「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[11671: 匿名さん]

大規模修繕工事の時、余った予算で自分の部屋が面するフェンスだけ忍び返しをつけさせた根性腐った低学歴土方上がりバカの修繕委員がいたな。

[11672: 匿名さん]

役員や委員に自ら手を挙げて就任する組合員は怪しいですよ。
１年交代の輪番制が一番いいです。

[11673: 匿名さん]

専有部分の支管部分を規約共用部分にすることはできないよ。
更新工事を管理組合としてやろうといってるだけだけど、それが
理解できないとはね。

[11674: 匿名さん]

理事長として滞納者の個人情報を根掘り葉掘り聞くのは楽しいですが物悲しいですね

[11675: 匿名さん]

>>11672 匿名さん
＞役員や委員に自ら手を挙げて就任する組合員は怪しいですよ。
＞１年交代の輪番制が一番いいです。

１年交代の輪番制が一番いいです。といってる組合員は怪しいですよ。
２年交代（半数を１年交代）の輪番制がいいですよ。
役員は新理事による互選でいいですよ

[11676: 匿名さん]

一番良い方法だと思います。

[11677: 匿名さん]

目立ちたがりのやりたい人はやる、時間が惜しくてやりたくない人はやらない
これが多様性尊重主義で一番いいです

[11678: 匿名さん]

大規模修繕工事を計画しているマンションで、工事費の概算額の予算を
検討しているところはないですか。
最近材料や工賃の大幅値上げがあり、修繕積立金のやりくりが大変です。

[11679: 匿名さん]

金価格が上昇してますね。
組合資金を増やす好機かもしれません。

[11680: 匿名さん]

　＊では滞納が発生したらどうするか

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行する契約が多いようです。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。
　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。
　　　＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき
　　　　ますが、分からない点はネットで調べることができます。

[11681: 匿名さん]

マンション管理士試験に合格したくらいでは実務は何も解りません。
受験サブノートを読み返して満足しているだけです。
大地震時の対応などは命がけです。法令や規約どころの騒ぎでは有りません

[11682: 匿名さん]

騒音問題やペット飼育問題一つ解決できないのです。
そのレベルで規約全面改正だの建替えだの、自分が死んだ後のことをゴテゴテ言って
理事会の予算と時間を無駄遣いする。マンションのダニです。

[11683: 匿名さん]

滞納された管理費を理事長の判断で勝手に帳消しにすることはできません。
なぜなら、それは組合の債権であって、理事長個人の貸金ではないからです。
ということは自分のカネならチャラにしてもいいのだから、自分が立て替えて
管理組合に納付して、滞納組合員には出世払いにしてやれば丸く解決します。
まず理事長報酬として組合からカネを引き出し、それを滞納管理費引受けに
回します。組合から出たカネは組合に戻り、滞納も消えて一石二鳥です。

[11684: 匿名さん]

理事長と管理会社が共謀して反社関係の滞納管理費等を帳消しにし
ている。規約では承継人に請求できるとある。

[11685: 匿名さん]

役員の担当を決めるときクジや互選はいいのですが、
自分で理事長や会計担当に立候補する輩は要注意です。
何か魂胆があるに違いありません。

[11686: 匿名さん]

そんな理事がいれば大歓迎です。
魂胆があっても悪いことはできないでしょう。
特に輪番制の理事であれば。

[11687: ご近所さん]

役員は　やりたい人が　やればいい

[11688: 匿名さん]

>>11687
お前はここにはくるな。
いくとこないのか。
執念深い奴だな。

[11689: 匿名さん]

　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
　　　　　すとかの細則を作成しておくべきです。
　　　　　この規定は、かなり効果はあります。

[11690: 匿名さん]

組合員に対する威嚇ですね

[11691: 匿名さん]

　＊滞納が発生したら

　　　面倒でも、
１）管理会社の催促状況をチェックします。理事会での報告をする。
２）３ヶ月経過後は、管理組合がやらなければならないという自覚をもつ。
３）４ヶ月程度で内容証明郵便を出す。
４）６ヶ月経過したら、少額訴訟か支払督促かの検討と実施をする。
５）それでも、解決できなければ、競売とかになります。
６）遅延損害金や駐車場の契約の解除は、温情は禁物です。これができるか
　　できないかで、滞納は大きくかわります。理事長の義務として取り組んで下さい。
　　銀行は支払が滞ったら、即、不渡り、給与差し押さえ、競売の実行が行われます。
７）滞納者の額と部屋番号の告知については、議事録には残すべきです。

[11692: 匿名さん]

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

[11693: 匿名さん]

>>11689 匿名さん
>　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

>　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
>　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
>　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消すとかの細則を作成しておくべきです。
　　　　　この規定は、かなり効果はあります。

上記２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通りとする（＊＊＊現在５％）です。
　　　　国の延滞利息はの行は削除。

[11694: 匿名さん]

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

[11695: 匿名さん]

　　　＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り４０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

[11696: 匿名さん]

組合員は、廊下やエレベーターは所有権に基づいて使用できるが、駐車場は法律とは別に管理組合との契約に基づいて使用するという点が手品のタネ

[11697: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　標準管理規約
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

[11698: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

[11699: 匿名さん]

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

[11700: 匿名さん]

理事長が組合関係の事務処理をするために集会室を使うのは自由だが、
組合員が集会室で自社製品の展示即売会をやるときは理事会の許可が必要。

[11701: 匿名さん]

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

[11702: 匿名さん]

専有部分の配管を管理組合の責任と負担で一斉に
やるのは今では普通のことだよ。

[11703: 匿名さん]

わかりきったことです。
いちいち書き込まなくてもいいことです。

[11704: 匿名さん]

管理規約改正の進め方についての情報提供です。

１　準備する資料
現行管理規約（別表も必要です）
現行各種使用細則
うるさそうな組合員のリスト
総会議案書と総会議事録（管理会社保管の「本物」も必要）
管理規約・各種細則にない運用ルール・慣例・長老の天の声メモ
標準管理規約および同コメント

[11705: 匿名さん]

>>11703 匿名さん
専有部分の配管は区分所有者が責任をもって管理修繕すること
わかりきったことだよ

[11706: 匿名さん]

排水管更新工事が必要なマンションに住んでいること自体が間違いなんですけどね

[11707: 周辺住民さん]

＞工作物の責任者として占有者又は所有者は無過失責任を
＞負うとなっています（民法７１条）

民法７１条、これが一番の大間違いですよ

[11708: 匿名さん]

>>11706さん
塩ビ管を使用しているのでさびることはないんですよ。
しかし、共用部分との継手部分が地震等で緩みが出て
そこから漏水が発生する可能性があるので将来的には交換
しようと計画を立てているんです。
それと、いくら塩ビ管でもひび割れが起こる可能性もあります。
それだけ修繕積立金に余裕があるマンションということでもあります。

[11709: 匿名さん]

>>11707さん
毎回同じ指摘を頂いてありがとうございます。
以前作った資料からもってきているので訂正をしていないんですよ。

[11710: 匿名さん]

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣
　　に取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこし問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　この問題に対処していくには、理事会のパワーが要求されます。
　是非、理事会でこの資料を持ち寄り、読み上げるだけでもいいですから、再認識して下さい。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の大幅値上げが必要となってきますが、各区分所有者が
　それぞれ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには
　変わりはありません。

[11711: 匿名さん]

無駄金を積んでる心配性マンションと言われますが、それでいいんです。
金はいくらあっても困りませんから。

[11712: ご近所さん]

民法７１条ですから大変です

[11713: 匿名さん]

昔は犬は番犬として家の外で不審者に吠えかかるのが仕事だった。それゆえ犬小屋は家の外にあったのだ。しかし、最近はペットとして準家族構成員に格上げされ室内居住が当然のこととなった。だから、規約に特に定めがない限りペットを飼うことは許される。
以前は規約にペット飼育が可能であることの規定がある場合に限り飼うことができたのだから正反対の状況になった。それだけ犬猫の権利が向上したわけである。

[11714: 匿名さん]

ペットは犬猫合わせて１匹と決まっているが、
どうも２匹飼ってるやつがいるな。

[11715: 匿名さん]

うちなどはセントバーナードを3匹と2匹と1匹飼っている人がいる。
その中で質の悪いのが3匹飼っている自治会長である。
おまけに部屋の入口の共用廊下にハーレーを停めている。
管理人も管理会社も各理事長も手が出せない。
おまけに組合の理事長は警察定年で防火管理者も兼ねていて管理人
とは飲み友達である。どうしましょう。

[11716: 匿名さん]

飼っている血統書付きの愛玩犬が隣戸の薄汚い屈強の雑種大型犬に襲われて
?み殺されそうになった時は、飼い主はその雑種犬を撲殺しても器物損壊罪には
ならないことがある。ただし、雑種犬の飼い主に犬代（雑種だから２千円くらい）を
弁償しなければならない。

[11717: 匿名さん]

>>11710 匿名さん
>是非、理事会でこの資料を持ち寄り、読み上げるだけでもいいですから、再認識して下さい。

この資料ってどの資料、資料といえるものないのですが。

[11718: 匿名さん]

>>11717さん
この資料というのは当マンション用のものなのでここには記載していませんが、
専有部分の配管も共用部分同様経年劣化していきますので、この専有部分
の配管の工事を管理組合としてやることも検討していくべきだということです。

[11719: 匿名さん]

まともなマンションでは本管支管の両方を管理組合が維持管理しています。
いちいち規約に書かなくても常識としてとらえられています。

[11720: 匿名さん]

>>11719さん
全国のマンションで専有部分の配管を管理組合がやるというところは
まだ少ないというのをご存知ですか。