「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[11691: 匿名さん]

　＊滞納が発生したら

　　　面倒でも、
１）管理会社の催促状況をチェックします。理事会での報告をする。
２）３ヶ月経過後は、管理組合がやらなければならないという自覚をもつ。
３）４ヶ月程度で内容証明郵便を出す。
４）６ヶ月経過したら、少額訴訟か支払督促かの検討と実施をする。
５）それでも、解決できなければ、競売とかになります。
６）遅延損害金や駐車場の契約の解除は、温情は禁物です。これができるか
　　できないかで、滞納は大きくかわります。理事長の義務として取り組んで下さい。
　　銀行は支払が滞ったら、即、不渡り、給与差し押さえ、競売の実行が行われます。
７）滞納者の額と部屋番号の告知については、議事録には残すべきです。

[11692: 匿名さん]

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

[11693: 匿名さん]

>>11689 匿名さん
>　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

>　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
>　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
>　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消すとかの細則を作成しておくべきです。
　　　　　この規定は、かなり効果はあります。

上記２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通りとする（＊＊＊現在５％）です。
　　　　国の延滞利息はの行は削除。

[11694: 匿名さん]

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

[11695: 匿名さん]

　　　＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り４０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

[11696: 匿名さん]

組合員は、廊下やエレベーターは所有権に基づいて使用できるが、駐車場は法律とは別に管理組合との契約に基づいて使用するという点が手品のタネ

[11697: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　標準管理規約
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

[11698: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

[11699: 匿名さん]

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

[11700: 匿名さん]

理事長が組合関係の事務処理をするために集会室を使うのは自由だが、
組合員が集会室で自社製品の展示即売会をやるときは理事会の許可が必要。

[11701: 匿名さん]

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

[11702: 匿名さん]

専有部分の配管を管理組合の責任と負担で一斉に
やるのは今では普通のことだよ。

[11703: 匿名さん]

わかりきったことです。
いちいち書き込まなくてもいいことです。

[11704: 匿名さん]

管理規約改正の進め方についての情報提供です。

１　準備する資料
現行管理規約（別表も必要です）
現行各種使用細則
うるさそうな組合員のリスト
総会議案書と総会議事録（管理会社保管の「本物」も必要）
管理規約・各種細則にない運用ルール・慣例・長老の天の声メモ
標準管理規約および同コメント

[11705: 匿名さん]

>>11703 匿名さん
専有部分の配管は区分所有者が責任をもって管理修繕すること
わかりきったことだよ

[11706: 匿名さん]

排水管更新工事が必要なマンションに住んでいること自体が間違いなんですけどね

[11707: 周辺住民さん]

＞工作物の責任者として占有者又は所有者は無過失責任を
＞負うとなっています（民法７１条）

民法７１条、これが一番の大間違いですよ

[11708: 匿名さん]

>>11706さん
塩ビ管を使用しているのでさびることはないんですよ。
しかし、共用部分との継手部分が地震等で緩みが出て
そこから漏水が発生する可能性があるので将来的には交換
しようと計画を立てているんです。
それと、いくら塩ビ管でもひび割れが起こる可能性もあります。
それだけ修繕積立金に余裕があるマンションということでもあります。

[11709: 匿名さん]

>>11707さん
毎回同じ指摘を頂いてありがとうございます。
以前作った資料からもってきているので訂正をしていないんですよ。

[11710: 匿名さん]

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣
　　に取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこし問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　この問題に対処していくには、理事会のパワーが要求されます。
　是非、理事会でこの資料を持ち寄り、読み上げるだけでもいいですから、再認識して下さい。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の大幅値上げが必要となってきますが、各区分所有者が
　それぞれ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには
　変わりはありません。

[11711: 匿名さん]

無駄金を積んでる心配性マンションと言われますが、それでいいんです。
金はいくらあっても困りませんから。

[11712: ご近所さん]

民法７１条ですから大変です

[11713: 匿名さん]

昔は犬は番犬として家の外で不審者に吠えかかるのが仕事だった。それゆえ犬小屋は家の外にあったのだ。しかし、最近はペットとして準家族構成員に格上げされ室内居住が当然のこととなった。だから、規約に特に定めがない限りペットを飼うことは許される。
以前は規約にペット飼育が可能であることの規定がある場合に限り飼うことができたのだから正反対の状況になった。それだけ犬猫の権利が向上したわけである。

[11714: 匿名さん]

ペットは犬猫合わせて１匹と決まっているが、
どうも２匹飼ってるやつがいるな。

[11715: 匿名さん]

うちなどはセントバーナードを3匹と2匹と1匹飼っている人がいる。
その中で質の悪いのが3匹飼っている自治会長である。
おまけに部屋の入口の共用廊下にハーレーを停めている。
管理人も管理会社も各理事長も手が出せない。
おまけに組合の理事長は警察定年で防火管理者も兼ねていて管理人
とは飲み友達である。どうしましょう。

[11716: 匿名さん]

飼っている血統書付きの愛玩犬が隣戸の薄汚い屈強の雑種大型犬に襲われて
?み殺されそうになった時は、飼い主はその雑種犬を撲殺しても器物損壊罪には
ならないことがある。ただし、雑種犬の飼い主に犬代（雑種だから２千円くらい）を
弁償しなければならない。

[11717: 匿名さん]

>>11710 匿名さん
>是非、理事会でこの資料を持ち寄り、読み上げるだけでもいいですから、再認識して下さい。

この資料ってどの資料、資料といえるものないのですが。

[11718: 匿名さん]

>>11717さん
この資料というのは当マンション用のものなのでここには記載していませんが、
専有部分の配管も共用部分同様経年劣化していきますので、この専有部分
の配管の工事を管理組合としてやることも検討していくべきだということです。

[11719: 匿名さん]

まともなマンションでは本管支管の両方を管理組合が維持管理しています。
いちいち規約に書かなくても常識としてとらえられています。

[11720: 匿名さん]

>>11719さん
全国のマンションで専有部分の配管を管理組合がやるというところは
まだ少ないというのをご存知ですか。

[11721: 匿名さん]

それに規約に規定しなければそれはできません。

[11722: 匿名さん]

　　マンション生活のトラブルで、一番多いのが上下階住戸の音のトラブルです。
　　殆どのマンションでは、管理規約で専有部分の工事をする時には、理事長に届け出、その
　承認を得なければ、住戸のリフォームはできないことになっています。

　　しかし、ただ届出の承認をするだけでは何の意味もありません。理事会としては、リフォーム
　工事の届出の際、そのリフォームのチェックを厳しくしなければなりません。

　　例えば、①共用部分の工事をしていないか、②全体の統一感を損なう工事になっていない
　か、③フローリングのリフォームをする場合、基準値が守られているかのチェックをしなければ
　なりません。

　　管理組合としては、専有部分のリフォームをする際の、基準を明確にして作成しておく必要
　があると思われます。

　　遮音性能の基準としては、従来は「Ｌ４５又は同等以上の性能を有する床材」にて施工。

[11723: 匿名さん]

ペット飼育可から不可に規約変更する際には、今飼育しているペットに限り
飼育継続を認めるなど、経過措置が必要です。
すぐに手放せとか殺処分しろなどと言うと、逆襲される恐れがあります。

[11724: 匿名さん]

玄関ポーチに私物を置いてよいか揉めることがあるが、その玄関ポーチの構造やそこに置く私物の大きさや用途で決まるといってよい。例えば、柵が設けられている玄関ポーチの場合は、私物を置いても差し支えない。柵は外敵侵入の防止ではなく、玄関ポーチ内の私物が廊下にはみ出さないために設置されていると考えられるからだ。

[11725: 匿名さん]

次にそこに置く私物の大きさや用途であるが、玄関ポーチから廊下にはみ出すような大きな物は置くことはできない。安いマンションの場合、自転車を置くとポーチの扉が閉まらないなどどいうことがあり、そのような場合には自転車は置くことができない。
また、玄関ポーチに置くものは原則屋外で使用する物に限られる。自転車、ベビーカー、車いす、子供の遊び道具などは置いてもいいが、衣装ケース、食器棚、仏壇といったものは屋内使用が世間の一般常識なので、置くことができない。

[11726: 匿名さん]

観葉植物などの鉢植えは置いてもいいが、種類によっては虫を引き寄せたりするので十分注意すべきだろう。秋冬は落ち葉が廊下や隣の玄関ポーチにまで飛び散って悶着のもとになったりするから気をつけよう。犬猫アレルギーと同じく植物アレルギーの住民もいるかもしれない。
玄関ポーチにせよ廊下にせよ、私物を置くことは消防法で禁止されているという役員がいたりするが、消防法が規制しているのは私物の置き方であって、私物を置くことを一律に禁止しているわけではない。現にマンションによっては、廊下にエアコンの設置場所が堂々と設けてある物件もある。

[11727: 匿名さん]

エアコンの設置場所はうちのマンションでも廊下に
設けてある。

[11728: 匿名さん]

うちもエアコン室外機を廊下に置くようになっているが、建築許可は下りてるし、
消防訓練で消防署係官がマンション内を巡視しても何の指摘もない。
廊下にエアコン室外機を置いてもお咎めなしということだ。
エアコン室外機がOKだから、それと同じような寸法のものを廊下に置いても
少なくとも消防法上はいいだろう。他の法律は知らんけどな。

[11729: 匿名さん]

消防法上は、通路の幅が規定以下でなければ
なんの問題もありません。
１５０ｃｍ？

[11730: 匿名さん]

消防法ではなくて建築基準法

[11731: 匿名さん]

車いす同士がすれ違うことができる幅であればいいでしょう。

[11732: 匿名さん]

>>11729さん
消防法ではなく建築基準法なんですね、ありがとうございます。

[11733: 匿名さん]

消防法にも建築基準法にもその規定はあるよ。

[11734: 匿名さん]

ローコストマンションなどは建ぺい率の関係でベランダや共用廊下
を狭くしているのでエアコンの室外機は法令違反で設置できないが
暑さ寒さを防ぐため組合としては目をつぶっているケースが多いで
す。事故の時は大変ですよと言ってしまった。
めったにないから余計な詮索をするなと怒鳴られた。
それに加えてオール電化マンションでは給湯タンクを室内に設置し
ている。
室外に設置すればその分ベランダや共用廊下を広くとらないと建築
確認な許可が下りない。
給湯タンクが室内にあってかっこいいなんてほざく購入者もいる。
ところが築古になるといろいろこのタンクの破裂の漏水事故は経験
者でないと恐ろしさは理解しがたい。

[11735: 匿名さん]

建蔽率とか容積率とかの関係で、各階の防風スクリーンを
増設する場合はその規制を受けます。
駐輪場の増設も当然規制を受けます。
建築確認を受ける必要が生じてきますので気を付けてください。

[11736: 匿名さん]

ＰＡＲＴ２もＰＡＲＴ３も私が立てたスレなんですが、
私がＰＡＲＴ２には書き込みしてないのが分ったでしょう。

[11737: 匿名さん]

ご参考までに・・・
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10487-10488/

[11738: 匿名さん]

　　※何故この基準が見直されたのでしょうか。
床材の遮音性能を表す「推定Ｌ値」は、建物自体の遮音性能を示す「Ｌ値」
　　　と混同され、又「推定Ｌ値」の性能試験に一定の決められた試験方法がなく、
　　　各メーカーの製品・性能が全く違うことがあった。
　　改正では、⊿（デルタ）等級に変更されています。
　　⊿（デルタ）値とは、床材の試験方法を統一し、かつ普及をめざした基準です。
　　⊿等級により、どのメーカーの製品でも同程度の遮音性能が期待できるようになりました。

　　従来のＬ４５に相応する新⊿等級の目安としては、軽量床衝撃音は、⊿ＬＬ３以上（日本建築
　総合試験所発表）、マンションで特に問題となる子供の走る音とかの重量床衝撃音は、⊿ＬＨ
　２以上となっています。

　　　　Ｌ値とは、上階の衝撃音が、下階で聞こえる大きさを示す数値です。
　　上記の数値につきましては、業界が統一的な表記をしていないため、従来のＬ基準から、⊿
　　規準に見直す際の目安にしてください。

　※住戸のリフォームをする際、届出された書類を審査する時は、専門的になりますので、でき
　　れば専門家のアドバイスを受けることをお奨めします。

[11739: 匿名さん]

上記で数値が違っていれば教えてください。

[11740: 匿名さん]

　　大規模修繕工事の時期
　　　　第１回目
　築１１年～１５年　　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～30年　２．１％
　　　　第２回目
　築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０．５％
　　　　第３回目
　築４１年以上　　４７．７％　　築３６年～４０年　　３５．１％

　　工事金額１戸当り　大型設備分は除く
　　７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
　　５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％

　　第２回目工事費内訳（国交省調査の平均）
仮設工事費　１８．９％　　　外壁塗装　　１６．５％　　床防水　　１１．０％
外壁タイル　　５．４％　　　　給水設備　　１０．５％　　ベランダ防水　　６．２％

[11741: 匿名さん]

>>11740 匿名さん
>　　大規模修繕工事の時期
>　　第１回目
　築１１年～１５年　　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～30年　２．１％

上記で　築２１年～２５年　？？？？％

相変わらず抜けていますね。コピーの元を正せ

[11742: 匿名さん]

>>11740さん
　　洩れてますか？
第２回目
　築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０．５％

[11743: もはや神]

大規模修繕工事は20年に一回で十分であり、
マンションのライフサイクルでみると
15年目に1回目
35年目に2回目
3回目はやらない。
55年から60年で建て替えするからである。
1回目を15年目にやるのは売却の便宜を図るためである。
大阪駅前の百貨店ホテルなども概ね60年程度で建て替えしている。
建て替えないと建築業の技術承継が進まないとか経済対策とかいろいろ問題が起きる。
大局的に考えよう。ここのスレ主は国土交通省のガイドラインが変わればそれに従うインポ野郎である。

[11744: 匿名さん]

２回目が終わったら売るよ
ちょうど２回目のころに役員の順番が回ってくるから
組合のカネを全部つぎ込んで新築みたいにして高値で売るよ

[11745: 匿名さん]

>>11744 匿名さん
築30年くらいのマンションは厚化粧しても無理。
アクセス次第では高くで売れる。
私はバリアフリー化の主要駅徒歩2分の新築を購入した。
歩いて何でもかんでも見たり食べたり飲んだり
綺麗なね～ちゃんと話したりできる。

[11746: 匿名さん]

>>11735 匿名さん
各階に防風スクリーンを増設したが何も文句は出ない。
総会で決めて勝手に業者に頼んだよ。
管理会社は抜いたのでなんかぶつぶつ言っていたが無視。
大型マンションだから小さな工事でも費用は半端でない。

[11747: 匿名さん]

>>11743さん
あなたはマンション管理士上位合格者さんですね。
ＨＮを変えてもすぐ分りますよ。
相変わらずあなたの考えは凝り固まってますね。
大規模修繕工事の周期しかり、建て替えしかり。
建て替えを５５年程度でやることの難しさがわかっていない。
建て替えをするには大変な労力や資金がいることをご存知ない。
５５年でいえば、もうすぐ大量の建て替えが始まることになります。
現実を見極めよ。
１５年で１回目をやり、３５年で２回目ということは、１回目に
やらなかった修繕個所は３５年間やらないことになる。
それに大規模修繕工事だけを念頭においているようだが、大型設備の
ことは工事には入っていないのか。
エレベーター、給水設備、照明器具、消防設備、配管、玄関ドア、サッシ、
インターホン、竪樋、ボード、金物、機械式駐車場等は３５年はもちません。

[11748: もはや神]

>>11747 匿名さん
私は現実主義者ではない。

[11749: 匿名さん]

>>11748さん
現実主義者の反対語としては理想主義者ということですか。
しかし、夢、空想、虚構とかもあります。
単なる夢物語に終わらないことですね。

[11750: もはや神]

>>11749 匿名さん
夢、空想、虚構、は理想では会えいません

[11751: 匿名さん]

平成３年１１月２９日　東京地裁判決
この判決は、「本件雑排水管は、専有部分である各部屋の中に存在するという見方もできるが、部屋の目に見える場所に取り付けられ、かつ、区分所有者の好みで器具の選択等の余地のある給水管とは異なり、共用部分と見られる床下と階下の天井との間に敷設されており、特に区分所有者の好みで維持管理を行う対象となる性質のものではなく、雑排水を機械的にスムーズに流すことにのみ意味があるに過ぎず、少なくとも維持管理の面からは、むしろ、「本件マンション全体への附属物」というべきであり、法二条四項から除外される専有部分に属する建物の附属物とはいえず、法二条四項の専有部分に属しない附属物に該当すると解するのが合理的である。」として、このような場所の排水管類は共用部分であると判示したことに意義がある。

[11752: 匿名さん]

　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決

　＊事件の経緯

　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。

　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。

　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

　＊訴訟内容

　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。
　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。

　＊判決

　　　１．一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。

　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。


9608 匿名さん 2021/09/01 19:45:12

＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
　＊事件の経緯
　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでなく、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積立金から支出する」と決議しました。

この案件は築５１年を経過しており、解体を提案したが纏まらず、事件の経緯に至ったと思われる。漏水も発生し先行工事を実施した人もいるでしょう。先行工事者に対する補償額は総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

ということは劣化時期を３０年経過とするか、全戸中５％が専有部分の工事を実施したので全戸一斉工事を計画し修繕費を期間限定で増額徴収し実施するか、この案件のように５０年経過で給排水管（専有菅含む）一体として実施するか議論すべきとかと思います。（修繕積立金も５０年目修繕としたならば４０年目から１０年間で修繕積立金を徴収するとか。）

[11753: もはや神]

これからのマンションの維持管理をしていく上での修繕積立金を相当
額保有しておられるでしょう。
世界はインフレでFRBの金融政策は利上げの話題で持ち切るである。
利上げをしないと金融機関の破綻を起こしかねないところへ来てい
る。ところがロシアショックによって利上げが出来ない状況に陥っ
ている。近いうちに金融危機を避けるためにはインフレを見逃すし
か方法がない状況である。金融危機を先遅れさせる政策だ。これに
よって私たちの手持ちの預金等は紙くずと化してくる。
マンションの保有する莫大な資金の目減りを防ぐためには早めの大
規模修繕を提案いたします。理事長の腕の見せどころである。
修繕計画書も見直さざるを得ない。

[11754: もはや神]

超インフレを防ぐために利上げを遅らせれば金融機関の破綻。
金融機関を破綻させないために利上げを実行すれば金融機関の破綻を
先延ばししただけでその後には超スタグレーションが待ち受ける。

[11755: もはや神]

西側の政治家は忖度政治でサラリーマン化している。
プーチンの右に出る政治家は西側にはいない。
彼が抹殺されない限り世界は変わらない。経済制裁は功を奏さない。
我々のマンションの管理の在り方にも参考になるでしょう。
私はマンションに巣くうミニプーチンと戦いその牙を抜いた。

[11756: 匿名さん]

ＫＷＳＫ

[11757: もはや神]

今はミニプーチンはおとなしく従順だよ。
今までの行動ははったりだったのでしょう。
強いものにはぺこぺこする習性があった。
弱いとみると威嚇して従わせる。
管理人を威嚇して100円くらいの施設使用料を猫糞する小物である。
大の男がするものではなうと言って怒ったら変に威嚇してきた。
こぶしを上げてきたので自分を知らしめるために関節技で従わせた。
後は子猫のように従順になった。クソみたいなやつだ。
管理会社の連中はこの小物を大物として従っていた。

[11758: もはや神]

>>11756 匿名さん
俺の頭文字か。？
モノ言えぬ臆病者が。

[11759: もはや神]

>>11756 匿名さん
これは私の頭文字です。
国内一位二位を競う管理会社のマネージャーです。
マンション管理士合格一位を自負する管理会社です。
彼らはマンションの住民と共謀して組合運営をコントロールする
役目です。この類と私は十数年戦いました。実績は残しました。
表には出ないで裏でこそこそするしか能がありません。

[11760: 匿名さん]

>>11756さん
個人の情報に結び付くことを書き込むものではありません。
意見を戦わせることが大切なことですよ。
本質を見失なってはいけません。

[11761: 匿名さん]

標準管理規約が規定している管理組合業務

第３２条　管理組合は、次の各号に掲げる業務を行う。
　一　管理組合が管理する敷地及び共用部分等の保安、保全、保守、清掃、消毒及びごみ
　　　処理
　二　組合管理部分の修繕
　三　長期修繕計画の作成又は変更に関する業務
　四　建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務
　五　適正化法第１０３条に定める、宅地建物取引業者から交付を受けた設計図書の管理
　六　修繕等の履歴情報の整理及び管理等
　七　共用部分等に係る火災保険その他損害保険に関する業務
　八　区分所有者が管理する専用使用部分について、管理組合が行うことが適当であると
　　　認められる管理行為
　九　敷地及び共用部分等の変更及び運営
　十　修繕積立金の運用
　十一　官公署、町内会等との渉外業務
　十二　風紀、秩序及び安全の維持に関する業務
　十三　防災に関する業務
　十四　広報及び連絡業務
　十五　地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成
　十六　管理組合の消滅時における残余財産の清算
　十七　その他、組合員の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保するために必要な業務

[11762: 匿名さん]

「福井先生を連れてきたかった。残念」 山根・管理協理事長 「検討会」を批判
https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/1791-2015-03-13-09-39-57

「新たに出される標準規約は現場では使えない。『標準』にならない。

（業務）
第３２条　管理組合は、建物並びにその敷地及び附属施設の管理のため、次の各号に掲げる業務を行う。
一　管理組合が管理する敷地及び共用部分等（以下本条及び第４８条において「組合管理部分」という。）の保安、保全、保守、清掃、消毒及びごみ処理
二　組合管理部分の修繕
三　長期修繕計画の作成又は変更に関する業務及び長期修繕計画書の管理
四　建替え等に係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務
五　適正化法第１０３条第１項に定める、宅地建物取引業者から交付を受けた設計図書の管理
六　修繕等の履歴情報の整理及び管理等
七　共用部分等に係る火災保険、地震保険その他の損害保険に関する業務
八　区分所有者が管理する専用使用部分について管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為
九　敷地及び共用部分等の変更及び運営
十　修繕積立金の運用
十一　官公署、町内会等との渉外業務
十二　マンション及び周辺の風紀、秩序及び安全の維持、防災並びに居住環境の維持及び向上に関する業務
十三　広報及び連絡業務
十四　管理組合の消滅時における残余財産の清算
十五　その他建物並びにその敷地及び附属施設の管理に関する業務

[11763: 匿名さん]

ＫＷＳＫは「詳しく説明しろ」の意味
そんなことも知らんのか、ジジイはｗ

[11764: もはや神]

ウクライナは民主主義の牙城と化した。
ゲリラ戦に持ち込み時間を稼ぎさえすればプーチンは滅びる。
マンション内に巣くうミニプーチンとその共謀する者を排除せよ。
ウクライナが完全に成功すればプーチンはバルト三国に刃を向ける。
第三次大戦の始まりである。この機会に中国が世界の覇権を狙う。
どうしてもウクライナを守ってほしい。神に祈るのみである。

[11765: もはや神]

米国が参戦すると核保有の超大国が衝突する。
必ずプーチンは核を使う。我々はその事態に備えたほうがいい。
どうすればいいか。？

[11766: もはや神]

マンション内にたくさんのマンション管理士資格保有者が誕生して
ミニプーチンを退治してほしい。

[11767: 匿名さん]

マンション敷地に防空壕を設置するのは総会特別決議が必要という意見がありますが、別に中庭に目立たないように防空壕を掘ったからといってマンションの形状（見た目）や効用（使い勝手）が大きく変わるわけではないし、理事会決議でいいと思います。

[11768: もはや神]

>>11767 匿名さん
それでOK.
住民の命を守るためです。
定期総会で組合員に報告すればいいでしょう。

[11769: 匿名さん]

>>11768 もはや神さん
okなわけあるか（笑）
管理規約にも変更が生じるだろ

[11770: 匿名さん]

大阪は三国人が多く住んでるから、北チョンもミサイル攻撃は遠慮するはず

[11771: 匿名さん]

>>11743　と
>>11747　をあわせて

大規模修繕工事は20年に一回で十分であり、マンションのライフサイクルでみると

15年目に1回目
１6年目以降
大型設備は工事には入っていないのか。で下記から選択
エレベーター、給水設備、照明器具、消防設備、配管、玄関ドア、サッシ、
インターホン、竪樋、ボード、金物、機械式駐車場等は３５年はもちません。

35年目に2回目
３５年目以降
大型設備は工事には入っていないのか。で下記から選択
エレベーター、給水設備、照明器具、消防設備、配管、玄関ドア、サッシ、
インターホン、竪樋、ボード、金物、機械式駐車場等は３５年はもちません。

3回目はやらない。
55年から60年で建て替えするからである。
1回目を15年目にやるのは売却の便宜を図るためである。

[11772: 匿名さん]

国土交通省の資料によると、
マンションでは、屋上防水と外壁修繕工事をセットで１２～１４年周期。

ＵＲ賃貸住宅では、屋上防水工事と外壁修繕工事はセットにしていない。
（屋上防水は１２年周期、外壁修繕は１８年周期。）

https://www.mlit.go.jp/common/000208087.pdf

[11773: 匿名さん]

週明けの株式市場に注目ですね

[11774: 匿名さん]

11772 匿名さん
>国土交通省の資料によると、
>マンションでは、屋上防水と外壁修繕工事をセットで１２～１４年周期。

>ＵＲ賃貸住宅では、屋上防水工事と外壁修繕工事はセットにしていない。
>（屋上防水は１２年周期、外壁修繕は１８年周期。）

ＵＲ賃貸住宅では、屋上防水工事と外壁修繕工事はセットにしていない。は
参考になる。

[11775: 匿名さん]

UR賃貸は民度は公営住宅よりましだが、それでもペットを飼ってるジジババがいた。

[11778: 匿名さん]

管理組合も元老院顧問官たちの拒否権発動で不明朗な運営が続いている。