「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[11989: 匿名さん]

　マンションを維持・管理するための資金が、管理費・修繕積立金・各種使用料等です。
区分所有者から毎月確実に管理費等を徴収し、それを管理会社などへの支払いにあて
たりして、会計の処理を行い、お金を安全確実に運用することも大切な業務となります。
　また、管理会社に会計業務を委託していれば月次報告によって金銭の出し入れをきちん
とチェックすることも大切です。

　自治会活動や親睦会などコミュニティの形成を促進する業務があります。親睦を目的と
する団体と管理組合とは一線を画す必要がありますが、良好な居住環境の形成の一翼を
担うことから、管理組合と自治会との相互連絡、調整、協働が不可欠です。

　このように、管理組合の業務は非常に多岐にわたりますが、それぞれのマンションの組織
形態や、管理会社等の専門業者にどの程度委託しているかによって、役員の業務内容は、
大きく異なります。
　例えば、管理会社に総合的に委託している場合は、報告を受けて検討・承認するといった
程度に止まるようです。しかしながら、専門業者に委託した業者についても、基本的には理
事会の管理監督義務がありますので、「うちのマンションは、管理会社に全面的に管理を任
せているので、役員のすることはない。」ということにはなりません。

[11990: 匿名さん]

　管理組合が主体的に管理業務を行っていくためには、管理会社に総合的に委託している
場合でも、理事会の議題の設定や議事録の作成などは、役員が責任をもって行うなど、
出来るだけ理事会運営を自分たちの力で行うことが望まれます。特に、総会の議案書は管
理組合活動の根幹となるものですので、管理会社に全てお任せするのではなく、でき
るだけ役員が作成するようにし、管理会社が素案を作成する場合でも、理事会で十分
に内容を検討するべきです。

[11991: 匿名さん]

第３２条　管理組合は、次の各号に掲げる業務を行う。
　一　管理組合が管理する敷地及び共用部分等の保安、保全、保守、清掃、消毒及びごみ
　　　処理
　二　組合管理部分の修繕
　三　長期修繕計画の作成又は変更に関する業務
　四　建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務
　五　適正化法第１０３条に定める、宅地建物取引業者から交付を受けた設計図書の管理
　六　修繕等の履歴情報の整理及び管理等
　七　共用部分等に係る火災保険その他損害保険に関する業務
　八　区分所有者が管理する専用使用部分について、管理組合が行うことが適当であると
　　　認められる管理行為
　九　敷地及び共用部分等の変更及び運営
　十　修繕積立金の運用
　十一　官公署、町内会等との渉外業務
　十二　風紀、秩序及び安全の維持に関する業務
　十三　防災に関する業務
　十四　広報及び連絡業務
　十五　地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成
　十六　管理組合の消滅時における残余財産の清算
　十七　その他、組合員の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保するために必要な業務

[11992: ご近所さん]

14戸、築40年以上のマンションです。
中古で購入して１５年ぐらいです。当初から清掃無し、電球等も交換してくれませんでした。やりたくないなら委託をしてくださいと理事会で毎回意見するのですが、出席者は数人、自治会長は真面目なんですが極度のケチで一切お金を使ってくれません。ゴミもエントランスに放置されていたりするので、苦情を言うのですが取り合ってもらえませんでした。こちらも黙っておられず管理費を払うのをやめ、こちらでためるので過去の分を返還してほしい、実費は都度請求にしてほしいと申し出ましたがなしのつぶて。ついには自治会総会も開かれなくなりました。独自に自治会に要望書をつくり、ごみの放置や電球の切れていることなど何度もポストに入れましたが返答なし。数年たち自治会長が死亡したので、マンション管理士の人を管理者として新たに組合が発足しました。良かれと思って設立に賛成し、管理を委託することになりましたが、高額の委託費に対して内容は管理費の自動徴収の集計のみで、マンションの清掃維持管理は項目に入っていませんでした。過去１５年間分の管理義務不履行の損害賠償請求を盾に、清掃委託契約をなんとかできないかと思っています。当方はお金がないわけではないので、訴訟費用にも耐えることは可能なのですが、住民の半数は住んでおらず、事なかれ主義というか掃除のことなど気にしておりません。管理費が安いほうがいいと思っているでしょう、住んでいない人は空き家か外国人に賃貸しています。住んでいる人たちは高齢で、貧困なので管理費が高くなることが嫌だと思っているようです。私だけがきれいなマンションに住みたいと孤立無援です。ご助言をお願いいたします。

[11993: 匿名さん]

お前はここにはくるなといっているだろう。
別スレにお願いしろ。
お前の書き込みには絶対答えることはない。

[11994: 匿名さん]

　４．標準管理規約が規定している理事会の議決事項

第５４条（議決事項）
　理事会は、この規約に別に定めるもののほか、次の各号に掲げる事項を決議する。
　一　収支決算案、事業報告案、収支予算案及び事業計画案
　二　規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止に関する案
　三　長期修繕計画の作成又は変更に関する案
　四　その他の総会提出議案
　五　第１７条（専有部分の修繕等）に定める承認又は不承認
　六　第６７条（理事長の勧告及び指示等）に定める勧告又は指示等
　七　総会から付託された事項

＊理事会は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は、出席理事の
　過半数で決するとなっています。
＊理事に事故があり、理事会に出席できない場合は、その配偶者又は一親等の親族に限り
　代理出席を認める旨を規約に定めることができます。

＊理事会の広報活動
　　マンション住民や区分所有者に対し、管理組合の活動状況を広報することは、理事会の
　重要な役割です。
　　理事会で協議した内容や連絡事項を速やかに伝えることにより、円滑な管理組合運営や
　コミュニティ形成に貢献します。
　　そうした情報は、マンション内の掲示板に貼りだしたり、広報誌を作成して対応するなど、
　組合員との情報共有は大切にしなければなりません。

[11995: 周辺住民さん]

回答能力がない人は黙っていてください

[11996: 匿名さん]

　五．集会について

通常総会

　　　総会は、１年間の活動内容の報告や収支報告、予算案、事業計画等の理事会案を
　　決議する場です。
　　　又、規約の改正や予算の変更、修繕積立金の取り崩しを行うときは、総会の決議が
　　必要になります。
　　　その他には、修繕積立金の保管や運用方法、管理委託契約の締結、義務違反者に
　　対する訴えの提起をするときに必要となります。

臨時総会

　　臨時総会を開催するには、理事長、監事の招集以外に区分所有者の５分の１以上の署名
　を集めれば開催できます。

集会の招集と通知期間について
　　　集会の通知は、会日より少なくとも２週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分
　　所有者に発しなければならない。但し、この期間は、規約で伸縮することができます。
議事
　　普通決議 区分所有者及び議決権の過半数

　　特別決議 区分所有者及び議決権の各４分の３以上

特別の影響を受ける区分所有者の保護
　　規約の設定・変更・廃止が、一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすときは、
　その一部の区分所有者の承諾を得なければなりません。

[11997: ご近所さん]

>普通決議 区分所有者及び議決権の過半数

ﾌﾟｯ

[11998: 匿名さん]

　６．その他基本的な知識

＊ 区分所有者と占有者について

　　区分所有者とは、区分所有権を有する者をいい組合員となります。
　　占有者とは、賃貸者等区分所有者以外の者をいいます。

＊ 共用部分と専有部分について

　　　共用部分とは、①専有部分以外の建物の部分、②専有部分に属しない建物の付属
　　物、及び③規約により共用部分とされた付属の建物をいいます。
　　　専有部分とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいいます。

＊ 管理規約と使用細則について

　管理規約とは、区分所有者全員で構成する団体（管理組合）の根本規則です。
　　　１）強行規定
　　　　　当事者間の意思にかかわらず適用される法律の規定をいいます。変更不可です。
　　　２）任意規定
　　　　　区分所有法でいえば、規約に別段の定めがないかぎりとある場合が任意規定で
　　　　　この場合は、規約を変更することができます。

　　規約の設定・変更・廃止は、区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数による
　集会の決議によって行います。この決議要件は規約で変更はできません。

　使用細則
　　　管理規約を補完する目的で作成されます。
　　　使用細則の設定・変更は普通決議です。

[11999: 匿名さん]

>>11992 ご近所さん
他の住民にしてみれば汚くていいから安く済ませたいのをあなたが一人値段を釣り上げてでもキレイなところに住みたいと騒いでいるのだから、孤立無援は当然の事でしょう。
それとは別に管理義務不履行？で訴訟を起こしたいのであれば、委託契約書の内容を確認して何が不履行かを確認する所からですね。

[12000: 匿名さん]

管理費と修繕積立金について

　　管理費等は、毎年の経費に充当されるもので、特定給付債権であり、先取特権がついて
　います。
　　尚、特定給付債権である管理費等の滞納に対する時効期間は５年です。
　管理費などの債権は、特定承継人・包括承継人に対しても行うことができます。
　　修繕積立金は、長期修繕計画等に基づいて、１戸当り月の必要修繕積立金の額を設定
　しておかなければなりません。
　　修繕積立金は、総会承認を得なければ取り崩すことができません。

専用使用権

　　特定の者だけが、共有に属する共用部分や敷地の一部を排他的・独占的に使用でき
　る権利をいいます。


専門委員会の設置

　　　理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門委員会を設置し、特定の課題を
　　調査または検討をさせることができます。

役員の報酬・・・理事会の諮問機関
　　　役員の就任は、委任契約の性質を有します。委任契約は無報酬が原則なので、規約
　　に規定がなければ無報酬です。

[12001: 通りがかりさん]

>>11992 ご近所さん
いつものスレ荒らしクンだろ？
そんな殊勝な人間じゃないよな？

[12002: 匿名さん]

滞納金について

　　滞納金が多くなるとマンションの管理や建物の維持・保全が難しくなります。
　滞納については、管理会社任せにすることなく、理事会で報告をさせ現状を把握して、
　滞納額が大きくならないようにすべきです。

共用部分の管理

１）保存行為
　　保存行為に該当するのは、緊急を要するか、または比較的軽度の現状の維持を図る
　行為です。
　２）管理行為
　　重大変更と保存行為を除いた共用部分の管理をいい、軽微変更や共用部分の利用・
　改良行為がこれに該当します。普通決議が必要です。
３）重大変更
　　特別決議が必要です。

[12003: 11992]

一日考えてあなたと同じ考えに至りました。私のほうが、マンションはきれいであるべき、価値は上げていくべきと偏った考えをしていたと気づきました。訴訟等は考えず売却してきれいに管理されているマンションに引っ越すことにしようと思います。

[12004: 11992]

>>12001 通りがかりさん
初めて投稿しましたので何か勘違いをされているのではないでしょうか？不快な思いをされたなら申し訳ないと思いますが、こちらも真剣に悩んでこちらに投稿をしているのでこの掲示板のルール的なものは皆目知りません。何かアドバイス的なことがありましたら教えていただきたいです。

[12005: 匿名さん]

>>12003 11992さん
いい判断だと思います。
管理が行き届いていないという事なのでいい価格で売れないかもですが、毎日嫌な思いをしながら住み続けるよりずっといいと思います。

[12006: 11992]

>>12005 匿名さん
お金より人生だと思いますのでその通りですよね。もともと安く買っていますし新しい場所を探して生きる方がずっと幸せだと思いますので売値が安くても文句はないです。
委託では無理そうなので買取で不動産屋さんに見積もりを取ってもらうことにします。

[12007: 匿名さん]

法律や規約に無知なキ〇ガイが幅を利かせるマンションはどこにでもあります

[12008: 匿名さん]

>>11992 ご近所さん
自治会と管理組合は別です
マンション管理士には基幹事務は委託できません（適正化法を確認）
分譲マンションの管理についての法的規制を知らないで投稿して真
偽のほどが解らないので回答には困ります。。

[12009: 通りがかりさん]

>>12008 匿名さん
釣りだよ。わかった上で聞いてるんだから

[12010: 匿名さん]

兎に角スレ荒らしの常習犯である、ご近所さんの書き込みに
対してはスルーすることです。
私はスレ主ですが、ご近所さんのＨＮに対しては、絶対スルー
しています。

[12011: 匿名さん]

建物の瑕疵に関する推定

　　１）専有部分の瑕疵の場合
　　２）共用部分の瑕疵の場合
　　３）瑕疵の場所が明らかでない場合

専有部分の修繕等

　　区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物に定着する物件の
　取り付け若しくは取替を行おうとするときは、あらかじめ理事長にその旨を申請し、書面
　による承認を受けなければなりません。規約に明記しておく必要があります。

長期修繕計画

　　計画期間を３０年程度にすること。
　　全体の工事金額が定められていること。
　　修繕のために必要な工事をほぼ網羅してあることが必要です。
　　１戸当り月の必要修繕積立金の額の設定

[12012: 匿名さん]

私はスレ主です。
金メダルマークがついていますが、私は匿名さん以外のＨＮは
使いません。

[12013: 11992]

>>12010 匿名さん
ご近所さんというのは自動でつきましたので私が選択したのではありません。
とにかく私は初めてここに書き込みをしました。名前を選ぶとかも知りませんでしたし他意はありません。
悩んでいるから助言がいただけると思ったから書き込んだだけです。

[12014: 匿名さん]

>>12013さん
スレ主です。
ご近所さんというＨＮは、スレ荒らしをされていたので、私は
この方の書き込みに対しては完全無視をしていましたので、そういう
判断をしました。
これからも、ご近所さんというＨＮを使われますと判断が難しいので
私はそれに対しての返答はしないつもりです。

[12015: ご近所さん]

管理会社が対住民買収用の工作資金の作成方法を教えてください。

[12016: 匿名さん]

ご近所さんの書き込みには答えられません。

[12017: 匿名さん]

大規模修繕工事

　　留意事項
　　　１）長期修繕計画に基づいて実施する。
　　　２）専門委員会の設置を行う。（周期的な大規模修繕工事の場合）

管理の形態

　　総合管理と部分管理
　　自主管理

財産の分別管理とは

　　旧原則方式、支払一任代行方式、収納代行方式からイ・ロ・ハ方式に変更
　　印鑑と通帳の同時保管の禁止、収支報告書の毎月提出の義務等

重要事項の説明

　　管理会社と管理組合との契約内容が変更になる場合は、組合員全員に書類を交付
　　して説明をしなければなりません。
　　変更がなくても、書類は全員に交付しなければなりません。

[12018: 11992]

そのような経緯は知りませんでした。しかし、私はＨＮを11992として自分の書き込みに責任を持っているつもりですので、マンションを売る気にはなったとはいえ、私が悩んでいることについてだれも助言をすることができないように誘導するのはやめていただきたいです。今後の参考にもなりますし、マンションの管理というものは、誰がどれくらい義務と責任を負うものなのか知っておきたいのです。

[12019: 通りがかりさん]

>>12018 11992さん
今、最新スレ見たけど全部の直近投稿にアンタの「～教えてください」投稿があったぞ。問いかけ内容はうさん臭いしずっとマンコミに貼り付いてんだな、筋金入りだなアンタ。

[12020: 11992]

>>12008 匿名さん
組合の管理者にマンション管理士の人がなるということになりました。自治会長が亡くなったので管理費の口座が凍結されていまして、その解除のための代表者にマンション管理士の人が就任することになったそうです。あとは住民２人が幹事となっていました。
基幹事務は外部の業者に委託する契約をするとのことです。内容は、管理費徴収、水道費徴収、メーター検診、エレベーター点検とのことでした。
自治会長が亡くなったので管理費の口座が凍結されていまして、その解除のための代表者にマンション管理士の人が就任することになったそうです。

[12021: 匿名さん]

>>12020 11992さん
自治会長が管理組合の理事長もやっていたってことですか？
自治会長は自治会、町内会の会長で、マンションの管理組合は理事長と区別されるので確認です。

[12022: 11992]

>>12021 匿名さん
管理組合は以前はありませんでした。あったのは自治会のみで、管理規約もありませんでした。

[12023: 11992]

>>12021 匿名さん
管理規約を作り、管理組合としてきちんと成立させないと現実的に何も決定できないということで、マンション管理士の人と理事長（自治会長）が極秘裏（この辺総会が開かれていなかったので状況わからず）に計画を進めていたところお亡くなりになりました。

[12024: 匿名さん]

>>12009 通りがかりさん
金だるまにふさわしくないですよ。

[12025: 匿名さん]

自分が質問し自分が答える一人芝居です
難しい質問には答えません

[12026: 匿名さん]

>>12022 11992さん
管理組合は名称だけで管理規約もなく自主管理のマンションの
自治会長（理事長）と知り合いになり調査を頼まれたことがあ
り現地で実態調査をしたことがありました。
３階建てのタウンマンションで２００戸を超す大型マンション
でエレベーターはありませんでした。
駐車場は各戸一区画は無料でした。管理費等は各戸１２，０００円
でした。
その割には管理は行き届いていてきれいに整備されていました。
組合員の人柄の良さを感じさせるマンションでした。
組合の保管書類は管理室もありませんので各期の理事長の持ち
回りでした。書類を持ちよって書類の整理から始めて現在は管理費
等を５，０００円値上げをして合計各戸負担を１８，０００円で推
移しています。三回目の大規模修繕費用も保有しているようです。
ちなみに組合員の専有部分の面積は均一です。
時々私の自宅へ組合員がお茶をしながら管理についての雑談をし
ています。
試しに敷地の持分を計算しましたら一専有部分の持分が５０坪を
越しますので建て替えの話も出ています。

[12027: 通りがかりさん]

>>12026 匿名さん
あのね、もっとリアルなヤツをくれよ。

３階建てのタウンマンションで２００戸を超す大型マンション でエレベーターはありませんでした。 駐車場は各戸一区画は無料でした。管理費等は各戸１２，０００円 でした。 組合の保管書類は管理室もありませんのでetc

施工年度はいつ？時代設定が甘い。書けば釣り投稿に利用されるから細部の指摘はしないが、本当にその仕事をしている者として架空でも設定はちゃんとして欲しいネ。わかる？ご近所さん、不愉快だよ。

[12028: 匿名さん]

>>12026 は、１０９爺さんの投稿です。

[12029: 匿名さん]

　　　滞納金に対する問題は、各マンションで苦労されていると思いますが、競売とかにいくまで
　　の過程をいかに防いでいくかにあります。

　　　私たちマンションの理事としましても、この問題は避けて通ることはできません。
　　　滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。
　　　しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納
　　の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。

　　　理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は
　　変わらないようにしなければなりません。

　＊では滞納が発生したらどうするか

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行する契約が多いようです。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。
　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。
　　　＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき
　　　　ますが、分からない点はネットで調べることができます。

[12030: ご近所さん]

督促は弁護士が必須です。

[12031: 匿名さん]

>>12030
お前はここにはくるなといってるだろう。

[12032: 匿名さん]

　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
　　　　　すとかの細則を作成しておくべきです。
　　　　　この規定は、かなり効果はあります。

[12033: 匿名さん]

払えんものはしゃーないやろ

[12034: 匿名さん]

「管理組合負担で、専有部分の給排水管設備の更新工事はできるか」

　枝管部分の管理は、各区分所有者が行うと決められていても、それぞれの事情や考えがあり、
区分所有者は、必ずしも適切な時期に適切な修繕や更新を行うとは限りません。

　そこで最近では、給排水管について、共用部分だけでなく、専有部分も含めて管理組合が更
新工事を行う事例が増えてきました。

　管理組合の資金で、専有部分の改修・更新工事ができるかが問題となっています。というのは
標準管理規約第２１条２項では、「専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった
部分の管理を、共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うこと
ができる」となっています。しかし、コメントでは、費用は各区分所有者が実費に応じて負担すべ
きとしています。

　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は記
載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どです。

しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期は
必ずやってきます。

[12035: 匿名さん]

マンション管理士に質問しよう！ＰＡＲＴ２もマンション管理士等に
質問しよう！ＰＡＲＴ３も私が立てたスレです。
何故スレタイを変えたかというと、マンション管理士だけでなく、いろんな
方の意見を聞き、質問しましょうということで変えたのです。

[12036: 匿名さん]

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあ
りますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容さ
れると判断されます。

[12037: 匿名さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

[12038: 匿名さん]

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。