「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[11751: 匿名さん]

平成３年１１月２９日　東京地裁判決
この判決は、「本件雑排水管は、専有部分である各部屋の中に存在するという見方もできるが、部屋の目に見える場所に取り付けられ、かつ、区分所有者の好みで器具の選択等の余地のある給水管とは異なり、共用部分と見られる床下と階下の天井との間に敷設されており、特に区分所有者の好みで維持管理を行う対象となる性質のものではなく、雑排水を機械的にスムーズに流すことにのみ意味があるに過ぎず、少なくとも維持管理の面からは、むしろ、「本件マンション全体への附属物」というべきであり、法二条四項から除外される専有部分に属する建物の附属物とはいえず、法二条四項の専有部分に属しない附属物に該当すると解するのが合理的である。」として、このような場所の排水管類は共用部分であると判示したことに意義がある。

[11752: 匿名さん]

　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決

　＊事件の経緯

　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。

　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。

　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

　＊訴訟内容

　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。
　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。

　＊判決

　　　１．一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。

　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。


9608 匿名さん 2021/09/01 19:45:12

＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
　＊事件の経緯
　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでなく、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積立金から支出する」と決議しました。

この案件は築５１年を経過しており、解体を提案したが纏まらず、事件の経緯に至ったと思われる。漏水も発生し先行工事を実施した人もいるでしょう。先行工事者に対する補償額は総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

ということは劣化時期を３０年経過とするか、全戸中５％が専有部分の工事を実施したので全戸一斉工事を計画し修繕費を期間限定で増額徴収し実施するか、この案件のように５０年経過で給排水管（専有菅含む）一体として実施するか議論すべきとかと思います。（修繕積立金も５０年目修繕としたならば４０年目から１０年間で修繕積立金を徴収するとか。）

[11753: もはや神]

これからのマンションの維持管理をしていく上での修繕積立金を相当
額保有しておられるでしょう。
世界はインフレでFRBの金融政策は利上げの話題で持ち切るである。
利上げをしないと金融機関の破綻を起こしかねないところへ来てい
る。ところがロシアショックによって利上げが出来ない状況に陥っ
ている。近いうちに金融危機を避けるためにはインフレを見逃すし
か方法がない状況である。金融危機を先遅れさせる政策だ。これに
よって私たちの手持ちの預金等は紙くずと化してくる。
マンションの保有する莫大な資金の目減りを防ぐためには早めの大
規模修繕を提案いたします。理事長の腕の見せどころである。
修繕計画書も見直さざるを得ない。

[11754: もはや神]

超インフレを防ぐために利上げを遅らせれば金融機関の破綻。
金融機関を破綻させないために利上げを実行すれば金融機関の破綻を
先延ばししただけでその後には超スタグレーションが待ち受ける。

[11755: もはや神]

西側の政治家は忖度政治でサラリーマン化している。
プーチンの右に出る政治家は西側にはいない。
彼が抹殺されない限り世界は変わらない。経済制裁は功を奏さない。
我々のマンションの管理の在り方にも参考になるでしょう。
私はマンションに巣くうミニプーチンと戦いその牙を抜いた。

[11756: 匿名さん]

ＫＷＳＫ

[11757: もはや神]

今はミニプーチンはおとなしく従順だよ。
今までの行動ははったりだったのでしょう。
強いものにはぺこぺこする習性があった。
弱いとみると威嚇して従わせる。
管理人を威嚇して100円くらいの施設使用料を猫糞する小物である。
大の男がするものではなうと言って怒ったら変に威嚇してきた。
こぶしを上げてきたので自分を知らしめるために関節技で従わせた。
後は子猫のように従順になった。クソみたいなやつだ。
管理会社の連中はこの小物を大物として従っていた。

[11758: もはや神]

>>11756 匿名さん
俺の頭文字か。？
モノ言えぬ臆病者が。

[11759: もはや神]

>>11756 匿名さん
これは私の頭文字です。
国内一位二位を競う管理会社のマネージャーです。
マンション管理士合格一位を自負する管理会社です。
彼らはマンションの住民と共謀して組合運営をコントロールする
役目です。この類と私は十数年戦いました。実績は残しました。
表には出ないで裏でこそこそするしか能がありません。

[11760: 匿名さん]

>>11756さん
個人の情報に結び付くことを書き込むものではありません。
意見を戦わせることが大切なことですよ。
本質を見失なってはいけません。

[11761: 匿名さん]

標準管理規約が規定している管理組合業務

第３２条　管理組合は、次の各号に掲げる業務を行う。
　一　管理組合が管理する敷地及び共用部分等の保安、保全、保守、清掃、消毒及びごみ
　　　処理
　二　組合管理部分の修繕
　三　長期修繕計画の作成又は変更に関する業務
　四　建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務
　五　適正化法第１０３条に定める、宅地建物取引業者から交付を受けた設計図書の管理
　六　修繕等の履歴情報の整理及び管理等
　七　共用部分等に係る火災保険その他損害保険に関する業務
　八　区分所有者が管理する専用使用部分について、管理組合が行うことが適当であると
　　　認められる管理行為
　九　敷地及び共用部分等の変更及び運営
　十　修繕積立金の運用
　十一　官公署、町内会等との渉外業務
　十二　風紀、秩序及び安全の維持に関する業務
　十三　防災に関する業務
　十四　広報及び連絡業務
　十五　地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成
　十六　管理組合の消滅時における残余財産の清算
　十七　その他、組合員の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保するために必要な業務

[11762: 匿名さん]

「福井先生を連れてきたかった。残念」 山根・管理協理事長 「検討会」を批判
https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/1791-2015-03-13-09-39-57

「新たに出される標準規約は現場では使えない。『標準』にならない。

（業務）
第３２条　管理組合は、建物並びにその敷地及び附属施設の管理のため、次の各号に掲げる業務を行う。
一　管理組合が管理する敷地及び共用部分等（以下本条及び第４８条において「組合管理部分」という。）の保安、保全、保守、清掃、消毒及びごみ処理
二　組合管理部分の修繕
三　長期修繕計画の作成又は変更に関する業務及び長期修繕計画書の管理
四　建替え等に係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務
五　適正化法第１０３条第１項に定める、宅地建物取引業者から交付を受けた設計図書の管理
六　修繕等の履歴情報の整理及び管理等
七　共用部分等に係る火災保険、地震保険その他の損害保険に関する業務
八　区分所有者が管理する専用使用部分について管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為
九　敷地及び共用部分等の変更及び運営
十　修繕積立金の運用
十一　官公署、町内会等との渉外業務
十二　マンション及び周辺の風紀、秩序及び安全の維持、防災並びに居住環境の維持及び向上に関する業務
十三　広報及び連絡業務
十四　管理組合の消滅時における残余財産の清算
十五　その他建物並びにその敷地及び附属施設の管理に関する業務

[11763: 匿名さん]

ＫＷＳＫは「詳しく説明しろ」の意味
そんなことも知らんのか、ジジイはｗ

[11764: もはや神]

ウクライナは民主主義の牙城と化した。
ゲリラ戦に持ち込み時間を稼ぎさえすればプーチンは滅びる。
マンション内に巣くうミニプーチンとその共謀する者を排除せよ。
ウクライナが完全に成功すればプーチンはバルト三国に刃を向ける。
第三次大戦の始まりである。この機会に中国が世界の覇権を狙う。
どうしてもウクライナを守ってほしい。神に祈るのみである。

[11765: もはや神]

米国が参戦すると核保有の超大国が衝突する。
必ずプーチンは核を使う。我々はその事態に備えたほうがいい。
どうすればいいか。？

[11766: もはや神]

マンション内にたくさんのマンション管理士資格保有者が誕生して
ミニプーチンを退治してほしい。

[11767: 匿名さん]

マンション敷地に防空壕を設置するのは総会特別決議が必要という意見がありますが、別に中庭に目立たないように防空壕を掘ったからといってマンションの形状（見た目）や効用（使い勝手）が大きく変わるわけではないし、理事会決議でいいと思います。

[11768: もはや神]

>>11767 匿名さん
それでOK.
住民の命を守るためです。
定期総会で組合員に報告すればいいでしょう。

[11769: 匿名さん]

>>11768 もはや神さん
okなわけあるか（笑）
管理規約にも変更が生じるだろ

[11770: 匿名さん]

大阪は三国人が多く住んでるから、北チョンもミサイル攻撃は遠慮するはず

[11771: 匿名さん]

>>11743　と
>>11747　をあわせて

大規模修繕工事は20年に一回で十分であり、マンションのライフサイクルでみると

15年目に1回目
１6年目以降
大型設備は工事には入っていないのか。で下記から選択
エレベーター、給水設備、照明器具、消防設備、配管、玄関ドア、サッシ、
インターホン、竪樋、ボード、金物、機械式駐車場等は３５年はもちません。

35年目に2回目
３５年目以降
大型設備は工事には入っていないのか。で下記から選択
エレベーター、給水設備、照明器具、消防設備、配管、玄関ドア、サッシ、
インターホン、竪樋、ボード、金物、機械式駐車場等は３５年はもちません。

3回目はやらない。
55年から60年で建て替えするからである。
1回目を15年目にやるのは売却の便宜を図るためである。

[11772: 匿名さん]

国土交通省の資料によると、
マンションでは、屋上防水と外壁修繕工事をセットで１２～１４年周期。

ＵＲ賃貸住宅では、屋上防水工事と外壁修繕工事はセットにしていない。
（屋上防水は１２年周期、外壁修繕は１８年周期。）

https://www.mlit.go.jp/common/000208087.pdf

[11773: 匿名さん]

週明けの株式市場に注目ですね

[11774: 匿名さん]

11772 匿名さん
>国土交通省の資料によると、
>マンションでは、屋上防水と外壁修繕工事をセットで１２～１４年周期。

>ＵＲ賃貸住宅では、屋上防水工事と外壁修繕工事はセットにしていない。
>（屋上防水は１２年周期、外壁修繕は１８年周期。）

ＵＲ賃貸住宅では、屋上防水工事と外壁修繕工事はセットにしていない。は
参考になる。

[11775: 匿名さん]

UR賃貸は民度は公営住宅よりましだが、それでもペットを飼ってるジジババがいた。

[11778: 匿名さん]

管理組合も元老院顧問官たちの拒否権発動で不明朗な運営が続いている。

[11792: 匿名さん]

まともなマンションなら組合員の中にも１人か２人は
原子核物理を専攻した奴がいそうなものだがな

[11793: もはや神]

これからのマンションはライフラインの自給自足体制が必要。
自家発電、地下水による給水設備、核セルター、等々の他に
マンションの資金で農業用地等の確保。

[11794: 匿名さん]

マンション資金を増やすには、す・まいる債よりも暗号資産だね。

[11799: 匿名さん]

やっぱり腹の中ではエリート諜報機関出身の自分がコメディアン上がりに
負けるわけにはいかん、と決意してるんだろうね。
土方上がりの元総理を何のためらいもなく逮捕した東大卒と同じ心境だ。

[11800: 匿名さん]

点検費用
　　＊建築設備定期点検・・・１年に１回　　　　　　
　　＊特殊建築物の定期調査・・・３年に１回　　マンションの５階以上が対象　　　
　　＊簡易専用水道施設調査・・・水質検査１年に１回　　水槽清掃　年１回
　　＊昇降機の定期検査　・・・１年に１回
　　＊貯水槽の保守点検　・・　　半年に１回　　定期検査　年１回保健所へ提出
　　＊浄化槽設備点検・・・・年１回
　　＊連結送水管耐圧試験・・・・３年に１回　　
　　＊遠隔監視
　　＊自家用電気工作物点検　　　　　年１回　　精密検査は３年に１回

[11807: 匿名さん]

つまらん大規模修繕工事や排水管更新工事をやめればカネは残る

[11808: 名無しさん]

>>11807 匿名さん
そうだな

[11809: 匿名さん]

組合員が交代で受付や草刈りやドブさらいをすれば管理人代も不要になる。

[11810: 匿名さん]

ミニゼレンスキーを追い詰めるミニプーチンの様相が
演じられている。
ミニプーチンの退治方法をご伝授願います。

[11811: 匿名さん]

＊ＡＥＤ（自動体外除細動器）
問題点
　　　１）ひとり暮らし又はひとりでいる時は使えない。
　　　２）ＡＥＤの保管場所に取りに行くまで時間がかかる。
　　　　　　警報機つきの収納庫で保管されている。
　　　　　　消火器みたいに、各階にあるのがベストだが、費用がかかる。
　　　３）全員が使えるように訓練をする必要がある。
　　　４）心室細胞の者に使用、脳卒中には使えない。
　　　５）隣の者に助けをもらう場合も、動ける者が二人はいなければできない。
　　　　　一人は、心臓マッサージ、そしてもう一人が救急車を呼ぶ、そしてＡＥＤを取りに行って
　　　　　使用する。
　　　　　　管理員がいる時は、管理員室に電話してもってきてもらって使用する方法もあるが、
　　　　　管理会社は責任の問題もあり契約を嫌がると思われます。
　　　　　各専有部分には、夫婦二人、夫婦と子供というのが殆どであり、実際その場面に直面
　　　　したら、動ける者がいない、いても子供にお願いするということになります。
　　　　　隣りとのコミュニケが大切になってきます。
　　　（６）一度導入すれば、もし必要ないとなっても、撤退は万一の責任上できない。

[11812: 匿名さん]

ＡＥＤはないよりあった方がいいかもしれないが、
単なるアクセサリーにならないようにすべきです。

[11820: 匿名さん]

>>11812 匿名さん
じゃどうすれば良いの教えて

[11827: 匿名さん]

>>11826 もはや神さん
「僕は飲酒運しましたが、無免許運転の木下元都議よりマシですよね？」的な？

[11828: 匿名さん]

>>11826 もはや神さん
質問です
天然ガスETFを２億口仕込みました。今売れば2億円の利益です。
しばらく待ちます。SWISTが強化されると予想しています。

[11829: 匿名さん]

>>11828 匿名さん
質問じゃなくて独り言だね。

[11830: もはや神]

>>11827 匿名さん
パワーバランスを崩したからイスラム国ができた。
フセインがいればイラクは安定して女性は学校に行けたしミニスカートもはけた。

[11831: 匿名さん]

>>11829 匿名さん
博学な方とお見受けしての質問です。
答えが出せなければ結構です。
他で調べます。SWISTの効果を疑っています。

[11832: 匿名さん]

>>11831 匿名さん
ロ○○船の船長が正気であることがポイントだろ？詐病なら幸いだけど、正気とは思えない。デフォルトも何も怖くないというか眼中に無い感じが怖いね。将棋指すのに、将棋のルールを守らない相手に勝敗の議論できる？ましてやルールを忘れている可能性もあるのにさ。

[11833: 匿名さん]

ロシヤの老害大将は気に食わんが、スケート小娘は美人じゃのう

[11834: 匿名さん]

もはやマンション管理の質問相談ではない？。
スレ主何処に？

[11835: 匿名さん]

金価格が上がってるね

[11836: 匿名さん]

イラク戦争と同じの考えているアホもいるが、
確かに米国の誤算は認めた。
プーチンは違う。表面上はロシア有利に見えるが、間違い。
今は損益をヘッジするには商品は危険とみている。
組合保有資産を私の命令で全額投資すれば儲かるよ。
理事会に提案したらバカにされた。残念。( ´艸｀)

[11837: 匿名さん]

マンション管理で一番重要なのが財政問題。
これがわからない連中が理事になると、ムダな出費で破綻するか、
修繕積立金をむやみやたら値上げして使い道のない死に金を増やすか、
いずれにせよ時間とカネの無駄遣いになる。

[11838: もはや神]

>>11837 匿名さん
マンション管理で最重要なのは騒音問題である。
修繕積立金不足で30年外壁塗装できなくても実害はほとんどない。

[11839: 匿名さん]

３０年経ったらかなりの住民が年を取って耳が遠くなる
子供が部屋で走り回ろうが夜中に洗濯機回そうが苦情はほとんどない

[11840: 匿名さん]

廣田茂　ダイアモンド社　「マンション管理はこうして見直しなさい」
エレベーター　１基　１４階　５万円
機械式Ｐ場保守料　　１台当り　　月３，０００円
　　　２段又は３段ピット式　　保守回数　年間４～６回
雑排水管　　１回当り　１戸４，０００円　　２年に１回が主流
２４時間遠隔監視　　月額３万円
　　　火災警報、非常警報、貯水槽警報等
管理員人件費　　１名当り　２７万円　週４０時間
消防点検費　　１戸当り年４，０００円　　
事務管理費　　１戸当り月　２，０００円

[11841: 匿名さん]

計画修繕のタイミング
１）水道水に濁り、さび水が発生していないか。
２）排水の具合は
３）鉄部のサビが目立ってきた。
４）ＴＶの写りが悪くなってきた。
５）塗装が色あせてきた。

[11842: 匿名さん]

※管理員の仕事
①受付業務・・・・各種使用申し込みの受理　組合員の異動届けの受理、管理規約の閲覧、共用部分
　　　　　　　　　　の鍵の管理と貸し出し、備品の管理・引越し業者に対する指示
②点検業務・・・・外観目視点検、照明の点検、無断駐車の確認、諸設備の点検
③立会い業務・・・・外注業者の業務の着手　履行の立会い
④報告・連絡業務・・・・管理会社の文書の配布又は掲示、各種届出、点検結果、立会い結果の報告
⑤その他・・・簡単な清掃と整理、駐輪場の整理、球切れ交換等

[11843: 匿名さん]

>>11842 匿名さん
お宅のマンションの戸数は。？

[11844: 匿名さん]

>>11842 匿名さん
11842ではないが我がマンションもほゞ同じ。９０戸・２棟・管理員１名。

[11845: 匿名さん]

>>11844 匿名さん
その規模だと管理人は無駄である。
清掃管理で清掃人員と呼ばれたらどうでしょう。

[11846: 匿名さん]

>>11845さん
それはそれぞれのマンションの管理費次第でしょう。
清掃は各階の廊下もやりますからね。
それにゴミ置き場の整理もあるし。
管理人と清掃人はお金があれば別にした方がいいでしょう。

[11847: 匿名さん]

>>11846 匿名さん
私は、管理人＝管理者との認識ですから清掃業務を司る者を管理人
との呼称を使用するのは適切でないとの認識です。
お宅のマンションが管理員が清掃等や雑用等をしないでもっと高度
な業務内容であれば清掃員とは別の管理人を設置するのは結構なこ
とだと思います。
マンションの規模等によっては様々な管理形態があってもいいと思
います。
これは私の考えで恐縮ですが９０戸くらいのマンションですと日常
は清掃員には拾い履きとごみ置き場の清掃や整理整頓をさせて常駐
の管理員ではなく週一回くらいの巡回管理は必要だと思います。
資金が豊富なようですからおっしゃっている方法でもいいと思います。
私のマンションでは管理人は最小限に抑えて清掃費に費やすお金の
方が大きいです。
今組合では管理員を廃止してその費用を警備へのシフトを考えてい
ます。

[11848: 匿名さん]

>>11847 匿名さん
やろうとしていることはなんとなく分かりました。

管理人は管理人であり、あなたが管理者と考えるのは勝手ですが一般的には当てはまらないですね。

日々の住民対応や業者対応等一定の管理人業務は残りますよね。それらを週一になんてできっこないですよ。
ただ、管理人の業務は一日のうちどのくらいかを明確にする必要があり、90戸ぐらいだと半日以上遊んでいる可能性があります。なのでその遊び時間を清掃に充てるよう契約内容変更を検討するのはいい事だと思います。

[11849: 匿名さん]

>>11848 匿名さん
表現不足で申し訳ございません。
管理人と管理員の違いを言いたかったのですが上手く
表現できません。
やはり管理員を管理人さんと住民が読んでいるのには
少し違和感を感じますが、これは私だけでしょうか。
管理人とはかなりレベルの高い仕事をされている方を
呼ばれる場合に使われているのだと思ったりします。
例えが分譲マンションの管理者である理事長等々を呼
ぶ場合の呼称には相応しいと思ったりします。
私の間違いでしょうか。

[11850: 匿名さん]

>>11847さん
管理員が管理者とはまた飛躍した考えですね。
管理員は管理員であってそれ以上でも以下でもありません。
私のマンションは管理員が２名います。
清掃に関しても、日常の清掃と定期清掃は分けています。
警備員は警備しかしないんでしょう。それは不要です。