「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[1221: 匿名サン]

　＊判決

　　　１．一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。

　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

[1222: 匿名サン]

＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞

原告　　　Ｘマンション管理組合
被告　　　○○　○○　（総会決議に従わなかった区分所有者）

　主文
　　１．被告は、原告がＡ株式会社に依頼して、別紙物件目録（２）ないし（４）の各部屋の雑排水管
　　　　取替工事をするについて協力する義務があることを確認する。

　　２．被告は、上株式会社が前項の各部屋に入室して雑排水管取替工事をするのを妨害しては
　　　　ならない。

　　３．被告は、上株式会社による第１項の雑排水管取替工事が完了したときは、原告が管理費か
　　　　ら金２０万円の工事費を支払うことに同意し、かつ被告が原告に対し、２０万円を超える工事
　　　　費（自己負担金）を支払う義務を有することを確認する。

　　４．被告は、原告に対し、金４５万円を支払え

　　５．原告のその余の請求を棄却する。

　　６．訴訟費用は被告の負担とする。

[1223: 匿名サン]

　※本件は、臨時総会において、雑排水管の取替工事をＡ株式会社に依頼し、工事代金については、
　　１戸当り２０万円を原告の管理費から支出し、２０万円を超える部分は、各区分所有者が原告に支
　　払う旨決議された。

　　雑排水管は、維持管理の面からは、むしろ本件マンション全体への付属物というべきであり、法
　２条４項から除外される専有部分に属する建物の付属物とはいえず、法２条４項の専有部分に属し
　ない付属物に該当すると解するのが合理的である。又、専有部分の枝管の雑排水管の高圧洗浄
　は、管理組合が管理費の中から実施している。
　　よって、総会決議（管理規約）に従うべきであるとの結論に至りました。

[1224: 匿名サン]

　※将来的に、長期修繕計画に専有部分の枝管部分の更新工事が加えられなかったとしても、水の
　　出が悪くなったり、水漏れが頻発しだした場合、そのときの理事会の判断で、枝管部分の工事を一
　　斉にやることを総会に提案して、決議された場合は、費用の負担は各区分所有者となります。
　　こうならないためにも、早めの対応を取り、負担金が少なくて済む対応を取る必要があります。

[1225: 匿名サン]

「給排水管の更新・更生工事について」
　建替えは経済状況や合意形成の難しさからハードルが高くなっています。そこで、再生しなが
ら長寿命化を図っていかなければなりません。
　特に長寿命化に伴う専有部分の配管は、老朽化した場合、全ての区分所有者の責任で更新
することは事実上不可能です。
　　しかし、共用部分と同じ管材で同じように経年劣化していく専有部分の配管のみが取り残され
　るというのはおかしな現象です。
　　又、各戸がそれぞれ工事を行うと工事費が割高になるだけでなく、品質にもバラツキが生じ
　てきます。
　　給排水管の更新工事は、大規模修繕工事より大変な作業となりますので、２年ぐらい前から
　委員会を立ち上げ取り組んでいく必要があります。
　　大規模修繕工事は専門委員会を２年程度前から立ち上げ計画を進めていきますが、室内に
　入ることはなく、給排水の使用制限や在宅等の問題もありませんが、配管類の更新工事は、
　在宅、水、トイレの使用制限があり大変さは予想以上のものとなります。

[1226: 匿名サン]

＊給排水管から漏水事故があった場合
　　１．共用部分の給水管は開放廊下に面しており室内に影響のない場所にあり、工事はしやすい
　　　のでこの部分は長期修繕計画にも予定されているマンションが多いようです。
　　２．共用部分の排水縦管は、室内に区画されたパイプスペース内にあり漏水の際は室内に入り
　　　専有部分内の壁．床を壊しての作業が必要になります。
　　３．専有部分内の給排水管、給湯管、汚水管、ガス管は、室内の床下に設置されており漏水の
　　　際には床や背板を解体しての工事となります。

[1227: 匿名サン]

「更新工事とは」
　配管そのものを新しいものに取り換える工法
　給水管の更新工事は各戸ごとに行えるが、排水管の更新工事は全世帯の協力が不可欠です。
　塩ビ管は防食鋼管なので直管部分は基本的に錆びることはありません。但し、継手部分は錆び
　ることはあります。
　例えば、排水管を架橋ポリエチレン管やステンレス管に交換すれば長期間劣化しません。

[1228: 匿名サン]

「更生工事とは」
　管内の錆びこぶを除去し、エポキシ樹脂を塗布（ライニング）して管の再生延命を行う工法
　古くなった管を取り換えることなく延命させる工法で管内面を樹脂でコーティングして赤錆を防
ぎ古い配管を更生させる工事です。
　一度ライニングした配管は再度ライニングを施工しようとしても再度管内面のライニング材を除
去することは困難を要します。
　寿命は１０年程度といわれています。このため保証期間は５～１０年が殆どです。

[1229: 匿名サン]

専有部分内の配管の交換をする場合は、水道やトイレが使えなくなりますが、
その期間はどれぐらいなんですか。
知っている方おられましたら是非教えて下さい。

[1230: 匿名サン]

マンション管理の究極の目標は、専有部分・共用部分の配管の
更新工事です。
大規模修繕工事は当たり前のことです。

[1231: 匿名さん]

築４０年で、専有部分内に温水器が設置されているマンションです。
専有部分内の配管等の交換のほかに温水器の問題が余計に発生しま
した。
温水器の老朽化によっての不具合での漏水事故もおきています。

[1232: 匿名サン]

温水器も含めて専有部分ですから、その管理は各区分所有者の
責任と負担で行わなければなりません。
自分で補修工事ができればいいんですが、やれる者とやれない者が
当然出てきます。
温水器の老朽化による不具合については保険の適用除外となっています。
できれば温水器についても、管理組合として一斉に交換できるように
すれば住民間のトラブル等もなくなりますが、如何せん積立金の値上の
問題があるのでなかなかうまくはいかないでしょう。
もし管理組合として一斉にやった場合の、先行工事者に対する工事費の
補填については規約に明記しておくべきでしょう。
一斉に工事をした場合の総工事費を住戸で割った金額を補填すればいいと
思います。
築４０年ということですので、温水器に限らず漏水が発生しているでしょうね。
配管の管材も塩ビ管ではないと思いますので、サビが相当発生しているでしょう。
今更大幅値上げすることも多分できないと思います。
高齢化が進んでいると思いますので、値上げに対しては拒絶反応が強いと
予想されます。

[1233: 匿名サン]

古いマンションで悩ましいのは積立金不足ですね。
年金生活者が多いため値上げは非常に厳しいと思います。

[1234: 匿名サン]

専有部分の配管の更新工事、管理組合としてやれるマンションは
いいですね。

[1235: 匿名サン]

「玄関扉の更新工事について」

　　　大規模修繕工事後に予定されている工事としては、玄関扉、エレベーター、専有部分の配管、
　高置水槽の大型設備の工事が第３回目の大規模修繕工事までに計画されています。
　　高経年マンションの再生方法には建て替えと改修の選択肢がありますが、そのうち建替えに関
　しては経済状況や合意形成の難しさからハードルは高いものとなっています。
　　そこで今ある建物を適切に維持管理し建物の長寿命化を目指し、改修をマンションの再生として
　考える組合が多くなってきています。

[1236: 匿名サン]

＊玄関扉の更新工事について
　　　　「カバー工法」
　　　　　　カバー工法とは、既存のドア枠を残してその枠に新しいドア枠を被せるように取付る工法
　　　　　です。工期が短く作業は３～５時間で終了します。
　　　　　　価格は機能性、グレードで決まります。
１戸当り２０万円程度　　グレードで価格は大きく違ってきます。
　　　　　周期　　　国交省は３５年程度

[1237: 匿名サン]

　※玄関ドアは共用部分ですので、区分所有者が勝手に交換等をすることはできません。
　　　やるとしたら各戸負担となります。
　　　又、管理組合として一斉に交換をする場合、先行工事者に対しての費用負担については配管
　　の更新工事と違って管理組合が負担することはないと思っています。理由としては、外観を統一
　　するために、全交換するのがベターと思われます。

[1238: 匿名サン]

　１）エレベーターの耐用年数
　　　　　税法上の耐用年数 １７年
　　　　　国交省のガイドライン ３０年
　　　　　エレベーターメーカーの耐用年数 ２０年～２５年
　　　＊一般的には３０年前後でのリニュアールが妥当な時期といわれています。

[1239: 匿名サン]

リニュアール方法
①全撤去リニュアール 工期２５日～３０日
　建築確認が必要となり、その間はエレベーターの使用は不可となります。
　エレベーターを構成する全ての設備・機器類を撤去し、新規品に交換して全く新しい 　　　　　エレベーターに再生させる工法です。
　

②準撤去リニュアール 工期１５日から２０日
　三方枠やレールなど建造物に埋設された機器や継続して利用できる装置を残して
工事を行い、工期や費用を抑える工法です。

③制御部リニュアール 工期　１週間程度
　運転の中枢を担う巻上げ機、上昇・下降を制御するヘルカルギア、そしてエレベー
ター全体をコントロールする制御システムを最新機器に一新する工法です。

[1240: 匿名サン]

　３）２０１２年問題
　　　　１９８０年代後半までに設置された機種（当マンションは該当しません。）に対して、エレベー
　　　ター製造メーカー各社が本体製造中止後概ね２５年以上経過した機種について、商品供給
　　　を停止するというものです。
　　　　今までは、現状のメーカーのリニュアールをするときは、他社メーカーがやることはできな
　　　かったが、独禁法が改正され独立系事業社にもメーカー純正の部品を提供することが義務
　　　づけられました。但し、大手メーカー同士ではよそのリニュアール工事はやりたがらないとい
　　　うのが現状のようです。確認の要あり。
　　　　価格は独立系業者に依頼すれば３０％程度は安くなりますが、メンテナンスをメーカーに
　　　依頼することを考慮すれば検討の余地はあります。メンテナンスも独立系に依頼すればその
　　　費用も軽減はできます。

[1241: 匿名サン]

　　５）エレベーターメーカー
　　　　　 東芝、三菱、日立、フジテック、日本法人オーチス
東芝、三菱、日立の３社で８０％のシェアを占めています。
　　　　三菱のハイブリッド制御盤
　　　　　リニュアール期間中であっても、エレベーターの利用を可能にしたものです。これによって
　　　　マンションの都合に合わせた時間帯に工事をすることができます。

[1242: 匿名サン]

　　６）リニュアール工事時の問題点
　　　　　１基しかない場合の対策も含め検討が必要となります。
費用は高くなるが、深夜の突貫工事をやることはできます。
病人、障害者、妊婦、高齢者、デイサービス、宅配等の問題
　　　　　事前に十分説明をして了解のもと計画を立てていきます。

[1243: 匿名サン]

エレベーターを交換する時は、三方枠、基盤、巻上機の
３点が主な内容です。

[1244: 匿名サン]

エレベーターが１基しかないマンションは大変だよ。
制御部だけの交換でも１週間かかるから、年寄や身障者、妊婦さん、
小さい子供のいるところは大変。特に１０階以上の住民は苦労
しそう。

[1245: 匿名サン]

１）消費税アップに伴う、管理費等の値上について

　　消費税の値上がほぼ本決まりになりました。その影響力は、私たちのマンションにも大きく影響
　を及ぼすことになってきます。

　　私たちマンションの理事としましても、この問題を避けて通ることはできません。
　　値上も経費節約もしなければ、単純に計算すれば、５年後には、予算規模は７７％、１０年後には
　６０％になってしまいます。管理費の予算総体は、値上とか特別な収入がなければ変わりません。

　　そこで、実際値上が実施された場合は、どういう対応をしなければならないのかを、検討していか
　なければなりません。
　　管理費・修繕積立金の増税分については、値上で対処していくか、節約以外にその解決策は
　ありません。

[1246: 匿名サン]

　イ．「管理費の値上について」

　　　管理費は、１年ごとの必要な経費に充当されるものです。
　　　まず、各マンションの総会議案書の収支予算書をご覧になってください。できれば、３年～
　　４年の費目ごとの推移表を作成すれば、より分かりやすくなると思います。

　　　＊管理費の支出の費目については、殆どが固定経費又は、電気料金や電話料でして、ほぼ
　　　　固定経費に準ずるものが中心です。
　　　　ある程度、変動する支出としては、小修繕費と予備費です。
　　　　　この費目については、毎年変動しますので、３年～４年の平均値で計算します。
　　　　但し、小修繕費は築年数の経過とともに増加していきます。また、予備費についても、余裕を
　　　　もって組んでいないと、いずれ足りなくなってきます。

[1247: 匿名サン]

　　　＊支出費目で消費税のかからないものは、次期繰越金です。
　　　　　　予算書にはこの費目はありませんので、３年～４年の平均の数字でみてください。

　　　＊まず、総支出から次期繰越金の額を差し引いてください。
　　　　　　予算書では、予備費が差額を吸収するので、支出の費目として繰越金はありませんので、
　　　　　　収支予算書の次期繰越金の平均で算出されたらいいと思います。
　　　　排水管の高圧洗浄とか５年の総合保険については、１年単位の費用に換算してください。
　　　　これに対して、２％の消費税の負担がかかることになります。（１０％になった場合）

　　　　　　　Ａ．（支出総額-次期繰越金）×２％＝経費増

[1248: 匿名サン]

　ロ．「修繕積立金の値上について」

　　　修繕積立金は長期修繕計画に基づいて、１戸当り月の必要額を計算します。
　　しかし、長期修繕計画には全て網羅されていない部分もあります。
　　　又、専有部分にある、給水管・排水管の支管部分は、当然専有部分ですので、長期修繕
　　計画には入っていません。
　　　これについても、いずれ更新が必要になる時期が確実にやってきます。
　　　不具合が生じてきたら、各区分所有者がその責任と負担で実施しなければなりません。
　　　経年劣化による給排水管の更新工事については、保険の適用はありません。
　　　マンションをスラム化させないためには、修繕積立金の確保を行い、適切な工事をしていか
　　なければなりません。

[1249: 匿名サン]

　　　＊区分所有者が単独でやらなければならない工事・補修
　　　　　　ガスレンジ、給湯器、便座、換気扇、ガス管等は当然各人で取替等はおこないます。
　　　　　　そして、一番の大物は、給水管と排水管の支管の交換です。これについては、かなり
　　　　　の経費がかかりますので、できることなら本管の更新の時に一緒にやれば効率的です。
　　　　　　何故ならば、支管の交換より、それに伴う、床板とか背板を外したり、養生とかの経費
　　　　　の方が高くつくからです。それに、工事中の不便も１回で済みます。

[1250: 匿名サン]

＊消費税アップに対する考え方

　長期修繕計画（３０年程度）の工事費の総額を計算してください。
　長期修繕計画がない時は、専有床面積から算出する方法もあります。
　その工事費の総額の２％が消費税アップに必要な金額となります。

[1251: 匿名サン]

面倒くさいことが書いてあるが良く読むと勉強にはなるようだ。

[1252: 匿名サン]

「高置水槽と増圧直結方式について」

　高置水槽の更新の際は、増圧直結方式との比較検討をして、どちらにするのがいいかの判断を
しなければなりませんが、そのための判断資料をまとめてみました。
　高置水槽から増圧直結方式へと交換するマンションが増えてきていますが、メリット・デメリットを
検討し、どちらがいいかは各住民の判断に委ねる必要があります。

[1253: 匿名サン]

＊給水方式
　　　貯水槽方式
ポンプ圧送方式
高置水槽方式 水道本管→貯水槽→揚水ポンプ→高置水槽→各戸へ

　　水道直結方式
直圧直結方式
増圧直結方式 水道本管→圧送ポンプ→各戸へ

[1254: 匿名サン]

＊高置水槽方式

　　　受水槽に貯留した水を揚水ポンプにより高置水槽へ揚水し、重力により給水する方式。

　　メリット
　　　　断水、停電時でもタンクに貯留された水の利用が可能。
　　　　災害対応の為、配管破損時用の緊急遮断弁の設置が推奨されている。
　　　　必要な動力が少なく省エネルギーです。
　　　　一時に多量の水を使用できる。

　　デメリット
　　　　定期的な水槽清掃と水質検査が必要。
　　　　日光の透過により藻や苔の発生する恐れがあり、水槽本体に劣化が生じる恐れがある為
　　　　定期的な補修が必要となる場合もある。
　　　　受水槽、ポンプの導入費用が必要。
　　　　貯水槽の清掃年一回、検査機関による受検年一回、施設点検
　　　　耐用年数２０年～３０年、屋内の場合は３０年～４０年が一般的な目安です。
　　　　　　当マンションは築３４年で計画されています。

[1255: 匿名サン]

＊増圧直結方式
　　メリット
　　　　水道本管から新鮮な水が直接供給できる。
　　　　水質検査不要、衛生管理が不要
　　　　受水槽、ポンプの設置不要

　　デメリット
　　　　停電時やポンプの故障時は中高層階では給水できない。
　　　　増圧ポンプの保守点検等メンテナンスが必要
　　　　渇水の減圧給水時には、水の出が悪くなる。
　　　　夏季の使用量が多い時期は水圧低下が起こる可能性がある。
　　　　増圧給水ポンプの清掃点検及び維持管理費用が必要

[1256: 匿名サン]

匿名サン
水道直結方式を教えてください。

[1257: 匿名サン]

直　結　給　水　に　つ　い　て


　上水道の給水方式は、受水槽を経由せず住宅等の給水用具（蛇口等）に配水管等の
水圧・水量で直接給水する直結給水方式と、配水管等から各建物内などに設置されている給水用具（蛇口等）との間に受水槽という水槽を設けて、加圧ポンプ等により給水する
受水槽方式とがあります。

　また直結給水方式には、直結直圧方式（一般の住宅などはこの方式）と直結増圧方式（受水槽は設けず、増圧ポンプを設置して給水を行う方式）があります。

★　3階建て建物への直結直圧方式は、戸建て住宅（2世帯住宅を含む）、店舗または事務所併用住宅、事務所専用建物及び集合住宅（１日最大使用水量が12?以下、または12戸以下の建物）が対象です。

[1258: 匿名サン]

１２５７匿名サン、
★印については、地域によったら１０階前後のマンション位まで
可能との投降を見た事がありますが。
１１階建で１００戸位は不可能と見た方が良いでしょうか。？

[1259: 匿名サン]

１０階ぐらいまではできるように改善はされてきているようですね。

[1260: 匿名サン]

マンションに住んでいると大規模修繕工事だけでなく、
いろんな補修工事が出てきます。
特に大型設備の更新工事については、意外と皆さん関心が
ないようですが、いずれ交換しなければならない時期は
必ずやってきます。

[1261: 匿名サン]

株）ライフさんのホームページ参照
直結式と受水槽式を徹底比較！

直結式給水（直結増圧式給水）

受水槽式給水（高置水槽式給水）

概要と特徴 4階までの建物であれば、配水管の水圧のみを利用して各蛇口へ給水することが可能です。4階以上の建物では、増圧ポンプを使用して水圧を高めれば、直接水を引き込めます。 配水管から受水槽に水を蓄えます。排水管から揚水ポンプで高置水槽へ水を汲み上げ、自然流下の力で各戸の蛇口へ給水します。
メリット ◎水の貯留がないため、衛生的な水を安全に供給できる
◎水質が安定する
◎受水槽・ポンプの導入費用、衛生管理費・維持管理費が不要
◎受水槽・ポンプの設置が不要になるので、土地の有効活用につながる
◎受水槽・ポンプの保守管理が不要
◎ポンプ使用の電気代をカットでき、省エネルギー
◯一時に多量の水を使用することができる
◎断水が起こっても、しばらくは高置水槽からの流下で水が使えるため、水を常時必要とする建物には有効

デメリット ×水の貯留ができないため、災害時・配水管断水時には、給水できない
×渇水の減圧給水時には、水の出がそのまま各戸の蛇口に反映される
×受水槽・ポンプの導入費用が必要
×受水槽・ポンプの定期保守が必要
×受水槽・ポンプの保守・清掃・メンテナンスが不十分だと水質低下につながるので不衛生

[1262: 匿名サン]

大型設備のうちサッシの交換はやるもんですかね。
築４０年以上のマンションのことでしょうが。
多分やらないでしょうね。

[1263: 匿名サン]

しかしいろんな工事がありますね。
まあ戸建でも工事はいろいろあるでしょうね。
しかし、戸建てやアパートでは余程悪くならないと
工事はしませんからね。
そこがマンションとの大きな違いでしょう。

[1264: 匿名サン]

サッシの交換は費用がかかりすぎます。
大規模修繕工事に匹敵するぐらいの経費がかかりますから。
故にやるとしても滑車の交換がいいとこでしょう。

[1265: 匿名サン]

サッシは１戸当り７０万円～９０万円しますからね。

[1266: 通りがかりさん]

>>1258
マンションの立地と水圧によります。
立地とは例えば渋谷みたいな谷地だと充分な水圧がかかっています。
それでも時間帯により水圧が落ちたりしますから
ブースターポンプ無しは厳しいと思います。
>>1259は意味が分かりませんね。

[1267: 匿名サン]

マンションの立地にもよるんですね。
技術的なことはプロでないと難しいですね。

[1268: 通りがかりさん]

プロとは実務に明るいかどうかです。
知識だけならネットでいくらでも拾ってこられます。
上の方にいろいろ給水方式を書いているようですが、そんな事を得意気に書かれても失笑もんです。
マンション管理士って所詮実務の裏付けのない上っ面の知識だけだろうと思いますね。

[1269: 匿名サン]

いろんな知識や問題点を書き込んでいるのは、マンション管理をしている
理事の皆さんに情報を提供しているだけですよ。
ここに書き込んだものを参考にしたり、自分で調べたりするための手引き
になればと思っているのです。
大規模修繕工事の進め方や規約や細則の全面改正、長期修繕計画書の見方、
積立金の適正額の検討、騒音問題、ごみの分別等全国の理事のみなさんは
ここに書いてあることを知らない方もおられると思います。
別にむずかしいことを書き込んでいるのではなく、自分では気づかない、
知らない、知っていたら便利な情報を書き込んでいるのです。
調べればすぐわかるかも知れませんが、なかなか気づかないものですよ。
調べれば分かるからといっても調べなければ分かりませんよ。
問題提起がなければ自分から勉強することもないでしょうから。

[1270: 匿名サン]

ＰＡＲＴ２、ＰＡＲＴ３を全て読めば、マンション管理の殆どがわかるのでは
ないでしょうか。
マンション管理の本を買って読む者は殆どいませんからね。