12279: もはや神]

>>12278 匿名さん
管理組合を法人化すれば問題ないよ

[12280: 匿名さん]

関係ない

[12281: 匿名さん]

自分の所有物を売却するかどうかは所有者の自由です。「オラ売らね」でチョンｗ

[12282: 匿名さん]

屋外の機械式駐車場が設置されてる段階で貧乏人マンション決定
雨風にさらされても構わないレベルのボロ車の置き場所

[12283: 匿名さん]

>>12282 匿名さん

何の役にも立たない投稿。

[12284: 匿名さん]

屋外の機械式駐車場は共用部分ではないから、持分に応じた使用をするのであれば
自由に（無料で）使うことができる。１００戸のマンションに１００台のスペースが
あれば１人１台無料になる。しかし、５０台しかないマンションもある。
その時は住民１００人を１月～６月に使うグループと７月～１２月に使うグループに
５０人ずつ分ければ、仲良く無料で使うことができる。
どうしても１年間通して使いたいワガママな住民は理事長と交渉してカネを支払う
のと引き換えに通年使用を認めてもらうことになる。

[12285: 匿名さん]

>>12284 匿名さん
ナニ言ってんだ？？？

[12286: 匿名さん]

上記の５０台マンションの例では住民１人の持分（使用権）は６か月になる。
通年で使うにはこれだけでは足りない。残りの６か月分を入手しなければならない。
そこで理事長にカネを払って誰か別の住民の持分（６か月）を売ってもらうのだ。
これが駐車場使用料の実質である。
もうおわかりだろう、駐車場使用料は理事長のものではなくて、本来は自分の持分を
売り渡した住民のものなのである。これを理事長や管理組合が勝手に使うことは
原則として許されない。だから、標準規約では「使用料収入は管理組合のものです
（住民には渡しません）」という条文を１個入れている。

[12287: 匿名さん]

関係ない

[12288: もはや神]

>>12280 匿名さん
法人化すると共有部分は管理組合法人のものになるので、共有部分のまま売却できますよ

[12289: 匿名さん]

その承認決議の条件は。

[12290: 匿名さん]

>>12288 もはや神さん
全戸の登記簿、書き換えだね。みんな嫌がるだろうな。

[12291: もはや神]

共用部分の変更は規約で特別決議なのだけど、除却も特別決議でできるようにする。除却は規約に書いてある場合とない場合がある。除却とは処分行為のこと。
住み込み管理人室など規約共用部分を売却する場合は、特別決議で売却する。
登記簿は管理人室の規約共用部分の記載を抹消登記して、買主に所有者移転登記する。
可能だと思うので法務局にきいてみてね

[12292: もはや神]

上記の手順で実体法上の問題は全くない。ネットにでている解説記事は間違いである。

[12293: もはや神]

>>12290 匿名さん
規約共用部分の記載は売却する住み込み管理人室の登記簿の表題部に書いてあるんだよ。規約共用部分でも独立した部屋なら表題部登記はあるんだ。そこを書き換えるだけで、全戸の登記簿は全く関係がない。aho

[12294: 匿名さん]

>>12291 もはや神さん
1戸あたりの土地の持分が全部変わるんだよ。登記簿は書き直しだ。

分筆を許可するだけでも全戸の署名が必要。

[12295: 匿名さん]

それに法人化させたら代表者名が必要。代表者は誰がなる？
理事会は輪番制が全体の70％。1-2年毎に理事長が変わるから理事長の名前というわけにもいかん。もめるだろうな。　

というより、土地の運用するために法人化するならわかるが、売却でなぜ法人化しなければならないんだ？

[12296: もはや神]

>>12294 匿名さん

売却する部屋の敷地権を借地権にしたらいいのでは？
そうすれば、全戸の所有権の持ち分に変更はない。

[12297: もはや神]

>>12295 匿名さん
理事長個人名での所有権保存登記を経由しても同じかもね

[12298: 匿名さん]

>>12296 もはや神さん
結局、土地は売らないってことか笑

ウチのマンションも空いている駐車場を近隣に貸し出す案が出たけれど、税金問題やら法人化問題で頓挫したよ。
まあ、ある程度まとまった土地ならやる価値はあったのかもしれんけどな。

[12299: 購入経験者さん]

屋上防水工事で断熱材の不正使用が発覚、発覚した部分の補修工事は行われましたが
管理組合としてこれで終わりとして工事代金の支払いをしてよいのでしょうか
見積書の通りの適正な工事が行われたのか疑問です。
理事会としての対応をご指導ください。

[12300: もはや神]

>>12299 購入経験者さん
屋上防水工事なら10年保証とかあるはずですよ。
雨漏りしたときに直してもらえばいいのでは？

[12301: 匿名さん]

手抜き工事がわかってるのに雨漏りしてから直す馬鹿がどこにいるんだよ

[12302: 匿名さん]

>>12299 購入経験者さん
理事経験者です。
不正工事が発覚して同業者に直させたんですよね？
なのに、なんで工事代金を支払わなきゃならんの？

[12303: 匿名さん]

土地も建物も管理組合が勝手に売れるわけないだろ、aho

[12304: もはや神]

>>12301 匿名さん
　　　↑手抜き工事がわかっていると勘違いしてるaho
わかっているならやり直しさせれば良かろうw

[12305: もはや神]

>>12303 匿名さん
　　　　↑特別決議すると書いてるのがわからないaho

[12306: 匿名さん]

>>12305さん
ahoは使わない方がいいですよ。
あなたがマンション管理士上位合格者のＨＮで書き込みをして
いた時も頻繁にahoを使用されていましたが、afoは全国区では
ないですから。全国的にはバカと同意語です。

[12307: 匿名さん]

>>12304 もはや神さん
？？？

[12308: もはや神]

>>12307 匿名さん
　　　　↑手抜き工事がわかっている部分は補修したと言ってるのがわからないaho

[12309: 匿名さん]

頑固さだけは変わらないようだ。
ほんとにafoだな。

[12310: 匿名さん]

年を取ったら素直にならないとみんなに嫌われるよ。

[12311: 匿名さん]

>>12308 もはや神さん
「もはやafo」と、名前を変えた方がいいのでは？

[12312: 匿名さん]

>>12297 もはや神さん
聞きたいんだけど、管理人住み込みマンションってどういうマンション？
管理人が通って来られないような僻地にあるマンション？
管理人住み込みの会社寮とかは知っているけれど、東京圏のマンションで住み込み分譲マンションって聞いたことがない。
マジで「管理人住み込みマンションなんてあるんだ??」と最近驚いたんだけど、見たことないんでイメージできない。

どういうところにある築何年くらいのマンションなんですか？

[12313: もはや神]

>>12312 匿名さん
1970年代から80年代に管理人を募集しても応募がないので
住み込みにして夫婦で住んで夫婦で勤務する形にしたらしい。
奥さんの労働時間は旦那さんの半分くらい。大阪にはたくさんあるよ。

[12314: もはや神]

仕事に失敗した人が夫婦でやるみたい。いまはそれにかわるのはスーパーホテルかも。
スーパーホテルの支配人は夫婦で住み込みで業務委託形式だって。

[12315: 匿名さん]

>>12313 もはや神さん
関西文化なんですね。
東京圏だと住み込みの方が皆嫌がって応募なさそう。

[12316: 匿名さん]

>>12315 匿名さん
首都圏にも住込みマンション普通にあります。
築浅物件では聞かないですが、住込みの管理人を募集しています。

[12317: 匿名さん]

３６５日２４時間勤務のブラック業種

[12318: ご近所さん]

＞管理人室の売却

ﾌﾟｯ

[12319: もはや神]

>>12318 ご近所さん

↑いまの話題の住み込み管理人の管理人室とは管理人の居住してる部屋、例えば101号室なので、普通の専有部と変わらない。なにがプッなのか知らないが世間知らずのパーのようだw

[12320: もはや神]

>>12317 匿名さん
　　　　↑そのとおりで古株の清掃員から住み込み管理人は新入りだとバカにされたり、区分所有者からは深夜でも蛍光灯交換を要求されノイローゼになる住み込み管理人が続いて、住み込みを廃止したマンションがある。大阪の光明池のあたりのマンションである。

[12321: もはや神]

余談だが、マンションの管理人のほとんどは戸建てに住んでいる。管理人の仕事は給料は安いが楽なので定年退職した人には人気がある。タワマンなどは管理費に余裕があるので、月給22マン程度に設定され競争率は20倍を超える。管理会社が選ぶのは高学歴の定年退職者である場合が
多く、その多くは戸建に住んでいる

[12322: 匿名さん]

光明池は南港・三井が丘と並ぶ大阪の高級マンション街でっせ

[12323: 匿名さん]

マンションの建物内にある管理員室や倉庫や駐輪場がもともとは専有部分であることを理解できない組合員がいるな

[12324: 匿名さん]

プッ

[12325: もはや神]

>>12323 匿名さん
だから規約共用部分なんだよ。aho

[12326: もはや神]

駐輪場は壁がなければ表示登記はされないだろう。倉庫は別棟なら付属設備となる。

[12327: 匿名さん]

屋根と壁がある一般ごみ置き場と資源ごみ置き場は規約共用部分だが、屋根がない粗大ごみ置き場は建物ではないので付属施設になっている（区分所有法４条２項第１文）。

[12328: 匿名さん]

共用部分になると使用に関する条文が民法２４９条から区分所有法１３条に変更される。持分による使用制限がなくなるので使いたい放題。つまり、多人数家族でもバコバコごみを出すことができる。

[12329: 匿名さん]

理事会議事録を配布してますか？

[12330: 匿名さん]

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

[12331: 匿名さん]

金メダルマークは、過去の投稿内容が評価された方に付与されます。一度マークが付いた投稿者様やレスも時間が経つと消える仕様となっています。

[12332: 匿名さん]

プッとかafoの表現はやめた方がいいですよ。

[12333: 匿名さん]

>>12332 匿名さん

こんなのが　なぜ　参考になる　にポイントがつくんだ

[12334: 匿名さん]

東京に住みたくてマンション探しに時間と手間と交通費がかさむので
住み込み管理人になった。
休みは妻と東京見物をしながら余生を過ごすマンションを探している。田舎には住処はあるがやはり都会が住みやすいと思う。

[12335: 匿名さん]

>>12334 匿名さん
交通費を気にするようなら東京のマンションは買えないよ

[12336: 匿名さん]

>>12335 匿名さん
その交通費ではない。田舎からマンションの内見等に来るための
交通費とかホテル代の事です。
なかなか好みのマンションは見つけにくいです。
住み込み管理人をしながらですと時間をかけてゆっくり探すこと
が出来ます。その他に個人的な理由もあります。
中古も考えるようになりました。

[12337: 匿名さん]

>>12319 もはや神さん
私のマンションの管理人の居住宅は組合法人名義にしています。
12318さんはそこら辺の理解に乏しいようですね。
住み込みではない方式に変更する場合は居住宅を組合で他の方法に
利用できます。（売るとか貸すとか利用するとか）

[12338: もはや神]

>>12337 匿名さん
なるほど。規約共用部分ではなくて、専有部として登記して所有者が管理組合法人なんですね。新築のときはどうだったんですかね。

[12339: 匿名さん]

>>12338 もはや神さん
新築分譲時は、
適正化法施行前の分譲で権利能力のない社団としての管理組合の
マンションです。
管理事務室の奥に管理人用の住居がありました。

[12340: もはや神]

>>12339 匿名さん
なるほど！分譲したデベロッパーが賢かったんですね。

[12341: 匿名さん]

>>12340 もはや神さん
普通だと思うけど。

[12342: もはや神]

>>12341 匿名さん
規約共用部分としているマンションもある。

[12343: 匿名さん]

まだ揉めてるのか

[12344: もはや神]

住み込み管理人の居住する部屋を所有権保存登記して、所有者を権利能力なき社団とか管理組合法人にして管理組合名義にする場合、土地の持分が発生し、固定資産税がかかると思うけどね。規約共用部分にしておけば固定資産税がかからないはずである。

[12345: 匿名さん]

>>12344 もはや神さん
法人名義にして固定資産税は組合が支払っている。
これから先規約共用部分にすることも検討中ではある。
住み込み方式を辞めたときを考えて今のままで推移している。
理事長に聞いたら管理人業務の変更等も考慮している。
現在はこの方法が賢いと判断している。

[12346: 匿名さん]

>>12344 もはや神さん
一組合員の所有物である専有部分を組合が購入して規約共用部分にしたとて固定資産税の支払い義務は免れないと思います。

[12347: 匿名さん]

金メダルがつかない素人だから許してやれ

[12348: もはや神]

>>12346 匿名さん
あとから規約共用部分にしたら全員の持分が増えるので管理組合負担の固定資産税はないんだよ。

[12349: 匿名さん]

>>12348 もはや神さん
それは不合理ですので辞めたそうです。
規約共用部分にしたときは売却等の場合は結構めんどいです。
永久に住み込み管理人の使用ではないからだそうです。
神様にお尋ねします、
全組合員の持分が増えると全組合員の固定資産税が増えるの
で全員の同意が必要ではないでしょうか。

[12350: もはや神]

>>12349 匿名さん
変更登記は全員がやることになるからそうでしょ。
面倒だから住み込み管理人室を最初から規約共用部分にしないで、
権利能力なき社団として所有者を管理組合にして登記してるから賢いんですよ。
しかし、私が知ってる限り、管理事務室と管理人の居住する部屋は内部で繋がってる場合が多いけど。完全に壁がある場合もみたことはある。

[12351: 匿名さん]

>>12350 もはや神さん
勘違いしないでくださいね。
分譲当時は住み込み用ではなく一組合員の所有です。
問題を複雑化してモヤモヤにはしないでください。
この件はこれで終わりにしましょう。
権利能力なき社団の管理組合名義では登記はできませんよ。
登記名義人を決めないといけません。

[12352: もはや神]

>>12351 匿名さん
それが普通は理事長なんだけど、面倒だから法人化する。

[12353: 匿名さん]

自分の持分を勝手に増やされてはたまらない
持分が増えてるからうれしいだろと思うのはバカ

[12354: 匿名さん]

>>12353 匿名さん
持分を増やすと固定資産税も当然増える。
喜ぶ組合員はいないでしょう。
理事長はそこら辺を考慮して組合を法人化して組合名義で購入して
組合がその経費（固定資産税等）を負担することとしたのでしょう。
結局は組合員の負担になるのだけれども個人負担よりは組合員を説
得しやすい。

[12355: もはや神]

>>12353 匿名さん
　　　↑勝手にできるわけないのがわからないバカ

[12356: 匿名さん]

税金は払わないといけないが組合費（管理費）は役員がahoなら踏み倒せる。

[12357: ご近所さん]

〇鹿だな、キミたちわ

[12358: 匿名さん]

>>12357
お前はここにはくるなといってるだろう。
お前がくるとスレが荒れる。

[12359: 匿名さん]

　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。
　　　　マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では４７年とされています。

[12360: 匿名さん]

税法上会計上の耐用年数と実際の使用可能年数が一致しないのは常識ですよ

[12361: 匿名さん]

>>12358 匿名さん

こんなのが　なぜ　参考になる　にポイントがつくんだ 　しかも２？

[12362: 匿名さん]

>>12360
何を気にしてんの。
ここのスレは人気あるからね。
12360の書き込みがあるからね。
このままいけば、２万以上になるかも。

[12363: ご近所さん]

はいはい

[12364: 匿名さん]

part2は有益な書き込みが多いですが、こちらは建て替えとか配管取り換えとか、当面何の役にも立たないコピペが多いですね。

[12365: 匿名さん]

>>12364 匿名さん
＞こちらは建て替えとか配管取り換えとか、当面何の役にも立たないコピペが多いですね。

あたりまえだよ　登録件数稼ぎが狙いだもん

[12366: 匿名さん]

ＰＡＲＴ２もＰＡＲＴ３も僕が立てたスレだけど、
ＰＡＲＴ２は、マンション管理士に質問しようだったのを
マンション管理士等に質問しようとしたので新しくスレを
立て直したんだよね。
本当はＰＡＲＴ２は削除してもらいたかったんだけど、それは
できないということだったのでそのままにしてある。
しかし、ＰＡＲＴ２は僕自身は終わったスレと思っているので
ＰＡＲＴ２への書き込みはしないことにしているんだよ。
ＰＡＲＴ３は毎日書き込みをしているので、いつまでも続くけど
ＰＡＲＴ２はスレ主がいないので継続性がない。
ＰＡＲＴ３に対抗しようとしているようだけど、無駄なことは
やめて新しくスレを立てればいいんだけどそれはできないんだろう。

[12367: 匿名さん]

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　　　来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。

[12368: 匿名さん]

　＊資産価値の落ちないマンションの条件

　　　　１．立地が良い

　　　　２．築年数（築浅）

　　　　３．物件規模が大きい

　　　　４．管理状況が良い
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。