「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[11571: 匿名さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

[11572: 匿名さん]

本当は私がスレ主なんです

[11573: 通りすがり]

>>11572 匿名さん
11572のスレ主さんに質問です
管理組合理事の5人に一人は「管理組合士」の資格が必要、そんな時代が来るでしょうか？

[11574: 通りがかりさん]

>>11573 通りすがりさん
「管理組合士」ってなんですか？

[11575: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　標準管理規約第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

[11576: 匿名さん]

みなさんしってますか。
２０２２年４月から認定制度の認定基準として２回目以降
２５年を３０年以上とする。長期修繕計画ガイドライン

[11577: 匿名さん]

長期修繕計画の２回目は２５年で計画されていたと思いますが
それが３０年で計画しなければならなくなったということです。

[11578: 匿名さん]

>>11577 匿名さん
１４年前に竣工したマンションに住んでいるが１回目の総会で長期修繕計画は３５年計画に変更した。３５年計画で専有部分は除外した（専有部分は区分所有者が管理責任を持つ）。
従って２５年計画で投稿する内容には関心がなかった。
雑排水管の修繕も３０年過ぎから検討するものと考えていた。

[11579: 匿名さん]

自分のマンションは自分で守らなければならない。
ロシアのウクライナ進行より学ぶべし。
ソビエト崩壊時にソビエトの核兵器はウクライナに保管されていた。
その核兵器を大国がこぞって核兵器を放棄すればウクライナを守る
との約束をした。
ウクライナが核兵器を放棄しなければ今のようにロシア軍はウクラ
イナ侵攻はできなかったはずである。
マンションの管理に部外者の介入は防がなければならない。

[11580: 匿名さん]

そのためにはマンションの住民がマンション管理の勉強を
するとともに、そのための時間を割かなければならない。
現役世代では難しい。

[11581: 匿名さん]

部外者が介入した痕跡はマンションの保有資産の残高に記録される。
大型マンションは特に要注意である。
ウクライナのように大国の餌食にはなってはいけません。
大国＝管理会社・マンション管理組合連合会・マンション管理士会
連合会等である。

[11582: 匿名さん]

ウクライナ情勢と株式市場に組合員の関心が集まっています。
オリンピックどころじゃないよ。

[11583: 匿名さん]

資産運用の絶好のチャンス到来です。
この機に乗り遅れてはいけません。
確実に資産の倍増が出来ます。
今までの含み損を払しょくして余りあるチャンスです。
組合も手持ちの資産を運用して将来に備えましょう。

[11584: 匿名さん]

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

[11585: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

[11586: 匿名さん]

まずは信頼できる担当者を得ることです。
FP1級は必須です。

[11587: 匿名さん]

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場
　　合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事
　　例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸への
　　補填にあてるという方法もとれますし、長期修繕計画に包含することもできます。

[11588: 匿名さん]

配管は共用部分だろうが専有部分だろうが
劣化するからね。

[11589: 匿名さん]

配管の更新工事は難しいですよ。

[11590: 匿名さん]

LED切替を行うには組合財政の安定化が最重要課題です。

[11591: 匿名さん]

修繕積立金の不足は株で一発勝負。
いまがチャンスです。この機を逃すと当分は見込みなし。
私は生活費を残して全部を投資する。１００％自信がある。
臨時総会を開催して緊急事案を提出して普通決議でOK.

[11592: 匿名さん]

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣に
　　取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこしい問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の値上げが必要となってきますが、各区分所有者がそれぞ
　れ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには変わり
　はありません。

[11593: 匿名さん]

＜共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について＞　　

　　専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、
　６０万円以上
　　給排水管更新工事、給湯管取替、ガス管の更新工事を含む。
　　それを、共用部分の本管の工事と一緒にやれば、１戸当り３０～４０万円程度でできます。

　　当然、費用面だけでなく、工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
　　例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その
　場合は、架設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
　　　　　　
　　又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、１回
　で済ませることができます。

[11594: 匿名さん]

　　マンションの建物や設備の維持・保全が適正に行われれば、快適なマンションライフが送れますし、
　資産価値が高まり、売却するときも賃貸にだすときも高い価値が出てきます。

　　　しかし、そのためには修繕積立金の値上をおこなわなければなりません。
　　共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の
　負担の軽減にもつながってきます。
　　このことは分かってはいるんですが、いざ積立金の値上となると、中々難しい要素が加わってきます。

[11595: 匿名さん]

　　管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上
　に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。

　　各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それから
　の値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。
　　では、値上をあきらめて、各戸の判断に任せるとしたら、もうマンションの経年劣化を防ぐことはでき
　なくなってしまいます。

　　修繕積立金の値上はしたくない。しかし、経年劣化が進み資産価値が落ちるのは嫌だでは先に進み
　ません。又、保険は、経年劣化によるものには適用されませんので、住民同士のトラブルが発生するこ
　とも予想されます。

　　１０年後、２０年後になっても、現在と資産価値が変わらないような適正な建物・設備の維持、保全に
　取り組み、快適なマンションライフが送れるように全員でこの問題に対処していきましょう。

　　　＜自分たちのマンションを、快適な住まいにすることができるのは、あ・な・たです。＞

[11596: 匿名さん]

>>11595 匿名さん
修繕積立金の早期の値上げをして個人負担が少なくなるんですか。
値上げをして負担の減少はあり得ないでしょう。

[11597: 匿名さん]

修繕積立金を値上げすれば、売りにくくなるでしょう。資産価値が下がるということではないですか。

・住んでいるタワマンが「まさかの維持費値上がり」で1000万円も下落…60代男性を襲った悲劇
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88262?imp=0

[11598: 匿名さん]

>>11596さん
長年かけて積立をしていけば各人の負担は軽くなるでしょう。
金額だけの問題ではありません。
それに管理組合としてまとめてやれば、工事費も安くなりますので。

[11599: 匿名さん]

>>11598 匿名さん
何年掛けて実施するのですか、
例えば２０年後実施するとして１８年後諸般の都合で売却したとき積立金は返却されるのですか。

[11600: 匿名さん]

中古マンションでは管理費等の高いマンションは資産価値が下がる。
修繕積立金を値上げすれば資産価値は下がるのは当たり前です。
こんな簡単なことも解らないで持論を繰り返すマンション管理士等
にはあきれる。

[11601: 匿名さん]

>>11599さん
売却するときには、しっかり管理されているマンションであれば
高く出売れますよ。
住んでいるときは、快適なマンションライフが送れますしね。

>>11600さん
管理費が高いマンションは、管理員やコンシェルジュ、警備員等が
充実しているから高いんですよ。
修繕積立金は、段階的に値上げが計画されているのが一般的。
計画的に建物設備の維持保全がされていないマンションは資産価値
が上がりますよ。
それができないマンションはスラム化するだけ。

[11602: 匿名さん]

>>11601 匿名さん

修繕する必要がなかったので売却したときは積立金は返却されるのですか。が質問です。

[11603: 匿名さん]

>>11601 匿名さん
>計画的に建物設備の維持保全がされていないマンションは資産価値
が上がりますよ。それができないマンションはスラム化するだけ。

意味不明

[11604: 匿名さん]

>>11601 匿名さん
マンションの価値を管理の良し悪し等の抽象的表現をよくされるが、
それはだましだよね。
マンションの価値はアクセスの良さでしかない。

[11605: 匿名さん]

同じ条件で比較しなければ意味ないよ。
アクセスの良し悪しだけでの判断ではなく、同じ地域での比較をね。

[11606: 匿名さん]

>>11601
それぐらいは意を汲む度量が必要だよ。
間違っていたとしてもみんなが分っていれば訂正することでもない。
内容が理解できればわざわざ指摘することでもないだろう。
問題はいかにマンションのためにプラスになるかの情報を
提供していけるかということ。
批判のためだけの書き込みはプラスにはならない。

[11607: 匿名さん]

>>11605 匿名さん
アクセスの良し悪しはだいたい地域は限定されているよ。
大体主要駅への徒歩5分以内とかは地域はすでに限定されている。

[11608: 匿名さん]

>>11607さん
具体的に分かりやすくいうと、同じ地域、隣のマンションと比較すれば、つまり
同じ築年数、同じ分譲会社、同じ規模のマンションと比較すれば
建物設備の維持保全がされているマンションと補修工事が
殆どされていないマンションでは資産価値が違うということだよ。

[11609: 匿名さん]

管理費にせよ修繕積立金にせよ使用料にせよ寄付金にせよ、一度受け取ったものは絶対に返還しないのが管理組合の鉄則（管理規約）

[11610: 匿名さん]

使用料収入が多いマンションは相対的に管理費や修繕積立金が安くて済むので
高く売れることがあります。
駐車場や駐輪場を使わないのであれば、使用料値上げを推進しましょう。

[11611: 匿名さん]

駐車場使用料は近隣の駐車場料金と合わせないと
マンションの駐車場が借りられない住民とは不公平に
なりますからね。
それでほとんどのマンションは近隣のＰ場料金と同じ
ぐらいに設定していると思いますよ。

[11612: 匿名さん]

>>11608 匿名さん
そんな条件にピタリと一致するマンションはないよ。
非現実的な話はするな。

[11613: 匿名さん]

>>11611 匿名さん
うちは駐車場は所有権付きです。
管理費等はその分割高ですが、使用料はゼロ。

[11614: 匿名さん]

うちのマンションは駐車場が１人１台分確保されているので法律上は無償使用できる。ただし、分譲マンションでは使用料を徴収すると管理費を低く抑えられるので、使用する組合員と管理組合との「契約」を規約に規定して有償にしている。結果的に駐車場を使用する組合員は使用しない組合員の管理費負担を一部肩代わりすることになるが、特に苦情は出ていない。

[11615: 匿名さん]

駐車場の所有権付きマンションはずいぶんと少なくなった。今では新規分譲はほぼ皆無だろう。お上の行政指導があったのだが、一番の理由は駐車場に所有権を認めてしまうと、全戸分の台数を確保しないかぎり「駐車場付きマンション」という表示がインチキだと言われ、ただでさえ良くないマンション業界のイメージがさらに悪化するということだろう。

[11616: 匿名さん]

>>11609 匿名さん
専有部分は区分所有者が管理修繕に責任を持つのが管理組合の鉄則（管理規約）

[11617: 匿名さん]

>>11615 匿名さん
それくらいではマンション業界のイメージを壊すとは思えない。
それ等よりも組合員の資質がイメージを壊すよ。
都心部などは駐車場を必要ではないので空き区画の多さに苦慮
している。

[11618: 購入経験者さん]

管理組合の理事長、これは儲かりまっせ
一応表面上は無報酬だが、出入り業者からの付け届けや
駐車場の割り当て、補修工事の優先順位付けなどで
組合員から献上されるものもあるし、一度はやるべき

[11619: 匿名さん]

>>11612さん
あなたが理解されていないようなので、分かりやすく事例を
出しただけですよ。

[11620: 匿名さん]

理事のご主人が不在中に打ち合わせと称して奥さんの家に上がり込んでる理事長がいます。