「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[11807: 匿名さん]

つまらん大規模修繕工事や排水管更新工事をやめればカネは残る

[11808: 名無しさん]

>>11807 匿名さん
そうだな

[11809: 匿名さん]

組合員が交代で受付や草刈りやドブさらいをすれば管理人代も不要になる。

[11810: 匿名さん]

ミニゼレンスキーを追い詰めるミニプーチンの様相が
演じられている。
ミニプーチンの退治方法をご伝授願います。

[11811: 匿名さん]

＊ＡＥＤ（自動体外除細動器）
問題点
　　　１）ひとり暮らし又はひとりでいる時は使えない。
　　　２）ＡＥＤの保管場所に取りに行くまで時間がかかる。
　　　　　　警報機つきの収納庫で保管されている。
　　　　　　消火器みたいに、各階にあるのがベストだが、費用がかかる。
　　　３）全員が使えるように訓練をする必要がある。
　　　４）心室細胞の者に使用、脳卒中には使えない。
　　　５）隣の者に助けをもらう場合も、動ける者が二人はいなければできない。
　　　　　一人は、心臓マッサージ、そしてもう一人が救急車を呼ぶ、そしてＡＥＤを取りに行って
　　　　　使用する。
　　　　　　管理員がいる時は、管理員室に電話してもってきてもらって使用する方法もあるが、
　　　　　管理会社は責任の問題もあり契約を嫌がると思われます。
　　　　　各専有部分には、夫婦二人、夫婦と子供というのが殆どであり、実際その場面に直面
　　　　したら、動ける者がいない、いても子供にお願いするということになります。
　　　　　隣りとのコミュニケが大切になってきます。
　　　（６）一度導入すれば、もし必要ないとなっても、撤退は万一の責任上できない。

[11812: 匿名さん]

ＡＥＤはないよりあった方がいいかもしれないが、
単なるアクセサリーにならないようにすべきです。

[11820: 匿名さん]

>>11812 匿名さん
じゃどうすれば良いの教えて

[11827: 匿名さん]

>>11826 もはや神さん
「僕は飲酒運しましたが、無免許運転の木下元都議よりマシですよね？」的な？

[11828: 匿名さん]

>>11826 もはや神さん
質問です
天然ガスETFを２億口仕込みました。今売れば2億円の利益です。
しばらく待ちます。SWISTが強化されると予想しています。

[11829: 匿名さん]

>>11828 匿名さん
質問じゃなくて独り言だね。

[11830: もはや神]

>>11827 匿名さん
パワーバランスを崩したからイスラム国ができた。
フセインがいればイラクは安定して女性は学校に行けたしミニスカートもはけた。

[11831: 匿名さん]

>>11829 匿名さん
博学な方とお見受けしての質問です。
答えが出せなければ結構です。
他で調べます。SWISTの効果を疑っています。

[11832: 匿名さん]

>>11831 匿名さん
ロ○○船の船長が正気であることがポイントだろ？詐病なら幸いだけど、正気とは思えない。デフォルトも何も怖くないというか眼中に無い感じが怖いね。将棋指すのに、将棋のルールを守らない相手に勝敗の議論できる？ましてやルールを忘れている可能性もあるのにさ。

[11833: 匿名さん]

ロシヤの老害大将は気に食わんが、スケート小娘は美人じゃのう

[11834: 匿名さん]

もはやマンション管理の質問相談ではない？。
スレ主何処に？

[11835: 匿名さん]

金価格が上がってるね

[11836: 匿名さん]

イラク戦争と同じの考えているアホもいるが、
確かに米国の誤算は認めた。
プーチンは違う。表面上はロシア有利に見えるが、間違い。
今は損益をヘッジするには商品は危険とみている。
組合保有資産を私の命令で全額投資すれば儲かるよ。
理事会に提案したらバカにされた。残念。( ´艸｀)

[11837: 匿名さん]

マンション管理で一番重要なのが財政問題。
これがわからない連中が理事になると、ムダな出費で破綻するか、
修繕積立金をむやみやたら値上げして使い道のない死に金を増やすか、
いずれにせよ時間とカネの無駄遣いになる。

[11838: もはや神]

>>11837 匿名さん
マンション管理で最重要なのは騒音問題である。
修繕積立金不足で30年外壁塗装できなくても実害はほとんどない。

[11839: 匿名さん]

３０年経ったらかなりの住民が年を取って耳が遠くなる
子供が部屋で走り回ろうが夜中に洗濯機回そうが苦情はほとんどない

[11840: 匿名さん]

廣田茂　ダイアモンド社　「マンション管理はこうして見直しなさい」
エレベーター　１基　１４階　５万円
機械式Ｐ場保守料　　１台当り　　月３，０００円
　　　２段又は３段ピット式　　保守回数　年間４～６回
雑排水管　　１回当り　１戸４，０００円　　２年に１回が主流
２４時間遠隔監視　　月額３万円
　　　火災警報、非常警報、貯水槽警報等
管理員人件費　　１名当り　２７万円　週４０時間
消防点検費　　１戸当り年４，０００円　　
事務管理費　　１戸当り月　２，０００円

[11841: 匿名さん]

計画修繕のタイミング
１）水道水に濁り、さび水が発生していないか。
２）排水の具合は
３）鉄部のサビが目立ってきた。
４）ＴＶの写りが悪くなってきた。
５）塗装が色あせてきた。

[11842: 匿名さん]

※管理員の仕事
①受付業務・・・・各種使用申し込みの受理　組合員の異動届けの受理、管理規約の閲覧、共用部分
　　　　　　　　　　の鍵の管理と貸し出し、備品の管理・引越し業者に対する指示
②点検業務・・・・外観目視点検、照明の点検、無断駐車の確認、諸設備の点検
③立会い業務・・・・外注業者の業務の着手　履行の立会い
④報告・連絡業務・・・・管理会社の文書の配布又は掲示、各種届出、点検結果、立会い結果の報告
⑤その他・・・簡単な清掃と整理、駐輪場の整理、球切れ交換等

[11843: 匿名さん]

>>11842 匿名さん
お宅のマンションの戸数は。？

[11844: 匿名さん]

>>11842 匿名さん
11842ではないが我がマンションもほゞ同じ。９０戸・２棟・管理員１名。

[11845: 匿名さん]

>>11844 匿名さん
その規模だと管理人は無駄である。
清掃管理で清掃人員と呼ばれたらどうでしょう。

[11846: 匿名さん]

>>11845さん
それはそれぞれのマンションの管理費次第でしょう。
清掃は各階の廊下もやりますからね。
それにゴミ置き場の整理もあるし。
管理人と清掃人はお金があれば別にした方がいいでしょう。

[11847: 匿名さん]

>>11846 匿名さん
私は、管理人＝管理者との認識ですから清掃業務を司る者を管理人
との呼称を使用するのは適切でないとの認識です。
お宅のマンションが管理員が清掃等や雑用等をしないでもっと高度
な業務内容であれば清掃員とは別の管理人を設置するのは結構なこ
とだと思います。
マンションの規模等によっては様々な管理形態があってもいいと思
います。
これは私の考えで恐縮ですが９０戸くらいのマンションですと日常
は清掃員には拾い履きとごみ置き場の清掃や整理整頓をさせて常駐
の管理員ではなく週一回くらいの巡回管理は必要だと思います。
資金が豊富なようですからおっしゃっている方法でもいいと思います。
私のマンションでは管理人は最小限に抑えて清掃費に費やすお金の
方が大きいです。
今組合では管理員を廃止してその費用を警備へのシフトを考えてい
ます。

[11848: 匿名さん]

>>11847 匿名さん
やろうとしていることはなんとなく分かりました。

管理人は管理人であり、あなたが管理者と考えるのは勝手ですが一般的には当てはまらないですね。

日々の住民対応や業者対応等一定の管理人業務は残りますよね。それらを週一になんてできっこないですよ。
ただ、管理人の業務は一日のうちどのくらいかを明確にする必要があり、90戸ぐらいだと半日以上遊んでいる可能性があります。なのでその遊び時間を清掃に充てるよう契約内容変更を検討するのはいい事だと思います。

[11849: 匿名さん]

>>11848 匿名さん
表現不足で申し訳ございません。
管理人と管理員の違いを言いたかったのですが上手く
表現できません。
やはり管理員を管理人さんと住民が読んでいるのには
少し違和感を感じますが、これは私だけでしょうか。
管理人とはかなりレベルの高い仕事をされている方を
呼ばれる場合に使われているのだと思ったりします。
例えが分譲マンションの管理者である理事長等々を呼
ぶ場合の呼称には相応しいと思ったりします。
私の間違いでしょうか。

[11850: 匿名さん]

>>11847さん
管理員が管理者とはまた飛躍した考えですね。
管理員は管理員であってそれ以上でも以下でもありません。
私のマンションは管理員が２名います。
清掃に関しても、日常の清掃と定期清掃は分けています。
警備員は警備しかしないんでしょう。それは不要です。

[11851: 匿名さん]

>>11850 匿名さん
管理員を管理者とは言ってはいません。
上手く言えませんが管理人と言った仕事は相当レベルの
高い職業との認識ですから、
管理員を管理人の呼ぶのはいかがなものかとの意見です。

[11852: 匿名さん]

マンションの管理をしていく中では、管理人ではなく管理員が
正しい呼称ですね。
管理員より管理会社のフロントの方がレベルは高いのではないですか。
同じ管理会社の従業員ですが、フロントは社員で管理員は正規の
社員ではないのでは。

[11853: 匿名さん]

>>11850 匿名さん
くれぐれも誤解のないないように付け加えます
管理人の呼称は管理者（理事長等）への呼称には相応しいが、
管理員（清掃員）への呼称には相応しくないとの見解です。
管理員が管理者となどは一言も言ってはいません。
くれぐれも誤解をなされないようにご注意申し上げます。

[11854: 匿名さん]

>>11849 匿名さん
管理人＝管理員で、管理者は理事長ですね。
規約や区分所有法、民法を理解した管理人も、ほとんど寝ているだけの管理人も、やはり管理人であり管理員です。残念なことですが…
管理員の業務は委託契約書に記載されており、それ以上のことをしたとしても管理員です。

因みにですが、レベルの高い仕事とは例えばどんなことでしょうか。

[11855: 匿名さん]

管理人及び理事長の仕事は分譲マンションの建物や設備等のすべての
管理を司ります。業務内容は複雑です。
職業に貴賤をつけてはおりませんのでくれぐれも誤解をなさらないで
下さい。

[11856: 匿名さん]

>>11855さん
まだ理解されていないようですね。

[11857: 匿名さん]

管理官

[11858: 匿名さん]

理事長＜管理人＜フロント＜＜＜＜＜自治会長

[11859: もはや神]

>>11839 匿名さん
中古で買って新しい人はたくさん入ってくるよ

[11860: 匿名さん]

うちなどは30年だが分譲時のオーナーは半分もいない。
私も含めて買い替え資金がなく買い替えは不可能である。
いい人間は新築に移転した。残りはレベルが低く管理会社のいいなり
です。新築に移転した友人からの誘いでお宅に言ったらバリアフリー
化したお部屋で死ぬまで安心して住めるつくりでした。

[11861: 匿名さん]

築年数の経過とともに、住民の所得の低下は免れません。
それをみるのに一番いい方法は、車を見れば分かります。
分譲時は高級車が多くて軽自動車は殆ど見かけられなかったのが
どんどん高級車の比率が少なくなります。

[11862: 匿名さん]

>>11856 匿名さん
理解する気が無いのはいつものことですが、「職業に貴賤を」のくだりは他のスレで見ました。恥ずかしげもなくパクリですね。

[11863: 匿名さん]

下記の投稿で小規模、中規模そして大規模マンション等で提示があると参考にし易い
大規模マンションのほうがなにかとコストが安いと言われていますので。

>>11840 匿名さん
>>廣田茂　ダイアモンド社　「マンション管理はこうして見直しなさい」
エレベーター　１基　１４階　５万円
機械式Ｐ場保守料　　１台当り　　月３，０００円
　　　２段又は３段ピット式　　保守回数　年間４～６回
雑排水管　　１回当り　１戸４，０００円　　２年に１回が主流
２４時間遠隔監視　　月額３万円
　　　火災警報、非常警報、貯水槽警報等
管理員人件費　　１名当り　２７万円　週４０時間
消防点検費　　１戸当り年４，０００円　　
事務管理費　　１戸当り月　２，０００円

[11864: 匿名さん]

自動扉のメンテ費用って月額いくらぐらいなのでしょうか。

[11865: 匿名さん]

現在大規模修繕工事の工事費が急騰しています。
５～６年前からしますと３０％程度の値上げがあり、今後は
更に上昇するといわれています。
しかし、これが現実だとすると全国のマンションの修繕積立金は
大幅に値上げをしなければならなくなります。
全国のマンションの積立金をみてみますと、そんなに余裕がなく
借り入れをしてから工事を行うところも多々あります。
将来的には工事費もおちついてくると思いますし、そうでなければ
工事ができなくなり、施工会社も沈滞してしまいます。

[11866: 匿名さん]

>>11864さん
うちの場合は２カ所で月６，０００円の請求がきています。

[11867: 匿名さん]

>>11866 匿名さん
ありがとうございます。
エレベーター2基と自動扉3箇所で毎月18万で予算がくまれていてなんとなく高いなと思っていたのですが、やはり相場よりかなり高いみたいです。
早急に見直してもらえるようにしたいと思います。

[11868: 匿名さん]

エレベーターの点検については、管理会社経由ではなく、
部分管理として、管理組合が直接契約をしてもいいですよ。

[11869: 匿名さん]

外注業者と管理組合の直契約でも、管理会社の支払口座を経由していれば、実際の支払額は管理会社の手数料が引かれているかもしれない。

支払口座
https://www.daikyo-astage.co.jp/management/business/accounting.html
https://www.meiwa-kanri.co.jp/management/office/index.html

[11870: 匿名さん]

色々な意見が投稿されているが、
分譲マンションの修繕積立金等の運用方法は議論されてはいない。
現在の世界情勢から推測される将来の日本の紙幣の行方はどうな
るかでしょう。意外と近い将来に何かが起こります。
管理者は組合資産の保護等を考える時期に来ている。
優秀な管理者の投稿を期待したい。

[11871: 匿名さん]

何回も管理費等の収納と保管についての説明を投稿してい
るのだが理解できていないようです。
各組合員の管理費等の支払い口座を確認してみてください。
組合名義の口座には振り替えられてはいないと思いますが。
管理費等の流れを時系列で追っかけてみてください。
一旦は管理会社の収納口座に振り替えられて管理会社の口座
から管理組合口座に振り込まれています。
ここに問題があるのです。
私たちの管理費等が管理組合の口座へ直接振り込まれていて
通帳を管理会社が保管して印鑑を組合側の理事長等が保管し
ているのであれば文句は言いません。
とにかく組合員各自の振替口座の管理費等の支払い項目に支
払先が管理組合名の口座であれば文句は言いません。
つまり、自分の支払う管理費等の支払先が管理組合名義の口
座でなければ色々問題が生じる危険性があります。

[11872: 匿名さん]

工事の請求書が管理会社経由か直接管理組合経由かで
支払い方法は違ってきます。
管理費等については、管理会社の収納口座に振り込まれます。
そして１カ月以内に管理組合の収納口座と保管口座に振り替えられます。

[11873: 匿名さん]

>>11872 匿名さん
管理費等（管理費、修繕積立金、駐車場使用料、施設使用料等々）が一か月間は管理会社の口座にて保管されているのが問題だとは思いませんか。通帳も印鑑も管理会社の所有です。しかも管理委託費は差し引いて残額を管理組合の収納口座へ振り替えられます。保証は承知していますので割愛しますが、この一か月間は管理会社が自由に使っても解らない。

[11874: 匿名さん]

>>11873さん
管理費等が最初に管理会社の収納口座に入金されるのは確かに
おかしいと思いますね。
ただ、便宜上はそれでもいいとは思っています。
１カ月間は管理会社の口座に収納されますが、支払いはそこから
支払っていますから。
自由に使えるということではないでしょう。
当然理事会の理事長と会計担当理事の印鑑は必要になりますから。
支払い後になるでしょうが。
管理費の支払いは毎月支払いが発生する通常の支払いに対してですから。

[11875: 匿名さん]

自由に使えるかそうでないことは別において、
組合員の支払った管理費等が管理会社の所有する口座に一ヶ月月間
くらい保管されていることは理解していただいたのは今回が初めて
でうれしく思います。まともな方の返答は役に立ちます。

[11876: 匿名さん]

ただお金に色はついていないので、管理会社の口座に振り込まれている
残額は自由に使えますけどね。

[11877: 匿名さん]

>>11876 匿名さん
そうだと思いますけどね。性善説に立てばこうなりますか。
仕方ないでしょうね。
ただし、自分のお金が他人の意思で操作できることを認め
るようでは組合を守る管理者には相応しくはありませんよね。
管理費等を組合に支払うべきお金が間に管理会社の口座を介
していることには不快感を感じます。
法令による分別管理をなしてはいないと思う。

[11878: もはや神]

管理人、フロントに横領されても管理会社は使用者責任があり損害賠償するので安全である。

[11879: 匿名さん]

管理会社との契約も性善説にのっとって信頼しあえばいい。
ウインウインの関係。

[11880: 匿名さん]

1.　下記は国交省が公表したマンション管理業者に対する行政処分ですが、事件として表に出てこないケースはもっとあります。 なぜか行政処分されなかった事件、及び行政処分の対象にはならない管理会社及び管理組合役員による事件は、 　　【次頁】　8.2　相次ぐ着服と横領犯罪

2.　国交省が作成した標準管理委託契約書の第12条（通知義務）第2項第5号の規定によると、
管理会社が「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」の規定に基づき処分を受けたとき、 管理会社はその事実を速やかに、書面をもって管理組合に通知する義務があるが、実際には通知していないか、 或いは損害を与えた当該組合にしか通知していない例が多い。
皆様の組合の管理委託契約書ではどうなっているか今一度確認してみてください。

処分を受けた管理業者一覧　　　　2011年(平成23年) 5月 ～ 2021年(令和3年)12月
処分内容 処分日 商号 所在地 処分理由（法違反行為）
改善措置指示 2021年
令和3年
12月24日 日本ハウズイング株式会社

登録番号:
(4)第030805号 東京都新宿区新宿1-31-12
元従業員が管理組合の財産を不正に着服した。
(法第81条第1号)国交省関東地方整備局発表(PDF47KB)

同社は2014年(平成26年)3月24日にも元従業員の横領着服で処分を受けている。

同社概要：資本金24億9,290万円、売上：1,149億円 経常利益：65億円（2020年度） マンション管理：9,925棟（469,898戸）ビル：599棟 賃貸マンション：1,210棟 （2021年3月31日現在）
従業員5,811名（ 本社員：2,101名 準社員：3,710名）（2021年3月31日現在）

[11881: 匿名さん]

横領等については、公務員でも警察官でも大企業の社員でも
やりますからね。

[11882: 匿名さん]

>>11881 匿名さん

だから管理会社従業員が横領をしても不問にしろと言いたいの？

[11883: 匿名さん]

点でせめないでといってるんですよ。

[11884: 匿名さん]

不祥事、行政指示及び業務停止処分

2008年 大京アステージ沖縄支店係長が、19の管理組合の修繕積立金等合計約8千万円を横領。

2009年 大京アステージ埼玉、神奈川、静岡県の社員3人による管理組合財産の着服で関東地方整備局から指示処分を受けている。

2018年 複数の管理組合において、組合の資金を着服したため、国土交通省はマンション管理適正化法に基づき大京アステージに60日間の業務停止処分。

[11885: 匿名さん]

悪いことをする者はどんな業界にもいますよ。
それを例にあげて、だから管理会社は悪いときめつけるのもね。
うちのマンションではそんなことは一度もない。それが普通だしね。
管理会社の社員が不正を働けば、使用者責任があり損害は管理会社が
補填してくれる。管理組合に被害はでない。

[11886: 匿名さん]

管理会社の不正の事例をあげてもあまり意味がないのでは。
管理組合の財産を着服されたら困るけど、その補償はあるのだから
あまり気にしないでもいいでしょう。

[11887: 匿名さん]

>>11869 匿名さん
支払口座は管理会社名義の口座なんですよね・・・

[11888: 匿名さん]

収支報告書は毎月交付されていますか。

マンション管理業者による下記の行為は禁止されています。
　　　１）管理組合の預貯金を自らの裁量で払い出すこと。
　　　２）キャッシュカードの保管やパスワードの保持等をもって、管理組合の預貯金を払い出すこと。
　　　３）管理業者の通帳と印鑑の同時保管の禁止。
　　※収支報告書が、毎月交付されていなければ、管理会社に請求をしてください。そして、事務所に
　　　ただ置いておくだけでなく、理事全員に配布して、理事会で現状を把握するようにして下さい。

[11889: 匿名さん]

　＊＊＊　改正後の管理方式　＊＊＊

　 （新）ハ方式 原則方式に近い方式です。

　修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管
理する方式。

管理会社は印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。

　区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

[11890: 匿名さん]

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

しかし、入金には管理会社の口座を挟みます。

[11891: もはや神]

>>11890 匿名さん
区分所有者の銀行口座から引き落として直接管理組合の口座にに入金するには各金融機関と個別に契約が必要になることがわからんのか？

[11892: 匿名さん]

　　　生協の宅配は、「買い物にいくのが大変」「重い物をもって帰るのが面倒」「仕事をしている
　　ので買い物ができない」等の理由で、重宝されております。
　　　生協宅配システムは、毎週１回決まった曜日に届けられます。
　　注文した商品を、玄関先まで宅配してくれるのが生協の宅配システムです。
　　　グループ宅配の場合は、配送料無料となりますが、場所を確保しなければなりません。

　　＊注意すべき点

　　　１）共用部分の使用は基本的には細則で禁止されています。
　　　２）共用玄関に置けば美観を損ねますし、細則違反となることもあります。
　　　　　　現在の傾向としては、アルコープまで個別配送するやり方が多くなっています。
　　　　　　ボックスが配送されたらすぐ取り込み、回収にくる直前に出すのが基本です。
　　　３）アルコープのないマンションの場合は、どう対処するかが問題となります。

[11893: もはや神]

集会室を使えば良い

[11894: 匿名さん]

集会室はつかっていないようですね。

[11895: 匿名さん]

集会室は施錠の問題もあり使いにくいでしょうね。

[11896: 匿名さん]

集会室を生協組合員（一部のマンション住民）の私的集会のために使用することは
区分所有法13条の「用方」の範囲外（目的外使用）なので、集会室を生協宅配品の
仕分け場として使用するには理事会または総会の承認が必要になる。
銭勘定にうるさい理事長だと使用料を要求するかもしれない。

[11897: 匿名さん]

こっそり使えばいいでしょうｗ
鍵は管理員さんが持っています

[11898: 匿名さん]

>>11897 匿名さん
残念。管理員は17時まで、なのに宅配物の受け取りは何時になるか分からない。

[11899: 匿名さん]

役員になったときに集会室のカギの複製を作るのは組合員の常識。

[11900: 匿名さん]

>>11899 匿名さん
>役員になったときに集会室のカギの複製を作るのは組合員の常識。

宅配の時間に合わせて待ち受けて交代で集会室で個別分配を行うの？
受け取り時間に間に合わなかった人は合い鍵を持ってる人から鍵を受け取り集会室に取りにいくの？
ア＊か