「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[12089: 匿名さん]

　　＊２棟の建物がエキスパンションジョイントでつながり、１棟だけがひどく損傷した場合の対応

　　　　ここの事例では、東棟は大破、南棟はほとんど損傷がなかったとのこと。管理規約は、単棟型
　　　であったため、管理組合として一体として工事をすべきとの主張もあったが、各棟の損壊程度の
　　　温度差が起因して意見がぶつかり、まとまりがなく合意形成に至らなかった。

　　　　しかし、築１４年目で大規模修繕工事の時期であったので、震災復旧工事と一緒にするという
　　　ことになり、被害の少なかった南棟の住民が、被災支援金のうち１００万円を各世帯が拠出しよ
　　　うということになり、解決しました。ただ、片方だけの建替えの場合だったら、資金面で南棟の了
　　　解をえることは不可能だろうといわれていました。
　　　　被災支援金は、管理組合に支払われるものではなく、各戸の住民に直接支払いがされます。

[12090: 匿名さん]

　　　　神戸大震災でも連担棟のマンションは復旧が遅れ、現在でも解決していないところがあるとの
　　　ことなので、管理規約で明確化しておくことが必要といわれています。

　※大震災に備えて、いまやらなければならないこと
　　　　＊防災グッズの準備、防災マニュアルの作成
　　　　＊名簿の整理・・・・電子以外に書面でもみれるようにしておく
　　　　＊防災訓練の実施
　　　　＊地域避難所としての申請をしておく
　　　　＊大震災時の対応の仕方・・・仙台や神戸の実際例を参考にする

[12091: 匿名さん]

>>2073 匿名さん
＞　管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。
＞　各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それからの値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。

質問
それでは１棟１５階建て４列の５６戸のマンションを１回で済ませると何日で終わるのですか。１戸１週間程度と考えられているので１列１４戸（１５階、１４階→２階）で１４週間かかることになりますがこの間それぞれどこに住むのですか（１５階を工事中、１４階を工事中→２階を工事中等の時）。
２階の排水縦管（共用部分）を工事中の時は上階の３階～１５階は排水できないと思いますので。

段取りを示してもらえると理解しやすいと思います。
作業時間は９時～１７時とします。排水禁止日数、給水禁止日数等
金マークにふさわしい回答をお願いします。

[12092: 匿名さん]

無茶言うな、キミ

[12093: 匿名さん]

管理組合は工事をしては組合費を費やし不足すると組合員から
徴収することばかりを考えていてはいけませんよ。
儲けることも考えないといけません。日銀みたいなことはいけ
ませんよ。
組合員はこれからはインフレに悩まされ収入は減る一方ですか
ら少しは組合員の懐具合も考えてちょうだい。
組合員は打出の小鎚ではありません。アホの一言

[12094: 匿名さん]

マン管士試験に受かっても管理会計を理解できない人が多いです
それで建替え手続とか規約改正とか、不要不急のことばかり言って
時間と金を無駄遣いします

[12095: 匿名さん]

>>12091さん
具体的な工事手法については、実際工事をすることが決まれば
業者との話し合いが行われ、そのスケジュールの調整等が行われる
でしょう。
工事期間中は当然自分の部屋に住むことは可能です。
ただ、給水制限とかトイレの使用制限はあるでしょう。
給水管の交換でしたら、その家の元栓をしめればそこの部屋だけの
工事ができます。

[12096: 匿名さん]

>>12094 匿名さん
つまり事業経営と同じだよ。
今年から高校生は金融について学びます。
教科書でも買って勉強してください。
経営は投資の知識がないと成功はしない。

[12097: ご近所さん]

マンション給水管が熱で劣化破裂して下の部屋が水浸しになった時は保険対象外なので裁判ですか？

[12098: 匿名さん]

＜連坦棟マンションの復旧・再建に関する見解＞
　　　　
　　　これについては、神戸大震災の復興の教訓をもとに、東大名誉教授の稲本洋之助氏の「マン
　　ションの復興と建替え制度」の特集記事を参考にまとめてみました。
　　　管理規約の改正も含め、今後の検討課題として取り組んでおくことが必要だと思われます。

＊マンションの建築形態には下記の４つがあります。

　１）単棟型

　　　　＊災害・復旧・建替えの際は、１つの建物として対応していくことになります。

　２）連坦 棟型

　　　　　外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
　　　　が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
　　　　　利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
　　　　ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
　　　　　しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
　　　　の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
　　　　　しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない
　　　　ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
　　　　となっています。

[12099: 匿名さん]

　　　　　連坦棟の多くは、各部位（棟）が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体
　　　　で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。
　　　　　マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた
　　　　めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。
　　　　　しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。
　　　　　ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダメージ
　　　　を受けていない場合もあります。

[12100: 匿名さん]

>>12095 匿名さん
＞ただ、給水制限とかトイレの使用制限はあるでしょう。
＞給水管の交換でしたら、その家の元栓をしめればそこの部屋だけの工事ができます。

共有部分を更新するなら専有部分も同時に実施したほうが安くできますよ。と投稿者はいってます。ですから共用給水管も更新を勧めていると思います。アドバイスを頂きました某投稿者は共用給水管を外付けにする方法もあるということです。共用給水管を更新するとさらなる不便が増すと思います。だからしっかりとした段取りがあれば示してほしいということです。

>>12092 匿名さん　無茶言うな、キミ

無茶を言ってるのは専有部分も同時に実施したほうが良いという投稿者だと思いますよ。
専有部分の排水管修理は区分所有者が実施すべきと思います。修理費用は区分所有者が工面すべし。

[12101: 匿名さん]

>>12100さん
共用部分の給水管は交換する場合は外づけでしかできないのが
殆どのマンションです。
そうすれば見栄えも悪くなり資産価値も落ちてきます。

専有部分の配管の更新工事をする場合、管理組合でやろうが、
各区分所有者がやろうがその資金の元は各区分所有者の負担です。
それだったら、一緒にやった方がずっと効率がいいでしょう。
床板や背板を外したり、養生をしたりするのは専有部分だろうが
共用部分だろうがやらなければならないんです。
それにその工事期間の在宅や給水制限等を考えれば２回やるより一度で
済ませた方が経費面も含め効率的です。

工事で一番大変なのは、住民の在宅問題でしょう。これを解決するのは
住民のみなさんと業者との連携プレーで解決するしかありません。

[12102: 匿名さん]

うちはサヤ管ヘッダーだけどまだ調べてはいないが知識の先取りで教えて下さい。

[12103: 匿名さん]

技術的なことや専門的なことは、ネットで検索するか
業者に聞いてください。
ただいえることは、給湯管だけは高熱が流れるので傷みが
激しいため交換することが必要ともいわれています。

[12104: 匿名さん]

塩ビ管であれば錆びることはないけど、いつかは
ひび割れとか地震で継ぎ目が緩むこともあるしね。

[12105: 匿名さん]

そんな施工不良マンションは安いからすぐにわかる

[12106: 匿名さん]

安いマンションを買って遠い将来の更新工事を理由に高い修繕積立金を払わされ続けるのがおバカなマンション住民です。

[12107: 匿名さん]

>>12104 匿名さん
>ひび割れとか地震で継ぎ目が緩むこともあるしね。

東北地方での地震多発で今頃専有部分の排水管の工事で大忙し？

[12108: 匿名さん]

>>12101
>共用部分の給水管は交換する場合は外づけでしかできないのが
>殆どのマンションです。
>そうすれば見栄えも悪くなり資産価値も落ちてきます。

>>12101 さんのマンションも露出配管で更新する予定でしょうか？

[12109: 匿名さん]

給水管の本管は開放廊下にあるスティールドアの中を縦に通って
いますので、交換となれば外づけしかできないのではないでしょうか。
殆どのマンションはそういうつけ方をしていると思いますよ。
それ以外に給水管の本管をどこにつけていますか。

[12110: 匿名さん]

>>12109 （>>12101＝スレ主さん）匿名さん
>交換となれば外づけしかできないのではないでしょうか。

>>12109 （>>12101＝スレ主さん）さんのマンションでは個別具体的に十分検討されたと思いますが、そのような結論になったのでしょうか？

[12111: 匿名さん]

>>12110さん
何故あなたはスレ主とか決めつけるのですか。
私はスレ主といって書き込みはしていませんよ。
匿名さんでの書き込みですよ。それでいいじゃないですか。
あなたも匿名さんでしょう。
そんな者に対して返答はしません。

[12112: 12110]

>>12111 匿名さん

お返事ありがとうございます。
スレ主でないのであれば、誠に申し訳ありません。

スレ主だろうと判断したのは以下の理由によります。
１．ＨＮにタコマーク ついている。
２．何度も同じ内容の投稿がある。
○ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E5%A4%96%E4%BB%98%E3...
○ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E5%A4%96%E3%81%A5%E3...

[12113: 匿名さん]

>>12112さん
本人がスレ主といって書き込みをしていないのになぜそれに
拘るのですか。
私はあなたに対して、金メダルマークをつけるよう管理人に
要請はしませんよ。
匿名さんで書き込みをしているのだからそれでいいでしょう。

[12114: 匿名さん]

　　　　　復旧の費用等を個別に積算した場合、各棟ごとにその額に大きな差が生じてきます。
　　　　　又、小規模滅失は、建物価格の２分の１以下をいい、大規模滅失は建物価格の２分の１を
　　　　超える場合をいいます。つまり、２棟ある建物で小さい棟の場合はたとえ建替えでも小規模
　　　　滅失であり、大きい方の建物であれば大規模滅失となります。（連担棟の場合）
　　　　　この違いにより、議決要件や復旧に要する費用の負担等がネックとなっています。

[12115: 匿名さん]

　　　＊連坦棟の復旧における合意形成が困難であることの一因

　　　　　　区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、
　　　　　議決要件等が決められています。
　　　　　　特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって
　　　　　決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。
　　　　　　例えば、連坦棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議（復旧決議）が承認され
　　　　　たとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければならな
　　　　　くなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者もいるでしょう。
　　　　　　その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。
　　　　　　同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょうか。
　　　　　　又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。
　　　　　　もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。
　　　　　ということは、将来残った棟を建替えする場合は、その棟の者だけで建て替え費用は負担
　　　　　することになります。

[12116: 匿名さん]

　　　＊連坦棟の復旧の合意形成促進のために

　　　　　このように、いろんな問題点が発生してきますが、大震災等が発生し、片方の棟だけが大きな
　　　　被害を受けた場合、それでも試行錯誤して復旧・建替えに取り組んでいかなければなりません。
　　　　　現在、これに対する法律も、国の対応策も取り決めが明確ではありません。
　　　　　神戸大震災の場合は、それぞれのマンションで対応がされました。しかし、法的な規定が明確
　　　　でないために、いろんな問題や紛争がおこりました。

　　　　　そこで、合意形成の促進のために、一棟の範囲と有事の場合の費用負担をケースによって分
　　　　けて規定しておくことが必要となってきます。
　　　　　少なくとも、６１条が適用されたり、６２条が論争される場合は、決議参加者の範囲は１棟の建
　　　　物を構成する区分所有者とするが、費用負担の割合には差を設け、予め規約に定めておくことが
　　　　必要となってきます。
　　　　　復旧を迅速に行う事を第一に考えた場合、１棟の建物とは考えず、それぞれを独立したものと
　　　　して被災棟の復旧対策を取ることも検討していかなければなりません。

[12117: 匿名さん]

　　　　　区分所有法１１条・１２条・１４条には、この一部共用部分の規定があるが、１棟の建替えの場
　　　　合を除き、復旧・再建に要する費用の負担については、この概念を活用し、補修の場合と特定の
　　　　棟の滅失・新築の場合に大きく分けて考えるべきです。

　　　　　１棟の一部を再建する場合、その棟の再建費用については、そこに存する区分所有者のみが
　　　　費用を負担するか、あるいは負担の比重をより重くし、他の区分所有者の受益の程度を勘案し
　　　　て、予め規約で定めた割合による負担とするといった形で提案したらどうだろうか。

　　　　　連坦棟に対する法の定めがなければ管理規約で決めておけば、それを適用すればいいし、も
　　　　し法令ができたら、それに合せて改正をすればいいと思われます。

[12118: 職人さん]

マンション管理士です、何でも私に聞いてください。

[12119: 匿名さん]

>>12118匿名さん
大規模修繕工事で、現場代理人と主任技術者の違い、
又、常駐する現場監督は監理技術者と兼務してもいいんでしょうか。

[12120: 匿名さん]

主任技術者・監理技術者は建設業法の規定に基づき配置される技術者です。一方、現場代理人は、契約に定めがある場合に設置するもので、工事現場の運営、取り締まりを行うほか、代金の授受などを除いた請負契約に関する一切の権限を行使する人です。従って、現場代理人は必ずしも技術系の職員でなくてもかまいません。
　また、主任・監理技術者と現場代理人は兼務することもできます。
　現場代理人は、約款の定めにより現場常駐を求められることがあります。ほとんどの公共工事においては、現場代理人は現場常駐が定められており、他の工事との兼任もできません。
（関係法令：建設業法第19条の2、第26条）

[12121: 12120]

と、>>12118 の職人さんが言っていました。

[12122: 匿名さん]

監理技術者とか主任技術者は工事金額によって
兼務でなければ両方常駐させなければならないんでしようか。
現場監督との違いはなんなのですか。教えてください。

[12123: 匿名さん]

建設業法の規定により、建設業の許可を受けている建設業者は、請け負った工事を施工する場合、元請下請・金額の大小にかかわらず、「主任技術者」を置かなければなりません（26条1項）。

また、元請として発注者から直接請け負った工事で、【下請契約の総額】が税込4,000万円（建築一式工事の場合は6,000万円）以上となる場合（3条1項2号・施行令2条）は、「主任技術者」の代わりに「監理技術者」を置かなければなりません（26条2項）。

この「監理技術者」になることができる主な資格が「１級施工管理技士」です。

[12124: 12123]

と、>>12118 の職人さんが言っていました。

[12125: 匿名さん]

>>12123さん
大規模修繕工事で、施工会社の常駐者は一人が大半だと思いますが、
そのときは、監理技術者と現場代理人が兼務であればいいんですか。
一級施工管理技士であれば、主任技術者を置かなくてもいいんでしょうか。

[12126: 匿名さん]

>>12120 および>>12123 記載のとおり。

[12127: 匿名さん]

現場代理人を管理技術者が兼務すれば常駐者は
一人でいいんですね。

[12128: 匿名さん]

>>12118 職人さん
大規模修繕工事で相見積もりを取る場合、共通仕様書で同じ条件にして
業者には単価だけを記入してもらうやり方と、仕様書と設計図書を業者に
渡して平米数とかを計測して見積書を出してもらうやり方はどちらが
多いのでしょうか。
設計図書を渡して計測してもらうやり方にすれば相手の力量が把握できる
メリットがあるといわれていますが。

[12129: 匿名さん]

相見積を取る場合、共通仕様書を作成し、業者は単価だけを
記入してもらうやり方が多いんではないですか。

[12130: 匿名さん]

>>12129 匿名さん
共通仕様書を組合で作成できればそれでいいと思う。
仕様書の内容によってはプロかアマの違いがばれると舐められる。
やはりプロのコンサルに料金を支払って作成させますか。

[12131: 匿名さん]

共通仕様書を素人が作れるはずはないでしょう。

[12132: 匿名さん]

共通仕様書は設計コンサルタントが作成します。

[12133: 匿名さん]

　＊＊＊　改正後の管理方式　＊＊＊

　 （新）ハ方式 原則方式に近い方式です。

　修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管
理する方式。

管理会社は印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。

　区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

[12134: 匿名さん]

共通仕様書で相見積もりを取る場合、同じ条件で取るのが
普通ですが、設計図書を業者に渡して業者が平米数を計測するやり方を
しているところがありますか。

[12135: 匿名さん]

初めて役員立候補者が出た！キセキというよりキ●ガイｗ

[12136: 匿名さん]

>>12133 匿名さん

改正の年月日を教えてください。

[12137: 匿名さん]

>>12135 匿名さん

なぜキセキというよりキ●ガイｗなのですか

[12138: 匿名さん]

>>12136さん
改正年度はいつだったか覚えていませんが１０年ぐらい前では
なかったでしょうか。
財産の分別管理、改正マンション管理適正化法施行規則第８７条
で検索されたらいいと思います。