「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[12169: 匿名さん]

理事会の開催
　理事会で、大規模修繕委員会運営細則案や専門委員会の委員公募とか、修繕時期、
建物診断業者（設計・監理業者を含む場合もあります。）選定の了解をとる。

通常総会での発意　・・・・２年前の通常総会
　大規模修繕工事実施、時期、修繕委員会運営細則、建物診断についての承認を得る。
　建物診断と設計監理が同一の場合は、設計コンサルタント導入の承認を得ておく。

専門委員の募集と専門委員会の開催（修繕委員会の役員の選定）
　専門委員会は、あくまで理事会の諮問機関ですので、承認は理事会決議を経なければ
なりません。専門委員会の業務内容も整理しておきます。
　建物診断業者募集についての打ち合わせや大規模修繕工事についての流れの説明。

[12170: 匿名さん]

建物診断業者の募集と選定
　業者選定にあたっては、マンション診断実績のある業者を必ず複数社選び、見積書と提
案等を提出してもらい説明会開催後、専門委員会で選出し、理事会で決定します。

住民へのアンケートの実施
　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ等の不具合の調査

建物診断の実施・・・単なる劣化診断では意味がありません。長期修繕計画の作成
　　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出
　　専門委員会で、工事範囲と予算、資金計画等を考慮して概案を決める。

[12171: 匿名さん]

金メダルマークは、過去の投稿内容が評価された方に付与されます。一度マークが付いた投稿者様やレスも時間が経つと消える仕様となっています。

[12172: 匿名さん]

理事会で決議後、臨時総会の開催・・・通常総会のときでも構いません。
　　工事範囲、時期、工事概算費用、設計コンサルタント選定の承認をもらう。

設計コンサルタント導入について（建物診断業者と同じ場合もあります。）
　　設計コンサルタントの選定は、大規模修繕工事の成否に大きく影響してきますので、
　慎重に選定しなければなりません。設計施工方式でも改修設計・工事監理は必要です。
　設計コンサルタントは、設計事務所や管理会社に見積と提案を依頼します。
　　公募がベストです。建設新聞等を活用、無料です。宮管連も賛助会員を推薦しています。
　応募業者はマンションの設計・監理の経験が重要なポイントになります。
　応募業者の説明会は必ず実施して決めてください。

設計・監理会社（設計コンサルタント）の特徴
　　設計事務所・・・・・第３者的な立場からマンションの劣化や問題点等を判断して提案
　　管理業者　・・・・・・日常業務から、マンションの状況を把握でき、改善等を組合に提
　　　　　　　　　　　　　　言できる。

[12173: 匿名さん]

>>12166 匿名さん
＞　※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

この投稿は悪徳管理会社よりの投稿である
総会は株主総会のように議論し賛否を問う場である
そして議長は事案に対して不備、不具合等があると考えたときはこの事案は保留とし新理事会メンバーに検討してもらい臨時総会を開催し改めて賛否を問う決断をする

こういう決断が出来ない管理組合のマンションは短期間でスラム化するであろう。

[12174: 匿名さん]

>>12173さん
私は管理会社の人間ではなく、マンションの住民でスレ主ですよ。
事案に対して、不備等があれば議長の判断でペンデイングにして
再度検討して提案することは可能です。
ただ、そういう必要性がない場合は議論をやめて決議すればいいでしょう。
その議案に対しては、総会に直接出席していない、議決権行使書や
委任状で賛否をされている方も多数おられるのでその方々の意見も
尊重する必要がありますから。

[12175: 匿名さん]

＊設計・監理業者を導入するメリット
　　　設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
　　　同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。
　　　見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。
　　　手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。
　　　元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。
　　　竣工時の不都合が顕在化できる。

[12176: 匿名さん]

【管理組合の総会について】
区分所有法では、管理組合の総会について、会議の方法を集会主義とし、意思決定の方法として多数決による決議を採用している。
したがって、総会は、単に決議だけをする場ではなく、議案内容について討議し、決議をする場である。

[12177: 匿名さん]

>>12176さん
それはＰＡＲＴ２の書き込みでしょう。
それには答えません。

[12178: 匿名さん]

設計・監理業者の決定後

＊元請業者の募集
　　公募に関しては、マンションの工事の経験のある大手ゼネコン、地元建築業者、専門
　業者、管理会社に働きかける。
　　建設新聞への掲載は無料。
＊概算の工事費から資金計画と工事範囲を検討します。

[12179: 匿名さん]

>>12177 匿名さん

回答など要望していません　無駄な投稿で件数を増やすな。

[12180: 匿名さん]

ＰＡＲＴ２の書き込みには対応しないといっているんだよ。
ここに書き込んでも無駄なことだしね。

[12181: 匿名さん]

【管理組合の総会について】
区分所有法では、管理組合の総会について、会議の方法を集会主義とし、意思決定の方法として多数決による決議を採用している。
したがって、総会は、単に決議だけをする場ではなく、議案内容について討議し、決議をする場である。

[12182: 通りすがり]

総会当日になって議案の不備不具合に気づくアホ理事長はさっさと辞表を書け

[12183: 匿名さん]

>>12181 匿名さん
https://blacksheep-mansion.com/mansionsoukaiareru/

区分所有法第三十五条（招集の通知）
集会の招集の通知は、会日より少なくとも一週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸縮することができる。
区分所有法第三十七条（決議事項の制限）
集会においては、第三十五条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる。

※区分所有法では総会のことを「集会」と言います。

＞なので総会当日「こうした方がいいじゃん」と言って、仮に出席している人全員が同意したとしても、その場で議案を修正してはいけないのです。

↑
良い子はこれでも読んで理解しようね。
総会は議案内容について討議する場ではありません。

[12184: 匿名さん]

>>12180 匿名さん
対応してくださいといってません　件数稼ぎは止めろ　

[12185: 匿名さん]

２）総会当日
　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶
　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認
　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

>>　６．議案審議（代表例）
＞　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
＞　　　第１号議案 事業活動報告
＞　　　第２号議案 収支決算報告
＞　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。

　　質疑応答、採決

＞　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
＞　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認

　　質疑応答、採決

＞　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

　　質疑応答、採決

＞　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）

＞　　　第７号議案 監事、理事候補の承認、役員の決定

　　　　　監事、理事候補が承認されたら、総会終了後新理事の互選で役職を決める
　　　　　　（決定した役職は総会議事録で通知する）
　　　　　
＞　８．閉会

[12186: 匿名さん]

>>12182 通りすがりさん

いるんですよ　管理規約違反　が　管理規約を読んでいないか、理解できない？

[12187: 匿名さん]

応募業者に対しては、設計図書、見積要綱書と見積明細書を送付します。

　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式で行います。
　尚、これに関しては、設計コンサルタントが準備します。

　　条件を同じにして、相見積をとることが絶対条件です。尚、見積書は開封しないで、後日
　複数の委員の立ち会いのもと開封します。

　　見積もりを取る場合は、金額だけでなく、施行中の管理体制、施工後のアフターサービス
　体制が完備しているかの確認も必要です。
　　又、瑕疵担保責任保険に加入してもらうことも、業者倒産対策としては必要です。

[12188: 匿名さん]

施工会社から合い見積もりを取るとき、同じ自要件で使用所を
作成し、業者には単価だけを記入してもらうやり方と、仕様書と
設計図書を相手に渡して数値は業者に計測してもらい見積金額を
出してもらうやり方では、どちらがいいんでしょうか。
新築の場合は、設計図書を渡して積算してもらう方法が多いと
聞きますが。

[12189: 匿名さん]

いよいよ役員改選の時期ですね
法律や規約が読めない低能組合員は役員に立候補してはいけません

[12190: 匿名さん]

「忙しい」「興味がない」「おれバカだから」
いずれの理由も役員辞退の正当理由になります。

[12191: 匿名さん]

＊大規模修繕工事業者の方式
　　１）設計・監理方式
　　　　設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
　　２）責任施行方式
　　　　設計・監理と施工を一括発注する方式
　　　　見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
　　　　チェックは管理組合が行わなければなりません。
　　　　この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　３）管理会社発注方式
　　　　工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
　　　　デべ系マンションに多いのが特徴です。

[12192: 匿名さん]

臨時総会の開催

　　工事金額、元請業者の承認、工事範囲、工事予算、設計・監理業者の費用等の
　最終承認を得る。資金不足の場合は、借入金の承認を得る。

施工会社選定承認後
　工事請負契約の締結・・・設計・監理業者に立ち会ってもらいます。
　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表、保証承諾書

工事開始
＊工事開始前の住民説明会
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明等・・・元請会社が行います。
＊定例会議の開催・・・１週間に１回程度　　工事の進捗状況や居住者のクレームの処理
　　　　　　　　　　　　　　　状況の報告（専門委員、設計コンサルタント、現場監督）

＊工事期間内の問題点
　　住民の苦情は全て設計コンサルタントを通して行う。（トラブル防止のため）
　　ベランダの工事のときは、全てかたずける。不要な物をまとめて廃棄するのも一法です。
　　工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。
　　足場が組まれると、ベランダの作業のとき、１週間程度洗濯物が干せないので、乾燥機
　　をエントランスに設置しておくと便利です。（リース）

[12193: 匿名さん]

ハムスター１匹は犬（猫）０．５頭に相当します。２匹まで飼育できます。
アヒル１羽は犬１頭です。アヒルのつがいは制限オーバーで飼育できません。

[12194: 匿名さん]

中間検査　　　　　組合立ち会いの中で実施します。
完成・引き渡し・書類整備
工事完成後の点検
　　１年点検・２年点検等請負契約に基づいて定期的な点検が行われます。
　　点検を実施する場合は、必ず各戸にアンケートを行い、不備な箇所は補修や手直しを
　　してもらいます。

　　完成後の品質保証能力の見極めをするためにも、業者の経営状況や業績もチェックして
　　おくことが大切です。

[12195: もはや神]

警察OBの怖い顔したJPコネクションさんに相談するといいですよ

[12196: 匿名さん]

【総会の議事録について】
議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならない（区分所有法４２条２項）。
「議事の経過」とは、議題、議案、討議の内容および表決方法等を指すが、それらの要領の記載で足りる。（引用：コンメンタール マンション区分所有法）
↑
良い子はこれでも読んで理解しようね。

[12197: もはや神]

>>12183 匿名さん

＞＞良い子はこれでも読んで理解しようね。
＞＞総会は議案内容について討議する場ではありません

討議しないのであればわざわざ集まる必要がない。
参加者が賛成、反対の意見表明をして、その発言に賛同すれば投票行動を変えることがありうる。
総会に実際に出席した人全員が反対した場合など、議長は提出議案に反対しても良い。議長への委任状全てが反対票となるので否決できる公算が大きい。
マンション管理センターは平成２３年度マンション管理士試験で「議長は提出議案に反対できない」との肢を正しいとしているがそれは集会の意義を否定するものである。

[12198: 匿名さん]

>>12197 もはや神さん
もはや何を言っているのかわからない笑

[12199: もはや神]

>>12198 匿名さん

↑思想の自由市場論を知らない人

[12200: 匿名さん]

>>12196さん
総会への出席者は、直接出席した者だけではないんでよ。
議決権行使書での出席者も当然総会の出席者です。
委任状での出席者は現在は殆どいないでしょう。議決権行使書で
賛否を明確にしますから。
総会は理事会が提案した議案の賛否を問う場です。それに対して
賛成か反対かを決める場です。
総会への直接出席者が全員反対しても、決議はすべての出席者で
決議されるのです。
ただ、総会で意見が出され、重大な欠陥等があった場合は、議長は
決議せずに、再度臨時総会を開催して決議するということもできます。

[12201: もはや神]

管理組合は古代ギリシャのポリス（地主組合）と仕組みが同じなんだよ。
ポリスは輪番制で衰退したので理事専任は立候補制を基本とするのが望ましい。

[12202: もはや神]

>>12200 匿名さん
＞＞委任状での出席者は現在は殆どいないでしょう。
オタクさんが理事長やったことなからわかんないんでしょ
大体は委任状と議決権行使書は半々です。
実際の出席者は大阪市内だと７割以上なのだが
オタクみたいな民度が低いところは１割程度かもしれないね

[12203: もはや神]

>>12200 匿名さん

＞＞ただ、総会で意見が出され、重大な欠陥等があった場合は、議長は
決議せずに、再度臨時総会を開催して決議するということもできます。

どんな欠陥だい？反対者から見れば議案自体が欠陥に見えるだろう。AHO

[12204: 匿名さん]

>>12202さん
理事長は２期４年やったことがありますよ。
大規模修繕委員長とか管理規約・各種細則の全面改正の委員長とかも、
私どものマンションでは、住民の民度を高めるために、委任状ではなく
個人で賛否をしてもらうように議決権行使書での賛否をお願いしています。
勿論委任状での出席もありますが、ごく僅かです。
どちらがいいですか。
総会への直接出席者が少ないのが問題ではありますが。
それから、あなたはマンション管理士上位合格者さんですね。ＨＮを
代えても分かりますよ。

[12205: もはや神]

>>12204 匿名さん
理事長は毎年の総会で選任した理事の中から理事の互選で選任するもので２期4年ってどんな規約なんだ？AHO

[12206: もはや神]

大和ライフネクストによる委任状と議決権行使書の内訳の調査がある

https://www.daiwalifenext.co.jp/miraikachiken/report/pdf/Report_005.pd...

会場出席２４％と委任状２６％を足せば半数になり、会場出席者全員が反対し、委任状を持つ理事長が反対に回れば否決できる公算が大きい。

[12207: 匿名さん]

普通決議の場合、出席者の過半数が取れなければその議案は否決されるよ。
委任状とか会場出席云々は関係ないんだけどね。
出席者の意味が解ってないのかな。
出席者とは、総会への直接出席者、議決権行使書での出席者、委任状での
出席者をいうんだけどね。
委任状も全て議長への委任ではなく、他の組合員への委任もあるしね。
１期２年を２回やったということ。１回目は立候補、２回目は輪番制でね。
こんなことも分からないのかね、マンション管理士上位合格したんでしょう。

[12208: 匿名さん]

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

[12209: 匿名さん]

>>12206 もはや神さん

https://www.sumitate.co.jp/residents/association/meeting/

＞ある議案について、理事会では総会上程が決議されたが理事長個人としてはその議案に納得していない場合、議長一任とされている委任状の議決権を理事長が反対票として行使することはできるでしょうか。

＞通常、理事会は、総会の賛成を得ようという趣旨で議案上程を行います。組合員は、理事長もその議案に賛成しているという前提で理事長（議長）あてに委任状を提出しているものと一般的に解されますので、理事長（議長）あての委任状を反対票に行使することは認められないと考えるべきでしょう。

[12210: もはや神]

>>12209 匿名さん
↑マンション管理センター見解は間違いだよ。aho

[12211: もはや神]

区分所有法がわざわざ「集会」の開催を義務付けているのは、さまざまな意見表明により間違った考えが淘汰されることを「期待」しているからだ。日本国憲法の最重要条文は２１条の表現の自由である。

[12212: 匿名さん]

>>12210 もはや神さん
じゃあ、どこの言うことが正しいと？笑

[12213: 匿名さん]

>>12211 もはや神さん
違うよ。個々の方向性を定める為だよ。
表現の自由とは「表現したり、発表する自由」であって、決められたことを守らない自由ではない。

[12214: 匿名さん]

>>12209 匿名さん
賛成を前提として委任するなら始めから賛成にする。自分で決められないから委任してるに過ぎない。

この管理会社が勝手に都合のいい解釈をして、それを当然だと広めているだけだろう。否決されると都合が悪い事が多いから。

[12215: 匿名さん]

議決権行使書の活用を推奨します。
自分で決められないなら、委任状を出す必要性があるの。

[12216: 匿名さん]

https://question.realestate.yahoo.co.jp/knowledge/chiebukuro/detail/11...
＞平成23年度マンション管理士試験問２９の問題に以下のような設問がありました。

＞〔問２９〕理事会の決議を経て通常総会に提出された議案について、理事長と監事が反対している場合において、理事長には受任者を理事長とした委任状が、監事には受任者を監事とした委任状が提出されているときの取扱いに関する次の記述のうち、標準管理規約及び民法に規定によれば、適切でないものはどれか。

＞１．理事長は、役員を辞任すれば、自分の１票を反対票として使うことができる。
＞２．監事は、自分の１票と委任状を反対票として使うことができる。
＞３．理事長は、自分の１票と委任状を賛成票として使わなければならない。
＞４．監事は、委任状を総会出席者の賛否の比率に応じて分けて使うことができる。

＞適切でないものは４で、１、２、３は全て適切というのが国交省の外郭団体である?マンション管理センターの解答です。

＞すなわち、理事長は議案の提案者ですから、議案に反対できないのです。もし理事長がどうしても反対を主張する場合、理事長は役員を辞任しないと反対できないのです。

[12217: もはや神]

>>12207 匿名さん
＞＞委任状も全て議長への委任ではなく、他の組合員への委任もあるしね。
　　↑
公算の意味がわからないＡＦＯ

[12218: 匿名さん]

12217 もはや神
何故マンション管理士上位合格者のＨＮを変えたの。
アホだな。