「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[12001: 通りがかりさん]

>>11992 ご近所さん
いつものスレ荒らしクンだろ？
そんな殊勝な人間じゃないよな？

[12002: 匿名さん]

滞納金について

　　滞納金が多くなるとマンションの管理や建物の維持・保全が難しくなります。
　滞納については、管理会社任せにすることなく、理事会で報告をさせ現状を把握して、
　滞納額が大きくならないようにすべきです。

共用部分の管理

１）保存行為
　　保存行為に該当するのは、緊急を要するか、または比較的軽度の現状の維持を図る
　行為です。
　２）管理行為
　　重大変更と保存行為を除いた共用部分の管理をいい、軽微変更や共用部分の利用・
　改良行為がこれに該当します。普通決議が必要です。
３）重大変更
　　特別決議が必要です。

[12003: 11992]

一日考えてあなたと同じ考えに至りました。私のほうが、マンションはきれいであるべき、価値は上げていくべきと偏った考えをしていたと気づきました。訴訟等は考えず売却してきれいに管理されているマンションに引っ越すことにしようと思います。

[12004: 11992]

>>12001 通りがかりさん
初めて投稿しましたので何か勘違いをされているのではないでしょうか？不快な思いをされたなら申し訳ないと思いますが、こちらも真剣に悩んでこちらに投稿をしているのでこの掲示板のルール的なものは皆目知りません。何かアドバイス的なことがありましたら教えていただきたいです。

[12005: 匿名さん]

>>12003 11992さん
いい判断だと思います。
管理が行き届いていないという事なのでいい価格で売れないかもですが、毎日嫌な思いをしながら住み続けるよりずっといいと思います。

[12006: 11992]

>>12005 匿名さん
お金より人生だと思いますのでその通りですよね。もともと安く買っていますし新しい場所を探して生きる方がずっと幸せだと思いますので売値が安くても文句はないです。
委託では無理そうなので買取で不動産屋さんに見積もりを取ってもらうことにします。

[12007: 匿名さん]

法律や規約に無知なキ〇ガイが幅を利かせるマンションはどこにでもあります

[12008: 匿名さん]

>>11992 ご近所さん
自治会と管理組合は別です
マンション管理士には基幹事務は委託できません（適正化法を確認）
分譲マンションの管理についての法的規制を知らないで投稿して真
偽のほどが解らないので回答には困ります。。

[12009: 通りがかりさん]

>>12008 匿名さん
釣りだよ。わかった上で聞いてるんだから

[12010: 匿名さん]

兎に角スレ荒らしの常習犯である、ご近所さんの書き込みに
対してはスルーすることです。
私はスレ主ですが、ご近所さんのＨＮに対しては、絶対スルー
しています。

[12011: 匿名さん]

建物の瑕疵に関する推定

　　１）専有部分の瑕疵の場合
　　２）共用部分の瑕疵の場合
　　３）瑕疵の場所が明らかでない場合

専有部分の修繕等

　　区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物に定着する物件の
　取り付け若しくは取替を行おうとするときは、あらかじめ理事長にその旨を申請し、書面
　による承認を受けなければなりません。規約に明記しておく必要があります。

長期修繕計画

　　計画期間を３０年程度にすること。
　　全体の工事金額が定められていること。
　　修繕のために必要な工事をほぼ網羅してあることが必要です。
　　１戸当り月の必要修繕積立金の額の設定

[12012: 匿名さん]

私はスレ主です。
金メダルマークがついていますが、私は匿名さん以外のＨＮは
使いません。

[12013: 11992]

>>12010 匿名さん
ご近所さんというのは自動でつきましたので私が選択したのではありません。
とにかく私は初めてここに書き込みをしました。名前を選ぶとかも知りませんでしたし他意はありません。
悩んでいるから助言がいただけると思ったから書き込んだだけです。

[12014: 匿名さん]

>>12013さん
スレ主です。
ご近所さんというＨＮは、スレ荒らしをされていたので、私は
この方の書き込みに対しては完全無視をしていましたので、そういう
判断をしました。
これからも、ご近所さんというＨＮを使われますと判断が難しいので
私はそれに対しての返答はしないつもりです。

[12015: ご近所さん]

管理会社が対住民買収用の工作資金の作成方法を教えてください。

[12016: 匿名さん]

ご近所さんの書き込みには答えられません。

[12017: 匿名さん]

大規模修繕工事

　　留意事項
　　　１）長期修繕計画に基づいて実施する。
　　　２）専門委員会の設置を行う。（周期的な大規模修繕工事の場合）

管理の形態

　　総合管理と部分管理
　　自主管理

財産の分別管理とは

　　旧原則方式、支払一任代行方式、収納代行方式からイ・ロ・ハ方式に変更
　　印鑑と通帳の同時保管の禁止、収支報告書の毎月提出の義務等

重要事項の説明

　　管理会社と管理組合との契約内容が変更になる場合は、組合員全員に書類を交付
　　して説明をしなければなりません。
　　変更がなくても、書類は全員に交付しなければなりません。

[12018: 11992]

そのような経緯は知りませんでした。しかし、私はＨＮを11992として自分の書き込みに責任を持っているつもりですので、マンションを売る気にはなったとはいえ、私が悩んでいることについてだれも助言をすることができないように誘導するのはやめていただきたいです。今後の参考にもなりますし、マンションの管理というものは、誰がどれくらい義務と責任を負うものなのか知っておきたいのです。

[12019: 通りがかりさん]

>>12018 11992さん
今、最新スレ見たけど全部の直近投稿にアンタの「～教えてください」投稿があったぞ。問いかけ内容はうさん臭いしずっとマンコミに貼り付いてんだな、筋金入りだなアンタ。

[12020: 11992]

>>12008 匿名さん
組合の管理者にマンション管理士の人がなるということになりました。自治会長が亡くなったので管理費の口座が凍結されていまして、その解除のための代表者にマンション管理士の人が就任することになったそうです。あとは住民２人が幹事となっていました。
基幹事務は外部の業者に委託する契約をするとのことです。内容は、管理費徴収、水道費徴収、メーター検診、エレベーター点検とのことでした。
自治会長が亡くなったので管理費の口座が凍結されていまして、その解除のための代表者にマンション管理士の人が就任することになったそうです。

[12021: 匿名さん]

>>12020 11992さん
自治会長が管理組合の理事長もやっていたってことですか？
自治会長は自治会、町内会の会長で、マンションの管理組合は理事長と区別されるので確認です。

[12022: 11992]

>>12021 匿名さん
管理組合は以前はありませんでした。あったのは自治会のみで、管理規約もありませんでした。

[12023: 11992]

>>12021 匿名さん
管理規約を作り、管理組合としてきちんと成立させないと現実的に何も決定できないということで、マンション管理士の人と理事長（自治会長）が極秘裏（この辺総会が開かれていなかったので状況わからず）に計画を進めていたところお亡くなりになりました。

[12024: 匿名さん]

>>12009 通りがかりさん
金だるまにふさわしくないですよ。

[12025: 匿名さん]

自分が質問し自分が答える一人芝居です
難しい質問には答えません

[12026: 匿名さん]

>>12022 11992さん
管理組合は名称だけで管理規約もなく自主管理のマンションの
自治会長（理事長）と知り合いになり調査を頼まれたことがあ
り現地で実態調査をしたことがありました。
３階建てのタウンマンションで２００戸を超す大型マンション
でエレベーターはありませんでした。
駐車場は各戸一区画は無料でした。管理費等は各戸１２，０００円
でした。
その割には管理は行き届いていてきれいに整備されていました。
組合員の人柄の良さを感じさせるマンションでした。
組合の保管書類は管理室もありませんので各期の理事長の持ち
回りでした。書類を持ちよって書類の整理から始めて現在は管理費
等を５，０００円値上げをして合計各戸負担を１８，０００円で推
移しています。三回目の大規模修繕費用も保有しているようです。
ちなみに組合員の専有部分の面積は均一です。
時々私の自宅へ組合員がお茶をしながら管理についての雑談をし
ています。
試しに敷地の持分を計算しましたら一専有部分の持分が５０坪を
越しますので建て替えの話も出ています。

[12027: 通りがかりさん]

>>12026 匿名さん
あのね、もっとリアルなヤツをくれよ。

３階建てのタウンマンションで２００戸を超す大型マンション でエレベーターはありませんでした。 駐車場は各戸一区画は無料でした。管理費等は各戸１２，０００円 でした。 組合の保管書類は管理室もありませんのでetc

施工年度はいつ？時代設定が甘い。書けば釣り投稿に利用されるから細部の指摘はしないが、本当にその仕事をしている者として架空でも設定はちゃんとして欲しいネ。わかる？ご近所さん、不愉快だよ。

[12028: 匿名さん]

>>12026 は、１０９爺さんの投稿です。

[12029: 匿名さん]

　　　滞納金に対する問題は、各マンションで苦労されていると思いますが、競売とかにいくまで
　　の過程をいかに防いでいくかにあります。

　　　私たちマンションの理事としましても、この問題は避けて通ることはできません。
　　　滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。
　　　しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納
　　の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。

　　　理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は
　　変わらないようにしなければなりません。

　＊では滞納が発生したらどうするか

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行する契約が多いようです。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。
　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。
　　　＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき
　　　　ますが、分からない点はネットで調べることができます。

[12030: ご近所さん]

督促は弁護士が必須です。

[12031: 匿名さん]

>>12030
お前はここにはくるなといってるだろう。

[12032: 匿名さん]

　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
　　　　　すとかの細則を作成しておくべきです。
　　　　　この規定は、かなり効果はあります。

[12033: 匿名さん]

払えんものはしゃーないやろ

[12034: 匿名さん]

「管理組合負担で、専有部分の給排水管設備の更新工事はできるか」

　枝管部分の管理は、各区分所有者が行うと決められていても、それぞれの事情や考えがあり、
区分所有者は、必ずしも適切な時期に適切な修繕や更新を行うとは限りません。

　そこで最近では、給排水管について、共用部分だけでなく、専有部分も含めて管理組合が更
新工事を行う事例が増えてきました。

　管理組合の資金で、専有部分の改修・更新工事ができるかが問題となっています。というのは
標準管理規約第２１条２項では、「専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった
部分の管理を、共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うこと
ができる」となっています。しかし、コメントでは、費用は各区分所有者が実費に応じて負担すべ
きとしています。

　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は記
載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どです。

しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期は
必ずやってきます。

[12035: 匿名さん]

マンション管理士に質問しよう！ＰＡＲＴ２もマンション管理士等に
質問しよう！ＰＡＲＴ３も私が立てたスレです。
何故スレタイを変えたかというと、マンション管理士だけでなく、いろんな
方の意見を聞き、質問しましょうということで変えたのです。

[12036: 匿名さん]

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあ
りますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容さ
れると判断されます。

[12037: 匿名さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

[12038: 匿名さん]

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

[12039: 匿名さん]

>>12027 通りがかりさん
築45年の分譲です。近隣のマンションの規約等（標準も含む）を参考にして作成しました。
役員の間では組合資金のみを預ける管理体制への変更のために管理
会社と交渉中です。
自主管理で自治会長（理事長）が預金通帳と印鑑を預かり方で少し
もめるようです。
最近は清掃と植栽は清掃業者と町内の庭師に委託するようにしまし
た。
設備と建物の管理をどこへ委託するかを検討中です。
管理会社からは建物と設備の管理もさせてくれれば基幹事務を引き
受けてもいいと言ってくれるところも出てはきました。
組合としては分散管理をしたいようです。話の内容からすると基幹
事務のみを受けてくれる管理会社は見当たらないようです。

[12040: 匿名さん]

枝管工事を心配するようなマンションには住まないことですね

[12041: 11992]

>>12026 匿名さん
「管理が行き届いていてきれいに整備されていました」
ここですよね。これがボランティアで住民の一部が清掃するのか、無償あるいは有償で自治会員の持ち回りでするのか、外部委託するのかなどですが、共用部分の維持管理をするのは組合の義務なのかそれともそんな義務はなく管理しないというのも選択肢なのか法的な見解を知りたいところですね。

[12042: 匿名さん]

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

[12043: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　標準管理規約第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

[12044: 匿名さん]

>>12041 11992さん
住民が高齢になってきますとエレベーターがないのが問題ではあり
ます。幸か不幸かは個人差がありますので何とも言えませんが三階
に住んでいる私もそろそろ階段の上り下りがしんどくなりました。
ないものねだりはできませんので室内だけでもバリアフリー化をし
たくて工事見積をして組合にリホーム申請をしましたら風呂場の床
下の配管の移動は禁止ということで悩んではいます。
今は妻がいますのでいいですが独り者になるときの入浴が心配にな
ってきました。新築のマンションはこの点も考慮して建築されてい
ますのでいいですが購入資金が不足で困ってはいます。
同じ住民同士で話し合っています。いい方法を模索中です。

[12045: 11992]

>>12044 匿名さん
マンション管理士の方ですか？　それとも住民の方ですか？

[12046: 匿名さん]

共用部分の維持管理は、管理組合と組合員との間の契約ではなく、
管理組合の一方的な義務です。管理費を滞納している組合員も
部屋の前の廊下を清掃してもらえます。
それと同時に、管理費の支払いは組合員の一方的な義務です。
自室前の廊下は自分で清掃するからその分管理費を負けてくれとは
言えません。

[12047: 匿名さん]

これに対して、駐車場の使用は管理組合と組合員との間の契約になっている
マンションが多いです。組合員が使用料を滞納すると契約を解除されて
他の組合員に自分の駐車区画を使われてしまいます。
同時に、管理組合には組合員に駐車区画を使わせる契約上の義務が生じます。
Aさんの駐車区画にBさんが駐車している場合、理事長自らがBさん車を撤去し
Aさんが駐車できるようにしなければなりません。

[12048: 11992]

>>12046 匿名さん
とすると組合が滞納者に対して督促や競売の訴訟ができるということは、管理をしていない組合に対して損害賠償を請求する訴訟も全く別件で起こすことは可能であり、勝ち目もあるということなんでしょうか。

[12049: 通りがかりさん]

>>12048 11992さん
質問内容が困っている素人のものではないな笑
ちゃんと演じろよ、ご近所さん

[12050: ご近所さん]

はい