「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[11551: 匿名さん]

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右比較表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

＜左右比較表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。 （行間９、文字の大きさ９）

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

[11552: 通りがかりさん]

つまんない、そんなことわかってる。
管理会社のレベル
マンション管理士だろうが！

[11553: 匿名さん]

建替え賛成者には配分しないが反対者には配分するという差別が間違いなんですね。

[11554: 匿名さん]

もう少し建て替えについて議論しましょう
規約改正なんかつまらんｗ

[11555: 匿名さん]

ちょっと一服。

「喫煙はベランダという外気に晒される解放（開放？）空間で行われたもので、住人の喫煙行為（1日数本程度）は他の近隣住人の社会生活上の受忍限度内といえる」として損害賠償請求を否認した（東京地裁平成26年4月22日判決）

[11556: 周辺住民さん]

自分に都合が悪くなると古ぼけたコピペを張り付けてごまかす嵐がいるな

[11557: 匿名さん]

３） 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右比較表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

４） ＊左右比較表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

[11558: 匿名さん]

５） 会議の進め方

＊左右比較表が作成できていれば、会議は５回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右比較表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

[11559: 匿名さん]

マンション管理士等への質問のスレです。
質問に簡潔に回答を願います。
自作自演でスレを荒らすことは辞めてください。
削除依頼をしますよ。

[11560: 匿名さん]

私はスレ主ですよ。
何も自作自演はしてないでしょう。
ここに来たくなければ自分でスレ立てをしなさい。
ここのスレは人気があるからきてるんでしょう。

[11561: 匿名さん]

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

＊最後まで検討がされたら、左右比較表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右比較表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

[11562: 匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

スレ主が勝手に議題を変える大人気スレです。

[11563: 匿名さん]

>>11562
質問がなければ情報の提供をして継続させているんです。
他スレをみてみなさい。
１万以上のレスのあるスレがありますか。
議題を代えているのは、つまらない書き込みや批判、もうすでに
終わった議題のときに情報の提供をしてるんですよ。
それが嫌なら自分でスレ立てをしてみるといいよ。
そのスレが消滅しないための努力をしなければすぐ終わってしまうよ。
ここは、それがないから１万以上の書き込みがあるんだよな。
だから大人気なんだろう。ここのスレに参加したいでしょう。

[11564: 匿名さん]

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。
＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

[11565: ご近所さん]

自称スレ主です

[11566: 匿名さん]

スレ主は名前をスレ主として投稿しよう

[11567: 匿名さん]

>>11565
お前はここにはくるなといってるだろう。
余程ここのスレが気に行ってるのか、行くとこがないかだろうが。
自分でスレ立てをしてみていかに継続するのが難しいかが分ってるだろう。
スレ荒らししかできない奴だからな。

[11568: 匿名さん]

＊ＡＥＤ（自動体外除細動器）

　もし家族の一員が心肺停止になったら、その時ＡＥＤがあり、うまく使えれば助かる確率は
高くなります。
　しかし、心肺停止が起こった時の行動順位としては、下記順位になります。

　　　１）救急車を呼ぶ
　　　２）心臓マッサージ 心臓マッサージをやり続けることが大切
　　　３）人工呼吸 人口呼吸を途中でやると心臓に酸素を送るのが中断される。
　　　４）ＡＥＤの使用 一番いい方法は、ＡＥＤと心臓マッサージの併用が一番いい
とのこと。



＊ＡＥＤ（自動体外除細動器）
問題点
　　　１）ひとり暮らし又はひとりでいる時は使えない。
　　　２）ＡＥＤの保管場所に取りに行くまで時間がかかる。
　　　　　　警報機つきの収納庫で保管されている。
　　　　　　消火器みたいに、各階にあるのがベストだが、費用がかかる。
　　　３）全員が使えるように訓練をする必要がある。
　　　４）心室細胞の者に使用、脳卒中には使えない。
　　　５）隣の者に助けをもらう場合も、動ける者が二人はいなければできない。
　　　　　一人は、心臓マッサージ、そしてもう一人が救急車を呼ぶ、そしてＡＥＤを取りに行って
　　　　　使用する。
　　　　　　管理員がいる時は、管理員室に電話してもってきてもらって使用する方法もあるが、
　　　　　管理会社は責任の問題もあり契約を嫌がると思われます。
　　　　　各専有部分には、夫婦二人、夫婦と子供というのが殆どであり、実際その場面に直面
　　　　したら、動ける者がいない、いても子供にお願いするということになります。
　　　　　隣りとのコミュニケが大切になってきます。
　　　（６）一度導入すれば、もし必要ないとなっても、撤退は万一の責任上できない。
　※必要な時に、誰が持ってきて、誰が使用するか。

[11569: 周辺住民さん]

実は私がスレ主です。

[11570: 匿名さん]

>>11569 周辺住民さん
薄々そうじゃないかと思っていました。

[11571: 匿名さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

[11572: 匿名さん]

本当は私がスレ主なんです

[11573: 通りすがり]

>>11572 匿名さん
11572のスレ主さんに質問です
管理組合理事の5人に一人は「管理組合士」の資格が必要、そんな時代が来るでしょうか？

[11574: 通りがかりさん]

>>11573 通りすがりさん
「管理組合士」ってなんですか？

[11575: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　標準管理規約第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

[11576: 匿名さん]

みなさんしってますか。
２０２２年４月から認定制度の認定基準として２回目以降
２５年を３０年以上とする。長期修繕計画ガイドライン

[11577: 匿名さん]

長期修繕計画の２回目は２５年で計画されていたと思いますが
それが３０年で計画しなければならなくなったということです。

[11578: 匿名さん]

>>11577 匿名さん
１４年前に竣工したマンションに住んでいるが１回目の総会で長期修繕計画は３５年計画に変更した。３５年計画で専有部分は除外した（専有部分は区分所有者が管理責任を持つ）。
従って２５年計画で投稿する内容には関心がなかった。
雑排水管の修繕も３０年過ぎから検討するものと考えていた。

[11579: 匿名さん]

自分のマンションは自分で守らなければならない。
ロシアのウクライナ進行より学ぶべし。
ソビエト崩壊時にソビエトの核兵器はウクライナに保管されていた。
その核兵器を大国がこぞって核兵器を放棄すればウクライナを守る
との約束をした。
ウクライナが核兵器を放棄しなければ今のようにロシア軍はウクラ
イナ侵攻はできなかったはずである。
マンションの管理に部外者の介入は防がなければならない。

[11580: 匿名さん]

そのためにはマンションの住民がマンション管理の勉強を
するとともに、そのための時間を割かなければならない。
現役世代では難しい。

[11581: 匿名さん]

部外者が介入した痕跡はマンションの保有資産の残高に記録される。
大型マンションは特に要注意である。
ウクライナのように大国の餌食にはなってはいけません。
大国＝管理会社・マンション管理組合連合会・マンション管理士会
連合会等である。

[11582: 匿名さん]

ウクライナ情勢と株式市場に組合員の関心が集まっています。
オリンピックどころじゃないよ。

[11583: 匿名さん]

資産運用の絶好のチャンス到来です。
この機に乗り遅れてはいけません。
確実に資産の倍増が出来ます。
今までの含み損を払しょくして余りあるチャンスです。
組合も手持ちの資産を運用して将来に備えましょう。

[11584: 匿名さん]

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

[11585: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

[11586: 匿名さん]

まずは信頼できる担当者を得ることです。
FP1級は必須です。

[11587: 匿名さん]

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場
　　合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事
　　例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸への
　　補填にあてるという方法もとれますし、長期修繕計画に包含することもできます。

[11588: 匿名さん]

配管は共用部分だろうが専有部分だろうが
劣化するからね。

[11589: 匿名さん]

配管の更新工事は難しいですよ。

[11590: 匿名さん]

LED切替を行うには組合財政の安定化が最重要課題です。

[11591: 匿名さん]

修繕積立金の不足は株で一発勝負。
いまがチャンスです。この機を逃すと当分は見込みなし。
私は生活費を残して全部を投資する。１００％自信がある。
臨時総会を開催して緊急事案を提出して普通決議でOK.

[11592: 匿名さん]

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣に
　　取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこしい問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の値上げが必要となってきますが、各区分所有者がそれぞ
　れ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには変わり
　はありません。

[11593: 匿名さん]

＜共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について＞　　

　　専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、
　６０万円以上
　　給排水管更新工事、給湯管取替、ガス管の更新工事を含む。
　　それを、共用部分の本管の工事と一緒にやれば、１戸当り３０～４０万円程度でできます。

　　当然、費用面だけでなく、工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
　　例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その
　場合は、架設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
　　　　　　
　　又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、１回
　で済ませることができます。

[11594: 匿名さん]

　　マンションの建物や設備の維持・保全が適正に行われれば、快適なマンションライフが送れますし、
　資産価値が高まり、売却するときも賃貸にだすときも高い価値が出てきます。

　　　しかし、そのためには修繕積立金の値上をおこなわなければなりません。
　　共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の
　負担の軽減にもつながってきます。
　　このことは分かってはいるんですが、いざ積立金の値上となると、中々難しい要素が加わってきます。

[11595: 匿名さん]

　　管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上
　に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。

　　各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それから
　の値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。
　　では、値上をあきらめて、各戸の判断に任せるとしたら、もうマンションの経年劣化を防ぐことはでき
　なくなってしまいます。

　　修繕積立金の値上はしたくない。しかし、経年劣化が進み資産価値が落ちるのは嫌だでは先に進み
　ません。又、保険は、経年劣化によるものには適用されませんので、住民同士のトラブルが発生するこ
　とも予想されます。

　　１０年後、２０年後になっても、現在と資産価値が変わらないような適正な建物・設備の維持、保全に
　取り組み、快適なマンションライフが送れるように全員でこの問題に対処していきましょう。

　　　＜自分たちのマンションを、快適な住まいにすることができるのは、あ・な・たです。＞

[11596: 匿名さん]

>>11595 匿名さん
修繕積立金の早期の値上げをして個人負担が少なくなるんですか。
値上げをして負担の減少はあり得ないでしょう。

[11597: 匿名さん]

修繕積立金を値上げすれば、売りにくくなるでしょう。資産価値が下がるということではないですか。

・住んでいるタワマンが「まさかの維持費値上がり」で1000万円も下落…60代男性を襲った悲劇
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88262?imp=0

[11598: 匿名さん]

>>11596さん
長年かけて積立をしていけば各人の負担は軽くなるでしょう。
金額だけの問題ではありません。
それに管理組合としてまとめてやれば、工事費も安くなりますので。

[11599: 匿名さん]

>>11598 匿名さん
何年掛けて実施するのですか、
例えば２０年後実施するとして１８年後諸般の都合で売却したとき積立金は返却されるのですか。

[11600: 匿名さん]

中古マンションでは管理費等の高いマンションは資産価値が下がる。
修繕積立金を値上げすれば資産価値は下がるのは当たり前です。
こんな簡単なことも解らないで持論を繰り返すマンション管理士等
にはあきれる。

[11601: 匿名さん]

>>11599さん
売却するときには、しっかり管理されているマンションであれば
高く出売れますよ。
住んでいるときは、快適なマンションライフが送れますしね。

>>11600さん
管理費が高いマンションは、管理員やコンシェルジュ、警備員等が
充実しているから高いんですよ。
修繕積立金は、段階的に値上げが計画されているのが一般的。
計画的に建物設備の維持保全がされていないマンションは資産価値
が上がりますよ。
それができないマンションはスラム化するだけ。

[11602: 匿名さん]

>>11601 匿名さん

修繕する必要がなかったので売却したときは積立金は返却されるのですか。が質問です。

[11603: 匿名さん]

>>11601 匿名さん
>計画的に建物設備の維持保全がされていないマンションは資産価値
が上がりますよ。それができないマンションはスラム化するだけ。

意味不明

[11604: 匿名さん]

>>11601 匿名さん
マンションの価値を管理の良し悪し等の抽象的表現をよくされるが、
それはだましだよね。
マンションの価値はアクセスの良さでしかない。

[11605: 匿名さん]

同じ条件で比較しなければ意味ないよ。
アクセスの良し悪しだけでの判断ではなく、同じ地域での比較をね。

[11606: 匿名さん]

>>11601
それぐらいは意を汲む度量が必要だよ。
間違っていたとしてもみんなが分っていれば訂正することでもない。
内容が理解できればわざわざ指摘することでもないだろう。
問題はいかにマンションのためにプラスになるかの情報を
提供していけるかということ。
批判のためだけの書き込みはプラスにはならない。

[11607: 匿名さん]

>>11605 匿名さん
アクセスの良し悪しはだいたい地域は限定されているよ。
大体主要駅への徒歩5分以内とかは地域はすでに限定されている。

[11608: 匿名さん]

>>11607さん
具体的に分かりやすくいうと、同じ地域、隣のマンションと比較すれば、つまり
同じ築年数、同じ分譲会社、同じ規模のマンションと比較すれば
建物設備の維持保全がされているマンションと補修工事が
殆どされていないマンションでは資産価値が違うということだよ。

[11609: 匿名さん]

管理費にせよ修繕積立金にせよ使用料にせよ寄付金にせよ、一度受け取ったものは絶対に返還しないのが管理組合の鉄則（管理規約）

[11610: 匿名さん]

使用料収入が多いマンションは相対的に管理費や修繕積立金が安くて済むので
高く売れることがあります。
駐車場や駐輪場を使わないのであれば、使用料値上げを推進しましょう。

[11611: 匿名さん]

駐車場使用料は近隣の駐車場料金と合わせないと
マンションの駐車場が借りられない住民とは不公平に
なりますからね。
それでほとんどのマンションは近隣のＰ場料金と同じ
ぐらいに設定していると思いますよ。

[11612: 匿名さん]

>>11608 匿名さん
そんな条件にピタリと一致するマンションはないよ。
非現実的な話はするな。

[11613: 匿名さん]

>>11611 匿名さん
うちは駐車場は所有権付きです。
管理費等はその分割高ですが、使用料はゼロ。

[11614: 匿名さん]

うちのマンションは駐車場が１人１台分確保されているので法律上は無償使用できる。ただし、分譲マンションでは使用料を徴収すると管理費を低く抑えられるので、使用する組合員と管理組合との「契約」を規約に規定して有償にしている。結果的に駐車場を使用する組合員は使用しない組合員の管理費負担を一部肩代わりすることになるが、特に苦情は出ていない。

[11615: 匿名さん]

駐車場の所有権付きマンションはずいぶんと少なくなった。今では新規分譲はほぼ皆無だろう。お上の行政指導があったのだが、一番の理由は駐車場に所有権を認めてしまうと、全戸分の台数を確保しないかぎり「駐車場付きマンション」という表示がインチキだと言われ、ただでさえ良くないマンション業界のイメージがさらに悪化するということだろう。

[11616: 匿名さん]

>>11609 匿名さん
専有部分は区分所有者が管理修繕に責任を持つのが管理組合の鉄則（管理規約）

[11617: 匿名さん]

>>11615 匿名さん
それくらいではマンション業界のイメージを壊すとは思えない。
それ等よりも組合員の資質がイメージを壊すよ。
都心部などは駐車場を必要ではないので空き区画の多さに苦慮
している。

[11618: 購入経験者さん]

管理組合の理事長、これは儲かりまっせ
一応表面上は無報酬だが、出入り業者からの付け届けや
駐車場の割り当て、補修工事の優先順位付けなどで
組合員から献上されるものもあるし、一度はやるべき

[11619: 匿名さん]

>>11612さん
あなたが理解されていないようなので、分かりやすく事例を
出しただけですよ。

[11620: 匿名さん]

理事のご主人が不在中に打ち合わせと称して奥さんの家に上がり込んでる理事長がいます。

[11621: 匿名さん]

組合員の間で不倫が横行しているくらいでは
マンションの資産価値は下がりません。

[11622: 匿名さん]

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

[11623: 匿名さん]

　　「元請業者の決定」
＊組合の方針や概算予算が決定したら、元請業者の選定を行う。設計コンサルタントと
　　一緒に進めていきます。必ず見積もり提出後説明会を開催してください。
＊施工会社が決まれば、工事請負契約を結びます。
　　　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表等
　元請業者に対しては必ず「大規模修繕工事瑕疵保険」を推奨して下さい。倒産とか瑕疵
があった場合の保証があると安心です。
　６，０００万円以上の工事の際は、１級施工管理技士が現場に常駐するという決まりがある。
　元請会社選定の理由は明確に広報し、疑念をもたれないようにします。
　工事費については、５％程度の予備費をとっておき軽微な変更や追加工事ができるよ
うにしておきます。

[11624: ご近所さん]

同じ地域で隣のマンションが同じ築年数、同じ分譲会社、同じ規模である可能性は
限りなく低いから、そのような比較を唱えてもナンセンスｗ

[11625: 匿名さん]

>>11624
お前はここにはくるな。

[11626: 匿名さん]

　　工事開始
＊工事開始前の住民説明会の実施
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明
　　　元請会社が主体となり理事、専門委員、管理会社、設計コンサルタントも参加
＊工事期間中は現場事務所にできるだけ足を運び、現場監督、設計コンサルタントから
　の情報を収集し広報活動に活用していく。
＊工程説明会（週１回）、定例会議（月１回）への出席　　

「週１回の工程説明会の内容（工事期間中）」
　　　工程の進捗状況の報告及び次週の作業予定
　　　工事業者からの提出書類の確認と内容の説明
　　　工事に関する問題点の報告及びその対処方法の検討
　　　組合への申し入れやお願い事項の確認、検討
　　　管理組合が直接決定しなければならない事項、材料、色や柄決めなど
　 　居住者からのクレーム処理状況の確認
　　　その他近隣住民や住民からの要望、苦情への対応

[11627: 匿名さん]

＊工事期間中の問題点
　　住民の苦情は専門委員会から設計・監理業者を通して行う。（トラブル防止のため）
　　ベランダの工事の時は全て片付ける。
　　この際、不要なものを１ヶ所に集めて捨てる方法もあります。
　 工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。
　 足場が組まれると洗濯物が干せなくなるので、乾燥機をエントランスとかに設置しておく。

[11628: ご近所くん]

エントランスに場違いなものを置かれると迷惑
見た目も貧乏くさい

[11629: 匿名さん]

洗濯物を乾かす方法は組合員が自分の責任と費用で決めることです。
足場を組んでる期間中は乾燥機をエントランスロビーに設置するなんて
マトモな組合役員のやることではありません。
使用状況の監督を理由に、何号室の誰がどんな下着を使っているのか、
のぞき見したいエロ役員でしょうね。

[11630: 匿名さん]

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

[11631: 匿名さん]

>>11619 匿名さん
事例は実例と等しいので実例の少ない事例は出すものではない。
それは事例ではない。ただのこじつけであり、若しくは嘘つきである。

[11632: 匿名さん]

　＊大規模修繕工事の主な内容
　　　　大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

　　①共通仮設工事 建設会社が対応する項目ではあります。
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事 　　建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備

[11633: 匿名さん]

外壁の躯体補修、タイルの交換枚数、高圧洗浄については
実費精算方式で行われます。
施工会社に契約後追加請求しますかとのアンケートを取ったところ
請求するのは４４％、同じぐらいであった２５％、減額した２５％
という結果でした。

[11634: 匿名さん]

実費精算は追加工事費が請求されると思っていた方も多いと思いますが
決してそうではないことが理解されたのではないですか。

[11635: 匿名さん]

長期修繕計画がしっかりしたものが作成されていれば、
設計概算書を分析すれば優先工事個所とかグレード、仕様等
が分るので対策が立てやすいですよ。

[11636: 匿名さん]

施工会社から合い見積もりをとるときは、共通仕様書でおこなって
いますか。
同じ条件（同じ修繕個所、平米数、材料等）で見積もりを取らないと
比較ができませんから。
しかし、その共通仕様書は建築士でないとつくれません。

[11637: 匿名さん]

https://www.renewal-taiyo.co.jp/faq/repair_23/

大規模修繕を計画中の方
Q.実数精算と実費精算の違いを教えてください。

A. 実数精算とは、施工数量の増減により精算することで、外壁のひび割れや浮きなど、遠方からの目視では確認できない部分に適用されることが多いです。

実費精算とは、数量だけでなく施工仕様変更をともなった「設計変更」によって精算することです。実費精算の場合、施工会社は資料変更して工事をおこなう前に、管理組合（理事）および設計者に承諾を得る必要があります。

[11638: 匿名さん]

但し、足場を組んだ後に実費精算で対応することになりますが、
追加請求があるかどうかは分かりません。
施工会社に契約後追加請求しますかとのアンケートを取ったところ
請求するのは４４％、同じぐらいであった２５％、減額した２５％
という結果でした。
要は、共通仕様書で相見積もりを取るときにある程度余裕をもって
数値をだしておれば追加はないでしょう。減額は多分ないと思いますが。

[11639: 匿名さん]

火災保険に入っておくと安心です。

[11640: 匿名さん]

瑕疵担保責任保険のまちがいではないですか。

[11641: 匿名さん]

工作物責任（民法７１条）は間違いです。

[11642: 匿名さん]

工事個所ごとに相見積もりを取る場合は、共通仕様書の作成が
必要となります。
そしてそれを作成するには、工事個所ごとの概算設計書をつくり
ますが、それには、設計図面から計測するか数量調書があれば
その平米数・数量を記載し、業者には単価の欄だけを記入してもらいます。

[11643: 匿名さん]

高圧一括受電について

高圧一括受電を導入するためには、総会決議とは別に、すべての専有部分の個別契約の解約申入れが必要です。この個別契約の解約申入れは、専有部分の使用に関する事項であるため、管理組合が強制することはできません（総会決議をしても、この部分は無効）。
したがって、区分所有者が高圧一括受電の導入決議に賛成していても、区分所有者が専有部分を賃貸しているなどで、専有部分の占有者（賃借人）等が電力会社と個別契約をしている場合は、占有者（賃借人）等が自主的に解約申入れをしなければ、高圧一括受電を導入することはできません。

[11644: 匿名さん]

これはＰＡＲＴ２の書き込みですから答えません。

[11645: 匿名さん]

高圧一括受電に関する裁判例があります。


高圧一括受電を導入するため、各区分所有者（マンション住民）に対して専有部分の個別契約の解約を義務付ける内容の規約改正をしても、それは区分所有法３０条１項の「区分所有者相互間の事項」に当たらないので、効力がないということです。つまり、住民がどの事業者と電気供給契約を結んでも、そのことが直ちにほかの住民に影響を与えるわけではないので、他人があれこれ言われる筋合いのものではないということです。

[11646: 匿名さん]

　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。
　　　　マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では４７年とされています。

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　　　来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。

[11647: 匿名さん]

マンションで大切なのが「集会」です。簡単に整理してみましょう。

区分所有法によれば、管理者は、「集会において」、その事務に関する報告をしなければならないとされている（４３条）ので、集会を開催せずに、区分所有者に報告書を送付するという方法は認められない。つまり、集会の開催は省略できないということである。

[11648: 匿名さん]

>>11638
>要は、共通仕様書で相見積もりを取るときにある程度余裕をもって
>数値をだしておれば追加はないでしょう。減額は多分ないと思いますが。

実数精算方式の共通仕様書を作成するとき、暫定数量について安全率を見込んで水増し設定した場合、工事竣工時において追加清算になることは少ないのかもしれませんが、どうして
>「減額は多分ないと思いますが。」
となるのでしょうか？

[11649: 匿名さん]

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

[11650: 匿名さん]

２回目の大規模修膳時期ですが資金手当ては充分です。マンション管理会社やペーパーマンション管理士（組合員になかにいる）の意見は修膳積立金の値上げでしたが、その根拠があいまい、というより「よそのマンションもそうだから」の子供の答えで話になりません。
別の組合員の試算では駐車場使用料を無料にしても資金手当ては必要ないとの意見も出ているくらい資金は潤沢です。
第１回の大規模修繕も管理会社の見積金額より２００。０００。０００円も安くで大手のゼネコンに責任施工で行いました。さすが大手、工事完全な仕上がりで定期的点検もしてくれます。勿論無駄で役立たずなコンサルは必要は有りません。