「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[11651: 匿名さん]

>>11648
相見積金額を提出する場合、最初の見積りでは実数精算方式の
外壁の躯体補修やタイルの枚数を少なくして総体の見積額を
低くみせる業者もあります。
元請会社に選定されたら、足場を組んだ後に精算されますので
その時に追加請求ができますから。

[11652: 匿名さん]

>>11650さん
２億円の予算があるのに責任施工方式を採用しているんですか。
それぐらいあれば設計監理方式でやられればいいと思いますけど。
うちのマンションも２回目の大規模修繕工事の準備を進めていますが
設計監理方式でやっています。
専門委が建築士と半年かけて検討して長期修繕計画を作成していますので
工事費の概算予算をいくらにするかもシビアに検討できます。
修繕個所ごとの設計概算書、数量調書がありますので、施工会社からの
見積り内容も仕様書でチェックできます。
今回は、施工会社の力量を推し量るために設計図面を各社に渡して、数量の
計測をしてもらうことにしています。
そして、私どもが設定している平米数と単価の違いや仕様等について提案を
受けますが、平米数や単価の大幅な違い等については、選定から外す計画で
います。
そして、私どもが想定している工事金額に予定価格を設定し、全社それを
オーバーしたら工事個所も含め再見積もりを取るようにしていきます。

[11653: 匿名さん]

ちなみにうちの予算は４億程度を見込んでいます。

[11654: 11468]

>>11638 スレ主さん

>>11638 は、コンサルが作成する共通仕様書における暫定数量の話ですよね？

[11655: 11468]

>>11636 には、
>施工会社から合い見積もりをとるときは、共通仕様書でおこなって
>いますか。
>同じ条件（同じ修繕個所、平米数、材料等）で見積もりを取らないと
>比較ができませんから。
>しかし、その共通仕様書は建築士でないとつくれません。
と書かれています。

[11656: 匿名さん]

権利能力なき社団である管理組合の場合、管理組合の財産は、管理組合（区分所有者全員）に総有的に帰属します。総有とは、構成員に持分がなく（潜在的にも観念できません）、分割請求権も認められない共同所有の一形態です。
権利能力なき社団である管理組合を対象にした「マンション標準管理規約（単棟型）」では、６０条６項で「組合員は、納付した管理費等及び使用料について、その返還請求又は分割請求をすることができない。」と確認的に規定しているのです。

[11657: 匿名さん]

>>11656 匿名さん
あくまで標準管理規約での解釈でしょう。
法的にはどうでしょうか。
その規約は無効であるとの判決の可能性はあります。

[11658: 匿名さん]

>>11656 匿名さん
Ｐａｒｔ2からのコピー？

[11659: 匿名さん]

>>11646 匿名さん
＞戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。
＞住宅ローンの融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。

住宅ローンは２０年で返済せよ　ということかな。

[11660: 匿名さん]

そこら辺のマンションならローンを組んでまで買うことはないでしょう。

[11661: 匿名さん]

マンションで最も重要な「集会」に関する情報提供をしますね。

集会の開催なしに、集会による決議を必要とする事項を決議できるのは、以下の「書面又は電磁的方法による決議」による方法と、「みなし決議」である「区分所有者全員の書面又は電磁的方法による合意」だけです。
１　書面又は電磁的方法による決議
区分所有法または規約により集会において決議をすべき場合において、区分所有者全員の承諾があるときは、集会を開催せずに書面または電磁的方法により普通決議または特別多数決議をすることができます（４５条１項）。
２　区分所有者全員の書面又は電磁的方法による合意
区分所有法または規約により集会において決議すべきものとされた事項については、区分所有者全員の書面または電磁的方法による合意があつたときは、書面または電磁的方法による決議があつたものとみなされます（４５条２項）。

[11662: 匿名さん]

区分所有者全員の合意があれば、建て替えでも解体でも、売却でも
なんでもできるのは当たり前でしょう。
分り切ったことですよ。

[11663: 匿名さん]

全員の承諾があるのですから、裁判とかにも
ならないでしょうしね。

[11664: 匿名さん]

全員が承諾すれば、マンションを寄付することも可です。

[11665: 匿名さん]

書面又は電磁的方法による合意とかいわなくても
全員が承諾すれば全て実施することができる。

[11666: 匿名さん]

　＊資産価値の落ちないマンションの条件

　　　　１．立地が良い

　　　　２．築年数（築浅）

　　　　３．物件規模が大きい

　　　　４．管理状況が良い
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

[11667: 匿名さん]

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

[11668: 匿名さん]

雑排水管の枝管は理論的には専有部分なのかもしれませんが、実際にその管理を区分所有者が全うできるかと言えばなかなか難しいと思われます。そこで、雑排水管が専有部分つまり居室の中で目に見える状態（むき出しの状態）になっていて、区分所有者の好みで交換できるような特殊な場合（例えば、台所のシンクの下のプラスチック管をネズミに齧られたので日曜大工で金属管に代えるなど）を除けば、床下や天井裏に通っている雑排水管を専有部分として各区分所有者の責任と費用で管理することは不適当であり、むしろ、「マンション全体の附属物」と位置づけ区分所有法2条4項の専有部分に属しない附属物に該当すると解するのが合理的です。このような常識的判断ができれば理事会に対する組合員の信望も高まります。

[11669: 周辺住民さん]

支管を規約共用部分にするような素人役員がのさばるマンションは資産価値が低いですよ

[11670: 匿名さん]

組合員の２％は変人がいるものです。大規模マンションでは気を付けよう。

[11671: 匿名さん]

大規模修繕工事の時、余った予算で自分の部屋が面するフェンスだけ忍び返しをつけさせた根性腐った低学歴土方上がりバカの修繕委員がいたな。

[11672: 匿名さん]

役員や委員に自ら手を挙げて就任する組合員は怪しいですよ。
１年交代の輪番制が一番いいです。

[11673: 匿名さん]

専有部分の支管部分を規約共用部分にすることはできないよ。
更新工事を管理組合としてやろうといってるだけだけど、それが
理解できないとはね。

[11674: 匿名さん]

理事長として滞納者の個人情報を根掘り葉掘り聞くのは楽しいですが物悲しいですね

[11675: 匿名さん]

>>11672 匿名さん
＞役員や委員に自ら手を挙げて就任する組合員は怪しいですよ。
＞１年交代の輪番制が一番いいです。

１年交代の輪番制が一番いいです。といってる組合員は怪しいですよ。
２年交代（半数を１年交代）の輪番制がいいですよ。
役員は新理事による互選でいいですよ

[11676: 匿名さん]

一番良い方法だと思います。

[11677: 匿名さん]

目立ちたがりのやりたい人はやる、時間が惜しくてやりたくない人はやらない
これが多様性尊重主義で一番いいです

[11678: 匿名さん]

大規模修繕工事を計画しているマンションで、工事費の概算額の予算を
検討しているところはないですか。
最近材料や工賃の大幅値上げがあり、修繕積立金のやりくりが大変です。

[11679: 匿名さん]

金価格が上昇してますね。
組合資金を増やす好機かもしれません。

[11680: 匿名さん]

　＊では滞納が発生したらどうするか

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行する契約が多いようです。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。
　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。
　　　＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき
　　　　ますが、分からない点はネットで調べることができます。

[11681: 匿名さん]

マンション管理士試験に合格したくらいでは実務は何も解りません。
受験サブノートを読み返して満足しているだけです。
大地震時の対応などは命がけです。法令や規約どころの騒ぎでは有りません

[11682: 匿名さん]

騒音問題やペット飼育問題一つ解決できないのです。
そのレベルで規約全面改正だの建替えだの、自分が死んだ後のことをゴテゴテ言って
理事会の予算と時間を無駄遣いする。マンションのダニです。

[11683: 匿名さん]

滞納された管理費を理事長の判断で勝手に帳消しにすることはできません。
なぜなら、それは組合の債権であって、理事長個人の貸金ではないからです。
ということは自分のカネならチャラにしてもいいのだから、自分が立て替えて
管理組合に納付して、滞納組合員には出世払いにしてやれば丸く解決します。
まず理事長報酬として組合からカネを引き出し、それを滞納管理費引受けに
回します。組合から出たカネは組合に戻り、滞納も消えて一石二鳥です。

[11684: 匿名さん]

理事長と管理会社が共謀して反社関係の滞納管理費等を帳消しにし
ている。規約では承継人に請求できるとある。

[11685: 匿名さん]

役員の担当を決めるときクジや互選はいいのですが、
自分で理事長や会計担当に立候補する輩は要注意です。
何か魂胆があるに違いありません。

[11686: 匿名さん]

そんな理事がいれば大歓迎です。
魂胆があっても悪いことはできないでしょう。
特に輪番制の理事であれば。

[11687: ご近所さん]

役員は　やりたい人が　やればいい

[11688: 匿名さん]

>>11687
お前はここにはくるな。
いくとこないのか。
執念深い奴だな。

[11689: 匿名さん]

　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
　　　　　すとかの細則を作成しておくべきです。
　　　　　この規定は、かなり効果はあります。

[11690: 匿名さん]

組合員に対する威嚇ですね

[11691: 匿名さん]

　＊滞納が発生したら

　　　面倒でも、
１）管理会社の催促状況をチェックします。理事会での報告をする。
２）３ヶ月経過後は、管理組合がやらなければならないという自覚をもつ。
３）４ヶ月程度で内容証明郵便を出す。
４）６ヶ月経過したら、少額訴訟か支払督促かの検討と実施をする。
５）それでも、解決できなければ、競売とかになります。
６）遅延損害金や駐車場の契約の解除は、温情は禁物です。これができるか
　　できないかで、滞納は大きくかわります。理事長の義務として取り組んで下さい。
　　銀行は支払が滞ったら、即、不渡り、給与差し押さえ、競売の実行が行われます。
７）滞納者の額と部屋番号の告知については、議事録には残すべきです。

[11692: 匿名さん]

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

[11693: 匿名さん]

>>11689 匿名さん
>　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

>　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
>　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
>　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消すとかの細則を作成しておくべきです。
　　　　　この規定は、かなり効果はあります。

上記２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通りとする（＊＊＊現在５％）です。
　　　　国の延滞利息はの行は削除。

[11694: 匿名さん]

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

[11695: 匿名さん]

　　　＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り４０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

[11696: 匿名さん]

組合員は、廊下やエレベーターは所有権に基づいて使用できるが、駐車場は法律とは別に管理組合との契約に基づいて使用するという点が手品のタネ

[11697: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　標準管理規約
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

[11698: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

[11699: 匿名さん]

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

[11700: 匿名さん]

理事長が組合関係の事務処理をするために集会室を使うのは自由だが、
組合員が集会室で自社製品の展示即売会をやるときは理事会の許可が必要。