「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[11869: 匿名さん]

外注業者と管理組合の直契約でも、管理会社の支払口座を経由していれば、実際の支払額は管理会社の手数料が引かれているかもしれない。

支払口座
https://www.daikyo-astage.co.jp/management/business/accounting.html
https://www.meiwa-kanri.co.jp/management/office/index.html

[11870: 匿名さん]

色々な意見が投稿されているが、
分譲マンションの修繕積立金等の運用方法は議論されてはいない。
現在の世界情勢から推測される将来の日本の紙幣の行方はどうな
るかでしょう。意外と近い将来に何かが起こります。
管理者は組合資産の保護等を考える時期に来ている。
優秀な管理者の投稿を期待したい。

[11871: 匿名さん]

何回も管理費等の収納と保管についての説明を投稿してい
るのだが理解できていないようです。
各組合員の管理費等の支払い口座を確認してみてください。
組合名義の口座には振り替えられてはいないと思いますが。
管理費等の流れを時系列で追っかけてみてください。
一旦は管理会社の収納口座に振り替えられて管理会社の口座
から管理組合口座に振り込まれています。
ここに問題があるのです。
私たちの管理費等が管理組合の口座へ直接振り込まれていて
通帳を管理会社が保管して印鑑を組合側の理事長等が保管し
ているのであれば文句は言いません。
とにかく組合員各自の振替口座の管理費等の支払い項目に支
払先が管理組合名の口座であれば文句は言いません。
つまり、自分の支払う管理費等の支払先が管理組合名義の口
座でなければ色々問題が生じる危険性があります。

[11872: 匿名さん]

工事の請求書が管理会社経由か直接管理組合経由かで
支払い方法は違ってきます。
管理費等については、管理会社の収納口座に振り込まれます。
そして１カ月以内に管理組合の収納口座と保管口座に振り替えられます。

[11873: 匿名さん]

>>11872 匿名さん
管理費等（管理費、修繕積立金、駐車場使用料、施設使用料等々）が一か月間は管理会社の口座にて保管されているのが問題だとは思いませんか。通帳も印鑑も管理会社の所有です。しかも管理委託費は差し引いて残額を管理組合の収納口座へ振り替えられます。保証は承知していますので割愛しますが、この一か月間は管理会社が自由に使っても解らない。

[11874: 匿名さん]

>>11873さん
管理費等が最初に管理会社の収納口座に入金されるのは確かに
おかしいと思いますね。
ただ、便宜上はそれでもいいとは思っています。
１カ月間は管理会社の口座に収納されますが、支払いはそこから
支払っていますから。
自由に使えるということではないでしょう。
当然理事会の理事長と会計担当理事の印鑑は必要になりますから。
支払い後になるでしょうが。
管理費の支払いは毎月支払いが発生する通常の支払いに対してですから。

[11875: 匿名さん]

自由に使えるかそうでないことは別において、
組合員の支払った管理費等が管理会社の所有する口座に一ヶ月月間
くらい保管されていることは理解していただいたのは今回が初めて
でうれしく思います。まともな方の返答は役に立ちます。

[11876: 匿名さん]

ただお金に色はついていないので、管理会社の口座に振り込まれている
残額は自由に使えますけどね。

[11877: 匿名さん]

>>11876 匿名さん
そうだと思いますけどね。性善説に立てばこうなりますか。
仕方ないでしょうね。
ただし、自分のお金が他人の意思で操作できることを認め
るようでは組合を守る管理者には相応しくはありませんよね。
管理費等を組合に支払うべきお金が間に管理会社の口座を介
していることには不快感を感じます。
法令による分別管理をなしてはいないと思う。

[11878: もはや神]

管理人、フロントに横領されても管理会社は使用者責任があり損害賠償するので安全である。

[11879: 匿名さん]

管理会社との契約も性善説にのっとって信頼しあえばいい。
ウインウインの関係。

[11880: 匿名さん]

1.　下記は国交省が公表したマンション管理業者に対する行政処分ですが、事件として表に出てこないケースはもっとあります。 なぜか行政処分されなかった事件、及び行政処分の対象にはならない管理会社及び管理組合役員による事件は、 　　【次頁】　8.2　相次ぐ着服と横領犯罪

2.　国交省が作成した標準管理委託契約書の第12条（通知義務）第2項第5号の規定によると、
管理会社が「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」の規定に基づき処分を受けたとき、 管理会社はその事実を速やかに、書面をもって管理組合に通知する義務があるが、実際には通知していないか、 或いは損害を与えた当該組合にしか通知していない例が多い。
皆様の組合の管理委託契約書ではどうなっているか今一度確認してみてください。

処分を受けた管理業者一覧　　　　2011年(平成23年) 5月 ～ 2021年(令和3年)12月
処分内容 処分日 商号 所在地 処分理由（法違反行為）
改善措置指示 2021年
令和3年
12月24日 日本ハウズイング株式会社

登録番号:
(4)第030805号 東京都新宿区新宿1-31-12
元従業員が管理組合の財産を不正に着服した。
(法第81条第1号)国交省関東地方整備局発表(PDF47KB)

同社は2014年(平成26年)3月24日にも元従業員の横領着服で処分を受けている。

同社概要：資本金24億9,290万円、売上：1,149億円 経常利益：65億円（2020年度） マンション管理：9,925棟（469,898戸）ビル：599棟 賃貸マンション：1,210棟 （2021年3月31日現在）
従業員5,811名（ 本社員：2,101名 準社員：3,710名）（2021年3月31日現在）

[11881: 匿名さん]

横領等については、公務員でも警察官でも大企業の社員でも
やりますからね。

[11882: 匿名さん]

>>11881 匿名さん

だから管理会社従業員が横領をしても不問にしろと言いたいの？

[11883: 匿名さん]

点でせめないでといってるんですよ。

[11884: 匿名さん]

不祥事、行政指示及び業務停止処分

2008年 大京アステージ沖縄支店係長が、19の管理組合の修繕積立金等合計約8千万円を横領。

2009年 大京アステージ埼玉、神奈川、静岡県の社員3人による管理組合財産の着服で関東地方整備局から指示処分を受けている。

2018年 複数の管理組合において、組合の資金を着服したため、国土交通省はマンション管理適正化法に基づき大京アステージに60日間の業務停止処分。

[11885: 匿名さん]

悪いことをする者はどんな業界にもいますよ。
それを例にあげて、だから管理会社は悪いときめつけるのもね。
うちのマンションではそんなことは一度もない。それが普通だしね。
管理会社の社員が不正を働けば、使用者責任があり損害は管理会社が
補填してくれる。管理組合に被害はでない。

[11886: 匿名さん]

管理会社の不正の事例をあげてもあまり意味がないのでは。
管理組合の財産を着服されたら困るけど、その補償はあるのだから
あまり気にしないでもいいでしょう。

[11887: 匿名さん]

>>11869 匿名さん
支払口座は管理会社名義の口座なんですよね・・・

[11888: 匿名さん]

収支報告書は毎月交付されていますか。

マンション管理業者による下記の行為は禁止されています。
　　　１）管理組合の預貯金を自らの裁量で払い出すこと。
　　　２）キャッシュカードの保管やパスワードの保持等をもって、管理組合の預貯金を払い出すこと。
　　　３）管理業者の通帳と印鑑の同時保管の禁止。
　　※収支報告書が、毎月交付されていなければ、管理会社に請求をしてください。そして、事務所に
　　　ただ置いておくだけでなく、理事全員に配布して、理事会で現状を把握するようにして下さい。

[11889: 匿名さん]

　＊＊＊　改正後の管理方式　＊＊＊

　 （新）ハ方式 原則方式に近い方式です。

　修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管
理する方式。

管理会社は印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。

　区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

[11890: 匿名さん]

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

しかし、入金には管理会社の口座を挟みます。

[11891: もはや神]

>>11890 匿名さん
区分所有者の銀行口座から引き落として直接管理組合の口座にに入金するには各金融機関と個別に契約が必要になることがわからんのか？

[11892: 匿名さん]

　　　生協の宅配は、「買い物にいくのが大変」「重い物をもって帰るのが面倒」「仕事をしている
　　ので買い物ができない」等の理由で、重宝されております。
　　　生協宅配システムは、毎週１回決まった曜日に届けられます。
　　注文した商品を、玄関先まで宅配してくれるのが生協の宅配システムです。
　　　グループ宅配の場合は、配送料無料となりますが、場所を確保しなければなりません。

　　＊注意すべき点

　　　１）共用部分の使用は基本的には細則で禁止されています。
　　　２）共用玄関に置けば美観を損ねますし、細則違反となることもあります。
　　　　　　現在の傾向としては、アルコープまで個別配送するやり方が多くなっています。
　　　　　　ボックスが配送されたらすぐ取り込み、回収にくる直前に出すのが基本です。
　　　３）アルコープのないマンションの場合は、どう対処するかが問題となります。

[11893: もはや神]

集会室を使えば良い

[11894: 匿名さん]

集会室はつかっていないようですね。

[11895: 匿名さん]

集会室は施錠の問題もあり使いにくいでしょうね。

[11896: 匿名さん]

集会室を生協組合員（一部のマンション住民）の私的集会のために使用することは
区分所有法13条の「用方」の範囲外（目的外使用）なので、集会室を生協宅配品の
仕分け場として使用するには理事会または総会の承認が必要になる。
銭勘定にうるさい理事長だと使用料を要求するかもしれない。

[11897: 匿名さん]

こっそり使えばいいでしょうｗ
鍵は管理員さんが持っています

[11898: 匿名さん]

>>11897 匿名さん
残念。管理員は17時まで、なのに宅配物の受け取りは何時になるか分からない。

[11899: 匿名さん]

役員になったときに集会室のカギの複製を作るのは組合員の常識。

[11900: 匿名さん]

>>11899 匿名さん
>役員になったときに集会室のカギの複製を作るのは組合員の常識。

宅配の時間に合わせて待ち受けて交代で集会室で個別分配を行うの？
受け取り時間に間に合わなかった人は合い鍵を持ってる人から鍵を受け取り集会室に取りにいくの？
ア＊か

[11901: 匿名さん]

宅配なんかで集会室を使わない。＊ホか、君は。
もっと別の有意義なことに使う。

[11902: 匿名さん]

宅配は個別に各戸に配達が一番いいでしょう。
アルコープの有効活用をすべきです。

[11903: もはや神]

>>11902 匿名さん
最近のマンション以外はそんなものないよ

[11904: 匿名さん]

アルコープはそんなに新しくはないよ。

[11905: 匿名さん]

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

[11906: 匿名さん]

マンションの中庭に犬の運動場を作ればいいですね
子供の声が気になる人も意外と犬の鳴き声には癒されるから。

[11907: 匿名さん]

大規模修繕工事で総会で概算予算を提案するときは、
予備費はどうしていますか。
相見積を取り決定した金額プラス予備費でみますか。
それとも概算予算の範囲内を予算とみますか。

[11908: 匿名さん]

猫を飼ってる組合員は少ないです
小学生の子供が敷地内で餌をやっていると不機嫌な爺さんがいるので
歩道でやればいいんだよと教えてあげました

[11909: 匿名さん]

地震があったのか。知らなかった。うちのマンションには数年前に防災委員会ができて災害時の避難や救助を担当することになっているが、地震発生時に防災委員が仕事で会社にいたり旅行で他県にいたりして、住民の避難救助をしなかったせいで死人が出たらタダでは済まんぞ。

[11910: 匿名さん]

うちのマンションのカエル顔の理事長がエントランスで
飼い犬とよく戯れている。
ところが子供が騒いでいるとやかましいです。
子供会の会長が理事長に改善を申し入れたら子供会への
補助金が絶たれて困っている。
子供会への補助金は総会で可決しております。
順番制の理事長だが正式ではなく法律違反で理事長にな
っているとの噂です。
ことの次第を管理人に尋ねたところ話題をそらしてきた。
どうも真相を知っているようです。

[11911: 匿名さん]

カエルと犬は仲良し

[11912: もはや神]

>>11904 匿名さん
何年前からあるのだ？

[11913: 匿名さん]

理事長にはなりたくないが管理人にはなりたい
老後は管理人室で防犯カメラ（という名の覗き見カメラ）見て過ごしたい

[11914: 匿名さん]

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

[11915: 匿名さん]

アルコーブは貧乏人向けマンション、玄関ポーチは高級マンション

[11916: 匿名Z]

>>11914匿名さん
同意見です。専有部分の枝管を含めて国の補助金制度が使える物件であるか否かの
確認から始めることをお勧めします。
新耐震基準、環境改善基準、に合致していること等々。

[11917: 匿名さん]

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。

[11918: 匿名さん]

>>11916 匿名Zさん
補助金制度の存在すら知らないことが多いですよね。

[11919: 匿名さん]

給排水管更新工事を心配しなければならないような
低品質マンションには住まないことです。

[11920: 匿名さん]

11914 匿名さん
　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大きな不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。


11917 匿名さん
　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済　ませることも検討していくべきではないでしょうか。

[11921: 匿名さん]

専有部分の配管は基本的にはそこの区分所有者の責任と負担で
行なわなければならないことになっています。
しかし、それでは漏水対策にはなりません。
共用部分であれ、専有部分であれ漏水が発生した場合は、その
補償をしなければならないのですが、修繕積立金であろうと個人
であろうと同じ区分所有者の負担であることには変わりません。
それ故安心感を確保するためにも、管理組合としてやれる制度を
設けて置いた方がいいのではないだろうか。

[11922: 匿名さん]

30年間同じ管理会社です。
色々な問題が噴出しています。
管理組合室に保管されているはずの建築や設備等の設計図が行方不明
で困っています。
管理会社にも尋ねましたが無いとの回答で困っています。
特に給排水設備の設計図等が欲しいのですが、
分譲会社は倒産していますので施工業者に尋ねましたら高い費用を吹
っかけてきますた。
本来ならば組合か管理会社に保管されていなければならないとは思い
ましたが、30年前は保管に対する法的縛りがないようですね。

[11923: 匿名さん]

>分譲会社は倒産しています
ﾌﾟｯ

[11924: 匿名さん]

>>11922さん
設計図面が紛失した場合、その図面を作製することができるんですか？
やろうと思えばできるでしょうが、特に配管は難しいでしょうね。
どこか専有部分の床板や背板等を外してやればできるでしょうが、
経費はかかりますね。

[11925: もはや神]

>>11923 匿名さん
アサヒジュウケンとか

[11926: もはや神]

>>11924 匿名さん
30年前でもCADはあるからデータで建設会社にはあるはずですよ。
高いと言ってるでしょ
50マンとかかな

[11927: ご近所さん]

50万円をケチるとは給排水管工事以前の話

[11928: 匿名さん]

>>11927
お前はここにはくるなといってるだろう。
他スレで荒らしをしていればいいんだよ。

[11929: 匿名さん]

色々と議論が展開されておりますが、
肝心な資金はどうなりますか、
世界的インフレが進行しております。
ウクライナの問題は世界恐慌を招きそうです。
インフレと経済の悪化でスタグレーションの可能性が予測されます。
インフレによる資金不足で大規模修繕等（設備含む）が出来なくな
りそうである。この際資産の運用を議論したらどうでしょう。
資金を手をこまねてみているうちに紙くずになります。
思い切って投資したほうがいいのではありませんか。

[11930: 匿名さん]

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

　　　＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り４０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

　　＊管種別修繕周期
　　　　　　配管用炭素鋼鋼管
　　　　　　硬質塩化ビニル管
　　　　　　排水用鋳鉄管

　　＊改修工事方法
　　　　　１）配管の交換による取替工事
ＨＩＶＰ管に取り替える（腐食の心配や地震による破損が少なく、保守性に優れた材料）
　　　　　２）ライニングによる延命工事
１０年程度はもちますが、次やるときは、更新工事が必要となります。
＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　標準管理規約
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

[11931: 匿名さん]

下記が規約に規定されていれば、住宅支援機構からの借り入れができます。
ス・マイル債の積立がなくてもいいとのことです。

標準管理規約
　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　この対象となる設備としては、配管・配線がある。

返済は修繕積立金からの返済になります。値上げは必要になりますが。

[11932: 匿名さん]

トウモロコシ相場一択

[11933: 匿名さん]

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

[11934: 匿名さん]

管理規約で決めれば、大概のことは決められます。

[11935: 匿名さん]

ウクライナ侵攻で金貨３００枚セットの効果が出てきました！

[11936: 匿名さん]

＜マンションすまい・る債＞

　住宅金融支援機構の発行する利付の１０年債を、毎年１回、最長１０年間にわたって
継続購入するものです。

１）積立
毎年１回最高１０回まで積み立てることが可能です。１口５０万円

２）安全性
優先弁済を受ける権利が付与されています。

３）収益性
利息付の債券ですから、毎年１回利息を受け取ることができます。
４）流動性
１年経過後は、途中換金をすることができます。
５）積立ができる管理組合の要件
①管理規約に修繕積立金の使用範囲が記載されていることや、修繕積立金の取り崩
　 　しが、総会決議となっていること。

②長期修繕計画が作成されていること。

③一定以上の修繕積立金が積み立てられる計画になっていること。

[11937: 匿名さん]

総会決議でも法律を変えることはできません。

[11938: 匿名さん]

管理規約で変えられるのは、区分所有法の任意規定ですよ。

[11939: 匿名さん]

総会決議で法律を変えることはできませんが、契約という法形式を利用することで
法律と異なるルールを設定することは可能です。
例えば、分譲マンションは専有部分を除けば組合員の共有物なので、持分に応じて
自由に使用することができるはずですが、駐車場は特定の組合員は使用できても
その他の組合員は使用できません。言い換えると、特定の組合員は持分を超えて
使用し、その他の組合員は持分があるのに使用できないのです。
これは駐車場が管理組合と組合員との契約によって使用されているからです。

[11940: 匿名さん]

契約とは簡単に言えば取引です。本来持分に応じて自由に（タダで）使用できる
駐車場を、持分を超えて使用できる代わりに有料にするという取引を管理組合が
持ちかけ組合員が同意してサインしているので、そうなっているのです。
契約ですから管理組合が強制しているわけではありません。駐車場を法律に基づいて
使用するか、契約によって使用するか、これは組合員の自由です。
では、組合員が契約を拒否し、法律に従い（日数計算で）駐車場を使用すると主張
したとき、どう対処するか？役員の皆さんは考えてください。

[11941: 匿名さん]

そんな無駄なことを考えても意味がないでしょう。
もっと有益なことを考えた方がいいのでは。

[11942: 匿名さん]

>>11917 匿名さん
>これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済ませることも検討していくべきではないでしょうか。
質問
それでは１棟１５階建て４列の５６戸のマンションを１回で済ませると何日で終わるのですか。１戸１週間程度と考えられているので１列１４戸（１５階、１４階→２階）で１４週間かかることになりますがこの間それぞれどこに住むのですか（１５階を工事中、１４階を工事中→２階を工事中等の時）。
２階の排水縦管（共用部分）を工事中の時は上階の３階～１５階は排水できないと思いますので。
＞②共用部分の給水縦管は、・・・・・比較的容易に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。
この工事中は何日給水制限が必要ですか。

この投稿者の考えている段取りを示してもらえると理解しやすいと思います。

[11943: 匿名さん]

理事会にとっては管理組合の財政問題が一番重要
すまい・る債なんてネズミの糞程度のリターンしか得られない商品ではなくて
ウクライナ侵攻時代に合った運用を考えるべき

[11944: ご近所さん]

給排水管の交換工事の手順なんかどうでもいいよ
まず遭遇しないから

[11945: 匿名さん]

専門技術的なことは専門委員や管理会社に任せて理事は大局を見ることが大事ですから。ウクライナは世界有数の穀倉地帯。それを考えると商品それも農産物市場に眼を向けるのもいいでしょうね。

[11946: 匿名さん]

>>11942さん
工事をするのは時間が決めてありますよ。
ＡＭ：９：００からＰＭ：４：００とかに。
それ以外は水もトイレも使用できます。

[11947: 匿名さん]

それに現在は工事の仕方が進んでいまして、上下２つの部屋での
工事ができますから。代替えの配管を臨時で設置するとかも。

[11948: 匿名さん]

給水竪管の配管の工事をする場合、外付けになりますので
少し見苦しくなります。

[11949: 匿名Y]

Zは不謹慎なのでYに改名しました。
>>11948匿名さん
確かに外付けにすると費用削減になりますね。見た目を我慢すれば。
私のところは、仮設で外配管を設置する。現配管を撤去しそこに新配管を
設置する。最後に仮設配管を撤去する方法で行う予定です。

[11950: 匿名さん]

中高卒の低学歴は役員免除ですよ

[11951: 匿名さん]

>>11950 匿名さん
おれは中卒であるからして役員は免除された。
有難くお受けいたします。助かりました。サンキュー

[11952: 匿名さん]

学歴があるから地頭がいいとは限らない。
旧国立大合否基準の二期校制度の方が地頭の良悪がよく見える。
サバイバル時の対応が問われている。
ウクライナ戦争を見てみよう。剛と柔の戦いである。
プーチンとウクライナ大統領の戦いぶりに現れる。
プーチンは戦争に勝利しても後がない。
ウクライナは戦争に負けても勝者になる資格を得た。
我々は歴史を正しく伝える義務がある。
これで中国の世界覇権は遠のいた。
古くてもマンションの過去のミニセデンスキーが管理したマンシ
ョンは将来に備えた管理がされているはずだ。
ミニプーチンの管理したマンションは将来性に乏しい管理である。
マンションも大統領次第（理事長）です。
わけわからん( ´艸｀)

[11953: 匿名さん]

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

[11954: 匿名さん]

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

[11955: 匿名さん]

理事長は旧国立一期校卒が必須、できれば旧帝東工一橋。副理事長もそれと同等。
私立なら早慶ICUのみ。
ヒラ理事は二期校でもいいだろう。私立なら立教津田塾ならOK。

[11956: 匿名さん]

地頭が悪いのに使いすぎてアホも多いよ。
旧帝大時代の早慶は特に馬鹿が多いのを知らない。
出ていない方が信用できるぜ、わからんか、( ´艸｀)
同級生の早慶では堤防の端に座って涙を流していたよ。
解らんだろう( ´艸｀)

[11957: 匿名さん]

>>11954 匿名さん
お前は頭いいな羨ましいよ。
理事になってから管理規約を見るんだね。
大したものだ理解できたの( ´艸｀)

[11958: 匿名さん]

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

[11959: 匿名さん]

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

[11960: 匿名さん]

>>11959 匿名さん
悪知恵を引き継がないためには引き継がない方がいいでしょう。
組合室には保管されている資料は整理もされず積み上げられている
書類の整理から始めた。私は理事長だが引継ぎがないので自由に過
去の理事長を訪問して調査から始めた。
引き継がないでぶっけ本番のメリットもあるよ。
不正を発見できた。
これは順番制の引継ぎなしのメリットだよ( ´艸｀)

[11961: 匿名さん]

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

[11962: 匿名さん]

やはり東大出の役員は違う。電気工上がりの前任者と大違いだった。

[11963: 匿名さん]

　　＜管理費明細＞ 　　　（注）金額については、独自の調査によるものですので
　　　　　　参考程度にしてください。
　　　１）エレベーター保守点検費
　　　　　　３ヶ月に１回点検の場合
フルメンテ　　　４０，０００円～５５，０００円 　新築時は、ＰＯＧ契約でいいが、古くなって
ＰＯＧ　　　　　　３０，０００円～３５，０００円 　から変えるのは難しい。

　　２）清掃費（定期清掃と日常清掃） 福利厚生費等を勘案します。
　　　　　　日常清掃については、清掃時間で計算します。　　　　１時間　　１，０００円～１，４００円
　　　　　　定期清掃は、１回３万円～８万円 清掃費は殆どが人件費です。

　　３）管理員人件費 福利厚生費等を勘案します。
　　　　　日数・時間で計算します。　　　　　　　　　　　　　　　　　１時間　　１，５００円～２，５００円

　　４）事務管理費（管理会社に支払う分）　　　　　　　　　　　　月１戸当り　　７００円～１，３００円
戸数によって、大きく違ってきます。

　　５）消防点検費（年２回）
月１戸当り平均 １５０円～２００円（年間１，８００円～２，４００円）
戸数によって違ってきます。

　　６）雑排水管高圧洗浄・・・・・１年～２年に１回実施します。
１戸当り月の金額 ３０００円～３９０円 内視鏡カメラを１割程度入れる
戸数によって違ってきます。

[11964: 通りがかりさん]

>>11955 匿名さん
知らないようだから教えてあげるけど、

今、令和４年だよ？笑

[11965: 匿名さん]

　　８）その他点検費用 価格は、マンションの大きさ等によってかなり違ってきます。
　　　　　＊建築設備定期点検・・・１年に１回　　　　　　
　　　　　＊特殊建築物の定期調査・・・３年に１回　　マンションの場合は５階以上が対象　　　
　　　　　＊簡易専用水道施設調査・・・水質検査１年に１回　　水槽清掃　年１回
　　　　　＊昇降機の定期検査　・・・１年に１回
　　　　　＊貯水槽の保守点検　　　半年に１回　　定期検査　年１回　　　　　　　　保健所へ提出
　　　　　＊浄化槽設備点検・・・・年１回
　　　　　＊連結送水管耐圧試験・・・・３年に１回　　
　　　　　＊遠隔監視
　　　　　＊自家用電気工作物点検　　　　　年１回　　精密検査は３年に１回

　　９）その他
公共料金、口座振替手数料、役員報酬、小修繕費用、備品費等

[11966: 匿名さん]

11963への質問

>>11963 匿名さん
>　＜管理費明細＞ 　　　
>（注）金額については、独自の調査によるものですので参考程度にしてください。
>６）雑排水管高圧洗浄・・・・・１年～２年に１回実施します。
>１戸当り月の金額 ３０００円～３９０円 内視鏡カメラを１割程度入れる
>戸数によって違ってきます。

？雑排水管高圧洗浄・・・・・１年～２年に１回実施します。

　雑排水管は専有部分に付き区分所有者が自由に決定しても良いでは？
　
　これは築３０年以上が対象とですか。又は錆びるのが早い材質の物を使用している
　築年数が浅いと５年に１回でよいと思う。
　築１５年以降３年に１回、３０年以降が１～２年に１回が適切では。

？１戸当り月の金額 ３０００円～３９０円　
　３９０円は安いですね。当方では６０００円ですよ。

？内視鏡カメラを１割程度入れる
　内視鏡カメラを１割程度入れると費用アップになると思いますが、
　３０００円が内視鏡を入れたときですか。

[11967: 匿名さん]

雑排水管の高圧洗浄、管理組合がやってませんか。

[11968: 匿名さん]

　1．管理組合の業務

　≪建物管理≫

　マンションでは計画的な修繕を行うことが、建物や設備の寿命を延ばすことにつながりま
す。そのためには、日常的な清掃、点検、補修のみならず、長期的な見通しを持って修繕
計画を立て、計画に基づいて修繕積立金を集めて、外壁や屋上防水、設備の取替え工
事などの大規模な修繕をすることが必要です。

　≪運　　営≫

　マンションにおける生活、マンションの共用部分等の共同利用に関わることでは、ペツトの
飼育の問題、ピアノ等の騒音の問題、駐車場不足による路上駐車の問題など、人々が一つ
の建物に集まって住み、共同で様々な施設、設備を使うことから起こる生活面の問題がたく
さんあります。こうした問題が発生しないようにルールを設定したり、総会で決議したりし
ます。

　管理組合は、総会決議と管理規約を区分所有者全員が遵守することによって、円滑な管
理運営が期待できます。但し、全員が総会決議や管理規約等を遵守するとは限りません。
　管理組合は、総会決議と管理規約を区分所有者全員が遵守することによって、円滑な管
理運営が期待できます。但し、全員が総会決議や管理規約を遵守するとは限りません。
　ルールを無視する者がいれば是正するための措置をとる必要があります。ルールが無視
されないよう未然に防止するための活動として、管理組合では広報や啓蒙活動にも力点を
置かなければなりません。こうした生活管理も管理組合の仕事です。