マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。
[スレ作成日時]2018-08-08 20:19:27
「マンション管理士等に質問しよう! Part3」
12069:
匿名さん
[2022-04-03 15:21:07]
パナジュームは見逃して失敗した。
|
12070:
匿名さん
[2022-04-03 15:25:14]
春になるおかしなのが湧いてくる
|
12071:
匿名さん
[2022-04-03 19:55:37]
マンションの建物や設備の維持・保全が適正に行われれば、快適なマンションライフが送れますし、
資産価値が高まり、売却するときも賃貸にだすときも高い価値が出てきます。 しかし、そのためには修繕積立金の値上をおこなわなければなりません。 共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の 負担の軽減にもつながってきます。 このことは分かってはいるんですが、いざ積立金の値上となると、中々難しい要素が加わってきます。 |
12072:
匿名さん
[2022-04-03 20:23:13]
雨が降ると必ず雨漏りしたりエレベーターが頻繁に落下したりするのは困りますが、
資産価値云々を理由に修繕積立金を値上げするのは愚策です。 中古マンションは残存価格(買値の1割)が回収できれば儲けものなのです。 |
12073:
匿名さん
[2022-04-03 20:35:54]
管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上
に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。 各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それから の値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。 では、値上をあきらめて、各戸の判断に任せるとしたら、もうマンションの経年劣化を防ぐことはでき なくなってしまいます。 |
12074:
匿名さん
[2022-04-03 21:52:09]
早い時期に積立金を値上げすれば、その分各戸の負担は重くなり、
工事前に転居すると値上げ分は丸損になるから、よく考えろよw |
12075:
匿名さん
[2022-04-03 23:44:10]
明日はドルを売ってルーブルを仕込む予定。
組合の保有資金の1割を長期で仕込むと大儲けするよ。 現金は超インフレで紙くず同然になる。 修繕積立金の現金価値は暴落する。 |
12076:
匿名さん
[2022-04-04 00:43:43]
投稿者が投稿した内容に投稿者自ら「参考になる」をクリックできないようにしろ。
|
12077:
匿名さん
[2022-04-04 08:18:09]
修繕積立金の値上はしたくない。しかし、経年劣化が進み資産価値が落ちるのは嫌だでは先に進み
ません。又、保険は、経年劣化によるものには適用されませんので、住民同士のトラブルが発生するこ とも予想されます。 10年後、20年後になっても、現在と資産価値が変わらないような適正な建物・設備の維持、保全に 取り組み、快適なマンションライフが送れるように全員でこの問題に対処していきましょう。 <自分たちのマンションを、快適な住まいにすることができるのは、あ・な・たです。> |
12078:
匿名さん
[2022-04-04 10:41:34]
組合の保有資産をヘッジしないと大変だよ。
|
|
12079:
匿名さん
[2022-04-04 11:11:42]
「大規模地震に備えて、いまできること」
大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。 又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる をえないところが殆どだとのことでした。マンションは自治会の加入率が低いのもその要因。 ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所(マンションのエン トランス等)には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。 |
12080:
匿名さん
[2022-04-04 13:33:53]
又、義捐金は、在住者(賃借人含む)に対してのみ支給され、居住していない区分所有者には支
給されなかったということでした。 新築マンションはコミュニティ力が弱く、築年数のたったマンションの方がコミュニティ力は強かった ということでした。自治会や子供会、塾親会、スポーツ等での日常の交流が必要と思われます。 又、防災マニュアルを作成したり、名簿についても、電子以外に書面でも残しておく必要があるとの ことでした。 |
12081:
匿名さん
[2022-04-04 14:17:48]
一か月前に天然ガスを100、000、000円仕込んだら
倍になった。利確して本日核融合発電関連の銘柄を仕込み直した。 これは長期投資で金庫にロックした。。 うちのマンションの保有財産の一部をここに投資したらどうか と理事会に提案したら国債を購入することに決定したとの返事で した。馬鹿ミニプーチン理事が私を見下してあんた馬鹿ねと言わ れた。春ですからと言い返した。 国債は元本は保証されるのでしょうからね心配がなくて気楽。 馬鹿ミニプーチン理事は投資を投機と同じに考えている。 本物とは偉い違い。 本物は投資にはさえわたってはいるが国際裁判にかけられて死刑 の判決になるので今のうちに自分の思いを達成しようと奮闘中で はある。昔ある学者が世界はマファイに支配されると予言した。 私は民間企業や公務員やマスコミや政治家はマフイア化している とは思ってはいたがここまでの殺戮を見て唖然とした。 とりあえずミニプーチンに力を与えると大変ですよ。気を付け~ |
12082:
匿名さん
[2022-04-04 19:35:07]
地震保険の加入率は、60%程度だったとのことですが、やはり保険に加入していなかったマンショ
ンは、より大変だったといわれています。 保険の査定については、できるだけ早く修繕金を出したいので、簡単な調査で評価されるので、そ の対策も考えておく必要があります。 より有利な保険の査定をもらうには、災害発生時の日付入り写真を、部屋の中、開放廊下、ベランダ 等と撮影しておくことも大切だそうです。(どの日の地震で損壊したのを明確にするため) 査定方法としては、組合が指定した1フロアしか調査せず、それで全体が査定されます。又、調査日 にその階の居住者が不在の場合は、その部屋の査定はゼロとの判断がされ、トータルでは低い評価 になってしまいますので、全員の協力が大切だといわれていました。 |
12083:
匿名さん
[2022-04-04 22:00:25]
|
12084:
匿名さん
[2022-04-04 22:25:38]
組合が保有している現金は資産である。
インフレによる資産(現金)の目減りを放置させるのは 運営責任者の責任である。 |
12085:
匿名さん
[2022-04-05 08:50:51]
※罹災証明を取る場合、半壊の場合は、課税証明と住民票が必要になるが、
個人情報を組合が管理することになるので、実際は取れないとこも多かった。 全壊の場合は、全員に支給されるので問題はない。 |
12086:
匿名さん
[2022-04-05 10:07:34]
1年間で31社が撤退した「新電力」。料金の値上げや倒産に注意
2022年04月05日 00時00分 シニアガイド 電気が安い「新電力」2016年の電力自由化にともない、多くの会社が電気の小売りを始めました。 これらの会社を「新電力」と呼びます。 「新電力」は、これまでの電気会社よりも料金が安く、独自の割引やポイント制度なども用意されています。 電気料金を抑えたい節約派の人には、とてもありがたい存在です。 その「新電気」に、いま、逆風が吹いています。 帝国データバンクの資料をもとに、現状を紹介します。 1年間で「31社」が撤退 帝国データバンクによれば、2021年度に倒産した「新電力」は、14社でした。 前年度は2社だったので、一気に7倍に増えました。 さらに、2021年4月の時点で706社あった「新電力」のうち、倒産も含めて、廃業や撤退した会社が「31社」もありました。 市場にあった「新電力」のうち、4%が、たった1年でいなくなってしまったのです。 また、「楽天でんき」のように、営業は続けているものの、新規の契約を受け付けていない会社も増えています。 出典:帝国データバンク 仕入れ価格の上昇で苦境に 「新電力」が苦境に陥った原因を、帝国データバンクは「電力の調達コストの上昇」と分析しています。 ほとんどの「新電力」は、自分で電力を作らず、卸売市場から購入して、それを小売りしています。 しかし、2021年度の途中から、電力の卸売価格が値上がりしました。 2021年の前半は、電気の卸売価格は1キロワット当たり「10円以下」でした。 それが、12月には「17円」になり、2022年3月には「27円」まで上がったのです。 さらに、ウクライナ危機を受けて、電力の原料となる、原油や液化天然ガス(LNG)の価格が上がっています。 電力の卸売価格は、今後も上がることが確実です。 卸売価格の上昇を、そのまま小売価格に反映できれば良いのですが、安さが売り物の「新電力」にとって、それは難しいことです。 その結果、帝国データバンクによれば、「新電力」の利益は、ピーク時の1割にも届かない状況としています。 契約内容によっては、仕入れの卸売価格が小売価格を上回る「逆ザヤ」になっている状態なのです。 出典:帝国データバンク 電気が止まることはないが、注意は必要 あなたの家が、もし「新電力」の契約をしているとすれば、これからどうすれば良いでしょうか。 基本的には、現在のままで大丈夫です。 万が一、契約している「新電力」が倒産や撤退をしてしまっても、電気が止まることはありません。 その場合は、旧一般電気事業者の小売部門の事業者が、代わりに電気を届けてくれます。 例えば、東京都内であれば東京電力エナジーパートナーが、「従量電灯B」などの一般的な契約に基づいて、電気を供給してくれます。 「新電力」が倒産しても、明日から急に電気が使えなくなるということはありませんから安心してください。 もちろん、「新電力」独自のポイント制度などの対象にはなりませんが、それは仕方がないでしょう。 ただし、代わりに供給してくれる期間は限られています。 電力会社から指定された期限までに、次の契約先を探して、連絡する必要があります。 もし、新しい「新電力」が契約できない場合でも、旧一般電気事業者の小売部門の事業者は必ず受け付けてくれます。 新しい契約先が見つからず、電気が供給されなくなるということはありません。 また、撤退に至らない場合でも、「新電力」からのお知らせには注意してください。 電力会社からの通知は、その会社の状況が分かる重要な情報です。 「契約内容の見直し」、つまり値上げなどの場合もありますから、必ず内容を確認してください。 このようなリスクがあるということを理解した上で、「新電力」ならではの低価格やサービスを利用しましょう。 [シニアガイド編集部] |
12087:
匿名さん
[2022-04-05 10:49:58]
*住宅の応急修理制度の活用
これは、災害救助法に基づき、住宅の応急修理制度が定められており、現に援助を必要と する者に対して支援されるものです。 住家が半壊し、自らの資力では応急修理することができない場合に支給されるもので、1 世帯当たり52万円の範囲で、居室・炊事場・風呂・トイレ等の修復を行い、居住する場所を 確保するものです。 共用部分の場合は、専有部分が条件に合致すれば適用されます。 |
12088:
匿名さん
[2022-04-05 11:38:13]
マンションで一人でも新電力と契約をしていれば、もう従来のように
電力会社に一本化することはできない。 全員の賛成が必要になりますから。 |
12089:
匿名さん
[2022-04-05 13:14:41]
*2棟の建物がエキスパンションジョイントでつながり、1棟だけがひどく損傷した場合の対応
ここの事例では、東棟は大破、南棟はほとんど損傷がなかったとのこと。管理規約は、単棟型 であったため、管理組合として一体として工事をすべきとの主張もあったが、各棟の損壊程度の 温度差が起因して意見がぶつかり、まとまりがなく合意形成に至らなかった。 しかし、築14年目で大規模修繕工事の時期であったので、震災復旧工事と一緒にするという ことになり、被害の少なかった南棟の住民が、被災支援金のうち100万円を各世帯が拠出しよ うということになり、解決しました。ただ、片方だけの建替えの場合だったら、資金面で南棟の了 解をえることは不可能だろうといわれていました。 被災支援金は、管理組合に支払われるものではなく、各戸の住民に直接支払いがされます。 |
12090:
匿名さん
[2022-04-05 21:15:50]
神戸大震災でも連担棟のマンションは復旧が遅れ、現在でも解決していないところがあるとの
ことなので、管理規約で明確化しておくことが必要といわれています。 ※大震災に備えて、いまやらなければならないこと *防災グッズの準備、防災マニュアルの作成 *名簿の整理・・・・電子以外に書面でもみれるようにしておく *防災訓練の実施 *地域避難所としての申請をしておく *大震災時の対応の仕方・・・仙台や神戸の実際例を参考にする |
12091:
匿名さん
[2022-04-05 21:21:17]
>>2073 匿名さん
> 管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。 > 各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それからの値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。 質問 それでは1棟15階建て4列の56戸のマンションを1回で済ませると何日で終わるのですか。1戸1週間程度と考えられているので1列14戸(15階、14階→2階)で14週間かかることになりますがこの間それぞれどこに住むのですか(15階を工事中、14階を工事中→2階を工事中等の時)。 2階の排水縦管(共用部分)を工事中の時は上階の3階~15階は排水できないと思いますので。 段取りを示してもらえると理解しやすいと思います。 作業時間は9時~17時とします。排水禁止日数、給水禁止日数等 金マークにふさわしい回答をお願いします。 |
12092:
匿名さん
[2022-04-05 22:43:58]
無茶言うな、キミ
|
12093:
匿名さん
[2022-04-05 23:01:29]
管理組合は工事をしては組合費を費やし不足すると組合員から
徴収することばかりを考えていてはいけませんよ。 儲けることも考えないといけません。日銀みたいなことはいけ ませんよ。 組合員はこれからはインフレに悩まされ収入は減る一方ですか ら少しは組合員の懐具合も考えてちょうだい。 組合員は打出の小鎚ではありません。アホの一言 |
12094:
匿名さん
[2022-04-06 00:37:46]
マン管士試験に受かっても管理会計を理解できない人が多いです
それで建替え手続とか規約改正とか、不要不急のことばかり言って 時間と金を無駄遣いします |
12095:
匿名さん
[2022-04-06 08:29:48]
>>12091さん
具体的な工事手法については、実際工事をすることが決まれば 業者との話し合いが行われ、そのスケジュールの調整等が行われる でしょう。 工事期間中は当然自分の部屋に住むことは可能です。 ただ、給水制限とかトイレの使用制限はあるでしょう。 給水管の交換でしたら、その家の元栓をしめればそこの部屋だけの 工事ができます。 |
12096:
匿名さん
[2022-04-06 15:03:28]
|
12097:
ご近所さん
[2022-04-06 17:52:45]
マンション給水管が熱で劣化破裂して下の部屋が水浸しになった時は保険対象外なので裁判ですか?
|
12098:
匿名さん
[2022-04-06 19:01:31]
<連坦棟マンションの復旧・再建に関する見解>
これについては、神戸大震災の復興の教訓をもとに、東大名誉教授の稲本洋之助氏の「マン ションの復興と建替え制度」の特集記事を参考にまとめてみました。 管理規約の改正も含め、今後の検討課題として取り組んでおくことが必要だと思われます。 *マンションの建築形態には下記の4つがあります。 1)単棟型 *災害・復旧・建替えの際は、1つの建物として対応していくことになります。 2)連坦 棟型 外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分 が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。 利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、 ある棟にはそれがないという場合が考えられます。 しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者 の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。 しかし、建替えに関する62条以下の規定は、66条において「団地」には準用されていない ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない となっています。 |
12099:
匿名さん
[2022-04-06 19:02:03]
連坦棟の多くは、各部位(棟)が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体
で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。 マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。 しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。 ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダメージ を受けていない場合もあります。 |
12100:
匿名さん
[2022-04-06 23:38:08]
>>12095 匿名さん
>ただ、給水制限とかトイレの使用制限はあるでしょう。 >給水管の交換でしたら、その家の元栓をしめればそこの部屋だけの工事ができます。 共有部分を更新するなら専有部分も同時に実施したほうが安くできますよ。と投稿者はいってます。ですから共用給水管も更新を勧めていると思います。アドバイスを頂きました某投稿者は共用給水管を外付けにする方法もあるということです。共用給水管を更新するとさらなる不便が増すと思います。だからしっかりとした段取りがあれば示してほしいということです。 >>12092 匿名さん 無茶言うな、キミ 無茶を言ってるのは専有部分も同時に実施したほうが良いという投稿者だと思いますよ。 専有部分の排水管修理は区分所有者が実施すべきと思います。修理費用は区分所有者が工面すべし。 |
12101:
匿名さん
[2022-04-07 09:09:18]
>>12100さん
共用部分の給水管は交換する場合は外づけでしかできないのが 殆どのマンションです。 そうすれば見栄えも悪くなり資産価値も落ちてきます。 専有部分の配管の更新工事をする場合、管理組合でやろうが、 各区分所有者がやろうがその資金の元は各区分所有者の負担です。 それだったら、一緒にやった方がずっと効率がいいでしょう。 床板や背板を外したり、養生をしたりするのは専有部分だろうが 共用部分だろうがやらなければならないんです。 それにその工事期間の在宅や給水制限等を考えれば2回やるより一度で 済ませた方が経費面も含め効率的です。 工事で一番大変なのは、住民の在宅問題でしょう。これを解決するのは 住民のみなさんと業者との連携プレーで解決するしかありません。 |
12102:
匿名さん
[2022-04-07 10:14:23]
うちはサヤ管ヘッダーだけどまだ調べてはいないが知識の先取りで教えて下さい。
|
12103:
匿名さん
[2022-04-07 10:33:08]
技術的なことや専門的なことは、ネットで検索するか
業者に聞いてください。 ただいえることは、給湯管だけは高熱が流れるので傷みが 激しいため交換することが必要ともいわれています。 |
12104:
匿名さん
[2022-04-07 19:37:52]
塩ビ管であれば錆びることはないけど、いつかは
ひび割れとか地震で継ぎ目が緩むこともあるしね。 |
12105:
匿名さん
[2022-04-07 20:05:23]
そんな施工不良マンションは安いからすぐにわかる
|
12106:
匿名さん
[2022-04-07 20:29:29]
安いマンションを買って遠い将来の更新工事を理由に高い修繕積立金を払わされ続けるのがおバカなマンション住民です。
|
12107:
匿名さん
[2022-04-07 22:55:15]
|
12108:
匿名さん
[2022-04-07 23:04:23]
|
12109:
匿名さん
[2022-04-08 08:41:52]
給水管の本管は開放廊下にあるスティールドアの中を縦に通って
いますので、交換となれば外づけしかできないのではないでしょうか。 殆どのマンションはそういうつけ方をしていると思いますよ。 それ以外に給水管の本管をどこにつけていますか。 |
12110:
匿名さん
[2022-04-08 08:52:35]
|
12111:
匿名さん
[2022-04-08 09:03:56]
>>12110さん
何故あなたはスレ主とか決めつけるのですか。 私はスレ主といって書き込みはしていませんよ。 匿名さんでの書き込みですよ。それでいいじゃないですか。 あなたも匿名さんでしょう。 そんな者に対して返答はしません。 |
12112:
12110
[2022-04-08 09:36:03]
>>12111 匿名さん
お返事ありがとうございます。 スレ主でないのであれば、誠に申し訳ありません。 スレ主だろうと判断したのは以下の理由によります。 1.HNにタコマーク ついている。 2.何度も同じ内容の投稿がある。 ○ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E5%A4%96%E4%BB%98%E3... ○ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E5%A4%96%E3%81%A5%E3... |
12113:
匿名さん
[2022-04-08 09:51:33]
>>12112さん
本人がスレ主といって書き込みをしていないのになぜそれに 拘るのですか。 私はあなたに対して、金メダルマークをつけるよう管理人に 要請はしませんよ。 匿名さんで書き込みをしているのだからそれでいいでしょう。 |
12114:
匿名さん
[2022-04-08 09:53:38]
復旧の費用等を個別に積算した場合、各棟ごとにその額に大きな差が生じてきます。
又、小規模滅失は、建物価格の2分の1以下をいい、大規模滅失は建物価格の2分の1を 超える場合をいいます。つまり、2棟ある建物で小さい棟の場合はたとえ建替えでも小規模 滅失であり、大きい方の建物であれば大規模滅失となります。(連担棟の場合) この違いにより、議決要件や復旧に要する費用の負担等がネックとなっています。 |
12115:
匿名さん
[2022-04-08 09:54:10]
*連坦棟の復旧における合意形成が困難であることの一因
区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、 議決要件等が決められています。 特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって 決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。 例えば、連坦棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議(復旧決議)が承認され たとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければならな くなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者もいるでしょう。 その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。 同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょうか。 又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。 もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。 ということは、将来残った棟を建替えする場合は、その棟の者だけで建て替え費用は負担 することになります。 |
12116:
匿名さん
[2022-04-08 11:46:45]
*連坦棟の復旧の合意形成促進のために
このように、いろんな問題点が発生してきますが、大震災等が発生し、片方の棟だけが大きな 被害を受けた場合、それでも試行錯誤して復旧・建替えに取り組んでいかなければなりません。 現在、これに対する法律も、国の対応策も取り決めが明確ではありません。 神戸大震災の場合は、それぞれのマンションで対応がされました。しかし、法的な規定が明確 でないために、いろんな問題や紛争がおこりました。 そこで、合意形成の促進のために、一棟の範囲と有事の場合の費用負担をケースによって分 けて規定しておくことが必要となってきます。 少なくとも、61条が適用されたり、62条が論争される場合は、決議参加者の範囲は1棟の建 物を構成する区分所有者とするが、費用負担の割合には差を設け、予め規約に定めておくことが 必要となってきます。 復旧を迅速に行う事を第一に考えた場合、1棟の建物とは考えず、それぞれを独立したものと して被災棟の復旧対策を取ることも検討していかなければなりません。 |
12117:
匿名さん
[2022-04-08 12:42:20]
区分所有法11条・12条・14条には、この一部共用部分の規定があるが、1棟の建替えの場
合を除き、復旧・再建に要する費用の負担については、この概念を活用し、補修の場合と特定の 棟の滅失・新築の場合に大きく分けて考えるべきです。 1棟の一部を再建する場合、その棟の再建費用については、そこに存する区分所有者のみが 費用を負担するか、あるいは負担の比重をより重くし、他の区分所有者の受益の程度を勘案し て、予め規約で定めた割合による負担とするといった形で提案したらどうだろうか。 連坦棟に対する法の定めがなければ管理規約で決めておけば、それを適用すればいいし、も し法令ができたら、それに合せて改正をすればいいと思われます。 |
12118:
職人さん
[2022-04-08 12:45:09]
マンション管理士です、何でも私に聞いてください。
|
12119:
匿名さん
[2022-04-08 13:11:51]
|
12120:
匿名さん
[2022-04-08 13:19:38]
主任技術者・監理技術者は建設業法の規定に基づき配置される技術者です。一方、現場代理人は、契約に定めがある場合に設置するもので、工事現場の運営、取り締まりを行うほか、代金の授受などを除いた請負契約に関する一切の権限を行使する人です。従って、現場代理人は必ずしも技術系の職員でなくてもかまいません。
また、主任・監理技術者と現場代理人は兼務することもできます。 現場代理人は、約款の定めにより現場常駐を求められることがあります。ほとんどの公共工事においては、現場代理人は現場常駐が定められており、他の工事との兼任もできません。 (関係法令:建設業法第19条の2、第26条) |
12121:
12120
[2022-04-08 13:36:17]
と、>>12118 の職人さんが言っていました。
|
12122:
匿名さん
[2022-04-08 14:12:13]
監理技術者とか主任技術者は工事金額によって
兼務でなければ両方常駐させなければならないんでしようか。 現場監督との違いはなんなのですか。教えてください。 |
12123:
匿名さん
[2022-04-08 14:53:23]
建設業法の規定により、建設業の許可を受けている建設業者は、請け負った工事を施工する場合、元請下請・金額の大小にかかわらず、「主任技術者」を置かなければなりません(26条1項)。
また、元請として発注者から直接請け負った工事で、【下請契約の総額】が税込4,000万円(建築一式工事の場合は6,000万円)以上となる場合(3条1項2号・施行令2条)は、「主任技術者」の代わりに「監理技術者」を置かなければなりません(26条2項)。 この「監理技術者」になることができる主な資格が「1級施工管理技士」です。 |
12124:
12123
[2022-04-08 14:56:01]
と、>>12118 の職人さんが言っていました。
|
12125:
匿名さん
[2022-04-08 19:44:03]
>>12123さん
大規模修繕工事で、施工会社の常駐者は一人が大半だと思いますが、 そのときは、監理技術者と現場代理人が兼務であればいいんですか。 一級施工管理技士であれば、主任技術者を置かなくてもいいんでしょうか。 |
12126:
匿名さん
[2022-04-08 20:14:22]
|
12127:
匿名さん
[2022-04-08 20:32:44]
現場代理人を管理技術者が兼務すれば常駐者は
一人でいいんですね。 |
12128:
匿名さん
[2022-04-08 20:40:21]
>>12118 職人さん
大規模修繕工事で相見積もりを取る場合、共通仕様書で同じ条件にして 業者には単価だけを記入してもらうやり方と、仕様書と設計図書を業者に 渡して平米数とかを計測して見積書を出してもらうやり方はどちらが 多いのでしょうか。 設計図書を渡して計測してもらうやり方にすれば相手の力量が把握できる メリットがあるといわれていますが。 |
12129:
匿名さん
[2022-04-08 21:47:53]
相見積を取る場合、共通仕様書を作成し、業者は単価だけを
記入してもらうやり方が多いんではないですか。 |
12130:
匿名さん
[2022-04-09 08:22:10]
|
12131:
匿名さん
[2022-04-09 09:21:02]
共通仕様書を素人が作れるはずはないでしょう。
|
12132:
匿名さん
[2022-04-09 12:05:16]
共通仕様書は設計コンサルタントが作成します。
|
12133:
匿名さん
[2022-04-10 08:43:05]
*** 改正後の管理方式 ***
(新)ハ方式 原則方式に近い方式です。 修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管 理する方式。 管理会社は印鑑の保管は禁止されています。 (新)ロ方式 収納代行方式に近い方式です。 区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費 用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口 座から保管口座へ移管する方式。 管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。 (新)イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。 区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の 修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日 までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。 管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。 |
12134:
匿名さん
[2022-04-11 08:42:36]
共通仕様書で相見積もりを取る場合、同じ条件で取るのが
普通ですが、設計図書を業者に渡して業者が平米数を計測するやり方を しているところがありますか。 |
12135:
匿名さん
[2022-04-11 20:01:36]
初めて役員立候補者が出た!キセキというよりキ●ガイw
|
12136:
匿名さん
[2022-04-11 23:05:13]
|
12137:
匿名さん
[2022-04-11 23:07:59]
|
12138:
匿名さん
[2022-04-12 11:04:08]
|
12139:
12136
[2022-04-12 22:03:38]
>>12138 匿名さん
ありがとうございます。 改正マンション管理適正化法施行規則第87条を検索して確認します なにしろ我が管理組合は収納口座の残額は保管口座に移管なし。 (収納口座も保管口座も印鑑は管理組合保管) そのため収納口座の預金は1000万円超、で決済用預金にするよう提言し変更手続きが完了。 保管口座への移管は管理組合の要請があれば移管する契約になっている。 |
12140:
匿名さん
[2022-04-13 08:32:34]
財産の分別管理で検索すれば詳しい内容が分りますよ。
|
12141:
匿名さん
[2022-04-13 09:49:22]
生協の宅配は、「買い物にいくのが大変」「重い物をもって帰るのが面倒」「仕事をしている
ので買い物ができない」等の理由で、重宝されております。 生協宅配システムは、毎週1回決まった曜日に届けられます。 注文した商品を、玄関先まで宅配してくれるのが生協の宅配システムです。 グループ宅配の場合は、配送料無料となりますが、場所を確保しなければなりません。 *注意すべき点 1)共用部分の使用は基本的には細則で禁止されています。 2)共用玄関に置けば美観を損ねますし、細則違反となることもあります。 現在の傾向としては、アルコープまで個別配送するやり方が多くなっています。 ボックスが配送されたらすぐ取り込み、回収にくる直前に出すのが基本です。 3)アルコープのないマンションの場合は、どう対処するかが問題となります。 アルコープ・・・廊下から少し引っ込んだ各住戸の玄関の空間をいいいます。 専用ポーチは、ベランダと同様専用使用権はありますが、あくまで共用部分です。 ※関連するものとしては、生協、グリーンコープ、出前等もあります。 生協の宅配は、「買い物にいくのが大変」「重い物をもって帰るのが面倒」「仕事をしている ので買い物ができない」等の理由で、重宝されております。 生協宅配システムは、毎週1回決まった曜日に届けられます。 注文した商品を、玄関先まで宅配してくれるのが生協の宅配システムです。 グループ宅配の場合は、配送料無料となりますが、場所を確保しなければなりません。 *注意すべき点 1)共用部分の使用は基本的には細則で禁止されています。 2)共用玄関に置けば美観を損ねますし、細則違反となることもあります。 現在の傾向としては、アルコープまで個別配送するやり方が多くなっています。 ボックスが配送されたらすぐ取り込み、回収にくる直前に出すのが基本です。 3)アルコープのないマンションの場合は、どう対処するかが問題となります。 アルコープ・・・廊下から少し引っ込んだ各住戸の玄関の空間をいいいます。 専用ポーチは、ベランダと同様専用使用権はありますが、あくまで共用部分です。 ※関連するものとしては、生協、グリーンコープ、出前等もあります。 |
12142:
通りがかりさん
[2022-04-13 15:01:13]
>>12139 12136さん
たしか自主管理なら問題ないよね。 |
12143:
マンション検討中さん
[2022-04-13 16:59:05]
耐震診断は法的義務が無いので未実施というのは当たり前の事ですか?
|
12144:
匿名さん
[2022-04-13 19:33:22]
ロシア国債で儲ける
|
12145:
匿名さん
[2022-04-13 20:02:35]
*マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
1)管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。 2)組合が、本マンションの維持又は修繕(大規模修繕を除く修繕又は保守点検)を外注 により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。 管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら マンションの維持又は修繕(日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃 等)を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。 ※ 管理会社に委託する(主な業務) 1)会計業務は管理会社が作成します。 2)毎月、収支報告書の文書を提出します。 3)財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。 4)工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。(理事会の要請により) 5)理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等 6)組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。 |
12146:
匿名さん
[2022-04-14 08:34:37]
管理会社と理事会が共存共栄してマンション管理を
行っていくことが大切です。 お互いに信じ信じられる関係でいたいですね。 |
12147:
匿名さん
[2022-04-14 09:54:15]
管理会社主導で理事会が運営されているマンションも多いと
思われます。 これは小規模マンションとか輪番制で人材がいないのも大きな要因 となっています。 故に、管理会社と理事会の協調性が求められます。 |
12148:
匿名さん
[2022-04-14 09:56:51]
<マンションす・まいる債>
住宅金融支援機構の発行する利付の10年債を、毎年1回、最長10年間にわたって 継続購入するものです。 1)積立 毎年1回最高10回まで積み立てることが可能です。1口50万円 2)安全性 優先弁済を受ける権利が付与されています。 3)収益性 利息付の債券ですから、毎年1回利息を受け取ることができます。 4)流動性 1年経過後は、途中換金をすることができます。 5)積立ができる管理組合の要件 ①管理規約に修繕積立金の使用範囲が記載されていることや、修繕積立金の取り崩 しが、総会決議となっていること。 ②長期修繕計画が作成されていること。 ③一定以上の修繕積立金が積み立てられる計画になっていること。 |
12149:
匿名さん
[2022-04-14 11:00:13]
*「借入れ」について
修繕積立金が不足すれば、一時金として徴収するか、借入をしなければなりません。但し、 借り入れた場合は、修繕積立金をもって弁済をしていかなければなりません。 住宅金融支援機構の融資条件 旧住宅金融公庫 1)融資金額 対象工事費の8割以内で、150万円×住宅戸数が融資の条件です。 2)貸付条件 最長10年間のローンで、完全固定金利です。 3)貸付対象 管理組合が、(財)マンション管理センターか(公社)全国市街地再開発協会に保証委託 すること。担保は不要となります。 ①返済は、修繕積立金で行うことを、規約か総会で決議をしていること。 ②滞納割合が、10%以内であること。 ③修繕積立金が管理費と区分経理されていること。 ④毎月の返済額が、修繕積立金の80%以内であること。 ⑤返済期間は1年から10年 ⑥専有部分の工事で、管理組合として共用部分の工事と一緒に行うのであれば、規約 に一定の規定があれば融資条件に適います。 4)融資手続き 管理組合が必要書類を添えて融資を申し込み、融資の承諾後に着工し、工事完成後 に、金銭消費貸借契約を結び、融資の実行となります。 |
12150:
マンコミュファンさん
[2022-04-14 12:12:02]
理事会の理事長名で今の管理会社を解約できるのですか?
|
12151:
通りがかりさん
[2022-04-14 12:24:04]
|
12152:
匿名さん
[2022-04-14 19:36:06]
総会は、管理組合の最高の意思決定機関です。
又、年に1回、会計年度終了後2ヶ月以内に開催することが義務づけられています。 マンション内で生じる様々な問題を解決していくためには、総会の円滑な運営が必要となり ます。 |
12153:
匿名さん
[2022-04-14 23:40:41]
|
12154:
通りがかりさん
[2022-04-15 07:57:03]
|
12155:
匿名さん
[2022-04-15 08:47:03]
会計年度終了後3ヶ月間は暫定予算で対応するということですね。
|
12156:
匿名さん
[2022-04-15 19:43:38]
惰性でやっていればいいということです
|
12157:
匿名さん
[2022-04-16 10:12:37]
<総会の進め方>
議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして 管理会社が議案書の素案を作成をする。(決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等) 1)事前準備 *総会1ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。 総会提出議案の理事会決議を行います。 次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。 *総会2週間前 全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。 *総会3日前 |
12158:
匿名さん
[2022-04-16 12:27:46]
組合資金を安全資産として国債に投資している組合役員は
安全かどうかの検証をしなければならない時代がやってくる。 ご意見を聞きたい。 国債も米国国債と日本国債の動きが逆の時代になってきた。 賢いプーチンはルーブルを人民元に交換しているようである。 これで経済制裁の効果が先延ばしにはなったが民主主義国の 経済破綻が先になると中国の人民元建ての時代に突入する危 険を感じる。妄想狂ですめばいいのだが、( ´艸`) |
12159:
匿名さん
[2022-04-16 13:06:25]
2)総会当日
総会次第 ①開会の言葉 ②理事長挨拶 ③議長選出 ④議事録書面人選出 ⑤議案審議 *司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。 *出席表の準備(室番号順に綴ったもの及び委任状) 1.総会の開催宣言…司会が行います。 2.理事長挨拶 3.議長選出 標準管理規約第42条第5項に基づき、議長は理事長にお願いします。 4.出席状況確認 出席者○名 委任状での出席者 ○名 議決権行使書での出席者 ○名 合計○名・・・・総会成立の報告をします。 議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決 権の各4の3以上の出席が必要となります。 普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。 *尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での 賛否をされている方も出席にカウントします。 |
12160:
匿名さん
[2022-04-16 21:16:16]
5.議事録署名人の選出
議長と出席した区分所有者2名にお願いをします。 6.議案審議(代表例) 説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。 第1号議案 事業活動報告 第2号議案 収支決算報告 収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。 第3号議案 来期事業計画案の提案と承認 *事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。 第4号議案 来期の予算の提案と承認 第5号議案 その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案 第6号議案 管理委託契約締結の件(総会前に重要事項の説明会を開催しておく。) 第7号議案 役員の改選 役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の 互選で役職を決める。 (時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。) 7.次期理事長のあいさつ 8.閉会 |
12161:
匿名さん
[2022-04-17 10:50:43]
<役員改選時の引継ぎ事項>・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
*懸案事項、調整事項の伝達 *組合員の要望・苦情の伝達 *管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明 *帳票類・書類の内容、保管場所の伝達 *文書化されていない運営ルールの伝達 |
12162:
匿名さん
[2022-04-17 18:18:47]
これから迎える世界の同時不況は超インフレを加速させる。
マンションの保有資産は大幅に目減りする。 賢い理事長のいるマンションは大規模修繕等の大型出費に ついての工事は前倒しして実施している。 材料費や人件費の増加は避けられない。 修繕積立金の値上げをして組合員の懐を直撃する。 保有資産の防衛をどうすればできるでしょうか。 工事をすれば資産価値を上げるごときの発言をする管理会社 やアホマンション管理士等や管理組合員を信用してマンショ ン管理を任せていてはいけません。 組合有志が立ち上がってマンションの資産価値を守りましょう。 世界は大変な時期を迎えている。妄想家の一人言。( ´艸`) |
12163:
匿名さん
[2022-04-17 19:50:03]
<採決の仕方>
*質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは 自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。 尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。 *採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。 ※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題 をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、 理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。 質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。 質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効 な手段です。 |
12164:
マンション比較中さん
[2022-04-17 20:23:24]
それは相当勉強している理事会と組合員のマンションですね。
ワタシの経験では、委任状が多く、それは議案に白紙賛成すらも知らない住民ばかりでした。 したがって鋭い質問で回答に窮するような場面にもなりませんでした。 議案についても分かり易い資料を事前添付しても読んですらきません。 その場の意見も議案の可否には実は無関係で、取り敢えず反対や分かったフリポーズで、口には出せませんでしたが、「事前に議事録とニュースと配布資料ぐらいは読んどけ、、、」のレベルでした。 この様なマンションなので、大規模修繕の悪質な皿管コンサル(NPO法人)には、 説明会は一度だけで、お知らせは最小限で、住民(専門知識のある)からの的を得た質問(理事会宛書面)には極力答えず、逆にやり玉に上げ、平日昼間の総会開催でドンドン進められてしまいました。 |
12165:
匿名さん
[2022-04-17 20:39:45]
総会での決議はまず否決されることはありません。
特に普通決議であれば、25%以上の賛成で承認されますからね。 普通決議は、議決権総数の過半数の出席で、その過半数で成立です。 100名の組合なら、50人以上の出席でその過半数ですから26名 以上の賛成があれば成立します。 それに、出席者には、議決権行使書と委任状での出席者も入りますから。 |
12166:
匿名さん
[2022-04-18 08:40:14]
※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。
7.議長 閉会の辞 8.理事長は、議事録の原本を保管しなければなりません。 総会終了後遅滞なく、議長は議事録を作成します。 その際、議長の他、2名の議事録署名人の署名と押印が必要です。 |
12167:
匿名さん
[2022-04-18 09:32:08]
マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れ
をしていくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産と しての価値に大きく影響してきます。 このため、周期的に、計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。 その為には、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を実施し、長期修繕計画 を作成し、マンションの劣化状況を分析・評価していくことが必要になってきます。 又、長期修繕計画を作成することによって、必要修繕積立金を区分所有者から集める根拠 とすることができます。1戸当り月の必要修繕積立金の額を算出できます。 又、管理組合が行う業務は、公平・公正・公開の原則を基本に、情報の開示と透明性を確保 し、プロセス(手順)を踏んで進めることが求められます。 そして、大規模修繕工事は、あくまで管理組合主導で行われるべきです。 |
12168:
匿名さん
[2022-04-18 11:05:28]
事前準備として、理事会に提案する大規模修繕工事の発意、修繕委員会設置に関する
委員の募集計画案、修繕専門委員会運営細則案の準備等をしておく。 事前準備の資料とかの作成は、理事長が中心となって作成します。(たたき台の構築) 修繕委員会のメンバーは6名~10名程度で必ず公募してください。又、理事も数名入っ ている方が、スムーズにいくと思います。 2年程度前から計画します。 |