「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[12189: 匿名さん]

いよいよ役員改選の時期ですね
法律や規約が読めない低能組合員は役員に立候補してはいけません

[12190: 匿名さん]

「忙しい」「興味がない」「おれバカだから」
いずれの理由も役員辞退の正当理由になります。

[12191: 匿名さん]

＊大規模修繕工事業者の方式
　　１）設計・監理方式
　　　　設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
　　２）責任施行方式
　　　　設計・監理と施工を一括発注する方式
　　　　見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
　　　　チェックは管理組合が行わなければなりません。
　　　　この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　３）管理会社発注方式
　　　　工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
　　　　デべ系マンションに多いのが特徴です。

[12192: 匿名さん]

臨時総会の開催

　　工事金額、元請業者の承認、工事範囲、工事予算、設計・監理業者の費用等の
　最終承認を得る。資金不足の場合は、借入金の承認を得る。

施工会社選定承認後
　工事請負契約の締結・・・設計・監理業者に立ち会ってもらいます。
　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表、保証承諾書

工事開始
＊工事開始前の住民説明会
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明等・・・元請会社が行います。
＊定例会議の開催・・・１週間に１回程度　　工事の進捗状況や居住者のクレームの処理
　　　　　　　　　　　　　　　状況の報告（専門委員、設計コンサルタント、現場監督）

＊工事期間内の問題点
　　住民の苦情は全て設計コンサルタントを通して行う。（トラブル防止のため）
　　ベランダの工事のときは、全てかたずける。不要な物をまとめて廃棄するのも一法です。
　　工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。
　　足場が組まれると、ベランダの作業のとき、１週間程度洗濯物が干せないので、乾燥機
　　をエントランスに設置しておくと便利です。（リース）

[12193: 匿名さん]

ハムスター１匹は犬（猫）０．５頭に相当します。２匹まで飼育できます。
アヒル１羽は犬１頭です。アヒルのつがいは制限オーバーで飼育できません。

[12194: 匿名さん]

中間検査　　　　　組合立ち会いの中で実施します。
完成・引き渡し・書類整備
工事完成後の点検
　　１年点検・２年点検等請負契約に基づいて定期的な点検が行われます。
　　点検を実施する場合は、必ず各戸にアンケートを行い、不備な箇所は補修や手直しを
　　してもらいます。

　　完成後の品質保証能力の見極めをするためにも、業者の経営状況や業績もチェックして
　　おくことが大切です。

[12195: もはや神]

警察OBの怖い顔したJPコネクションさんに相談するといいですよ

[12196: 匿名さん]

【総会の議事録について】
議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならない（区分所有法４２条２項）。
「議事の経過」とは、議題、議案、討議の内容および表決方法等を指すが、それらの要領の記載で足りる。（引用：コンメンタール マンション区分所有法）
↑
良い子はこれでも読んで理解しようね。

[12197: もはや神]

>>12183 匿名さん

＞＞良い子はこれでも読んで理解しようね。
＞＞総会は議案内容について討議する場ではありません

討議しないのであればわざわざ集まる必要がない。
参加者が賛成、反対の意見表明をして、その発言に賛同すれば投票行動を変えることがありうる。
総会に実際に出席した人全員が反対した場合など、議長は提出議案に反対しても良い。議長への委任状全てが反対票となるので否決できる公算が大きい。
マンション管理センターは平成２３年度マンション管理士試験で「議長は提出議案に反対できない」との肢を正しいとしているがそれは集会の意義を否定するものである。

[12198: 匿名さん]

>>12197 もはや神さん
もはや何を言っているのかわからない笑

[12199: もはや神]

>>12198 匿名さん

↑思想の自由市場論を知らない人

[12200: 匿名さん]

>>12196さん
総会への出席者は、直接出席した者だけではないんでよ。
議決権行使書での出席者も当然総会の出席者です。
委任状での出席者は現在は殆どいないでしょう。議決権行使書で
賛否を明確にしますから。
総会は理事会が提案した議案の賛否を問う場です。それに対して
賛成か反対かを決める場です。
総会への直接出席者が全員反対しても、決議はすべての出席者で
決議されるのです。
ただ、総会で意見が出され、重大な欠陥等があった場合は、議長は
決議せずに、再度臨時総会を開催して決議するということもできます。

[12201: もはや神]

管理組合は古代ギリシャのポリス（地主組合）と仕組みが同じなんだよ。
ポリスは輪番制で衰退したので理事専任は立候補制を基本とするのが望ましい。

[12202: もはや神]

>>12200 匿名さん
＞＞委任状での出席者は現在は殆どいないでしょう。
オタクさんが理事長やったことなからわかんないんでしょ
大体は委任状と議決権行使書は半々です。
実際の出席者は大阪市内だと７割以上なのだが
オタクみたいな民度が低いところは１割程度かもしれないね

[12203: もはや神]

>>12200 匿名さん

＞＞ただ、総会で意見が出され、重大な欠陥等があった場合は、議長は
決議せずに、再度臨時総会を開催して決議するということもできます。

どんな欠陥だい？反対者から見れば議案自体が欠陥に見えるだろう。AHO

[12204: 匿名さん]

>>12202さん
理事長は２期４年やったことがありますよ。
大規模修繕委員長とか管理規約・各種細則の全面改正の委員長とかも、
私どものマンションでは、住民の民度を高めるために、委任状ではなく
個人で賛否をしてもらうように議決権行使書での賛否をお願いしています。
勿論委任状での出席もありますが、ごく僅かです。
どちらがいいですか。
総会への直接出席者が少ないのが問題ではありますが。
それから、あなたはマンション管理士上位合格者さんですね。ＨＮを
代えても分かりますよ。

[12205: もはや神]

>>12204 匿名さん
理事長は毎年の総会で選任した理事の中から理事の互選で選任するもので２期4年ってどんな規約なんだ？AHO

[12206: もはや神]

大和ライフネクストによる委任状と議決権行使書の内訳の調査がある

https://www.daiwalifenext.co.jp/miraikachiken/report/pdf/Report_005.pd...

会場出席２４％と委任状２６％を足せば半数になり、会場出席者全員が反対し、委任状を持つ理事長が反対に回れば否決できる公算が大きい。

[12207: 匿名さん]

普通決議の場合、出席者の過半数が取れなければその議案は否決されるよ。
委任状とか会場出席云々は関係ないんだけどね。
出席者の意味が解ってないのかな。
出席者とは、総会への直接出席者、議決権行使書での出席者、委任状での
出席者をいうんだけどね。
委任状も全て議長への委任ではなく、他の組合員への委任もあるしね。
１期２年を２回やったということ。１回目は立候補、２回目は輪番制でね。
こんなことも分からないのかね、マンション管理士上位合格したんでしょう。

[12208: 匿名さん]

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

[12209: 匿名さん]

>>12206 もはや神さん

https://www.sumitate.co.jp/residents/association/meeting/

＞ある議案について、理事会では総会上程が決議されたが理事長個人としてはその議案に納得していない場合、議長一任とされている委任状の議決権を理事長が反対票として行使することはできるでしょうか。

＞通常、理事会は、総会の賛成を得ようという趣旨で議案上程を行います。組合員は、理事長もその議案に賛成しているという前提で理事長（議長）あてに委任状を提出しているものと一般的に解されますので、理事長（議長）あての委任状を反対票に行使することは認められないと考えるべきでしょう。

[12210: もはや神]

>>12209 匿名さん
↑マンション管理センター見解は間違いだよ。aho

[12211: もはや神]

区分所有法がわざわざ「集会」の開催を義務付けているのは、さまざまな意見表明により間違った考えが淘汰されることを「期待」しているからだ。日本国憲法の最重要条文は２１条の表現の自由である。

[12212: 匿名さん]

>>12210 もはや神さん
じゃあ、どこの言うことが正しいと？笑

[12213: 匿名さん]

>>12211 もはや神さん
違うよ。個々の方向性を定める為だよ。
表現の自由とは「表現したり、発表する自由」であって、決められたことを守らない自由ではない。

[12214: 匿名さん]

>>12209 匿名さん
賛成を前提として委任するなら始めから賛成にする。自分で決められないから委任してるに過ぎない。

この管理会社が勝手に都合のいい解釈をして、それを当然だと広めているだけだろう。否決されると都合が悪い事が多いから。

[12215: 匿名さん]

議決権行使書の活用を推奨します。
自分で決められないなら、委任状を出す必要性があるの。

[12216: 匿名さん]

https://question.realestate.yahoo.co.jp/knowledge/chiebukuro/detail/11...
＞平成23年度マンション管理士試験問２９の問題に以下のような設問がありました。

＞〔問２９〕理事会の決議を経て通常総会に提出された議案について、理事長と監事が反対している場合において、理事長には受任者を理事長とした委任状が、監事には受任者を監事とした委任状が提出されているときの取扱いに関する次の記述のうち、標準管理規約及び民法に規定によれば、適切でないものはどれか。

＞１．理事長は、役員を辞任すれば、自分の１票を反対票として使うことができる。
＞２．監事は、自分の１票と委任状を反対票として使うことができる。
＞３．理事長は、自分の１票と委任状を賛成票として使わなければならない。
＞４．監事は、委任状を総会出席者の賛否の比率に応じて分けて使うことができる。

＞適切でないものは４で、１、２、３は全て適切というのが国交省の外郭団体である?マンション管理センターの解答です。

＞すなわち、理事長は議案の提案者ですから、議案に反対できないのです。もし理事長がどうしても反対を主張する場合、理事長は役員を辞任しないと反対できないのです。

[12217: もはや神]

>>12207 匿名さん
＞＞委任状も全て議長への委任ではなく、他の組合員への委任もあるしね。
　　↑
公算の意味がわからないＡＦＯ

[12218: 匿名さん]

12217 もはや神
何故マンション管理士上位合格者のＨＮを変えたの。
アホだな。

[12219: 匿名さん]

>>12192 匿名さん
＞工事開始
＞＊工事期間内の問題点
＞　足場が組まれると、ベランダの作業のとき、１週間程度洗濯物が干せないので、
＞ 乾燥機をエントランスに設置しておくと便利です。（リース）

　乾燥機がない住民にはコインランドリの利用を勧めよう　

[12220: 匿名さん]

質問です
管理規約違反の事案を総会時賛成多数で可決承認した
異議を申し立てたが無視された
この場合裁判にて決議無効として決着付けたいが勝てるでしょうか
よろしくお願いします

[12221: もはや神]

>>12220 匿名さん
できますよ。規約の変更は特別決議が必要です。
規約に反する普通決議は無効です。
総会決議無効確認訴訟は区分所有法には規定がないですが、
昭和47年最高裁判例で商法類推で訴えを提起できることになりました。現在なら会社法類推で提起できますよ。

[12222: もはや神]

管理組合に関わるとスレ主みたいになるから戸建て買う方がいいよ。自分が死んだ後のマンションの保守に必死なんだから何のために生きてるかわからない。
低金利の現代では積み立てよりも借入金で大規模修繕などの維持管理を行い、実質的に自分が死んだら踏み倒す運用のほうが理に適っている。

[12223: 匿名さん]

ＡＨＯがいっているのは間違っているね。
マンションに住んでいるときは、快適なマンションライフを目指し、
売却するときや賃貸に出すとき、子供に相続をするときは、できるだけ
資産価値が高い方がいい。
これが分っていない。

[12224: 匿名さん]

積立てより借りた方がいいという考え方も昔から変わっていない。
借りたものは返さなくてはならない、それも利子をつけてね。
それに返済は短期で返さなければならないから、積立金の値上げ幅
は大きくなるよ。

[12225: もはや神]

>>12224 匿名さん
　　↑こいつがいてもいなくても
100戸以上のマンションは人材も豊富なので、輪番制でも数年に一度は必ず複数のいい人に当たり管理組合運営は適正化される。
理事会では一人の意見ではどうにもならず、改革派が複数となるかが最大のポイントになる。
問題なのは30戸程度の小規模マンションである。
人もカネもないのでどうにもならないマンションとはほぼ全てが小規模マンションなのである。
では30戸から100戸のマンションはどうなるか？
これはグレーゾーンであり、グレーゾーンのマンションに住んでいる人は早めに大規模マンション、戸建てに引っ越すか自分で頑張る以外にないだろう。

[12226: 匿名さん]

>>12225さん
後は野となれ山となれの発想か。
マンションの管理は、そのマンションが存在する限り
建物の維持管理をしていかなければならないのが分っていない。
小規模だからとかいって逃げてるけど、大規模も小規模も管理を
しなければならないのはおなじ。
早めに積立金の値上げをして建物の維持保全をやるという考えが
ないというか、最初からあきらめている。
借り入れで対応しようという考えが根本的に間違っている。

[12227: もはや神]

>>12226 匿名さん
　　　↑こいつがいてもいなくても
こいつのマンションは安泰なんだよ。他の人がやるから。
マンションをローンで買ってるくせになんで修繕費が前払いなのか？afo

[12228: 匿名さん]

またまたとんでもない考えがでてきたね。
ローンと修繕費の絡みおかしくなってきたのかな。

[12229: もはや神]

>>12228 匿名さん
何がとんでもないのか意味不明である。マンションを貯金してから現金で買ったのかい？afo

[12230: 匿名さん]

人材不足だから、修繕工事は任せられない。
俺がいなければ他には人材がいないと思っている。
自分を買い被り過ぎているね。他人を信用しなさい。
どんな会社の社長でも、総理でも大臣でも、いなくなれば
代わりがすぐでてきてそれなりに運営をしていくもんだよ。

[12231: 匿名さん]

マンション管理、俺がやらずに誰がやるだね。

[12232: もはや神]

東京都では大規模修繕工事の資金融資の利息は実質的に0になっているようだ。
https://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2020/09/17/091131

[12233: 匿名さん]

マンションの維持保全は、現金で買おうがローンで買おうが
関係ないのでは。
僕は、殆ど現金で買ったけどね。

[12234: もはや神]

>>12230 匿名さん
俺って誰のこと。あなた？頑張ってね

[12235: もはや神]

>>12233 匿名さん
　　　↑金利がゼロなら借りた方が得だとわからないafo

[12236: 匿名さん]

金利は低くても、期間が違うからね。
長期修繕計画は３０年でたてるけど、その間の総工事費から１戸
当たり月の必要修繕積立金の額を算出しなくちゃね。
ローンは返済期間が短いので、積立金の値上げ幅が大きくなるよ。

[12237: 匿名さん]

住宅支援機構から借り入れができても、返済は最長１０年
なんだよね。
積立金がなければ当然借り入れをしなければならないだろうね。

[12238: 匿名さん]

鶏が先か卵が先かの発想だね。