「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[11869: 匿名さん]

外注業者と管理組合の直契約でも、管理会社の支払口座を経由していれば、実際の支払額は管理会社の手数料が引かれているかもしれない。

支払口座
https://www.daikyo-astage.co.jp/management/business/accounting.html
https://www.meiwa-kanri.co.jp/management/office/index.html

[11870: 匿名さん]

色々な意見が投稿されているが、
分譲マンションの修繕積立金等の運用方法は議論されてはいない。
現在の世界情勢から推測される将来の日本の紙幣の行方はどうな
るかでしょう。意外と近い将来に何かが起こります。
管理者は組合資産の保護等を考える時期に来ている。
優秀な管理者の投稿を期待したい。

[11871: 匿名さん]

何回も管理費等の収納と保管についての説明を投稿してい
るのだが理解できていないようです。
各組合員の管理費等の支払い口座を確認してみてください。
組合名義の口座には振り替えられてはいないと思いますが。
管理費等の流れを時系列で追っかけてみてください。
一旦は管理会社の収納口座に振り替えられて管理会社の口座
から管理組合口座に振り込まれています。
ここに問題があるのです。
私たちの管理費等が管理組合の口座へ直接振り込まれていて
通帳を管理会社が保管して印鑑を組合側の理事長等が保管し
ているのであれば文句は言いません。
とにかく組合員各自の振替口座の管理費等の支払い項目に支
払先が管理組合名の口座であれば文句は言いません。
つまり、自分の支払う管理費等の支払先が管理組合名義の口
座でなければ色々問題が生じる危険性があります。

[11872: 匿名さん]

工事の請求書が管理会社経由か直接管理組合経由かで
支払い方法は違ってきます。
管理費等については、管理会社の収納口座に振り込まれます。
そして１カ月以内に管理組合の収納口座と保管口座に振り替えられます。

[11873: 匿名さん]

>>11872 匿名さん
管理費等（管理費、修繕積立金、駐車場使用料、施設使用料等々）が一か月間は管理会社の口座にて保管されているのが問題だとは思いませんか。通帳も印鑑も管理会社の所有です。しかも管理委託費は差し引いて残額を管理組合の収納口座へ振り替えられます。保証は承知していますので割愛しますが、この一か月間は管理会社が自由に使っても解らない。

[11874: 匿名さん]

>>11873さん
管理費等が最初に管理会社の収納口座に入金されるのは確かに
おかしいと思いますね。
ただ、便宜上はそれでもいいとは思っています。
１カ月間は管理会社の口座に収納されますが、支払いはそこから
支払っていますから。
自由に使えるということではないでしょう。
当然理事会の理事長と会計担当理事の印鑑は必要になりますから。
支払い後になるでしょうが。
管理費の支払いは毎月支払いが発生する通常の支払いに対してですから。

[11875: 匿名さん]

自由に使えるかそうでないことは別において、
組合員の支払った管理費等が管理会社の所有する口座に一ヶ月月間
くらい保管されていることは理解していただいたのは今回が初めて
でうれしく思います。まともな方の返答は役に立ちます。

[11876: 匿名さん]

ただお金に色はついていないので、管理会社の口座に振り込まれている
残額は自由に使えますけどね。

[11877: 匿名さん]

>>11876 匿名さん
そうだと思いますけどね。性善説に立てばこうなりますか。
仕方ないでしょうね。
ただし、自分のお金が他人の意思で操作できることを認め
るようでは組合を守る管理者には相応しくはありませんよね。
管理費等を組合に支払うべきお金が間に管理会社の口座を介
していることには不快感を感じます。
法令による分別管理をなしてはいないと思う。

[11878: もはや神]

管理人、フロントに横領されても管理会社は使用者責任があり損害賠償するので安全である。

[11879: 匿名さん]

管理会社との契約も性善説にのっとって信頼しあえばいい。
ウインウインの関係。

[11880: 匿名さん]

1.　下記は国交省が公表したマンション管理業者に対する行政処分ですが、事件として表に出てこないケースはもっとあります。 なぜか行政処分されなかった事件、及び行政処分の対象にはならない管理会社及び管理組合役員による事件は、 　　【次頁】　8.2　相次ぐ着服と横領犯罪

2.　国交省が作成した標準管理委託契約書の第12条（通知義務）第2項第5号の規定によると、
管理会社が「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」の規定に基づき処分を受けたとき、 管理会社はその事実を速やかに、書面をもって管理組合に通知する義務があるが、実際には通知していないか、 或いは損害を与えた当該組合にしか通知していない例が多い。
皆様の組合の管理委託契約書ではどうなっているか今一度確認してみてください。

処分を受けた管理業者一覧　　　　2011年(平成23年) 5月 ～ 2021年(令和3年)12月
処分内容 処分日 商号 所在地 処分理由（法違反行為）
改善措置指示 2021年
令和3年
12月24日 日本ハウズイング株式会社

登録番号:
(4)第030805号 東京都新宿区新宿1-31-12
元従業員が管理組合の財産を不正に着服した。
(法第81条第1号)国交省関東地方整備局発表(PDF47KB)

同社は2014年(平成26年)3月24日にも元従業員の横領着服で処分を受けている。

同社概要：資本金24億9,290万円、売上：1,149億円 経常利益：65億円（2020年度） マンション管理：9,925棟（469,898戸）ビル：599棟 賃貸マンション：1,210棟 （2021年3月31日現在）
従業員5,811名（ 本社員：2,101名 準社員：3,710名）（2021年3月31日現在）

[11881: 匿名さん]

横領等については、公務員でも警察官でも大企業の社員でも
やりますからね。

[11882: 匿名さん]

>>11881 匿名さん

だから管理会社従業員が横領をしても不問にしろと言いたいの？

[11883: 匿名さん]

点でせめないでといってるんですよ。

[11884: 匿名さん]

不祥事、行政指示及び業務停止処分

2008年 大京アステージ沖縄支店係長が、19の管理組合の修繕積立金等合計約8千万円を横領。

2009年 大京アステージ埼玉、神奈川、静岡県の社員3人による管理組合財産の着服で関東地方整備局から指示処分を受けている。

2018年 複数の管理組合において、組合の資金を着服したため、国土交通省はマンション管理適正化法に基づき大京アステージに60日間の業務停止処分。

[11885: 匿名さん]

悪いことをする者はどんな業界にもいますよ。
それを例にあげて、だから管理会社は悪いときめつけるのもね。
うちのマンションではそんなことは一度もない。それが普通だしね。
管理会社の社員が不正を働けば、使用者責任があり損害は管理会社が
補填してくれる。管理組合に被害はでない。

[11886: 匿名さん]

管理会社の不正の事例をあげてもあまり意味がないのでは。
管理組合の財産を着服されたら困るけど、その補償はあるのだから
あまり気にしないでもいいでしょう。

[11887: 匿名さん]

>>11869 匿名さん
支払口座は管理会社名義の口座なんですよね・・・

[11888: 匿名さん]

収支報告書は毎月交付されていますか。

マンション管理業者による下記の行為は禁止されています。
　　　１）管理組合の預貯金を自らの裁量で払い出すこと。
　　　２）キャッシュカードの保管やパスワードの保持等をもって、管理組合の預貯金を払い出すこと。
　　　３）管理業者の通帳と印鑑の同時保管の禁止。
　　※収支報告書が、毎月交付されていなければ、管理会社に請求をしてください。そして、事務所に
　　　ただ置いておくだけでなく、理事全員に配布して、理事会で現状を把握するようにして下さい。

[11889: 匿名さん]

　＊＊＊　改正後の管理方式　＊＊＊

　 （新）ハ方式 原則方式に近い方式です。

　修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管
理する方式。

管理会社は印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。

　区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

[11890: 匿名さん]

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

しかし、入金には管理会社の口座を挟みます。

[11891: もはや神]

>>11890 匿名さん
区分所有者の銀行口座から引き落として直接管理組合の口座にに入金するには各金融機関と個別に契約が必要になることがわからんのか？

[11892: 匿名さん]

　　　生協の宅配は、「買い物にいくのが大変」「重い物をもって帰るのが面倒」「仕事をしている
　　ので買い物ができない」等の理由で、重宝されております。
　　　生協宅配システムは、毎週１回決まった曜日に届けられます。
　　注文した商品を、玄関先まで宅配してくれるのが生協の宅配システムです。
　　　グループ宅配の場合は、配送料無料となりますが、場所を確保しなければなりません。

　　＊注意すべき点

　　　１）共用部分の使用は基本的には細則で禁止されています。
　　　２）共用玄関に置けば美観を損ねますし、細則違反となることもあります。
　　　　　　現在の傾向としては、アルコープまで個別配送するやり方が多くなっています。
　　　　　　ボックスが配送されたらすぐ取り込み、回収にくる直前に出すのが基本です。
　　　３）アルコープのないマンションの場合は、どう対処するかが問題となります。

[11893: もはや神]

集会室を使えば良い

[11894: 匿名さん]

集会室はつかっていないようですね。

[11895: 匿名さん]

集会室は施錠の問題もあり使いにくいでしょうね。

[11896: 匿名さん]

集会室を生協組合員（一部のマンション住民）の私的集会のために使用することは
区分所有法13条の「用方」の範囲外（目的外使用）なので、集会室を生協宅配品の
仕分け場として使用するには理事会または総会の承認が必要になる。
銭勘定にうるさい理事長だと使用料を要求するかもしれない。

[11897: 匿名さん]

こっそり使えばいいでしょうｗ
鍵は管理員さんが持っています

[11898: 匿名さん]

>>11897 匿名さん
残念。管理員は17時まで、なのに宅配物の受け取りは何時になるか分からない。

[11899: 匿名さん]

役員になったときに集会室のカギの複製を作るのは組合員の常識。

[11900: 匿名さん]

>>11899 匿名さん
>役員になったときに集会室のカギの複製を作るのは組合員の常識。

宅配の時間に合わせて待ち受けて交代で集会室で個別分配を行うの？
受け取り時間に間に合わなかった人は合い鍵を持ってる人から鍵を受け取り集会室に取りにいくの？
ア＊か

[11901: 匿名さん]

宅配なんかで集会室を使わない。＊ホか、君は。
もっと別の有意義なことに使う。

[11902: 匿名さん]

宅配は個別に各戸に配達が一番いいでしょう。
アルコープの有効活用をすべきです。

[11903: もはや神]

>>11902 匿名さん
最近のマンション以外はそんなものないよ

[11904: 匿名さん]

アルコープはそんなに新しくはないよ。

[11905: 匿名さん]

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

[11906: 匿名さん]

マンションの中庭に犬の運動場を作ればいいですね
子供の声が気になる人も意外と犬の鳴き声には癒されるから。

[11907: 匿名さん]

大規模修繕工事で総会で概算予算を提案するときは、
予備費はどうしていますか。
相見積を取り決定した金額プラス予備費でみますか。
それとも概算予算の範囲内を予算とみますか。

[11908: 匿名さん]

猫を飼ってる組合員は少ないです
小学生の子供が敷地内で餌をやっていると不機嫌な爺さんがいるので
歩道でやればいいんだよと教えてあげました

[11909: 匿名さん]

地震があったのか。知らなかった。うちのマンションには数年前に防災委員会ができて災害時の避難や救助を担当することになっているが、地震発生時に防災委員が仕事で会社にいたり旅行で他県にいたりして、住民の避難救助をしなかったせいで死人が出たらタダでは済まんぞ。

[11910: 匿名さん]

うちのマンションのカエル顔の理事長がエントランスで
飼い犬とよく戯れている。
ところが子供が騒いでいるとやかましいです。
子供会の会長が理事長に改善を申し入れたら子供会への
補助金が絶たれて困っている。
子供会への補助金は総会で可決しております。
順番制の理事長だが正式ではなく法律違反で理事長にな
っているとの噂です。
ことの次第を管理人に尋ねたところ話題をそらしてきた。
どうも真相を知っているようです。

[11911: 匿名さん]

カエルと犬は仲良し

[11912: もはや神]

>>11904 匿名さん
何年前からあるのだ？

[11913: 匿名さん]

理事長にはなりたくないが管理人にはなりたい
老後は管理人室で防犯カメラ（という名の覗き見カメラ）見て過ごしたい

[11914: 匿名さん]

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

[11915: 匿名さん]

アルコーブは貧乏人向けマンション、玄関ポーチは高級マンション

[11916: 匿名Z]

>>11914匿名さん
同意見です。専有部分の枝管を含めて国の補助金制度が使える物件であるか否かの
確認から始めることをお勧めします。
新耐震基準、環境改善基準、に合致していること等々。

[11917: 匿名さん]

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。

[11918: 匿名さん]

>>11916 匿名Zさん
補助金制度の存在すら知らないことが多いですよね。