「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[11969: 匿名さん]

法令違反の総会決議や規約細則は無視してかまいません。

[11970: 匿名さん]

マンションは集合住宅です。
お互いにルールに基づいた行動をすべきです。

[11971: 匿名さん]

共用部分は本来の趣旨目的に沿った使い方を自由にすることが法令で認められています。総会決議でもこれを制限することはできないのです。例えば、共用部分であるベランダは緊急時の避難通路として使用すると同時に、ふだんは居住者が寛ぐ場所でもあるので、食後の習慣である喫煙を全面禁止することはできません。

[11972: 匿名さん]

それを細則できめればいいんですよ。
駐車場や敷地内での喫煙も禁止しています。
それを決めたのがルールです。
みなさん守りましょうということです。

[11973: 匿名さん]

ごみの分別もちゃんとしてください。

[11974: 匿名さん]

誰も守れないルール、守らない組合員がいてもペナルティがないルールは
作っても仕方ない。守るやつが馬鹿を見るだけ。

[11975: 匿名さん]

駐車場や敷地内が禁煙となっている理由は吸い殻の問題です。どうしても歩きタバコをして吸い殻を捨てる住民がいるのです。また、他人（特に子供）とすれ違う時にタバコの火で火傷を負わせてしまう恐れもあります。こういう事情があるので禁煙措置をとることには合理性があります。

[11976: 匿名さん]

これに対して、ベランダは一般に専用使用権が設定され、それと引き換えに日常的な管理はその部屋の住民の責任と負担で行うこととされています。吸い殻で汚れたら自分が掃除するわけです。また、他人にやけどを負わせる危険もありません。タバコの灰がベランダのフェンスを越えて外に落ちるような狭い作りである昔の物件を除けば、ベランダ全面禁煙はやり過ぎの感があります（というか、早朝深夜に喫煙されてもわからないし、被害もありません）。掲示板に「理事長からのお願い」程度でお茶を濁しておくのが大人の対応です。

[11977: 周辺住民さん]

マンション住人は区分所有法６条１項の共同の利益に違反する行為をせず、
１９条の管理費用負担をすれば、あとは自由に暮らすことができる。
理事長や管理会社に偉そうなことを言われる筋合いはない。

[11978: 匿名さん]

ベランダで喫煙をすると煙が入ってくるというのが
わからないんだよな。
実際マンションに住んだことがないから分からないんだろうが。

[11979: 匿名さん]

たばこのにおいがイヤなんていう奴に限って強烈な腋臭だったりするからお互い様

[11980: 匿名さん]

質問があります。
大規模修繕で高圧洗浄したら、壁や天井から漏れるようになりました。
既存のウレタン防水のトップコートを薬品で
洗浄していました。
今日も漏水しています。
死にたいです。

[11981: 匿名さん]

高圧洗浄ぐらいで漏水することはないでしょうが、
他に何か原因があるんではないですか。
保証期間はないんですか。

[11982: 匿名さん]

今日も洗浄しているんだったら、業者に連絡をして
現状をみてもらえばいいでしょう。

[11983: 匿名さん]

　「輪番制で役員候補に当ってしまったが、仕事が忙しく役員になりたくない。役員になって
あまり活動（仕事）はしたくない。」　マンションの改選期には、このような考えをもった人達
があちこちで見受けられます。
　役員になると、自ずとマンション居住のルールやマナーを再認識し、毎月支払っている管
理費等がどのように使われているのか、管理会社には何を委託しているのか、更にマンショ
ン全体の建物や設備等が自分たちのものと思えるようになり、マンションの日常の維持管理
当への興味や住まいへの愛着がわいてきます。
　マンションは、協働で所有し、共同で居住しています。また、考え方や価値観やライフスタイ
ル等の違う多数の所有者が協力しあって共同で管理をしています。
　役員候補に選ばれたら、ともかく役員になってみることです。

[11984: 匿名さん]

管理組合役員は仕事を犠牲にしてまでやることではありませんが、輪番制のマンションではサポートしてくれる管理会社がしっかりしていることが多いので、引き受けてもいいでしょう。皆さん仕事優先なので、役員会は週末になることが多いです。また、規約上規定があるかどうかは別として、奥さんの代理出席を認めている組合もあります。普段話をすることなどほとんどない他人の奥さんとの出会いに喜びを感じる爺さんも多いですよ。介護施設の疑似体験みたいです。

[11985: 匿名さん]

うちの理事会も配偶者の代理出席は認める規定になっています。
輪番制の場合、どうしてもその年度によって理事の力にバラツキ
がでますので、管理会社の力を借りなければならないこともあるでしょう。
お互いに信じ信じられる関係であれぱ、それでいいと思います。

[11986: 匿名さん]

うちのマンションでは規約上代理出席は同居する一親等の親族（配偶者や子供）について
認められるのだが、昨今の性の多様性の中で同居する同性パートナー（ホモ仲間）にも
認めるよう規約改正すべきではないかと、外国の大学院を出た理事長（日本人）が
言い出し、伝統的価値観のジジイ役員が苦り切って管理人（同じジジイ世代）に
愚痴をこぼしている。２００戸以上の規模なので、同性愛世帯もいるのかもしれない。

[11987: 匿名さん]

そんな細かいことまで決めなくてもいいんじゃないかな。

[11988: 匿名さん]

ホモの民泊でも始められたら最悪だな

[11989: 匿名さん]

　マンションを維持・管理するための資金が、管理費・修繕積立金・各種使用料等です。
区分所有者から毎月確実に管理費等を徴収し、それを管理会社などへの支払いにあて
たりして、会計の処理を行い、お金を安全確実に運用することも大切な業務となります。
　また、管理会社に会計業務を委託していれば月次報告によって金銭の出し入れをきちん
とチェックすることも大切です。

　自治会活動や親睦会などコミュニティの形成を促進する業務があります。親睦を目的と
する団体と管理組合とは一線を画す必要がありますが、良好な居住環境の形成の一翼を
担うことから、管理組合と自治会との相互連絡、調整、協働が不可欠です。

　このように、管理組合の業務は非常に多岐にわたりますが、それぞれのマンションの組織
形態や、管理会社等の専門業者にどの程度委託しているかによって、役員の業務内容は、
大きく異なります。
　例えば、管理会社に総合的に委託している場合は、報告を受けて検討・承認するといった
程度に止まるようです。しかしながら、専門業者に委託した業者についても、基本的には理
事会の管理監督義務がありますので、「うちのマンションは、管理会社に全面的に管理を任
せているので、役員のすることはない。」ということにはなりません。

[11990: 匿名さん]

　管理組合が主体的に管理業務を行っていくためには、管理会社に総合的に委託している
場合でも、理事会の議題の設定や議事録の作成などは、役員が責任をもって行うなど、
出来るだけ理事会運営を自分たちの力で行うことが望まれます。特に、総会の議案書は管
理組合活動の根幹となるものですので、管理会社に全てお任せするのではなく、でき
るだけ役員が作成するようにし、管理会社が素案を作成する場合でも、理事会で十分
に内容を検討するべきです。

[11991: 匿名さん]

第３２条　管理組合は、次の各号に掲げる業務を行う。
　一　管理組合が管理する敷地及び共用部分等の保安、保全、保守、清掃、消毒及びごみ
　　　処理
　二　組合管理部分の修繕
　三　長期修繕計画の作成又は変更に関する業務
　四　建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務
　五　適正化法第１０３条に定める、宅地建物取引業者から交付を受けた設計図書の管理
　六　修繕等の履歴情報の整理及び管理等
　七　共用部分等に係る火災保険その他損害保険に関する業務
　八　区分所有者が管理する専用使用部分について、管理組合が行うことが適当であると
　　　認められる管理行為
　九　敷地及び共用部分等の変更及び運営
　十　修繕積立金の運用
　十一　官公署、町内会等との渉外業務
　十二　風紀、秩序及び安全の維持に関する業務
　十三　防災に関する業務
　十四　広報及び連絡業務
　十五　地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成
　十六　管理組合の消滅時における残余財産の清算
　十七　その他、組合員の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保するために必要な業務

[11992: ご近所さん]

14戸、築40年以上のマンションです。
中古で購入して１５年ぐらいです。当初から清掃無し、電球等も交換してくれませんでした。やりたくないなら委託をしてくださいと理事会で毎回意見するのですが、出席者は数人、自治会長は真面目なんですが極度のケチで一切お金を使ってくれません。ゴミもエントランスに放置されていたりするので、苦情を言うのですが取り合ってもらえませんでした。こちらも黙っておられず管理費を払うのをやめ、こちらでためるので過去の分を返還してほしい、実費は都度請求にしてほしいと申し出ましたがなしのつぶて。ついには自治会総会も開かれなくなりました。独自に自治会に要望書をつくり、ごみの放置や電球の切れていることなど何度もポストに入れましたが返答なし。数年たち自治会長が死亡したので、マンション管理士の人を管理者として新たに組合が発足しました。良かれと思って設立に賛成し、管理を委託することになりましたが、高額の委託費に対して内容は管理費の自動徴収の集計のみで、マンションの清掃維持管理は項目に入っていませんでした。過去１５年間分の管理義務不履行の損害賠償請求を盾に、清掃委託契約をなんとかできないかと思っています。当方はお金がないわけではないので、訴訟費用にも耐えることは可能なのですが、住民の半数は住んでおらず、事なかれ主義というか掃除のことなど気にしておりません。管理費が安いほうがいいと思っているでしょう、住んでいない人は空き家か外国人に賃貸しています。住んでいる人たちは高齢で、貧困なので管理費が高くなることが嫌だと思っているようです。私だけがきれいなマンションに住みたいと孤立無援です。ご助言をお願いいたします。

[11993: 匿名さん]

お前はここにはくるなといっているだろう。
別スレにお願いしろ。
お前の書き込みには絶対答えることはない。

[11994: 匿名さん]

　４．標準管理規約が規定している理事会の議決事項

第５４条（議決事項）
　理事会は、この規約に別に定めるもののほか、次の各号に掲げる事項を決議する。
　一　収支決算案、事業報告案、収支予算案及び事業計画案
　二　規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止に関する案
　三　長期修繕計画の作成又は変更に関する案
　四　その他の総会提出議案
　五　第１７条（専有部分の修繕等）に定める承認又は不承認
　六　第６７条（理事長の勧告及び指示等）に定める勧告又は指示等
　七　総会から付託された事項

＊理事会は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は、出席理事の
　過半数で決するとなっています。
＊理事に事故があり、理事会に出席できない場合は、その配偶者又は一親等の親族に限り
　代理出席を認める旨を規約に定めることができます。

＊理事会の広報活動
　　マンション住民や区分所有者に対し、管理組合の活動状況を広報することは、理事会の
　重要な役割です。
　　理事会で協議した内容や連絡事項を速やかに伝えることにより、円滑な管理組合運営や
　コミュニティ形成に貢献します。
　　そうした情報は、マンション内の掲示板に貼りだしたり、広報誌を作成して対応するなど、
　組合員との情報共有は大切にしなければなりません。

[11995: 周辺住民さん]

回答能力がない人は黙っていてください

[11996: 匿名さん]

　五．集会について

通常総会

　　　総会は、１年間の活動内容の報告や収支報告、予算案、事業計画等の理事会案を
　　決議する場です。
　　　又、規約の改正や予算の変更、修繕積立金の取り崩しを行うときは、総会の決議が
　　必要になります。
　　　その他には、修繕積立金の保管や運用方法、管理委託契約の締結、義務違反者に
　　対する訴えの提起をするときに必要となります。

臨時総会

　　臨時総会を開催するには、理事長、監事の招集以外に区分所有者の５分の１以上の署名
　を集めれば開催できます。

集会の招集と通知期間について
　　　集会の通知は、会日より少なくとも２週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分
　　所有者に発しなければならない。但し、この期間は、規約で伸縮することができます。
議事
　　普通決議 区分所有者及び議決権の過半数

　　特別決議 区分所有者及び議決権の各４分の３以上

特別の影響を受ける区分所有者の保護
　　規約の設定・変更・廃止が、一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすときは、
　その一部の区分所有者の承諾を得なければなりません。

[11997: ご近所さん]

>普通決議 区分所有者及び議決権の過半数

ﾌﾟｯ

[11998: 匿名さん]

　６．その他基本的な知識

＊ 区分所有者と占有者について

　　区分所有者とは、区分所有権を有する者をいい組合員となります。
　　占有者とは、賃貸者等区分所有者以外の者をいいます。

＊ 共用部分と専有部分について

　　　共用部分とは、①専有部分以外の建物の部分、②専有部分に属しない建物の付属
　　物、及び③規約により共用部分とされた付属の建物をいいます。
　　　専有部分とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいいます。

＊ 管理規約と使用細則について

　管理規約とは、区分所有者全員で構成する団体（管理組合）の根本規則です。
　　　１）強行規定
　　　　　当事者間の意思にかかわらず適用される法律の規定をいいます。変更不可です。
　　　２）任意規定
　　　　　区分所有法でいえば、規約に別段の定めがないかぎりとある場合が任意規定で
　　　　　この場合は、規約を変更することができます。

　　規約の設定・変更・廃止は、区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数による
　集会の決議によって行います。この決議要件は規約で変更はできません。

　使用細則
　　　管理規約を補完する目的で作成されます。
　　　使用細則の設定・変更は普通決議です。

[11999: 匿名さん]

>>11992 ご近所さん
他の住民にしてみれば汚くていいから安く済ませたいのをあなたが一人値段を釣り上げてでもキレイなところに住みたいと騒いでいるのだから、孤立無援は当然の事でしょう。
それとは別に管理義務不履行？で訴訟を起こしたいのであれば、委託契約書の内容を確認して何が不履行かを確認する所からですね。

[12000: 匿名さん]

管理費と修繕積立金について

　　管理費等は、毎年の経費に充当されるもので、特定給付債権であり、先取特権がついて
　います。
　　尚、特定給付債権である管理費等の滞納に対する時効期間は５年です。
　管理費などの債権は、特定承継人・包括承継人に対しても行うことができます。
　　修繕積立金は、長期修繕計画等に基づいて、１戸当り月の必要修繕積立金の額を設定
　しておかなければなりません。
　　修繕積立金は、総会承認を得なければ取り崩すことができません。

専用使用権

　　特定の者だけが、共有に属する共用部分や敷地の一部を排他的・独占的に使用でき
　る権利をいいます。


専門委員会の設置

　　　理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門委員会を設置し、特定の課題を
　　調査または検討をさせることができます。

役員の報酬・・・理事会の諮問機関
　　　役員の就任は、委任契約の性質を有します。委任契約は無報酬が原則なので、規約
　　に規定がなければ無報酬です。

[12001: 通りがかりさん]

>>11992 ご近所さん
いつものスレ荒らしクンだろ？
そんな殊勝な人間じゃないよな？

[12002: 匿名さん]

滞納金について

　　滞納金が多くなるとマンションの管理や建物の維持・保全が難しくなります。
　滞納については、管理会社任せにすることなく、理事会で報告をさせ現状を把握して、
　滞納額が大きくならないようにすべきです。

共用部分の管理

１）保存行為
　　保存行為に該当するのは、緊急を要するか、または比較的軽度の現状の維持を図る
　行為です。
　２）管理行為
　　重大変更と保存行為を除いた共用部分の管理をいい、軽微変更や共用部分の利用・
　改良行為がこれに該当します。普通決議が必要です。
３）重大変更
　　特別決議が必要です。

[12003: 11992]

一日考えてあなたと同じ考えに至りました。私のほうが、マンションはきれいであるべき、価値は上げていくべきと偏った考えをしていたと気づきました。訴訟等は考えず売却してきれいに管理されているマンションに引っ越すことにしようと思います。

[12004: 11992]

>>12001 通りがかりさん
初めて投稿しましたので何か勘違いをされているのではないでしょうか？不快な思いをされたなら申し訳ないと思いますが、こちらも真剣に悩んでこちらに投稿をしているのでこの掲示板のルール的なものは皆目知りません。何かアドバイス的なことがありましたら教えていただきたいです。

[12005: 匿名さん]

>>12003 11992さん
いい判断だと思います。
管理が行き届いていないという事なのでいい価格で売れないかもですが、毎日嫌な思いをしながら住み続けるよりずっといいと思います。

[12006: 11992]

>>12005 匿名さん
お金より人生だと思いますのでその通りですよね。もともと安く買っていますし新しい場所を探して生きる方がずっと幸せだと思いますので売値が安くても文句はないです。
委託では無理そうなので買取で不動産屋さんに見積もりを取ってもらうことにします。

[12007: 匿名さん]

法律や規約に無知なキ〇ガイが幅を利かせるマンションはどこにでもあります

[12008: 匿名さん]

>>11992 ご近所さん
自治会と管理組合は別です
マンション管理士には基幹事務は委託できません（適正化法を確認）
分譲マンションの管理についての法的規制を知らないで投稿して真
偽のほどが解らないので回答には困ります。。

[12009: 通りがかりさん]

>>12008 匿名さん
釣りだよ。わかった上で聞いてるんだから

[12010: 匿名さん]

兎に角スレ荒らしの常習犯である、ご近所さんの書き込みに
対してはスルーすることです。
私はスレ主ですが、ご近所さんのＨＮに対しては、絶対スルー
しています。

[12011: 匿名さん]

建物の瑕疵に関する推定

　　１）専有部分の瑕疵の場合
　　２）共用部分の瑕疵の場合
　　３）瑕疵の場所が明らかでない場合

専有部分の修繕等

　　区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物に定着する物件の
　取り付け若しくは取替を行おうとするときは、あらかじめ理事長にその旨を申請し、書面
　による承認を受けなければなりません。規約に明記しておく必要があります。

長期修繕計画

　　計画期間を３０年程度にすること。
　　全体の工事金額が定められていること。
　　修繕のために必要な工事をほぼ網羅してあることが必要です。
　　１戸当り月の必要修繕積立金の額の設定

[12012: 匿名さん]

私はスレ主です。
金メダルマークがついていますが、私は匿名さん以外のＨＮは
使いません。

[12013: 11992]

>>12010 匿名さん
ご近所さんというのは自動でつきましたので私が選択したのではありません。
とにかく私は初めてここに書き込みをしました。名前を選ぶとかも知りませんでしたし他意はありません。
悩んでいるから助言がいただけると思ったから書き込んだだけです。

[12014: 匿名さん]

>>12013さん
スレ主です。
ご近所さんというＨＮは、スレ荒らしをされていたので、私は
この方の書き込みに対しては完全無視をしていましたので、そういう
判断をしました。
これからも、ご近所さんというＨＮを使われますと判断が難しいので
私はそれに対しての返答はしないつもりです。

[12015: ご近所さん]

管理会社が対住民買収用の工作資金の作成方法を教えてください。

[12016: 匿名さん]

ご近所さんの書き込みには答えられません。

[12017: 匿名さん]

大規模修繕工事

　　留意事項
　　　１）長期修繕計画に基づいて実施する。
　　　２）専門委員会の設置を行う。（周期的な大規模修繕工事の場合）

管理の形態

　　総合管理と部分管理
　　自主管理

財産の分別管理とは

　　旧原則方式、支払一任代行方式、収納代行方式からイ・ロ・ハ方式に変更
　　印鑑と通帳の同時保管の禁止、収支報告書の毎月提出の義務等

重要事項の説明

　　管理会社と管理組合との契約内容が変更になる場合は、組合員全員に書類を交付
　　して説明をしなければなりません。
　　変更がなくても、書類は全員に交付しなければなりません。

[12018: 11992]

そのような経緯は知りませんでした。しかし、私はＨＮを11992として自分の書き込みに責任を持っているつもりですので、マンションを売る気にはなったとはいえ、私が悩んでいることについてだれも助言をすることができないように誘導するのはやめていただきたいです。今後の参考にもなりますし、マンションの管理というものは、誰がどれくらい義務と責任を負うものなのか知っておきたいのです。