「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[12229: もはや神]

>>12228 匿名さん
何がとんでもないのか意味不明である。マンションを貯金してから現金で買ったのかい？afo

[12230: 匿名さん]

人材不足だから、修繕工事は任せられない。
俺がいなければ他には人材がいないと思っている。
自分を買い被り過ぎているね。他人を信用しなさい。
どんな会社の社長でも、総理でも大臣でも、いなくなれば
代わりがすぐでてきてそれなりに運営をしていくもんだよ。

[12231: 匿名さん]

マンション管理、俺がやらずに誰がやるだね。

[12232: もはや神]

東京都では大規模修繕工事の資金融資の利息は実質的に0になっているようだ。
https://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2020/09/17/091131

[12233: 匿名さん]

マンションの維持保全は、現金で買おうがローンで買おうが
関係ないのでは。
僕は、殆ど現金で買ったけどね。

[12234: もはや神]

>>12230 匿名さん
俺って誰のこと。あなた？頑張ってね

[12235: もはや神]

>>12233 匿名さん
　　　↑金利がゼロなら借りた方が得だとわからないafo

[12236: 匿名さん]

金利は低くても、期間が違うからね。
長期修繕計画は３０年でたてるけど、その間の総工事費から１戸
当たり月の必要修繕積立金の額を算出しなくちゃね。
ローンは返済期間が短いので、積立金の値上げ幅が大きくなるよ。

[12237: 匿名さん]

住宅支援機構から借り入れができても、返済は最長１０年
なんだよね。
積立金がなければ当然借り入れをしなければならないだろうね。

[12238: 匿名さん]

鶏が先か卵が先かの発想だね。

[12239: 匿名さん]

大規模修繕工事とか大型設備の更新工事については、
長期修繕計画を立てて計画的にやるべきです。

[12240: 匿名さん]

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

[12241: もはや神]

>>12240 匿名さん
　　　　↑こいつがいなくても
こいつのマンションは何ともないです。他の人がやるから。

100戸以上のマンションは人材も豊富なので、輪番制でも数年に一度は必ず複数のいい人に当たり管理組合運営は適正化される。
理事会では一人の意見ではどうにもならず、改革派が複数となるかが最大のポイントになる。
問題なのは30戸程度の小規模マンションである。
人もカネもないのでどうにもならないマンションとはほぼ全てが小規模マンションなのである。
では30戸から100戸のマンションはどうなるか？
これはグレーゾーンであり、グレーゾーンのマンションに住んでいる人は早めに大規模マンション、戸建てに引っ越すか自分で頑張る以外にないだろう。

[12242: もはや神]

管理組合での改革は社会運動である。
ここのスレ主はすでに出来上がった大規模マンション管理組合の体制の中でマンション管理センターの指針をオウムみたいに連呼しているだけなのだ。
苦しんでいるのは100戸未満の中小希望マンションの住人なのだ。
TEDの社会運動はどうやって起こすか、の動画が参考になる。大事なのは仲間を増やすこと。最新のひとりの仲間をなんとかして作ることである。
https://www.ted.com/talks/derek_sivers_how_to_start_a_movement?languag...

[12243: もはや神]

ありゃ間違えたから訂正だ。

管理組合での改革は社会運動である。
ここのスレ主はすでに出来上がった大規模マンション管理組合の体制の中でマンション管理センターの指針をオウムみたいに連呼しているだけなのだ。
苦しんでいるのは100戸未満の中小規模マンションの住人なのだ。
TEDの社会運動はどうやって起こすか、の動画が参考になる。大事なのは仲間を増やすこと。最初のひとりの仲間をなんとかして作ることである。
https://www.ted.com/talks/derek_si...

[12244: 匿名さん]

管理組合での改革が社会運動ねえ。
そんなに難しく考えなくてもいいんじゃないかな。
単なる規約改正だしね。

[12245: もはや神]

>>12244 匿名さん
　　　　　↑世間を知らないaho
無関心層が多い管理組合では特別決議は簡単ではない。

[12246: 匿名さん]

特別決議でも、議決権行使書での出席が大半だから、
問題はないけどね。
総会への直接出席者は、現理事のメンバーと次期理事のメンバー
も多いし、それ以外は少ないからね。

[12247: 匿名さん]

>>12245 もはや神さん
>12244 匿名さん
　　　　　↑世間を知らないaho
＞無関心層が多い管理組合では特別決議は簡単ではない。

我がマンションも無関心層が多く過去数回特別決議が承認されなかった。
例として民泊禁止を提起したが賛成３/４に届かず、１年後に再提起した経緯がある
この間民泊申請者がいて許可されていたら大変なことになっていたかもしれない。

例年の総会では２５％程度が無関心、普通決議は成立するが・・・・

[12248: 匿名さん]

民泊が許可になるためには、看板の設置が必要になるからね。
看板の設置はできないんじゃないの。

[12249: 匿名さん]

民泊禁止の提案が通らなかったのは、住民に対する情報の
提供が足りなかっただけのことだよ。
我々のマンションでは、問題提起をするときには、情報の提供
をおこなっているけどね。
各戸にチラシを配布しているけどね。

[12250: 匿名さん]

うちのマンションでも、民泊禁止の提案をしたけど、事前に
情報の提供を全戸に資料を配布したのが功を奏したのか、簡単に
承認されたけどね。

[12251: 匿名さん]

12248 匿名さん ~ 12250 匿名さん は同じ人物か？

[12252: 匿名さん]

そうですよ。

[12253: 匿名さん]

金メダルマークのついた匿名さんが二人いますからね。

[12254: 匿名さん]

>>12251 匿名さん

バ＊にしてんじゃないの？

[12255: もはや神]

>>12251 匿名さん

大規模マンションの管理組合で国土交通省、マンション管理センターの言うとおり、ああしました、こうしましたの自慢話が得意のスレ主だよ

[12256: 匿名さん]

マンション管理センターはそういう指導をしているんですか。
私は自分の判断で動いていますけどね。

[12257: 匿名さん]

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

[12258: 匿名さん]

自分の判断が一番大事
素人理事長や３流フロントの言うことは間違いだらけ

[12259: 匿名さん]

理事会と管理会社が一緒になってマンションの管理を
行っていけばいいんです。
お互いに信頼関係がないとだめでしょうね。

[12260: 匿名さん]

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

[12261: 匿名さん]

>>12259 匿名さん
そうです、お互い信頼するのが一番です。
なまよし、小道、の歌でもどうぞ。

[12262: もはや神]

>>12260 匿名さん
　　　　↑基本とは規約のことだとわからなかったaho
細則は普通決議で簡単に変わる。細則に書いてあることは柔軟に変更すべきである。

[12263: 匿名さん]

なかよし小道は、どこの道
いつも学校の、みよちゃんと、
ランドセル背負って、元気よく
お歌をうたって、通う道、

なきょし小道は、うれしいな、
いつもとなりの、みよちゃんと、
にこにこあそびに、かけてくる、
なんなんなの花、匂う道

なかよし小道の、小川には、
とんとん板橋、かけてくる、
仲良くならんで、腰かけて、
お話するのよ、たのしいな、

仲よし小道の、日ぐれには、
母さまお家で、お呼びです、
さよならさよなら、また明日、
お手手をふりふり、さようなら、

今日は株も暴落して一服しています。( ´艸｀)
信頼しあって仲良くしましょう。

[12264: 匿名さん]

細則は住民が守らなければならない約束事、ルールです。
特別決議は規約の改正以外は殆どないでしょう。

[12265: もはや神]

>>12264 匿名さん
　　　　　↑共用部分の重大な変更を知らないaho

[12266: 匿名さん]

建替えとか共用部分の重大変更は殆ど発生しない。

[12267: 匿名さん]

>>12260 匿名さん
>　＜理事長の役割＞
>　理事会は、理事長が招集します。
>　又、理事会の議案については理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　理事長は監事、理事そして組合員（組合員の意見を聞く仕組みがある管理組合限定）等の意見を出来るだけ反映し議案をまとめる。
　　管理会社にはマンション管理に関する法律の改正、標準管理規約の改正等があれば説明してもらう。

>　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
>　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
>　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じとしておく必要があります。

そこで理事会の運営細則を細かく作成しておき誰が理事長になっても基本は同じとしておく必要があります。

>そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができるようにしておくことが大切です。

[12268: 通りがかりさん]

>>12266 匿名さん
その通りです。
知識の浅さだけが目立つもはやゴミ。

[12269: 匿名さん]

例えば、
「キッズルームを使用する子供が居なくなってしまったので、その部屋を他の目的に使用できるようにする」とか「ペット不可だったが飼えるようにする」とか「マンション専用の送迎バスの廃止」とかは、普通決議？

[12270: もはや神]

>>12266 匿名さん
　　　　　↑世間を知らないafo
機械式駐車場撤去、携帯電話基地局設置、住み込み管理人室の売却などは特別決議が必要である

[12271: 匿名さん]

そんなのは殆ど発生しない。
もっと一般的なことを考えなくちゃね。

[12272: 匿名さん]

>>12271 匿名さん
そりゃあ、小規模マンションや古いマンションでは無いかもね。
大規模では一般的だけど。

[12273: 匿名さん]

うちは小規模かも知れないが、３３０戸超の戸数はあるけどね。

[12274: 匿名さん]

機械式駐車場を撤去するようなマンションは築浅なのかな。

[12275: 匿名さん]

>>12274 匿名さん
古ーいマンションって、そもそも機械式駐車場はないから。

[12276: 匿名さん]

>機械式駐車場撤去、携帯電話基地局設置、住み込み管理人室の売却などは特別決
>議が必要である
こういう書き込みがあったのでね。

[12277: 匿名さん]

>>12270 もはや神さん
>機械式駐車場撤去、携帯電話基地局設置、住み込み管理人室の売却などは特別決議が必要である

古い機械式駐車場の撤去　更新しても利用者が減少して建て替えるより平置きで十分な時、住み込み管理人なんかいらないので売却する、建て替える必要が発生した等あるかと思いますが。
発生しないと断言するのは？

[12278: 匿名さん]

管理人室を廃止して物置にするのであれば規約共用部分の軽微な用途変更なので普通決議でＯＫ。管理人室を売却するのは共有物の譲渡なので共有者（組合員）全員の同意が必要。

[12279: もはや神]

>>12278 匿名さん
管理組合を法人化すれば問題ないよ

[12280: 匿名さん]

関係ない

[12281: 匿名さん]

自分の所有物を売却するかどうかは所有者の自由です。「オラ売らね」でチョンｗ

[12282: 匿名さん]

屋外の機械式駐車場が設置されてる段階で貧乏人マンション決定
雨風にさらされても構わないレベルのボロ車の置き場所

[12283: 匿名さん]

>>12282 匿名さん

何の役にも立たない投稿。

[12284: 匿名さん]

屋外の機械式駐車場は共用部分ではないから、持分に応じた使用をするのであれば
自由に（無料で）使うことができる。１００戸のマンションに１００台のスペースが
あれば１人１台無料になる。しかし、５０台しかないマンションもある。
その時は住民１００人を１月～６月に使うグループと７月～１２月に使うグループに
５０人ずつ分ければ、仲良く無料で使うことができる。
どうしても１年間通して使いたいワガママな住民は理事長と交渉してカネを支払う
のと引き換えに通年使用を認めてもらうことになる。

[12285: 匿名さん]

>>12284 匿名さん
ナニ言ってんだ？？？

[12286: 匿名さん]

上記の５０台マンションの例では住民１人の持分（使用権）は６か月になる。
通年で使うにはこれだけでは足りない。残りの６か月分を入手しなければならない。
そこで理事長にカネを払って誰か別の住民の持分（６か月）を売ってもらうのだ。
これが駐車場使用料の実質である。
もうおわかりだろう、駐車場使用料は理事長のものではなくて、本来は自分の持分を
売り渡した住民のものなのである。これを理事長や管理組合が勝手に使うことは
原則として許されない。だから、標準規約では「使用料収入は管理組合のものです
（住民には渡しません）」という条文を１個入れている。

[12287: 匿名さん]

関係ない

[12288: もはや神]

>>12280 匿名さん
法人化すると共有部分は管理組合法人のものになるので、共有部分のまま売却できますよ

[12289: 匿名さん]

その承認決議の条件は。

[12290: 匿名さん]

>>12288 もはや神さん
全戸の登記簿、書き換えだね。みんな嫌がるだろうな。

[12291: もはや神]

共用部分の変更は規約で特別決議なのだけど、除却も特別決議でできるようにする。除却は規約に書いてある場合とない場合がある。除却とは処分行為のこと。
住み込み管理人室など規約共用部分を売却する場合は、特別決議で売却する。
登記簿は管理人室の規約共用部分の記載を抹消登記して、買主に所有者移転登記する。
可能だと思うので法務局にきいてみてね

[12292: もはや神]

上記の手順で実体法上の問題は全くない。ネットにでている解説記事は間違いである。

[12293: もはや神]

>>12290 匿名さん
規約共用部分の記載は売却する住み込み管理人室の登記簿の表題部に書いてあるんだよ。規約共用部分でも独立した部屋なら表題部登記はあるんだ。そこを書き換えるだけで、全戸の登記簿は全く関係がない。aho

[12294: 匿名さん]

>>12291 もはや神さん
1戸あたりの土地の持分が全部変わるんだよ。登記簿は書き直しだ。

分筆を許可するだけでも全戸の署名が必要。

[12295: 匿名さん]

それに法人化させたら代表者名が必要。代表者は誰がなる？
理事会は輪番制が全体の70％。1-2年毎に理事長が変わるから理事長の名前というわけにもいかん。もめるだろうな。　

というより、土地の運用するために法人化するならわかるが、売却でなぜ法人化しなければならないんだ？

[12296: もはや神]

>>12294 匿名さん

売却する部屋の敷地権を借地権にしたらいいのでは？
そうすれば、全戸の所有権の持ち分に変更はない。

[12297: もはや神]

>>12295 匿名さん
理事長個人名での所有権保存登記を経由しても同じかもね

[12298: 匿名さん]

>>12296 もはや神さん
結局、土地は売らないってことか笑

ウチのマンションも空いている駐車場を近隣に貸し出す案が出たけれど、税金問題やら法人化問題で頓挫したよ。
まあ、ある程度まとまった土地ならやる価値はあったのかもしれんけどな。

[12299: 購入経験者さん]

屋上防水工事で断熱材の不正使用が発覚、発覚した部分の補修工事は行われましたが
管理組合としてこれで終わりとして工事代金の支払いをしてよいのでしょうか
見積書の通りの適正な工事が行われたのか疑問です。
理事会としての対応をご指導ください。

[12300: もはや神]

>>12299 購入経験者さん
屋上防水工事なら10年保証とかあるはずですよ。
雨漏りしたときに直してもらえばいいのでは？

[12301: 匿名さん]

手抜き工事がわかってるのに雨漏りしてから直す馬鹿がどこにいるんだよ

[12302: 匿名さん]

>>12299 購入経験者さん
理事経験者です。
不正工事が発覚して同業者に直させたんですよね？
なのに、なんで工事代金を支払わなきゃならんの？

[12303: 匿名さん]

土地も建物も管理組合が勝手に売れるわけないだろ、aho

[12304: もはや神]

>>12301 匿名さん
　　　↑手抜き工事がわかっていると勘違いしてるaho
わかっているならやり直しさせれば良かろうw

[12305: もはや神]

>>12303 匿名さん
　　　　↑特別決議すると書いてるのがわからないaho

[12306: 匿名さん]

>>12305さん
ahoは使わない方がいいですよ。
あなたがマンション管理士上位合格者のＨＮで書き込みをして
いた時も頻繁にahoを使用されていましたが、afoは全国区では
ないですから。全国的にはバカと同意語です。

[12307: 匿名さん]

>>12304 もはや神さん
？？？

[12308: もはや神]

>>12307 匿名さん
　　　　↑手抜き工事がわかっている部分は補修したと言ってるのがわからないaho

[12309: 匿名さん]

頑固さだけは変わらないようだ。
ほんとにafoだな。

[12310: 匿名さん]

年を取ったら素直にならないとみんなに嫌われるよ。

[12311: 匿名さん]

>>12308 もはや神さん
「もはやafo」と、名前を変えた方がいいのでは？

[12312: 匿名さん]

>>12297 もはや神さん
聞きたいんだけど、管理人住み込みマンションってどういうマンション？
管理人が通って来られないような僻地にあるマンション？
管理人住み込みの会社寮とかは知っているけれど、東京圏のマンションで住み込み分譲マンションって聞いたことがない。
マジで「管理人住み込みマンションなんてあるんだ??」と最近驚いたんだけど、見たことないんでイメージできない。

どういうところにある築何年くらいのマンションなんですか？

[12313: もはや神]

>>12312 匿名さん
1970年代から80年代に管理人を募集しても応募がないので
住み込みにして夫婦で住んで夫婦で勤務する形にしたらしい。
奥さんの労働時間は旦那さんの半分くらい。大阪にはたくさんあるよ。

[12314: もはや神]

仕事に失敗した人が夫婦でやるみたい。いまはそれにかわるのはスーパーホテルかも。
スーパーホテルの支配人は夫婦で住み込みで業務委託形式だって。

[12315: 匿名さん]

>>12313 もはや神さん
関西文化なんですね。
東京圏だと住み込みの方が皆嫌がって応募なさそう。

[12316: 匿名さん]

>>12315 匿名さん
首都圏にも住込みマンション普通にあります。
築浅物件では聞かないですが、住込みの管理人を募集しています。

[12317: 匿名さん]

３６５日２４時間勤務のブラック業種

[12318: ご近所さん]

＞管理人室の売却

ﾌﾟｯ

[12319: もはや神]

>>12318 ご近所さん

↑いまの話題の住み込み管理人の管理人室とは管理人の居住してる部屋、例えば101号室なので、普通の専有部と変わらない。なにがプッなのか知らないが世間知らずのパーのようだw

[12320: もはや神]

>>12317 匿名さん
　　　　↑そのとおりで古株の清掃員から住み込み管理人は新入りだとバカにされたり、区分所有者からは深夜でも蛍光灯交換を要求されノイローゼになる住み込み管理人が続いて、住み込みを廃止したマンションがある。大阪の光明池のあたりのマンションである。

[12321: もはや神]

余談だが、マンションの管理人のほとんどは戸建てに住んでいる。管理人の仕事は給料は安いが楽なので定年退職した人には人気がある。タワマンなどは管理費に余裕があるので、月給22マン程度に設定され競争率は20倍を超える。管理会社が選ぶのは高学歴の定年退職者である場合が
多く、その多くは戸建に住んでいる

[12322: 匿名さん]

光明池は南港・三井が丘と並ぶ大阪の高級マンション街でっせ

[12323: 匿名さん]

マンションの建物内にある管理員室や倉庫や駐輪場がもともとは専有部分であることを理解できない組合員がいるな

[12324: 匿名さん]

プッ

[12325: もはや神]

>>12323 匿名さん
だから規約共用部分なんだよ。aho

[12326: もはや神]

駐輪場は壁がなければ表示登記はされないだろう。倉庫は別棟なら付属設備となる。

[12327: 匿名さん]

屋根と壁がある一般ごみ置き場と資源ごみ置き場は規約共用部分だが、屋根がない粗大ごみ置き場は建物ではないので付属施設になっている（区分所有法４条２項第１文）。

[12328: 匿名さん]

共用部分になると使用に関する条文が民法２４９条から区分所有法１３条に変更される。持分による使用制限がなくなるので使いたい放題。つまり、多人数家族でもバコバコごみを出すことができる。