「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[12051: 匿名さん]

裁判は　やってみなけりゃ　わからない　勝つも負けるも　弁護士次第

[12052: 匿名さん]

Part 2に正解が書いてある。

[12053: 匿名さん]

>>12045 11992さん
一応マンション管理士の試験は合格はしています。
住民でもあります。
長く住んでいると色々なしがらみで理事長等も経験
しましたので知り合いの方との雑談にも応じてはいます。
今は給排水システムの変更のついでに室内のバリアフリー化
を組合としての取り組みはできないかの雑談をしています。
本当はエレベーターの外付けをしたいのですが予算が不足です。

[12054: 匿名さん]

室内は専有部分やから自腹でやるのが原則だっせ

[12055: 匿名さん]

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

[12056: 匿名さん]

>>12054 匿名さん
マンション管理士試験問題では正解ですが、
原則ですから規約でいじれはするでしょうが、
色々な意見が想定されますのでこの問題はこれにて失礼します。
区分所有法の強行規定ではないですね。
私のマンションではおそらく組合が費用を負担してくれるよう
になりそうです。
不足分は管理費等の値上げか若しくは借り入れで賄うことにな
りそうです。建て替えは敷居が高そうです。
可能性があるすれば近隣に公共の公園があるので払い下げを申
請はしております。

[12057: 匿名さん]

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場
　　合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事
　　例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸への
　　補填にあてるという方法もとれますし、長期修繕計画に包含することもできます。

[12058: 匿名さん]

12056さんと12057は別人です。12057はスレ主です。
同じ金メダルマークがついた匿名さんですね。

[12059: 匿名さん]

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣に
　　取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこしい問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の値上げが必要となってきますが、各区分所有者がそれぞ
　れ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには変わり
　はありません。

[12060: 周辺住民さん]

エレベータの外付けは極めて困難。
１階エレベータホール前の住人が同意しない。

[12061: 匿名さん]

あのマークは金メダル何ですか。なんでタコ印がついてるのかと思ってた。

[12062: 匿名さん]

金メダルマークは、過去の投稿内容が評価された方に付与されます。一度マークが付いた投稿者様やレスも時間が経つと消える仕様となっています。

[12063: 匿名さん]

金メダルじゃなくタコメダルが相応しいですよ。哂い
管理会社の要望でマークするための追跡マークではないかと
推測される。なぜこの印をつけるのかは各自考えてください。
私は真実を投稿しているので受けて立つ用意をしている。
私は悪徳管理会社と共謀するミニプーチンと10年間戦った。
孤軍奮闘した。悪徳組合員と悪徳管理会社を手玉に取った。
今は嘘をつく人間相手の仕事は辞めました。
株は嘘をつかないので扱いやすいしお金も入ってくる。

[12064: 匿名さん]

＜共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について＞　　

　　専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、
　６０万円以上
　　給排水管更新工事、給湯管取替、ガス管の更新工事を含む。
　　それを、共用部分の本管の工事と一緒にやれば、１戸当り３０～４０万円程度でできます。

　　当然、費用面だけでなく、工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
　　例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その
　場合は、架設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
　　　　　　
　　又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、１回
　で済ませることができます。

[12065: 匿名さん]

ここの管理者に投稿内容を評価する能力があるのかね、
若葉マークや金だるまをつけて追跡して投稿者の特定を
追跡しているとしか思えない。
マンションの管理の改善をしようと思えば悪徳組合員や
悪徳管理会社等に不利になるような改革をしようものな
らウクライナの大統領みたいになるけど最後は勝利する。
彼は命を奪われる危険性はあるが私はそれほどの危険は
感じてはいない。
管理会社０００の悪事を暴いたおかげで戦わざるお得なかった。
悪徳管理会社とミニプーチンは私を簡単に排除できるとみたが
19年の月日を費やす羽目になった。
セデンスキーと同じようなものである。雑魚との戦いはしない
方がいいでしょう。後味が悪い。

[12066: 匿名さん]

ウクライナ侵攻がそろそろ決着しそうなので市場動向を注意深く見守る必要があります。

[12067: 匿名さん]

>>12032 匿名さん
>　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合
>　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
>　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
＞　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、 １５％前後で決めているマンションが多いようです。

規約を作成する場合は民法の規定通り５％が良いと思います。
管理組合は貸金業ではない。

[12068: 匿名さん]

チ〇チン大統領は勃起力不足で中折れしましたが、まあ何とか発射して終われそうですね。

[12069: 匿名さん]

パナジュームは見逃して失敗した。

[12070: 匿名さん]

春になるおかしなのが湧いてくる

[12071: 匿名さん]

　　マンションの建物や設備の維持・保全が適正に行われれば、快適なマンションライフが送れますし、
　資産価値が高まり、売却するときも賃貸にだすときも高い価値が出てきます。

　　　しかし、そのためには修繕積立金の値上をおこなわなければなりません。
　　共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の
　負担の軽減にもつながってきます。
　　このことは分かってはいるんですが、いざ積立金の値上となると、中々難しい要素が加わってきます。

[12072: 匿名さん]

雨が降ると必ず雨漏りしたりエレベーターが頻繁に落下したりするのは困りますが、
資産価値云々を理由に修繕積立金を値上げするのは愚策です。
中古マンションは残存価格（買値の１割）が回収できれば儲けものなのです。

[12073: 匿名さん]

　　管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上
　に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。

　　各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それから
　の値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。
　　では、値上をあきらめて、各戸の判断に任せるとしたら、もうマンションの経年劣化を防ぐことはでき
　なくなってしまいます。

[12074: 匿名さん]

早い時期に積立金を値上げすれば、その分各戸の負担は重くなり、
工事前に転居すると値上げ分は丸損になるから、よく考えろよｗ

[12075: 匿名さん]

明日はドルを売ってルーブルを仕込む予定。
組合の保有資金の1割を長期で仕込むと大儲けするよ。
現金は超インフレで紙くず同然になる。
修繕積立金の現金価値は暴落する。

[12076: 匿名さん]

投稿者が投稿した内容に投稿者自ら「参考になる」をクリックできないようにしろ。

[12077: 匿名さん]

　　修繕積立金の値上はしたくない。しかし、経年劣化が進み資産価値が落ちるのは嫌だでは先に進み
　ません。又、保険は、経年劣化によるものには適用されませんので、住民同士のトラブルが発生するこ
　とも予想されます。

　　１０年後、２０年後になっても、現在と資産価値が変わらないような適正な建物・設備の維持、保全に
　取り組み、快適なマンションライフが送れるように全員でこの問題に対処していきましょう。

　　　＜自分たちのマンションを、快適な住まいにすることができるのは、あ・な・たです。＞

[12078: 匿名さん]

組合の保有資産をヘッジしないと大変だよ。

[12079: 匿名さん]

「大規模地震に備えて、いまできること」

　大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました
が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ
でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について
は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。

　又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる
をえないところが殆どだとのことでした。マンションは自治会の加入率が低いのもその要因。
　ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所（マンションのエン
トランス等）には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ
り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。

[12080: 匿名さん]

　又、義捐金は、在住者（賃借人含む）に対してのみ支給され、居住していない区分所有者には支
給されなかったということでした。

　新築マンションはコミュニティ力が弱く、築年数のたったマンションの方がコミュニティ力は強かった
ということでした。自治会や子供会、塾親会、スポーツ等での日常の交流が必要と思われます。
　又、防災マニュアルを作成したり、名簿についても、電子以外に書面でも残しておく必要があるとの
ことでした。

[12081: 匿名さん]

一か月前に天然ガスを１００、０００、０００円仕込んだら
倍になった。利確して本日核融合発電関連の銘柄を仕込み直した。
これは長期投資で金庫にロックした。。
うちのマンションの保有財産の一部をここに投資したらどうか
と理事会に提案したら国債を購入することに決定したとの返事で
した。馬鹿ミニプーチン理事が私を見下してあんた馬鹿ねと言わ
れた。春ですからと言い返した。
国債は元本は保証されるのでしょうからね心配がなくて気楽。
馬鹿ミニプーチン理事は投資を投機と同じに考えている。
本物とは偉い違い。
本物は投資にはさえわたってはいるが国際裁判にかけられて死刑
の判決になるので今のうちに自分の思いを達成しようと奮闘中で
はある。昔ある学者が世界はマファイに支配されると予言した。
私は民間企業や公務員やマスコミや政治家はマフイア化している
とは思ってはいたがここまでの殺戮を見て唖然とした。
とりあえずミニプーチンに力を与えると大変ですよ。気を付け～

[12082: 匿名さん]

　地震保険の加入率は、６０％程度だったとのことですが、やはり保険に加入していなかったマンショ
ンは、より大変だったといわれています。

　保険の査定については、できるだけ早く修繕金を出したいので、簡単な調査で評価されるので、そ
の対策も考えておく必要があります。
　より有利な保険の査定をもらうには、災害発生時の日付入り写真を、部屋の中、開放廊下、ベランダ
等と撮影しておくことも大切だそうです。（どの日の地震で損壊したのを明確にするため）

　査定方法としては、組合が指定した１フロアしか調査せず、それで全体が査定されます。又、調査日
にその階の居住者が不在の場合は、その部屋の査定はゼロとの判断がされ、トータルでは低い評価
になってしまいますので、全員の協力が大切だといわれていました。

[12083: 匿名さん]

>>12077 匿名さん
>１０年後、２０年後になっても、現在と資産価値が変わらないような適正な建物・設備の維持、保全に取り組み

２０年後になっても現在と資産価値が変わらないようにはならない。

[12084: 匿名さん]

組合が保有している現金は資産である。
インフレによる資産（現金）の目減りを放置させるのは
運営責任者の責任である。

[12085: 匿名さん]

※罹災証明を取る場合、半壊の場合は、課税証明と住民票が必要になるが、
　個人情報を組合が管理することになるので、実際は取れないとこも多かった。
　全壊の場合は、全員に支給されるので問題はない。

[12086: 匿名さん]

1年間で31社が撤退した「新電力」。料金の値上げや倒産に注意

2022年04月05日 00時00分 シニアガイド

電気が安い「新電力」2016年の電力自由化にともない、多くの会社が電気の小売りを始めました。

これらの会社を「新電力」と呼びます。
「新電力」は、これまでの電気会社よりも料金が安く、独自の割引やポイント制度なども用意されています。

電気料金を抑えたい節約派の人には、とてもありがたい存在です。

その「新電気」に、いま、逆風が吹いています。
帝国データバンクの資料をもとに、現状を紹介します。

1年間で「31社」が撤退
帝国データバンクによれば、2021年度に倒産した「新電力」は、14社でした。

前年度は2社だったので、一気に7倍に増えました。

さらに、2021年4月の時点で706社あった「新電力」のうち、倒産も含めて、廃業や撤退した会社が「31社」もありました。

市場にあった「新電力」のうち、4％が、たった1年でいなくなってしまったのです。

また、「楽天でんき」のように、営業は続けているものの、新規の契約を受け付けていない会社も増えています。

出典：帝国データバンク
仕入れ価格の上昇で苦境に
「新電力」が苦境に陥った原因を、帝国データバンクは「電力の調達コストの上昇」と分析しています。

ほとんどの「新電力」は、自分で電力を作らず、卸売市場から購入して、それを小売りしています。

しかし、2021年度の途中から、電力の卸売価格が値上がりしました。

2021年の前半は、電気の卸売価格は1キロワット当たり「10円以下」でした。

それが、12月には「17円」になり、2022年3月には「27円」まで上がったのです。

さらに、ウクライナ危機を受けて、電力の原料となる、原油や液化天然ガス(LNG)の価格が上がっています。

電力の卸売価格は、今後も上がることが確実です。

卸売価格の上昇を、そのまま小売価格に反映できれば良いのですが、安さが売り物の「新電力」にとって、それは難しいことです。

その結果、帝国データバンクによれば、「新電力」の利益は、ピーク時の1割にも届かない状況としています。

契約内容によっては、仕入れの卸売価格が小売価格を上回る「逆ザヤ」になっている状態なのです。

出典：帝国データバンク
電気が止まることはないが、注意は必要
あなたの家が、もし「新電力」の契約をしているとすれば、これからどうすれば良いでしょうか。

基本的には、現在のままで大丈夫です。

万が一、契約している「新電力」が倒産や撤退をしてしまっても、電気が止まることはありません。

その場合は、旧一般電気事業者の小売部門の事業者が、代わりに電気を届けてくれます。

例えば、東京都内であれば東京電力エナジーパートナーが、「従量電灯B」などの一般的な契約に基づいて、電気を供給してくれます。

「新電力」が倒産しても、明日から急に電気が使えなくなるということはありませんから安心してください。

もちろん、「新電力」独自のポイント制度などの対象にはなりませんが、それは仕方がないでしょう。

ただし、代わりに供給してくれる期間は限られています。

電力会社から指定された期限までに、次の契約先を探して、連絡する必要があります。

もし、新しい「新電力」が契約できない場合でも、旧一般電気事業者の小売部門の事業者は必ず受け付けてくれます。

新しい契約先が見つからず、電気が供給されなくなるということはありません。

また、撤退に至らない場合でも、「新電力」からのお知らせには注意してください。

電力会社からの通知は、その会社の状況が分かる重要な情報です。

「契約内容の見直し」、つまり値上げなどの場合もありますから、必ず内容を確認してください。

このようなリスクがあるということを理解した上で、「新電力」ならではの低価格やサービスを利用しましょう。

[シニアガイド編集部]

[12087: 匿名さん]

　　＊住宅の応急修理制度の活用

　　　　　これは、災害救助法に基づき、住宅の応急修理制度が定められており、現に援助を必要と
　　　　する者に対して支援されるものです。
　　　　　住家が半壊し、自らの資力では応急修理することができない場合に支給されるもので、１
　　　　世帯当たり５２万円の範囲で、居室・炊事場・風呂・トイレ等の修復を行い、居住する場所を
　　　　確保するものです。
　　　　　共用部分の場合は、専有部分が条件に合致すれば適用されます。

[12088: 匿名さん]

マンションで一人でも新電力と契約をしていれば、もう従来のように
電力会社に一本化することはできない。
全員の賛成が必要になりますから。

[12089: 匿名さん]

　　＊２棟の建物がエキスパンションジョイントでつながり、１棟だけがひどく損傷した場合の対応

　　　　ここの事例では、東棟は大破、南棟はほとんど損傷がなかったとのこと。管理規約は、単棟型
　　　であったため、管理組合として一体として工事をすべきとの主張もあったが、各棟の損壊程度の
　　　温度差が起因して意見がぶつかり、まとまりがなく合意形成に至らなかった。

　　　　しかし、築１４年目で大規模修繕工事の時期であったので、震災復旧工事と一緒にするという
　　　ことになり、被害の少なかった南棟の住民が、被災支援金のうち１００万円を各世帯が拠出しよ
　　　うということになり、解決しました。ただ、片方だけの建替えの場合だったら、資金面で南棟の了
　　　解をえることは不可能だろうといわれていました。
　　　　被災支援金は、管理組合に支払われるものではなく、各戸の住民に直接支払いがされます。

[12090: 匿名さん]

　　　　神戸大震災でも連担棟のマンションは復旧が遅れ、現在でも解決していないところがあるとの
　　　ことなので、管理規約で明確化しておくことが必要といわれています。

　※大震災に備えて、いまやらなければならないこと
　　　　＊防災グッズの準備、防災マニュアルの作成
　　　　＊名簿の整理・・・・電子以外に書面でもみれるようにしておく
　　　　＊防災訓練の実施
　　　　＊地域避難所としての申請をしておく
　　　　＊大震災時の対応の仕方・・・仙台や神戸の実際例を参考にする

[12091: 匿名さん]

>>2073 匿名さん
＞　管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。
＞　各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それからの値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。

質問
それでは１棟１５階建て４列の５６戸のマンションを１回で済ませると何日で終わるのですか。１戸１週間程度と考えられているので１列１４戸（１５階、１４階→２階）で１４週間かかることになりますがこの間それぞれどこに住むのですか（１５階を工事中、１４階を工事中→２階を工事中等の時）。
２階の排水縦管（共用部分）を工事中の時は上階の３階～１５階は排水できないと思いますので。

段取りを示してもらえると理解しやすいと思います。
作業時間は９時～１７時とします。排水禁止日数、給水禁止日数等
金マークにふさわしい回答をお願いします。

[12092: 匿名さん]

無茶言うな、キミ

[12093: 匿名さん]

管理組合は工事をしては組合費を費やし不足すると組合員から
徴収することばかりを考えていてはいけませんよ。
儲けることも考えないといけません。日銀みたいなことはいけ
ませんよ。
組合員はこれからはインフレに悩まされ収入は減る一方ですか
ら少しは組合員の懐具合も考えてちょうだい。
組合員は打出の小鎚ではありません。アホの一言

[12094: 匿名さん]

マン管士試験に受かっても管理会計を理解できない人が多いです
それで建替え手続とか規約改正とか、不要不急のことばかり言って
時間と金を無駄遣いします

[12095: 匿名さん]

>>12091さん
具体的な工事手法については、実際工事をすることが決まれば
業者との話し合いが行われ、そのスケジュールの調整等が行われる
でしょう。
工事期間中は当然自分の部屋に住むことは可能です。
ただ、給水制限とかトイレの使用制限はあるでしょう。
給水管の交換でしたら、その家の元栓をしめればそこの部屋だけの
工事ができます。

[12096: 匿名さん]

>>12094 匿名さん
つまり事業経営と同じだよ。
今年から高校生は金融について学びます。
教科書でも買って勉強してください。
経営は投資の知識がないと成功はしない。

[12097: ご近所さん]

マンション給水管が熱で劣化破裂して下の部屋が水浸しになった時は保険対象外なので裁判ですか？

[12098: 匿名さん]

＜連坦棟マンションの復旧・再建に関する見解＞
　　　　
　　　これについては、神戸大震災の復興の教訓をもとに、東大名誉教授の稲本洋之助氏の「マン
　　ションの復興と建替え制度」の特集記事を参考にまとめてみました。
　　　管理規約の改正も含め、今後の検討課題として取り組んでおくことが必要だと思われます。

＊マンションの建築形態には下記の４つがあります。

　１）単棟型

　　　　＊災害・復旧・建替えの際は、１つの建物として対応していくことになります。

　２）連坦 棟型

　　　　　外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
　　　　が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
　　　　　利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
　　　　ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
　　　　　しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
　　　　の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
　　　　　しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない
　　　　ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
　　　　となっています。

[12099: 匿名さん]

　　　　　連坦棟の多くは、各部位（棟）が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体
　　　　で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。
　　　　　マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた
　　　　めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。
　　　　　しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。
　　　　　ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダメージ
　　　　を受けていない場合もあります。

[12100: 匿名さん]

>>12095 匿名さん
＞ただ、給水制限とかトイレの使用制限はあるでしょう。
＞給水管の交換でしたら、その家の元栓をしめればそこの部屋だけの工事ができます。

共有部分を更新するなら専有部分も同時に実施したほうが安くできますよ。と投稿者はいってます。ですから共用給水管も更新を勧めていると思います。アドバイスを頂きました某投稿者は共用給水管を外付けにする方法もあるということです。共用給水管を更新するとさらなる不便が増すと思います。だからしっかりとした段取りがあれば示してほしいということです。

>>12092 匿名さん　無茶言うな、キミ

無茶を言ってるのは専有部分も同時に実施したほうが良いという投稿者だと思いますよ。
専有部分の排水管修理は区分所有者が実施すべきと思います。修理費用は区分所有者が工面すべし。