「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[11601: 匿名さん]

>>11599さん
売却するときには、しっかり管理されているマンションであれば
高く出売れますよ。
住んでいるときは、快適なマンションライフが送れますしね。

>>11600さん
管理費が高いマンションは、管理員やコンシェルジュ、警備員等が
充実しているから高いんですよ。
修繕積立金は、段階的に値上げが計画されているのが一般的。
計画的に建物設備の維持保全がされていないマンションは資産価値
が上がりますよ。
それができないマンションはスラム化するだけ。

[11602: 匿名さん]

>>11601 匿名さん

修繕する必要がなかったので売却したときは積立金は返却されるのですか。が質問です。

[11603: 匿名さん]

>>11601 匿名さん
>計画的に建物設備の維持保全がされていないマンションは資産価値
が上がりますよ。それができないマンションはスラム化するだけ。

意味不明

[11604: 匿名さん]

>>11601 匿名さん
マンションの価値を管理の良し悪し等の抽象的表現をよくされるが、
それはだましだよね。
マンションの価値はアクセスの良さでしかない。

[11605: 匿名さん]

同じ条件で比較しなければ意味ないよ。
アクセスの良し悪しだけでの判断ではなく、同じ地域での比較をね。

[11606: 匿名さん]

>>11601
それぐらいは意を汲む度量が必要だよ。
間違っていたとしてもみんなが分っていれば訂正することでもない。
内容が理解できればわざわざ指摘することでもないだろう。
問題はいかにマンションのためにプラスになるかの情報を
提供していけるかということ。
批判のためだけの書き込みはプラスにはならない。

[11607: 匿名さん]

>>11605 匿名さん
アクセスの良し悪しはだいたい地域は限定されているよ。
大体主要駅への徒歩5分以内とかは地域はすでに限定されている。

[11608: 匿名さん]

>>11607さん
具体的に分かりやすくいうと、同じ地域、隣のマンションと比較すれば、つまり
同じ築年数、同じ分譲会社、同じ規模のマンションと比較すれば
建物設備の維持保全がされているマンションと補修工事が
殆どされていないマンションでは資産価値が違うということだよ。

[11609: 匿名さん]

管理費にせよ修繕積立金にせよ使用料にせよ寄付金にせよ、一度受け取ったものは絶対に返還しないのが管理組合の鉄則（管理規約）

[11610: 匿名さん]

使用料収入が多いマンションは相対的に管理費や修繕積立金が安くて済むので
高く売れることがあります。
駐車場や駐輪場を使わないのであれば、使用料値上げを推進しましょう。

[11611: 匿名さん]

駐車場使用料は近隣の駐車場料金と合わせないと
マンションの駐車場が借りられない住民とは不公平に
なりますからね。
それでほとんどのマンションは近隣のＰ場料金と同じ
ぐらいに設定していると思いますよ。

[11612: 匿名さん]

>>11608 匿名さん
そんな条件にピタリと一致するマンションはないよ。
非現実的な話はするな。

[11613: 匿名さん]

>>11611 匿名さん
うちは駐車場は所有権付きです。
管理費等はその分割高ですが、使用料はゼロ。

[11614: 匿名さん]

うちのマンションは駐車場が１人１台分確保されているので法律上は無償使用できる。ただし、分譲マンションでは使用料を徴収すると管理費を低く抑えられるので、使用する組合員と管理組合との「契約」を規約に規定して有償にしている。結果的に駐車場を使用する組合員は使用しない組合員の管理費負担を一部肩代わりすることになるが、特に苦情は出ていない。

[11615: 匿名さん]

駐車場の所有権付きマンションはずいぶんと少なくなった。今では新規分譲はほぼ皆無だろう。お上の行政指導があったのだが、一番の理由は駐車場に所有権を認めてしまうと、全戸分の台数を確保しないかぎり「駐車場付きマンション」という表示がインチキだと言われ、ただでさえ良くないマンション業界のイメージがさらに悪化するということだろう。

[11616: 匿名さん]

>>11609 匿名さん
専有部分は区分所有者が管理修繕に責任を持つのが管理組合の鉄則（管理規約）

[11617: 匿名さん]

>>11615 匿名さん
それくらいではマンション業界のイメージを壊すとは思えない。
それ等よりも組合員の資質がイメージを壊すよ。
都心部などは駐車場を必要ではないので空き区画の多さに苦慮
している。

[11618: 購入経験者さん]

管理組合の理事長、これは儲かりまっせ
一応表面上は無報酬だが、出入り業者からの付け届けや
駐車場の割り当て、補修工事の優先順位付けなどで
組合員から献上されるものもあるし、一度はやるべき

[11619: 匿名さん]

>>11612さん
あなたが理解されていないようなので、分かりやすく事例を
出しただけですよ。

[11620: 匿名さん]

理事のご主人が不在中に打ち合わせと称して奥さんの家に上がり込んでる理事長がいます。

[11621: 匿名さん]

組合員の間で不倫が横行しているくらいでは
マンションの資産価値は下がりません。

[11622: 匿名さん]

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

[11623: 匿名さん]

　　「元請業者の決定」
＊組合の方針や概算予算が決定したら、元請業者の選定を行う。設計コンサルタントと
　　一緒に進めていきます。必ず見積もり提出後説明会を開催してください。
＊施工会社が決まれば、工事請負契約を結びます。
　　　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表等
　元請業者に対しては必ず「大規模修繕工事瑕疵保険」を推奨して下さい。倒産とか瑕疵
があった場合の保証があると安心です。
　６，０００万円以上の工事の際は、１級施工管理技士が現場に常駐するという決まりがある。
　元請会社選定の理由は明確に広報し、疑念をもたれないようにします。
　工事費については、５％程度の予備費をとっておき軽微な変更や追加工事ができるよ
うにしておきます。

[11624: ご近所さん]

同じ地域で隣のマンションが同じ築年数、同じ分譲会社、同じ規模である可能性は
限りなく低いから、そのような比較を唱えてもナンセンスｗ

[11625: 匿名さん]

>>11624
お前はここにはくるな。

[11626: 匿名さん]

　　工事開始
＊工事開始前の住民説明会の実施
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明
　　　元請会社が主体となり理事、専門委員、管理会社、設計コンサルタントも参加
＊工事期間中は現場事務所にできるだけ足を運び、現場監督、設計コンサルタントから
　の情報を収集し広報活動に活用していく。
＊工程説明会（週１回）、定例会議（月１回）への出席　　

「週１回の工程説明会の内容（工事期間中）」
　　　工程の進捗状況の報告及び次週の作業予定
　　　工事業者からの提出書類の確認と内容の説明
　　　工事に関する問題点の報告及びその対処方法の検討
　　　組合への申し入れやお願い事項の確認、検討
　　　管理組合が直接決定しなければならない事項、材料、色や柄決めなど
　 　居住者からのクレーム処理状況の確認
　　　その他近隣住民や住民からの要望、苦情への対応

[11627: 匿名さん]

＊工事期間中の問題点
　　住民の苦情は専門委員会から設計・監理業者を通して行う。（トラブル防止のため）
　　ベランダの工事の時は全て片付ける。
　　この際、不要なものを１ヶ所に集めて捨てる方法もあります。
　 工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。
　 足場が組まれると洗濯物が干せなくなるので、乾燥機をエントランスとかに設置しておく。

[11628: ご近所くん]

エントランスに場違いなものを置かれると迷惑
見た目も貧乏くさい

[11629: 匿名さん]

洗濯物を乾かす方法は組合員が自分の責任と費用で決めることです。
足場を組んでる期間中は乾燥機をエントランスロビーに設置するなんて
マトモな組合役員のやることではありません。
使用状況の監督を理由に、何号室の誰がどんな下着を使っているのか、
のぞき見したいエロ役員でしょうね。

[11630: 匿名さん]

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

[11631: 匿名さん]

>>11619 匿名さん
事例は実例と等しいので実例の少ない事例は出すものではない。
それは事例ではない。ただのこじつけであり、若しくは嘘つきである。

[11632: 匿名さん]

　＊大規模修繕工事の主な内容
　　　　大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

　　①共通仮設工事 建設会社が対応する項目ではあります。
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事 　　建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備

[11633: 匿名さん]

外壁の躯体補修、タイルの交換枚数、高圧洗浄については
実費精算方式で行われます。
施工会社に契約後追加請求しますかとのアンケートを取ったところ
請求するのは４４％、同じぐらいであった２５％、減額した２５％
という結果でした。

[11634: 匿名さん]

実費精算は追加工事費が請求されると思っていた方も多いと思いますが
決してそうではないことが理解されたのではないですか。

[11635: 匿名さん]

長期修繕計画がしっかりしたものが作成されていれば、
設計概算書を分析すれば優先工事個所とかグレード、仕様等
が分るので対策が立てやすいですよ。

[11636: 匿名さん]

施工会社から合い見積もりをとるときは、共通仕様書でおこなって
いますか。
同じ条件（同じ修繕個所、平米数、材料等）で見積もりを取らないと
比較ができませんから。
しかし、その共通仕様書は建築士でないとつくれません。

[11637: 匿名さん]

https://www.renewal-taiyo.co.jp/faq/repair_23/

大規模修繕を計画中の方
Q.実数精算と実費精算の違いを教えてください。

A. 実数精算とは、施工数量の増減により精算することで、外壁のひび割れや浮きなど、遠方からの目視では確認できない部分に適用されることが多いです。

実費精算とは、数量だけでなく施工仕様変更をともなった「設計変更」によって精算することです。実費精算の場合、施工会社は資料変更して工事をおこなう前に、管理組合（理事）および設計者に承諾を得る必要があります。

[11638: 匿名さん]

但し、足場を組んだ後に実費精算で対応することになりますが、
追加請求があるかどうかは分かりません。
施工会社に契約後追加請求しますかとのアンケートを取ったところ
請求するのは４４％、同じぐらいであった２５％、減額した２５％
という結果でした。
要は、共通仕様書で相見積もりを取るときにある程度余裕をもって
数値をだしておれば追加はないでしょう。減額は多分ないと思いますが。

[11639: 匿名さん]

火災保険に入っておくと安心です。

[11640: 匿名さん]

瑕疵担保責任保険のまちがいではないですか。

[11641: 匿名さん]

工作物責任（民法７１条）は間違いです。

[11642: 匿名さん]

工事個所ごとに相見積もりを取る場合は、共通仕様書の作成が
必要となります。
そしてそれを作成するには、工事個所ごとの概算設計書をつくり
ますが、それには、設計図面から計測するか数量調書があれば
その平米数・数量を記載し、業者には単価の欄だけを記入してもらいます。

[11643: 匿名さん]

高圧一括受電について

高圧一括受電を導入するためには、総会決議とは別に、すべての専有部分の個別契約の解約申入れが必要です。この個別契約の解約申入れは、専有部分の使用に関する事項であるため、管理組合が強制することはできません（総会決議をしても、この部分は無効）。
したがって、区分所有者が高圧一括受電の導入決議に賛成していても、区分所有者が専有部分を賃貸しているなどで、専有部分の占有者（賃借人）等が電力会社と個別契約をしている場合は、占有者（賃借人）等が自主的に解約申入れをしなければ、高圧一括受電を導入することはできません。

[11644: 匿名さん]

これはＰＡＲＴ２の書き込みですから答えません。

[11645: 匿名さん]

高圧一括受電に関する裁判例があります。


高圧一括受電を導入するため、各区分所有者（マンション住民）に対して専有部分の個別契約の解約を義務付ける内容の規約改正をしても、それは区分所有法３０条１項の「区分所有者相互間の事項」に当たらないので、効力がないということです。つまり、住民がどの事業者と電気供給契約を結んでも、そのことが直ちにほかの住民に影響を与えるわけではないので、他人があれこれ言われる筋合いのものではないということです。

[11646: 匿名さん]

　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。
　　　　マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では４７年とされています。

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　　　来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。

[11647: 匿名さん]

マンションで大切なのが「集会」です。簡単に整理してみましょう。

区分所有法によれば、管理者は、「集会において」、その事務に関する報告をしなければならないとされている（４３条）ので、集会を開催せずに、区分所有者に報告書を送付するという方法は認められない。つまり、集会の開催は省略できないということである。

[11648: 匿名さん]

>>11638
>要は、共通仕様書で相見積もりを取るときにある程度余裕をもって
>数値をだしておれば追加はないでしょう。減額は多分ないと思いますが。

実数精算方式の共通仕様書を作成するとき、暫定数量について安全率を見込んで水増し設定した場合、工事竣工時において追加清算になることは少ないのかもしれませんが、どうして
>「減額は多分ないと思いますが。」
となるのでしょうか？

[11649: 匿名さん]

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

[11650: 匿名さん]

２回目の大規模修膳時期ですが資金手当ては充分です。マンション管理会社やペーパーマンション管理士（組合員になかにいる）の意見は修膳積立金の値上げでしたが、その根拠があいまい、というより「よそのマンションもそうだから」の子供の答えで話になりません。
別の組合員の試算では駐車場使用料を無料にしても資金手当ては必要ないとの意見も出ているくらい資金は潤沢です。
第１回の大規模修繕も管理会社の見積金額より２００。０００。０００円も安くで大手のゼネコンに責任施工で行いました。さすが大手、工事完全な仕上がりで定期的点検もしてくれます。勿論無駄で役立たずなコンサルは必要は有りません。

[11651: 匿名さん]

>>11648
相見積金額を提出する場合、最初の見積りでは実数精算方式の
外壁の躯体補修やタイルの枚数を少なくして総体の見積額を
低くみせる業者もあります。
元請会社に選定されたら、足場を組んだ後に精算されますので
その時に追加請求ができますから。

[11652: 匿名さん]

>>11650さん
２億円の予算があるのに責任施工方式を採用しているんですか。
それぐらいあれば設計監理方式でやられればいいと思いますけど。
うちのマンションも２回目の大規模修繕工事の準備を進めていますが
設計監理方式でやっています。
専門委が建築士と半年かけて検討して長期修繕計画を作成していますので
工事費の概算予算をいくらにするかもシビアに検討できます。
修繕個所ごとの設計概算書、数量調書がありますので、施工会社からの
見積り内容も仕様書でチェックできます。
今回は、施工会社の力量を推し量るために設計図面を各社に渡して、数量の
計測をしてもらうことにしています。
そして、私どもが設定している平米数と単価の違いや仕様等について提案を
受けますが、平米数や単価の大幅な違い等については、選定から外す計画で
います。
そして、私どもが想定している工事金額に予定価格を設定し、全社それを
オーバーしたら工事個所も含め再見積もりを取るようにしていきます。

[11653: 匿名さん]

ちなみにうちの予算は４億程度を見込んでいます。

[11654: 11468]

>>11638 スレ主さん

>>11638 は、コンサルが作成する共通仕様書における暫定数量の話ですよね？

[11655: 11468]

>>11636 には、
>施工会社から合い見積もりをとるときは、共通仕様書でおこなって
>いますか。
>同じ条件（同じ修繕個所、平米数、材料等）で見積もりを取らないと
>比較ができませんから。
>しかし、その共通仕様書は建築士でないとつくれません。
と書かれています。

[11656: 匿名さん]

権利能力なき社団である管理組合の場合、管理組合の財産は、管理組合（区分所有者全員）に総有的に帰属します。総有とは、構成員に持分がなく（潜在的にも観念できません）、分割請求権も認められない共同所有の一形態です。
権利能力なき社団である管理組合を対象にした「マンション標準管理規約（単棟型）」では、６０条６項で「組合員は、納付した管理費等及び使用料について、その返還請求又は分割請求をすることができない。」と確認的に規定しているのです。

[11657: 匿名さん]

>>11656 匿名さん
あくまで標準管理規約での解釈でしょう。
法的にはどうでしょうか。
その規約は無効であるとの判決の可能性はあります。

[11658: 匿名さん]

>>11656 匿名さん
Ｐａｒｔ2からのコピー？

[11659: 匿名さん]

>>11646 匿名さん
＞戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。
＞住宅ローンの融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。

住宅ローンは２０年で返済せよ　ということかな。

[11660: 匿名さん]

そこら辺のマンションならローンを組んでまで買うことはないでしょう。

[11661: 匿名さん]

マンションで最も重要な「集会」に関する情報提供をしますね。

集会の開催なしに、集会による決議を必要とする事項を決議できるのは、以下の「書面又は電磁的方法による決議」による方法と、「みなし決議」である「区分所有者全員の書面又は電磁的方法による合意」だけです。
１　書面又は電磁的方法による決議
区分所有法または規約により集会において決議をすべき場合において、区分所有者全員の承諾があるときは、集会を開催せずに書面または電磁的方法により普通決議または特別多数決議をすることができます（４５条１項）。
２　区分所有者全員の書面又は電磁的方法による合意
区分所有法または規約により集会において決議すべきものとされた事項については、区分所有者全員の書面または電磁的方法による合意があつたときは、書面または電磁的方法による決議があつたものとみなされます（４５条２項）。

[11662: 匿名さん]

区分所有者全員の合意があれば、建て替えでも解体でも、売却でも
なんでもできるのは当たり前でしょう。
分り切ったことですよ。

[11663: 匿名さん]

全員の承諾があるのですから、裁判とかにも
ならないでしょうしね。

[11664: 匿名さん]

全員が承諾すれば、マンションを寄付することも可です。

[11665: 匿名さん]

書面又は電磁的方法による合意とかいわなくても
全員が承諾すれば全て実施することができる。

[11666: 匿名さん]

　＊資産価値の落ちないマンションの条件

　　　　１．立地が良い

　　　　２．築年数（築浅）

　　　　３．物件規模が大きい

　　　　４．管理状況が良い
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

[11667: 匿名さん]

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

[11668: 匿名さん]

雑排水管の枝管は理論的には専有部分なのかもしれませんが、実際にその管理を区分所有者が全うできるかと言えばなかなか難しいと思われます。そこで、雑排水管が専有部分つまり居室の中で目に見える状態（むき出しの状態）になっていて、区分所有者の好みで交換できるような特殊な場合（例えば、台所のシンクの下のプラスチック管をネズミに齧られたので日曜大工で金属管に代えるなど）を除けば、床下や天井裏に通っている雑排水管を専有部分として各区分所有者の責任と費用で管理することは不適当であり、むしろ、「マンション全体の附属物」と位置づけ区分所有法2条4項の専有部分に属しない附属物に該当すると解するのが合理的です。このような常識的判断ができれば理事会に対する組合員の信望も高まります。

[11669: 周辺住民さん]

支管を規約共用部分にするような素人役員がのさばるマンションは資産価値が低いですよ

[11670: 匿名さん]

組合員の２％は変人がいるものです。大規模マンションでは気を付けよう。

[11671: 匿名さん]

大規模修繕工事の時、余った予算で自分の部屋が面するフェンスだけ忍び返しをつけさせた根性腐った低学歴土方上がりバカの修繕委員がいたな。

[11672: 匿名さん]

役員や委員に自ら手を挙げて就任する組合員は怪しいですよ。
１年交代の輪番制が一番いいです。

[11673: 匿名さん]

専有部分の支管部分を規約共用部分にすることはできないよ。
更新工事を管理組合としてやろうといってるだけだけど、それが
理解できないとはね。

[11674: 匿名さん]

理事長として滞納者の個人情報を根掘り葉掘り聞くのは楽しいですが物悲しいですね

[11675: 匿名さん]

>>11672 匿名さん
＞役員や委員に自ら手を挙げて就任する組合員は怪しいですよ。
＞１年交代の輪番制が一番いいです。

１年交代の輪番制が一番いいです。といってる組合員は怪しいですよ。
２年交代（半数を１年交代）の輪番制がいいですよ。
役員は新理事による互選でいいですよ

[11676: 匿名さん]

一番良い方法だと思います。

[11677: 匿名さん]

目立ちたがりのやりたい人はやる、時間が惜しくてやりたくない人はやらない
これが多様性尊重主義で一番いいです

[11678: 匿名さん]

大規模修繕工事を計画しているマンションで、工事費の概算額の予算を
検討しているところはないですか。
最近材料や工賃の大幅値上げがあり、修繕積立金のやりくりが大変です。

[11679: 匿名さん]

金価格が上昇してますね。
組合資金を増やす好機かもしれません。

[11680: 匿名さん]

　＊では滞納が発生したらどうするか

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行する契約が多いようです。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。
　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。
　　　＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき
　　　　ますが、分からない点はネットで調べることができます。

[11681: 匿名さん]

マンション管理士試験に合格したくらいでは実務は何も解りません。
受験サブノートを読み返して満足しているだけです。
大地震時の対応などは命がけです。法令や規約どころの騒ぎでは有りません

[11682: 匿名さん]

騒音問題やペット飼育問題一つ解決できないのです。
そのレベルで規約全面改正だの建替えだの、自分が死んだ後のことをゴテゴテ言って
理事会の予算と時間を無駄遣いする。マンションのダニです。

[11683: 匿名さん]

滞納された管理費を理事長の判断で勝手に帳消しにすることはできません。
なぜなら、それは組合の債権であって、理事長個人の貸金ではないからです。
ということは自分のカネならチャラにしてもいいのだから、自分が立て替えて
管理組合に納付して、滞納組合員には出世払いにしてやれば丸く解決します。
まず理事長報酬として組合からカネを引き出し、それを滞納管理費引受けに
回します。組合から出たカネは組合に戻り、滞納も消えて一石二鳥です。

[11684: 匿名さん]

理事長と管理会社が共謀して反社関係の滞納管理費等を帳消しにし
ている。規約では承継人に請求できるとある。

[11685: 匿名さん]

役員の担当を決めるときクジや互選はいいのですが、
自分で理事長や会計担当に立候補する輩は要注意です。
何か魂胆があるに違いありません。

[11686: 匿名さん]

そんな理事がいれば大歓迎です。
魂胆があっても悪いことはできないでしょう。
特に輪番制の理事であれば。

[11687: ご近所さん]

役員は　やりたい人が　やればいい

[11688: 匿名さん]

>>11687
お前はここにはくるな。
いくとこないのか。
執念深い奴だな。

[11689: 匿名さん]

　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
　　　　　すとかの細則を作成しておくべきです。
　　　　　この規定は、かなり効果はあります。

[11690: 匿名さん]

組合員に対する威嚇ですね

[11691: 匿名さん]

　＊滞納が発生したら

　　　面倒でも、
１）管理会社の催促状況をチェックします。理事会での報告をする。
２）３ヶ月経過後は、管理組合がやらなければならないという自覚をもつ。
３）４ヶ月程度で内容証明郵便を出す。
４）６ヶ月経過したら、少額訴訟か支払督促かの検討と実施をする。
５）それでも、解決できなければ、競売とかになります。
６）遅延損害金や駐車場の契約の解除は、温情は禁物です。これができるか
　　できないかで、滞納は大きくかわります。理事長の義務として取り組んで下さい。
　　銀行は支払が滞ったら、即、不渡り、給与差し押さえ、競売の実行が行われます。
７）滞納者の額と部屋番号の告知については、議事録には残すべきです。

[11692: 匿名さん]

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

[11693: 匿名さん]

>>11689 匿名さん
>　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

>　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
>　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
>　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消すとかの細則を作成しておくべきです。
　　　　　この規定は、かなり効果はあります。

上記２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通りとする（＊＊＊現在５％）です。
　　　　国の延滞利息はの行は削除。

[11694: 匿名さん]

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

[11695: 匿名さん]

　　　＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り４０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

[11696: 匿名さん]

組合員は、廊下やエレベーターは所有権に基づいて使用できるが、駐車場は法律とは別に管理組合との契約に基づいて使用するという点が手品のタネ

[11697: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　標準管理規約
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

[11698: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

[11699: 匿名さん]

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

[11700: 匿名さん]

理事長が組合関係の事務処理をするために集会室を使うのは自由だが、
組合員が集会室で自社製品の展示即売会をやるときは理事会の許可が必要。