「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[1161: 匿名さん]

仲間同士の悪い事例を批判しないのだから自分の批判などする
はずがなく隠れて小賢しい金儲けをしようと企むしか能がなく
なる。
徹底的にボランテアーとしてのマンション管理士会を設立して
はどうでしょう。
組合員の相談に真正面から誠意をもって事に当たれるマンショ
ン管理士を募集します。

[1162: 匿名サン]

完全にボランティアのマンション管理士もいますよ。
ＮＰＯ法人のマンション管理組合連合会がそうでしょう。
マンション管理士の有資格者同士の繋がりは普通はないでしょう。
管理会社の社員だったら同僚に有資格者がいるでしょうが。
マンションの住民でボランティアで資格を取った者はよその
マンション管理士との交流は殆どないですからね。
そのマン管士の実力とかも分りません。

[1163: 匿名サン]

管理組合と管理会社は対等ではありません。
管理組合はお客様ですよ。
基本はそうですから、管理会社主導で物事がすすめられるのは
おかしいと思いませんか。

[1164: 匿名さん]

１１６３さんの仰る通りです。
しかし、現実はそうではありません。
順番制の役員の互選で理事長を選出して、
これを繰り返すうちに徐々にマンションが
蝕まれていく姿は見るに見かねています。
多数の組合員は管理の良否の判断ができず、
管理会社主導で管理が行われています。

NPOマンション管理連合会はボランテアではありません。
NPOは建前で営利団体でしょう。仲介業者に等しい。
これをブローカーと言います。

[1165: 匿名サン]

ＮＰＯ法人は完全営利事業ですよ。
勿論会計を別にして営利事業を営むことはできますが、
それもかなり制限があります。
そこからの収入を理事に配布するのも制限があります。
ＮＰＯ法人の会員は管理組合と業者ですが、業者も同じ業種が
数社入会してますので、その中で競争が生じます。
ブローカーということはないでしょう。
マンション管理士会は営業活動を旨としてますけどね。

[1166: 匿名さん]

マンションに管理会社が数社で管理しているみたいでしょう。
必要は有りません。ブローカーでしょう。これも組合員の汗です。

[1167: 匿名サン]

マンション管理士が必要ないなら依頼することもないでしょう。
しかし、全部が全部悪人ではないですよ。
あなたがマン管を保有したら悪人になりますか？

[1168: 匿名サン]

私はボランティアで資格をとりました。
資料を作成するときの用紙やパソコンのインク代も全て自己負担です。
よその管理会社の相談に乗るときも一切報酬は戴いていません。
作成した資料やガソリン代も全て自己負担です。
それがボランティアと思っていますから。
東北大震災でのボランティアも経費は全て自己負担でしょう。
それがボランティアです。

[1169: 匿名サン]

マンション管理士を全て悪と考える偏った考え方
は捨てましょう。

[1170: 匿名サン]

管理組合を牛耳って好きなように管理をしているマンション
というのも全国に多々あるでしょう。
この要因は理事長にあります。
多選禁止にしなければこの問題は解決しません。
少々マンション管理に詳しい理事長が、中途半端な知識で
マンションを蝕んでいくのです。
マン管の資格を取りまっとうな管理をすべきです。

[1171: 匿名サン]

今年、マンション管理士に合格した方おめでとうございます。
感想と抱負をどうぞ。

[1172: 匿名サン]

マンションの住民でマンション管理に専念できるのは
会社をリタイアした者と専業主婦。
女性群の台頭を期待します。

[1173: 匿名サン]

専業主婦の方が理事長になるとマンションは
変りますよ。
女性理事長のマンションありますか。

[1174: 匿名サン]

専業主婦が理事長になれば管理会社の対応が変わります。
それと主婦目線で管理をしていきますので、今までとは違った
管理になると思います。
女性は正義感が強いですからね。

[1175: 匿名サン]

そろそろ総会の議案書のたたき台が作成される時期ですね。
事業計画が問題視されますね。
管理会社のいいなりにならないように、積立金の使途は慎重に理事会判断で
行いましょう。

[1176: 匿名サン]

マン管の受験当日、アルバイト生からカンケートの依頼が
ありました。
合格発表のときに電話連絡が専門学校からきました。
試験結果はどうでしたか、もし来年も受験されるんでしたら
是非当校をという内容でしたが、合格しましたよといったら
ああそうですかといって電話を切られました。
失礼な電話でしたね。
皆さんも経験があるのではないですか。８％程度の合格率だから
殆ど不合格と思って電話しているんでしょうね。

[1177: 匿名サン]

五年ごとの法定講習の通知がきました。
講習を受けるかどうかまよっていますが、一応３月に予定は
しています。
２月１日から受付開始です。
ＡＭ９：００～ＰＭ５：１０と長時間です。
大した内容でもなく、資格ももう必要ないのでどうするか
悩んでいます。
みなさん更新されるんですか。

[1178: 匿名サン]

ボランティア活動の一環として資格を取ったけど、理事の任期も
終わったし、専門委員会もやったのでもうすることがない。
講習を受けるのをやめようかなとも思っています。
講習を受けなくてマン管が名乗れなくても元マン管士という名称は
残りますからね。

[1179: 匿名サン]

マンション管理士の資格が欲しい者に譲渡できれば
無償でやれるんだけどね。

[1180: 匿名サン]

「給排水管の更新・更生工事について」
　建替えは経済状況や合意形成の難しさからハードルが高くなっています。そこで、再生しなが
ら長寿命化を図っていかなければなりません。
　特に長寿命化に伴う専有部分の配管は、老朽化した場合、全ての区分所有者の責任で更新
することは事実上不可能です。
　　しかし、共用部分と同じ管材で同じように経年劣化していく専有部分の配管のみが取り残され
　るというのはおかしな現象です。
　　又、各戸がそれぞれ工事を行うと工事費が割高になるだけでなく、品質にもバラツキが生じ
　てきます。
　　給排水管の更新工事は、大規模修繕工事より大変な作業となりますので、２年ぐらい前から
　委員会を立ち上げ取り組んでいく必要があります。
　　大規模修繕工事は専門委員会を２年程度前から立ち上げ計画を進めていきますが、室内に
　入ることはなく、給排水の使用制限や在宅等の問題もありませんが、配管類の更新工事は、
　在宅、水、トイレの使用制限があり大変さは予想以上のものとなります。

[1181: 匿名サン]

う～ん、専有部分の配管の更新工事を管理組合として
やるのは難しいねえ。
しかしやらなければスラム化するかもしれないね。

[1182: 匿名サン]

専有部分の配管の更新工事を管理組合としてやるときには、
積立金の値上だけでなく、先行工事者に対しての衡平な扱いとかの
規約の改正もしておかなければだめですね。
そのためには、ある程度マンション管理に詳しい者がタッチしなければ
難しいかもしれませんね。
事前の広報活動をしっかりやって、住民のこころを掴むことです。

[1183: 匿名サン]

専有部分のことは各区分所有者の責任と負担でやれというと
やれる者とやれない者がいるからね。

[1184: 通りがかりさん]

>>1174
専業主婦の方が理事長になるのは構わないけど
必ずしも区分所有者とは限らないです。

[1185: 通りがかりさん]

なんか机上の空論ばかりだな(笑)
リフォームやリノベーションをやって専有部の給排水管を交換したという部屋も出てくるんだよ。
そういう家には手当てを出したり調整が大変なんだよ。
単純に総会で専有部の配管工事をリプレイスしましょう…という話ではない。

[1186: 匿名さん]

してないのにしたと嘘をつかれたらどうするのか。？

[1187: 匿名サン]

>>1184さん
配偶者が区分所有者でないのは殆どでしょう。
規約で配偶者も理事になれるようにしておけばいいでしょう。

[1188: 匿名サン]

>>1185さん
専有部分の配管の更新工事をした者には、管理組合として全体の
更新工事をした時に、その平均額を支払うようにしておけばいいですよ。
それまでは各戸負担で行います。
そのように規約に規定しておけばいいんです。

[1189: 匿名サン]

専有部分の配管の更新工事を管理組合が取り組むということは
すばらしいことだと思います。

[1190: 匿名サン]

専有部分の配管の更新工事については、実際は塩ビ管を使用している
マンションでは、継手部分の交換だけでいいと思います。

[1191: 匿名サン]

さあ、もうすぐサウジアラビア戦が始まります。
日本は勝てるかな。

[1192: 通りがかりさん]

>>1187


理事は区分所有者ではない奥さんでもいいとして
私が問題にしているのは理事長になる場合ですよ。

[1193: 匿名さん]

当然理事長も奥様でOKでしょう。

[1194: 通りがかりさん]

試しに区分所有者ではない奥さんが理事長をやってみなさい。
大きなリスクを抱える事になります。

[1195: 匿名サン]

私の知っているマンションの理事長は主婦でしたよ。
その方はマン管、宅建の有資格者でもありました。
完全にボランティアとして活動をされていました。
しっかりした奥様です。
何の問題もありませんでした。

[1196: 匿名さん]

そのマンションの民度によると思います。
似た者同士が組合運営する事になりますから仕方ないでしょう。
自分に合った身の丈のマンションに住む事でしょう

それが民度です。

[1197: 匿名サン]

ところで主婦が理事長をやった場合のリスクとは
どんなものがあるんですか。

[1198: 評判気になるさん]

奥さんだからダメとは言ってませんよ。
区分所有者ではない奥さんはダメだと言ってます。

[1199: 匿名サン]

そのマンションの民度とか訳の分からないことを書き込んでいますが、
専業主婦が理事や理事長になることができる規約があるのなら全然
問題はないのと違いますか。

[1200: 匿名サン]

女性だからだめとかいっているようなマンションの民度の方が
おかしいでしょう。
女性目線でマンション管理をしてくれるのでいい面はイッパイ
ありますよ。
それに専業主婦であれば、常にマンション管理に携われますからね。

[1201: 匿名サン]

限界マンションにならないためには、専有部分の配管を
だれがやるかにかかっています。
専有部分だから各区分所有者の責任と負担でやるべきだと
いっているようでは、この問題は解決しません。
組合員がこの問題を真剣に自分のこととして捉えなければ
この問題は解決しません。
値上は嫌、スラム化するのも嫌ではだめですね。
外面的には、周期ごとに大規模修繕工事をしておればいいようにも
思えますが、漏水は見た目にはわかりませんからね。

[1202: 匿名さん]

専有部分の配管更新費用を管理組合の負担でやるようなマンションは、既に限界マンション予備軍でしょう。

[1203: 匿名サン]

>>1202さん
現在は専有部分の配管更新工事を管理組合として取り組んでいる
マンションが多くなってきていますよ。
大規模マンションやグレードの高いマンションでは、既に取り組む
事が決定しているところがかなりあります。
これからもこの問題は避けて通れないものですから、全国で益々
検討され、又は既に決定しているマンションが増えていきます。
早く気づかなないと、漏水が始まりだしてから取り組むとなると
もう手遅れになります。
早めに値上げに取り組めば少ない金額で済みますが、短期間で又は
借り入れをして取り組むとなると大幅値上げとなり、組合員の了解が
得られなくなります。
築２０年以上経過したマンションはもう無理だと思います。

[1204: 匿名サン]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

[1205: 匿名サン]

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　継手部分だけの工事にしても室内での工事であり、在宅が必要となります。

[1206: 匿名さん]

>>1203
>大規模マンションやグレードの高いマンションでは、既に取り組む
>事が決定しているところがかなりあります。

具体的には、どこのマンションでしょうか？

[1207: 匿名サン]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分なのです。

[1208: 匿名サン]

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

[1209: 匿名サン]

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の値上げが必要となってきますが、各区分所有者がそれぞ
　れ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには変わり
　はありません。

[1210: 匿名サン]

　　当然、費用面だけでなく、工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
　　例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その
　場合は、仮設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
　　　　　　
　　又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、１回
　で済ませることができます。

　　　しかし、そのためには修繕積立金の値上を行なわなければなりません。
　　共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の
　負担の軽減にもつながってきます。