「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[11731: 匿名さん]

車いす同士がすれ違うことができる幅であればいいでしょう。

[11732: 匿名さん]

>>11729さん
消防法ではなく建築基準法なんですね、ありがとうございます。

[11733: 匿名さん]

消防法にも建築基準法にもその規定はあるよ。

[11734: 匿名さん]

ローコストマンションなどは建ぺい率の関係でベランダや共用廊下
を狭くしているのでエアコンの室外機は法令違反で設置できないが
暑さ寒さを防ぐため組合としては目をつぶっているケースが多いで
す。事故の時は大変ですよと言ってしまった。
めったにないから余計な詮索をするなと怒鳴られた。
それに加えてオール電化マンションでは給湯タンクを室内に設置し
ている。
室外に設置すればその分ベランダや共用廊下を広くとらないと建築
確認な許可が下りない。
給湯タンクが室内にあってかっこいいなんてほざく購入者もいる。
ところが築古になるといろいろこのタンクの破裂の漏水事故は経験
者でないと恐ろしさは理解しがたい。

[11735: 匿名さん]

建蔽率とか容積率とかの関係で、各階の防風スクリーンを
増設する場合はその規制を受けます。
駐輪場の増設も当然規制を受けます。
建築確認を受ける必要が生じてきますので気を付けてください。

[11736: 匿名さん]

ＰＡＲＴ２もＰＡＲＴ３も私が立てたスレなんですが、
私がＰＡＲＴ２には書き込みしてないのが分ったでしょう。

[11737: 匿名さん]

ご参考までに・・・
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10487-10488/

[11738: 匿名さん]

　　※何故この基準が見直されたのでしょうか。
床材の遮音性能を表す「推定Ｌ値」は、建物自体の遮音性能を示す「Ｌ値」
　　　と混同され、又「推定Ｌ値」の性能試験に一定の決められた試験方法がなく、
　　　各メーカーの製品・性能が全く違うことがあった。
　　改正では、⊿（デルタ）等級に変更されています。
　　⊿（デルタ）値とは、床材の試験方法を統一し、かつ普及をめざした基準です。
　　⊿等級により、どのメーカーの製品でも同程度の遮音性能が期待できるようになりました。

　　従来のＬ４５に相応する新⊿等級の目安としては、軽量床衝撃音は、⊿ＬＬ３以上（日本建築
　総合試験所発表）、マンションで特に問題となる子供の走る音とかの重量床衝撃音は、⊿ＬＨ
　２以上となっています。

　　　　Ｌ値とは、上階の衝撃音が、下階で聞こえる大きさを示す数値です。
　　上記の数値につきましては、業界が統一的な表記をしていないため、従来のＬ基準から、⊿
　　規準に見直す際の目安にしてください。

　※住戸のリフォームをする際、届出された書類を審査する時は、専門的になりますので、でき
　　れば専門家のアドバイスを受けることをお奨めします。

[11739: 匿名さん]

上記で数値が違っていれば教えてください。

[11740: 匿名さん]

　　大規模修繕工事の時期
　　　　第１回目
　築１１年～１５年　　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～30年　２．１％
　　　　第２回目
　築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０．５％
　　　　第３回目
　築４１年以上　　４７．７％　　築３６年～４０年　　３５．１％

　　工事金額１戸当り　大型設備分は除く
　　７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
　　５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％

　　第２回目工事費内訳（国交省調査の平均）
仮設工事費　１８．９％　　　外壁塗装　　１６．５％　　床防水　　１１．０％
外壁タイル　　５．４％　　　　給水設備　　１０．５％　　ベランダ防水　　６．２％

[11741: 匿名さん]

>>11740 匿名さん
>　　大規模修繕工事の時期
>　　第１回目
　築１１年～１５年　　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～30年　２．１％

上記で　築２１年～２５年　？？？？％

相変わらず抜けていますね。コピーの元を正せ

[11742: 匿名さん]

>>11740さん
　　洩れてますか？
第２回目
　築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０．５％

[11743: もはや神]

大規模修繕工事は20年に一回で十分であり、
マンションのライフサイクルでみると
15年目に1回目
35年目に2回目
3回目はやらない。
55年から60年で建て替えするからである。
1回目を15年目にやるのは売却の便宜を図るためである。
大阪駅前の百貨店ホテルなども概ね60年程度で建て替えしている。
建て替えないと建築業の技術承継が進まないとか経済対策とかいろいろ問題が起きる。
大局的に考えよう。ここのスレ主は国土交通省のガイドラインが変わればそれに従うインポ野郎である。

[11744: 匿名さん]

２回目が終わったら売るよ
ちょうど２回目のころに役員の順番が回ってくるから
組合のカネを全部つぎ込んで新築みたいにして高値で売るよ

[11745: 匿名さん]

>>11744 匿名さん
築30年くらいのマンションは厚化粧しても無理。
アクセス次第では高くで売れる。
私はバリアフリー化の主要駅徒歩2分の新築を購入した。
歩いて何でもかんでも見たり食べたり飲んだり
綺麗なね～ちゃんと話したりできる。

[11746: 匿名さん]

>>11735 匿名さん
各階に防風スクリーンを増設したが何も文句は出ない。
総会で決めて勝手に業者に頼んだよ。
管理会社は抜いたのでなんかぶつぶつ言っていたが無視。
大型マンションだから小さな工事でも費用は半端でない。

[11747: 匿名さん]

>>11743さん
あなたはマンション管理士上位合格者さんですね。
ＨＮを変えてもすぐ分りますよ。
相変わらずあなたの考えは凝り固まってますね。
大規模修繕工事の周期しかり、建て替えしかり。
建て替えを５５年程度でやることの難しさがわかっていない。
建て替えをするには大変な労力や資金がいることをご存知ない。
５５年でいえば、もうすぐ大量の建て替えが始まることになります。
現実を見極めよ。
１５年で１回目をやり、３５年で２回目ということは、１回目に
やらなかった修繕個所は３５年間やらないことになる。
それに大規模修繕工事だけを念頭においているようだが、大型設備の
ことは工事には入っていないのか。
エレベーター、給水設備、照明器具、消防設備、配管、玄関ドア、サッシ、
インターホン、竪樋、ボード、金物、機械式駐車場等は３５年はもちません。

[11748: もはや神]

>>11747 匿名さん
私は現実主義者ではない。

[11749: 匿名さん]

>>11748さん
現実主義者の反対語としては理想主義者ということですか。
しかし、夢、空想、虚構とかもあります。
単なる夢物語に終わらないことですね。

[11750: もはや神]

>>11749 匿名さん
夢、空想、虚構、は理想では会えいません

[11751: 匿名さん]

平成３年１１月２９日　東京地裁判決
この判決は、「本件雑排水管は、専有部分である各部屋の中に存在するという見方もできるが、部屋の目に見える場所に取り付けられ、かつ、区分所有者の好みで器具の選択等の余地のある給水管とは異なり、共用部分と見られる床下と階下の天井との間に敷設されており、特に区分所有者の好みで維持管理を行う対象となる性質のものではなく、雑排水を機械的にスムーズに流すことにのみ意味があるに過ぎず、少なくとも維持管理の面からは、むしろ、「本件マンション全体への附属物」というべきであり、法二条四項から除外される専有部分に属する建物の附属物とはいえず、法二条四項の専有部分に属しない附属物に該当すると解するのが合理的である。」として、このような場所の排水管類は共用部分であると判示したことに意義がある。

[11752: 匿名さん]

　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決

　＊事件の経緯

　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。

　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。

　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

　＊訴訟内容

　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。
　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。

　＊判決

　　　１．一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。

　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。


9608 匿名さん 2021/09/01 19:45:12

＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
　＊事件の経緯
　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでなく、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積立金から支出する」と決議しました。

この案件は築５１年を経過しており、解体を提案したが纏まらず、事件の経緯に至ったと思われる。漏水も発生し先行工事を実施した人もいるでしょう。先行工事者に対する補償額は総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

ということは劣化時期を３０年経過とするか、全戸中５％が専有部分の工事を実施したので全戸一斉工事を計画し修繕費を期間限定で増額徴収し実施するか、この案件のように５０年経過で給排水管（専有菅含む）一体として実施するか議論すべきとかと思います。（修繕積立金も５０年目修繕としたならば４０年目から１０年間で修繕積立金を徴収するとか。）

[11753: もはや神]

これからのマンションの維持管理をしていく上での修繕積立金を相当
額保有しておられるでしょう。
世界はインフレでFRBの金融政策は利上げの話題で持ち切るである。
利上げをしないと金融機関の破綻を起こしかねないところへ来てい
る。ところがロシアショックによって利上げが出来ない状況に陥っ
ている。近いうちに金融危機を避けるためにはインフレを見逃すし
か方法がない状況である。金融危機を先遅れさせる政策だ。これに
よって私たちの手持ちの預金等は紙くずと化してくる。
マンションの保有する莫大な資金の目減りを防ぐためには早めの大
規模修繕を提案いたします。理事長の腕の見せどころである。
修繕計画書も見直さざるを得ない。

[11754: もはや神]

超インフレを防ぐために利上げを遅らせれば金融機関の破綻。
金融機関を破綻させないために利上げを実行すれば金融機関の破綻を
先延ばししただけでその後には超スタグレーションが待ち受ける。

[11755: もはや神]

西側の政治家は忖度政治でサラリーマン化している。
プーチンの右に出る政治家は西側にはいない。
彼が抹殺されない限り世界は変わらない。経済制裁は功を奏さない。
我々のマンションの管理の在り方にも参考になるでしょう。
私はマンションに巣くうミニプーチンと戦いその牙を抜いた。

[11756: 匿名さん]

ＫＷＳＫ

[11757: もはや神]

今はミニプーチンはおとなしく従順だよ。
今までの行動ははったりだったのでしょう。
強いものにはぺこぺこする習性があった。
弱いとみると威嚇して従わせる。
管理人を威嚇して100円くらいの施設使用料を猫糞する小物である。
大の男がするものではなうと言って怒ったら変に威嚇してきた。
こぶしを上げてきたので自分を知らしめるために関節技で従わせた。
後は子猫のように従順になった。クソみたいなやつだ。
管理会社の連中はこの小物を大物として従っていた。

[11758: もはや神]

>>11756 匿名さん
俺の頭文字か。？
モノ言えぬ臆病者が。

[11759: もはや神]

>>11756 匿名さん
これは私の頭文字です。
国内一位二位を競う管理会社のマネージャーです。
マンション管理士合格一位を自負する管理会社です。
彼らはマンションの住民と共謀して組合運営をコントロールする
役目です。この類と私は十数年戦いました。実績は残しました。
表には出ないで裏でこそこそするしか能がありません。

[11760: 匿名さん]

>>11756さん
個人の情報に結び付くことを書き込むものではありません。
意見を戦わせることが大切なことですよ。
本質を見失なってはいけません。

[11761: 匿名さん]

標準管理規約が規定している管理組合業務

第３２条　管理組合は、次の各号に掲げる業務を行う。
　一　管理組合が管理する敷地及び共用部分等の保安、保全、保守、清掃、消毒及びごみ
　　　処理
　二　組合管理部分の修繕
　三　長期修繕計画の作成又は変更に関する業務
　四　建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務
　五　適正化法第１０３条に定める、宅地建物取引業者から交付を受けた設計図書の管理
　六　修繕等の履歴情報の整理及び管理等
　七　共用部分等に係る火災保険その他損害保険に関する業務
　八　区分所有者が管理する専用使用部分について、管理組合が行うことが適当であると
　　　認められる管理行為
　九　敷地及び共用部分等の変更及び運営
　十　修繕積立金の運用
　十一　官公署、町内会等との渉外業務
　十二　風紀、秩序及び安全の維持に関する業務
　十三　防災に関する業務
　十四　広報及び連絡業務
　十五　地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成
　十六　管理組合の消滅時における残余財産の清算
　十七　その他、組合員の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保するために必要な業務

[11762: 匿名さん]

「福井先生を連れてきたかった。残念」 山根・管理協理事長 「検討会」を批判
https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/1791-2015-03-13-09-39-57

「新たに出される標準規約は現場では使えない。『標準』にならない。

（業務）
第３２条　管理組合は、建物並びにその敷地及び附属施設の管理のため、次の各号に掲げる業務を行う。
一　管理組合が管理する敷地及び共用部分等（以下本条及び第４８条において「組合管理部分」という。）の保安、保全、保守、清掃、消毒及びごみ処理
二　組合管理部分の修繕
三　長期修繕計画の作成又は変更に関する業務及び長期修繕計画書の管理
四　建替え等に係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務
五　適正化法第１０３条第１項に定める、宅地建物取引業者から交付を受けた設計図書の管理
六　修繕等の履歴情報の整理及び管理等
七　共用部分等に係る火災保険、地震保険その他の損害保険に関する業務
八　区分所有者が管理する専用使用部分について管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為
九　敷地及び共用部分等の変更及び運営
十　修繕積立金の運用
十一　官公署、町内会等との渉外業務
十二　マンション及び周辺の風紀、秩序及び安全の維持、防災並びに居住環境の維持及び向上に関する業務
十三　広報及び連絡業務
十四　管理組合の消滅時における残余財産の清算
十五　その他建物並びにその敷地及び附属施設の管理に関する業務

[11763: 匿名さん]

ＫＷＳＫは「詳しく説明しろ」の意味
そんなことも知らんのか、ジジイはｗ

[11764: もはや神]

ウクライナは民主主義の牙城と化した。
ゲリラ戦に持ち込み時間を稼ぎさえすればプーチンは滅びる。
マンション内に巣くうミニプーチンとその共謀する者を排除せよ。
ウクライナが完全に成功すればプーチンはバルト三国に刃を向ける。
第三次大戦の始まりである。この機会に中国が世界の覇権を狙う。
どうしてもウクライナを守ってほしい。神に祈るのみである。

[11765: もはや神]

米国が参戦すると核保有の超大国が衝突する。
必ずプーチンは核を使う。我々はその事態に備えたほうがいい。
どうすればいいか。？

[11766: もはや神]

マンション内にたくさんのマンション管理士資格保有者が誕生して
ミニプーチンを退治してほしい。

[11767: 匿名さん]

マンション敷地に防空壕を設置するのは総会特別決議が必要という意見がありますが、別に中庭に目立たないように防空壕を掘ったからといってマンションの形状（見た目）や効用（使い勝手）が大きく変わるわけではないし、理事会決議でいいと思います。

[11768: もはや神]

>>11767 匿名さん
それでOK.
住民の命を守るためです。
定期総会で組合員に報告すればいいでしょう。

[11769: 匿名さん]

>>11768 もはや神さん
okなわけあるか（笑）
管理規約にも変更が生じるだろ

[11770: 匿名さん]

大阪は三国人が多く住んでるから、北チョンもミサイル攻撃は遠慮するはず

[11771: 匿名さん]

>>11743　と
>>11747　をあわせて

大規模修繕工事は20年に一回で十分であり、マンションのライフサイクルでみると

15年目に1回目
１6年目以降
大型設備は工事には入っていないのか。で下記から選択
エレベーター、給水設備、照明器具、消防設備、配管、玄関ドア、サッシ、
インターホン、竪樋、ボード、金物、機械式駐車場等は３５年はもちません。

35年目に2回目
３５年目以降
大型設備は工事には入っていないのか。で下記から選択
エレベーター、給水設備、照明器具、消防設備、配管、玄関ドア、サッシ、
インターホン、竪樋、ボード、金物、機械式駐車場等は３５年はもちません。

3回目はやらない。
55年から60年で建て替えするからである。
1回目を15年目にやるのは売却の便宜を図るためである。

[11772: 匿名さん]

国土交通省の資料によると、
マンションでは、屋上防水と外壁修繕工事をセットで１２～１４年周期。

ＵＲ賃貸住宅では、屋上防水工事と外壁修繕工事はセットにしていない。
（屋上防水は１２年周期、外壁修繕は１８年周期。）

https://www.mlit.go.jp/common/000208087.pdf

[11773: 匿名さん]

週明けの株式市場に注目ですね

[11774: 匿名さん]

11772 匿名さん
>国土交通省の資料によると、
>マンションでは、屋上防水と外壁修繕工事をセットで１２～１４年周期。

>ＵＲ賃貸住宅では、屋上防水工事と外壁修繕工事はセットにしていない。
>（屋上防水は１２年周期、外壁修繕は１８年周期。）

ＵＲ賃貸住宅では、屋上防水工事と外壁修繕工事はセットにしていない。は
参考になる。

[11775: 匿名さん]

UR賃貸は民度は公営住宅よりましだが、それでもペットを飼ってるジジババがいた。

[11778: 匿名さん]

管理組合も元老院顧問官たちの拒否権発動で不明朗な運営が続いている。

[11792: 匿名さん]

まともなマンションなら組合員の中にも１人か２人は
原子核物理を専攻した奴がいそうなものだがな

[11793: もはや神]

これからのマンションはライフラインの自給自足体制が必要。
自家発電、地下水による給水設備、核セルター、等々の他に
マンションの資金で農業用地等の確保。

[11794: 匿名さん]

マンション資金を増やすには、す・まいる債よりも暗号資産だね。

[11799: 匿名さん]

やっぱり腹の中ではエリート諜報機関出身の自分がコメディアン上がりに
負けるわけにはいかん、と決意してるんだろうね。
土方上がりの元総理を何のためらいもなく逮捕した東大卒と同じ心境だ。

[11800: 匿名さん]

点検費用
　　＊建築設備定期点検・・・１年に１回　　　　　　
　　＊特殊建築物の定期調査・・・３年に１回　　マンションの５階以上が対象　　　
　　＊簡易専用水道施設調査・・・水質検査１年に１回　　水槽清掃　年１回
　　＊昇降機の定期検査　・・・１年に１回
　　＊貯水槽の保守点検　・・　　半年に１回　　定期検査　年１回保健所へ提出
　　＊浄化槽設備点検・・・・年１回
　　＊連結送水管耐圧試験・・・・３年に１回　　
　　＊遠隔監視
　　＊自家用電気工作物点検　　　　　年１回　　精密検査は３年に１回

[11807: 匿名さん]

つまらん大規模修繕工事や排水管更新工事をやめればカネは残る

[11808: 名無しさん]

>>11807 匿名さん
そうだな

[11809: 匿名さん]

組合員が交代で受付や草刈りやドブさらいをすれば管理人代も不要になる。

[11810: 匿名さん]

ミニゼレンスキーを追い詰めるミニプーチンの様相が
演じられている。
ミニプーチンの退治方法をご伝授願います。

[11811: 匿名さん]

＊ＡＥＤ（自動体外除細動器）
問題点
　　　１）ひとり暮らし又はひとりでいる時は使えない。
　　　２）ＡＥＤの保管場所に取りに行くまで時間がかかる。
　　　　　　警報機つきの収納庫で保管されている。
　　　　　　消火器みたいに、各階にあるのがベストだが、費用がかかる。
　　　３）全員が使えるように訓練をする必要がある。
　　　４）心室細胞の者に使用、脳卒中には使えない。
　　　５）隣の者に助けをもらう場合も、動ける者が二人はいなければできない。
　　　　　一人は、心臓マッサージ、そしてもう一人が救急車を呼ぶ、そしてＡＥＤを取りに行って
　　　　　使用する。
　　　　　　管理員がいる時は、管理員室に電話してもってきてもらって使用する方法もあるが、
　　　　　管理会社は責任の問題もあり契約を嫌がると思われます。
　　　　　各専有部分には、夫婦二人、夫婦と子供というのが殆どであり、実際その場面に直面
　　　　したら、動ける者がいない、いても子供にお願いするということになります。
　　　　　隣りとのコミュニケが大切になってきます。
　　　（６）一度導入すれば、もし必要ないとなっても、撤退は万一の責任上できない。

[11812: 匿名さん]

ＡＥＤはないよりあった方がいいかもしれないが、
単なるアクセサリーにならないようにすべきです。

[11820: 匿名さん]

>>11812 匿名さん
じゃどうすれば良いの教えて

[11827: 匿名さん]

>>11826 もはや神さん
「僕は飲酒運しましたが、無免許運転の木下元都議よりマシですよね？」的な？

[11828: 匿名さん]

>>11826 もはや神さん
質問です
天然ガスETFを２億口仕込みました。今売れば2億円の利益です。
しばらく待ちます。SWISTが強化されると予想しています。

[11829: 匿名さん]

>>11828 匿名さん
質問じゃなくて独り言だね。

[11830: もはや神]

>>11827 匿名さん
パワーバランスを崩したからイスラム国ができた。
フセインがいればイラクは安定して女性は学校に行けたしミニスカートもはけた。