「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[11631: 匿名さん]

>>11619 匿名さん
事例は実例と等しいので実例の少ない事例は出すものではない。
それは事例ではない。ただのこじつけであり、若しくは嘘つきである。

[11632: 匿名さん]

　＊大規模修繕工事の主な内容
　　　　大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

　　①共通仮設工事 建設会社が対応する項目ではあります。
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事 　　建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備

[11633: 匿名さん]

外壁の躯体補修、タイルの交換枚数、高圧洗浄については
実費精算方式で行われます。
施工会社に契約後追加請求しますかとのアンケートを取ったところ
請求するのは４４％、同じぐらいであった２５％、減額した２５％
という結果でした。

[11634: 匿名さん]

実費精算は追加工事費が請求されると思っていた方も多いと思いますが
決してそうではないことが理解されたのではないですか。

[11635: 匿名さん]

長期修繕計画がしっかりしたものが作成されていれば、
設計概算書を分析すれば優先工事個所とかグレード、仕様等
が分るので対策が立てやすいですよ。

[11636: 匿名さん]

施工会社から合い見積もりをとるときは、共通仕様書でおこなって
いますか。
同じ条件（同じ修繕個所、平米数、材料等）で見積もりを取らないと
比較ができませんから。
しかし、その共通仕様書は建築士でないとつくれません。

[11637: 匿名さん]

https://www.renewal-taiyo.co.jp/faq/repair_23/

大規模修繕を計画中の方
Q.実数精算と実費精算の違いを教えてください。

A. 実数精算とは、施工数量の増減により精算することで、外壁のひび割れや浮きなど、遠方からの目視では確認できない部分に適用されることが多いです。

実費精算とは、数量だけでなく施工仕様変更をともなった「設計変更」によって精算することです。実費精算の場合、施工会社は資料変更して工事をおこなう前に、管理組合（理事）および設計者に承諾を得る必要があります。

[11638: 匿名さん]

但し、足場を組んだ後に実費精算で対応することになりますが、
追加請求があるかどうかは分かりません。
施工会社に契約後追加請求しますかとのアンケートを取ったところ
請求するのは４４％、同じぐらいであった２５％、減額した２５％
という結果でした。
要は、共通仕様書で相見積もりを取るときにある程度余裕をもって
数値をだしておれば追加はないでしょう。減額は多分ないと思いますが。

[11639: 匿名さん]

火災保険に入っておくと安心です。

[11640: 匿名さん]

瑕疵担保責任保険のまちがいではないですか。

[11641: 匿名さん]

工作物責任（民法７１条）は間違いです。

[11642: 匿名さん]

工事個所ごとに相見積もりを取る場合は、共通仕様書の作成が
必要となります。
そしてそれを作成するには、工事個所ごとの概算設計書をつくり
ますが、それには、設計図面から計測するか数量調書があれば
その平米数・数量を記載し、業者には単価の欄だけを記入してもらいます。

[11643: 匿名さん]

高圧一括受電について

高圧一括受電を導入するためには、総会決議とは別に、すべての専有部分の個別契約の解約申入れが必要です。この個別契約の解約申入れは、専有部分の使用に関する事項であるため、管理組合が強制することはできません（総会決議をしても、この部分は無効）。
したがって、区分所有者が高圧一括受電の導入決議に賛成していても、区分所有者が専有部分を賃貸しているなどで、専有部分の占有者（賃借人）等が電力会社と個別契約をしている場合は、占有者（賃借人）等が自主的に解約申入れをしなければ、高圧一括受電を導入することはできません。

[11644: 匿名さん]

これはＰＡＲＴ２の書き込みですから答えません。

[11645: 匿名さん]

高圧一括受電に関する裁判例があります。


高圧一括受電を導入するため、各区分所有者（マンション住民）に対して専有部分の個別契約の解約を義務付ける内容の規約改正をしても、それは区分所有法３０条１項の「区分所有者相互間の事項」に当たらないので、効力がないということです。つまり、住民がどの事業者と電気供給契約を結んでも、そのことが直ちにほかの住民に影響を与えるわけではないので、他人があれこれ言われる筋合いのものではないということです。

[11646: 匿名さん]

　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。
　　　　マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では４７年とされています。

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　　　来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。

[11647: 匿名さん]

マンションで大切なのが「集会」です。簡単に整理してみましょう。

区分所有法によれば、管理者は、「集会において」、その事務に関する報告をしなければならないとされている（４３条）ので、集会を開催せずに、区分所有者に報告書を送付するという方法は認められない。つまり、集会の開催は省略できないということである。

[11648: 匿名さん]

>>11638
>要は、共通仕様書で相見積もりを取るときにある程度余裕をもって
>数値をだしておれば追加はないでしょう。減額は多分ないと思いますが。

実数精算方式の共通仕様書を作成するとき、暫定数量について安全率を見込んで水増し設定した場合、工事竣工時において追加清算になることは少ないのかもしれませんが、どうして
>「減額は多分ないと思いますが。」
となるのでしょうか？

[11649: 匿名さん]

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

[11650: 匿名さん]

２回目の大規模修膳時期ですが資金手当ては充分です。マンション管理会社やペーパーマンション管理士（組合員になかにいる）の意見は修膳積立金の値上げでしたが、その根拠があいまい、というより「よそのマンションもそうだから」の子供の答えで話になりません。
別の組合員の試算では駐車場使用料を無料にしても資金手当ては必要ないとの意見も出ているくらい資金は潤沢です。
第１回の大規模修繕も管理会社の見積金額より２００。０００。０００円も安くで大手のゼネコンに責任施工で行いました。さすが大手、工事完全な仕上がりで定期的点検もしてくれます。勿論無駄で役立たずなコンサルは必要は有りません。

[11651: 匿名さん]

>>11648
相見積金額を提出する場合、最初の見積りでは実数精算方式の
外壁の躯体補修やタイルの枚数を少なくして総体の見積額を
低くみせる業者もあります。
元請会社に選定されたら、足場を組んだ後に精算されますので
その時に追加請求ができますから。

[11652: 匿名さん]

>>11650さん
２億円の予算があるのに責任施工方式を採用しているんですか。
それぐらいあれば設計監理方式でやられればいいと思いますけど。
うちのマンションも２回目の大規模修繕工事の準備を進めていますが
設計監理方式でやっています。
専門委が建築士と半年かけて検討して長期修繕計画を作成していますので
工事費の概算予算をいくらにするかもシビアに検討できます。
修繕個所ごとの設計概算書、数量調書がありますので、施工会社からの
見積り内容も仕様書でチェックできます。
今回は、施工会社の力量を推し量るために設計図面を各社に渡して、数量の
計測をしてもらうことにしています。
そして、私どもが設定している平米数と単価の違いや仕様等について提案を
受けますが、平米数や単価の大幅な違い等については、選定から外す計画で
います。
そして、私どもが想定している工事金額に予定価格を設定し、全社それを
オーバーしたら工事個所も含め再見積もりを取るようにしていきます。

[11653: 匿名さん]

ちなみにうちの予算は４億程度を見込んでいます。

[11654: 11468]

>>11638 スレ主さん

>>11638 は、コンサルが作成する共通仕様書における暫定数量の話ですよね？

[11655: 11468]

>>11636 には、
>施工会社から合い見積もりをとるときは、共通仕様書でおこなって
>いますか。
>同じ条件（同じ修繕個所、平米数、材料等）で見積もりを取らないと
>比較ができませんから。
>しかし、その共通仕様書は建築士でないとつくれません。
と書かれています。

[11656: 匿名さん]

権利能力なき社団である管理組合の場合、管理組合の財産は、管理組合（区分所有者全員）に総有的に帰属します。総有とは、構成員に持分がなく（潜在的にも観念できません）、分割請求権も認められない共同所有の一形態です。
権利能力なき社団である管理組合を対象にした「マンション標準管理規約（単棟型）」では、６０条６項で「組合員は、納付した管理費等及び使用料について、その返還請求又は分割請求をすることができない。」と確認的に規定しているのです。

[11657: 匿名さん]

>>11656 匿名さん
あくまで標準管理規約での解釈でしょう。
法的にはどうでしょうか。
その規約は無効であるとの判決の可能性はあります。

[11658: 匿名さん]

>>11656 匿名さん
Ｐａｒｔ2からのコピー？

[11659: 匿名さん]

>>11646 匿名さん
＞戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。
＞住宅ローンの融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。

住宅ローンは２０年で返済せよ　ということかな。

[11660: 匿名さん]

そこら辺のマンションならローンを組んでまで買うことはないでしょう。

[11661: 匿名さん]

マンションで最も重要な「集会」に関する情報提供をしますね。

集会の開催なしに、集会による決議を必要とする事項を決議できるのは、以下の「書面又は電磁的方法による決議」による方法と、「みなし決議」である「区分所有者全員の書面又は電磁的方法による合意」だけです。
１　書面又は電磁的方法による決議
区分所有法または規約により集会において決議をすべき場合において、区分所有者全員の承諾があるときは、集会を開催せずに書面または電磁的方法により普通決議または特別多数決議をすることができます（４５条１項）。
２　区分所有者全員の書面又は電磁的方法による合意
区分所有法または規約により集会において決議すべきものとされた事項については、区分所有者全員の書面または電磁的方法による合意があつたときは、書面または電磁的方法による決議があつたものとみなされます（４５条２項）。

[11662: 匿名さん]

区分所有者全員の合意があれば、建て替えでも解体でも、売却でも
なんでもできるのは当たり前でしょう。
分り切ったことですよ。

[11663: 匿名さん]

全員の承諾があるのですから、裁判とかにも
ならないでしょうしね。

[11664: 匿名さん]

全員が承諾すれば、マンションを寄付することも可です。

[11665: 匿名さん]

書面又は電磁的方法による合意とかいわなくても
全員が承諾すれば全て実施することができる。

[11666: 匿名さん]

　＊資産価値の落ちないマンションの条件

　　　　１．立地が良い

　　　　２．築年数（築浅）

　　　　３．物件規模が大きい

　　　　４．管理状況が良い
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

[11667: 匿名さん]

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

[11668: 匿名さん]

雑排水管の枝管は理論的には専有部分なのかもしれませんが、実際にその管理を区分所有者が全うできるかと言えばなかなか難しいと思われます。そこで、雑排水管が専有部分つまり居室の中で目に見える状態（むき出しの状態）になっていて、区分所有者の好みで交換できるような特殊な場合（例えば、台所のシンクの下のプラスチック管をネズミに齧られたので日曜大工で金属管に代えるなど）を除けば、床下や天井裏に通っている雑排水管を専有部分として各区分所有者の責任と費用で管理することは不適当であり、むしろ、「マンション全体の附属物」と位置づけ区分所有法2条4項の専有部分に属しない附属物に該当すると解するのが合理的です。このような常識的判断ができれば理事会に対する組合員の信望も高まります。

[11669: 周辺住民さん]

支管を規約共用部分にするような素人役員がのさばるマンションは資産価値が低いですよ

[11670: 匿名さん]

組合員の２％は変人がいるものです。大規模マンションでは気を付けよう。

[11671: 匿名さん]

大規模修繕工事の時、余った予算で自分の部屋が面するフェンスだけ忍び返しをつけさせた根性腐った低学歴土方上がりバカの修繕委員がいたな。

[11672: 匿名さん]

役員や委員に自ら手を挙げて就任する組合員は怪しいですよ。
１年交代の輪番制が一番いいです。

[11673: 匿名さん]

専有部分の支管部分を規約共用部分にすることはできないよ。
更新工事を管理組合としてやろうといってるだけだけど、それが
理解できないとはね。

[11674: 匿名さん]

理事長として滞納者の個人情報を根掘り葉掘り聞くのは楽しいですが物悲しいですね

[11675: 匿名さん]

>>11672 匿名さん
＞役員や委員に自ら手を挙げて就任する組合員は怪しいですよ。
＞１年交代の輪番制が一番いいです。

１年交代の輪番制が一番いいです。といってる組合員は怪しいですよ。
２年交代（半数を１年交代）の輪番制がいいですよ。
役員は新理事による互選でいいですよ

[11676: 匿名さん]

一番良い方法だと思います。

[11677: 匿名さん]

目立ちたがりのやりたい人はやる、時間が惜しくてやりたくない人はやらない
これが多様性尊重主義で一番いいです

[11678: 匿名さん]

大規模修繕工事を計画しているマンションで、工事費の概算額の予算を
検討しているところはないですか。
最近材料や工賃の大幅値上げがあり、修繕積立金のやりくりが大変です。

[11679: 匿名さん]

金価格が上昇してますね。
組合資金を増やす好機かもしれません。

[11680: 匿名さん]

　＊では滞納が発生したらどうするか

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行する契約が多いようです。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。
　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。
　　　＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき
　　　　ますが、分からない点はネットで調べることができます。