「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[1151: 匿名サン]

マンションの住民で、２～４年の理事のためにマン管の資格を
取る者が常時いますかねえ。
もう少し試験を簡単にしてくれればいいのですが。
基本的なことだけの試験でいいとおもいますが、いかがでしょう。

[1152: 匿名さん]

１１４７さん、
役に立たないとは金にラらないと言っているのでしょう。
今後は役に立たない、と、金にならない、を同一にしないように
しましょう。

わたしは、役に立つが、金にならない。と思っています。

これはマンションに住む為の常識ですから組合活動には非常に役
立ちます。

わたしはマンション管理士業で生活をしようとは思いません。

マンション管理士業で生計を立てる為にスキルアップする無駄を
するなら、
県知事に宅建業の登録をして宅地建物取引業をした方が金になる
とおもいます。勿論宅地建物取引士に合格して実務経験を積んで
（ない者は実務講習を受験して80点以上は合格）いればの話です。

マンションのみの取引業をマンション管理士の知識と宅建士の資格
を持っていれば、
マンション投資家は多いですからその知識は非常に役に立ちお金に
なります。

私の相談相手のマンション管理士はこの取引業をしていてマンショ
ン管理士会には所属していません。
居住している組合の役員はしています。頼りになります。

[1153: 匿名サン]

マンション管理士業と現在勤務している年収を考慮した場合、
会社にいた方が安定性も収入面も大幅に違います。
やはりマン管士はボランティア資格であるべきでしょう。
ただ管理会社のフロントにしてみれば保有していたほうがずっと
いいでしょうね。勉強することは大切ですから。
素人集団のマンションにとっては、マン管の有資格者は頼りのある
存在でしょうね。
金にはならないが役には立つという表現はまさにその通りでしょう。

[1154: 匿名サン]

管理会社の社員は、マンションの管理をプロとしてやっているの
ですから、当然マン管の資格ぐらいは取るべきでしょう。
フロントでありながら、管業もマン管ももっていない者は失格ですね。
更にマンションの住民が有資格者であれば、話しにもなりません。

[1155: 匿名さん]

内には大手の管理会社の運営担当をしていて、上司とことごとく
管理についての意見が折り合わなくて退職したマンション管理士
が組合員である。
私は彼の人柄を知っているので役員会の承諾をして役員へ迎える
為の臨時総会で承認された。
非常に頼りになるし有能であるが退職先の管理会社がこの物件の
管理の委託先で、その上司が来て彼の悪口を吹聴しだした。
管理会社が裏で他の理事にも吹聴しだしたので少々困っている。
この場合はかえって良いのではないかと思い知らぬふりをして
いる。
この上司は調べたところが管理業務主任者を無試験で講習で資
格を取得してマンション管理士は不合格の連続らしいです。
ただし、営業力は抜群で管理職をしているようです。

この役員を手放す気は全くありません。

[1156: 匿名サン]

マンションの住民で理事であれば、管理会社との契約破棄は
簡単なことです。
３ヶ月前までに理由の如何を問わず契約破棄の文書を管理会社に
通知すればいいだけのことですから。
しかし、それができないのが管理会社に勤務しているマンションの住民
ということでしょう。
そんなマン管士は役に立たないでしょう。
付け加えますと、管理会社との契約破棄をするには理事会と総会の普通決議は
必要となります。
それぐらいはマン管の保有者であれば簡単なことでしょう。

[1157: 匿名サン]

不思議におもっていたんだけど、マン管士を批判するのは一体
誰なんだろう。
マン管に仕事を依頼した経験のある理事は殆どいないだろうし、
例え住民にマン管の保有者がいた場合そんなに批判されるものだろうか。
有資格者は自分のことを批判はしないだろうしね。

[1158: 匿名さん]

１１５６さん、
解約する気は今は有りません。
おそらくこの元管理会社社員を理事にした事に対する妬みでしょう。
今のところ理事のなかにこの上司を信用してこの元社員を理事から
外せとの意見は有りません。解職動議やこの上司が目に余る行為をす
れば、理事会で管理会社解約の動議を臨時総会にかけて解約は簡単に
できます。

[1159: 匿名さん]

１１５７さん、
悪い事をするマンション管理士の批判はマンション管理士
がしてはいけないのですか。それは可笑しいでしょう。
あなたみたいなマンション管理士が居るからマンション管
理士の信用を失うのです。

[1160: 匿名さん]

マンション管理士も仲間意識が強いから同僚の間違った
指導等を戒める勇気はない。
何でも仲間同士ですれば怖くない。マンション管理士会
も管理士連合会も管理組合も管理会社もしている事は同
じでしょう。
理事が定款違反にきずかないで理事長になり定款違反を
指摘した理事を排除して安定政権化して運営。
その仲間がそれを承継して脈々と同じことをくり返す。

管理組合や管理会社や組合員を批判しながら自らの責任
を果たす能力のないマンション管理士が、
管理組合の運営の相談を受ける資格は無いでしょう。

それ等に一般社団法人のマンション管理士会に国の税金
を投ずることは許されません。

区分所有者の悩みを聞いて、改善方法を指導するのが本
来のマンション管理士の役割でしょう。

その役割を放棄して管理組合の情報を基に顧問などの営
業活動をする営利団体に国は税金を投じてはならない。

真面目なマンション管理士の団体を創設しなさい。

マンション管理士会の役員をしながらそこで得た情報を
もって管理組合連合会で働きながらあちらこちらのマン
ションに出入りして利権をあさっているマンション管理
士は排除するべきでしょう。

信用できるマンション管理士会で有れば財産を寄付する
予定である。

[1161: 匿名さん]

仲間同士の悪い事例を批判しないのだから自分の批判などする
はずがなく隠れて小賢しい金儲けをしようと企むしか能がなく
なる。
徹底的にボランテアーとしてのマンション管理士会を設立して
はどうでしょう。
組合員の相談に真正面から誠意をもって事に当たれるマンショ
ン管理士を募集します。

[1162: 匿名サン]

完全にボランティアのマンション管理士もいますよ。
ＮＰＯ法人のマンション管理組合連合会がそうでしょう。
マンション管理士の有資格者同士の繋がりは普通はないでしょう。
管理会社の社員だったら同僚に有資格者がいるでしょうが。
マンションの住民でボランティアで資格を取った者はよその
マンション管理士との交流は殆どないですからね。
そのマン管士の実力とかも分りません。

[1163: 匿名サン]

管理組合と管理会社は対等ではありません。
管理組合はお客様ですよ。
基本はそうですから、管理会社主導で物事がすすめられるのは
おかしいと思いませんか。

[1164: 匿名さん]

１１６３さんの仰る通りです。
しかし、現実はそうではありません。
順番制の役員の互選で理事長を選出して、
これを繰り返すうちに徐々にマンションが
蝕まれていく姿は見るに見かねています。
多数の組合員は管理の良否の判断ができず、
管理会社主導で管理が行われています。

NPOマンション管理連合会はボランテアではありません。
NPOは建前で営利団体でしょう。仲介業者に等しい。
これをブローカーと言います。

[1165: 匿名サン]

ＮＰＯ法人は完全営利事業ですよ。
勿論会計を別にして営利事業を営むことはできますが、
それもかなり制限があります。
そこからの収入を理事に配布するのも制限があります。
ＮＰＯ法人の会員は管理組合と業者ですが、業者も同じ業種が
数社入会してますので、その中で競争が生じます。
ブローカーということはないでしょう。
マンション管理士会は営業活動を旨としてますけどね。

[1166: 匿名さん]

マンションに管理会社が数社で管理しているみたいでしょう。
必要は有りません。ブローカーでしょう。これも組合員の汗です。

[1167: 匿名サン]

マンション管理士が必要ないなら依頼することもないでしょう。
しかし、全部が全部悪人ではないですよ。
あなたがマン管を保有したら悪人になりますか？

[1168: 匿名サン]

私はボランティアで資格をとりました。
資料を作成するときの用紙やパソコンのインク代も全て自己負担です。
よその管理会社の相談に乗るときも一切報酬は戴いていません。
作成した資料やガソリン代も全て自己負担です。
それがボランティアと思っていますから。
東北大震災でのボランティアも経費は全て自己負担でしょう。
それがボランティアです。

[1169: 匿名サン]

マンション管理士を全て悪と考える偏った考え方
は捨てましょう。

[1170: 匿名サン]

管理組合を牛耳って好きなように管理をしているマンション
というのも全国に多々あるでしょう。
この要因は理事長にあります。
多選禁止にしなければこの問題は解決しません。
少々マンション管理に詳しい理事長が、中途半端な知識で
マンションを蝕んでいくのです。
マン管の資格を取りまっとうな管理をすべきです。

[1171: 匿名サン]

今年、マンション管理士に合格した方おめでとうございます。
感想と抱負をどうぞ。

[1172: 匿名サン]

マンションの住民でマンション管理に専念できるのは
会社をリタイアした者と専業主婦。
女性群の台頭を期待します。

[1173: 匿名サン]

専業主婦の方が理事長になるとマンションは
変りますよ。
女性理事長のマンションありますか。

[1174: 匿名サン]

専業主婦が理事長になれば管理会社の対応が変わります。
それと主婦目線で管理をしていきますので、今までとは違った
管理になると思います。
女性は正義感が強いですからね。

[1175: 匿名サン]

そろそろ総会の議案書のたたき台が作成される時期ですね。
事業計画が問題視されますね。
管理会社のいいなりにならないように、積立金の使途は慎重に理事会判断で
行いましょう。

[1176: 匿名サン]

マン管の受験当日、アルバイト生からカンケートの依頼が
ありました。
合格発表のときに電話連絡が専門学校からきました。
試験結果はどうでしたか、もし来年も受験されるんでしたら
是非当校をという内容でしたが、合格しましたよといったら
ああそうですかといって電話を切られました。
失礼な電話でしたね。
皆さんも経験があるのではないですか。８％程度の合格率だから
殆ど不合格と思って電話しているんでしょうね。

[1177: 匿名サン]

五年ごとの法定講習の通知がきました。
講習を受けるかどうかまよっていますが、一応３月に予定は
しています。
２月１日から受付開始です。
ＡＭ９：００～ＰＭ５：１０と長時間です。
大した内容でもなく、資格ももう必要ないのでどうするか
悩んでいます。
みなさん更新されるんですか。

[1178: 匿名サン]

ボランティア活動の一環として資格を取ったけど、理事の任期も
終わったし、専門委員会もやったのでもうすることがない。
講習を受けるのをやめようかなとも思っています。
講習を受けなくてマン管が名乗れなくても元マン管士という名称は
残りますからね。

[1179: 匿名サン]

マンション管理士の資格が欲しい者に譲渡できれば
無償でやれるんだけどね。

[1180: 匿名サン]

「給排水管の更新・更生工事について」
　建替えは経済状況や合意形成の難しさからハードルが高くなっています。そこで、再生しなが
ら長寿命化を図っていかなければなりません。
　特に長寿命化に伴う専有部分の配管は、老朽化した場合、全ての区分所有者の責任で更新
することは事実上不可能です。
　　しかし、共用部分と同じ管材で同じように経年劣化していく専有部分の配管のみが取り残され
　るというのはおかしな現象です。
　　又、各戸がそれぞれ工事を行うと工事費が割高になるだけでなく、品質にもバラツキが生じ
　てきます。
　　給排水管の更新工事は、大規模修繕工事より大変な作業となりますので、２年ぐらい前から
　委員会を立ち上げ取り組んでいく必要があります。
　　大規模修繕工事は専門委員会を２年程度前から立ち上げ計画を進めていきますが、室内に
　入ることはなく、給排水の使用制限や在宅等の問題もありませんが、配管類の更新工事は、
　在宅、水、トイレの使用制限があり大変さは予想以上のものとなります。

[1181: 匿名サン]

う～ん、専有部分の配管の更新工事を管理組合として
やるのは難しいねえ。
しかしやらなければスラム化するかもしれないね。

[1182: 匿名サン]

専有部分の配管の更新工事を管理組合としてやるときには、
積立金の値上だけでなく、先行工事者に対しての衡平な扱いとかの
規約の改正もしておかなければだめですね。
そのためには、ある程度マンション管理に詳しい者がタッチしなければ
難しいかもしれませんね。
事前の広報活動をしっかりやって、住民のこころを掴むことです。

[1183: 匿名サン]

専有部分のことは各区分所有者の責任と負担でやれというと
やれる者とやれない者がいるからね。

[1184: 通りがかりさん]

>>1174
専業主婦の方が理事長になるのは構わないけど
必ずしも区分所有者とは限らないです。

[1185: 通りがかりさん]

なんか机上の空論ばかりだな(笑)
リフォームやリノベーションをやって専有部の給排水管を交換したという部屋も出てくるんだよ。
そういう家には手当てを出したり調整が大変なんだよ。
単純に総会で専有部の配管工事をリプレイスしましょう…という話ではない。

[1186: 匿名さん]

してないのにしたと嘘をつかれたらどうするのか。？

[1187: 匿名サン]

>>1184さん
配偶者が区分所有者でないのは殆どでしょう。
規約で配偶者も理事になれるようにしておけばいいでしょう。

[1188: 匿名サン]

>>1185さん
専有部分の配管の更新工事をした者には、管理組合として全体の
更新工事をした時に、その平均額を支払うようにしておけばいいですよ。
それまでは各戸負担で行います。
そのように規約に規定しておけばいいんです。

[1189: 匿名サン]

専有部分の配管の更新工事を管理組合が取り組むということは
すばらしいことだと思います。

[1190: 匿名サン]

専有部分の配管の更新工事については、実際は塩ビ管を使用している
マンションでは、継手部分の交換だけでいいと思います。

[1191: 匿名サン]

さあ、もうすぐサウジアラビア戦が始まります。
日本は勝てるかな。

[1192: 通りがかりさん]

>>1187


理事は区分所有者ではない奥さんでもいいとして
私が問題にしているのは理事長になる場合ですよ。

[1193: 匿名さん]

当然理事長も奥様でOKでしょう。

[1194: 通りがかりさん]

試しに区分所有者ではない奥さんが理事長をやってみなさい。
大きなリスクを抱える事になります。

[1195: 匿名サン]

私の知っているマンションの理事長は主婦でしたよ。
その方はマン管、宅建の有資格者でもありました。
完全にボランティアとして活動をされていました。
しっかりした奥様です。
何の問題もありませんでした。

[1196: 匿名さん]

そのマンションの民度によると思います。
似た者同士が組合運営する事になりますから仕方ないでしょう。
自分に合った身の丈のマンションに住む事でしょう

それが民度です。

[1197: 匿名サン]

ところで主婦が理事長をやった場合のリスクとは
どんなものがあるんですか。

[1198: 評判気になるさん]

奥さんだからダメとは言ってませんよ。
区分所有者ではない奥さんはダメだと言ってます。

[1199: 匿名サン]

そのマンションの民度とか訳の分からないことを書き込んでいますが、
専業主婦が理事や理事長になることができる規約があるのなら全然
問題はないのと違いますか。

[1200: 匿名サン]

女性だからだめとかいっているようなマンションの民度の方が
おかしいでしょう。
女性目線でマンション管理をしてくれるのでいい面はイッパイ
ありますよ。
それに専業主婦であれば、常にマンション管理に携われますからね。

[1201: 匿名サン]

限界マンションにならないためには、専有部分の配管を
だれがやるかにかかっています。
専有部分だから各区分所有者の責任と負担でやるべきだと
いっているようでは、この問題は解決しません。
組合員がこの問題を真剣に自分のこととして捉えなければ
この問題は解決しません。
値上は嫌、スラム化するのも嫌ではだめですね。
外面的には、周期ごとに大規模修繕工事をしておればいいようにも
思えますが、漏水は見た目にはわかりませんからね。

[1202: 匿名さん]

専有部分の配管更新費用を管理組合の負担でやるようなマンションは、既に限界マンション予備軍でしょう。

[1203: 匿名サン]

>>1202さん
現在は専有部分の配管更新工事を管理組合として取り組んでいる
マンションが多くなってきていますよ。
大規模マンションやグレードの高いマンションでは、既に取り組む
事が決定しているところがかなりあります。
これからもこの問題は避けて通れないものですから、全国で益々
検討され、又は既に決定しているマンションが増えていきます。
早く気づかなないと、漏水が始まりだしてから取り組むとなると
もう手遅れになります。
早めに値上げに取り組めば少ない金額で済みますが、短期間で又は
借り入れをして取り組むとなると大幅値上げとなり、組合員の了解が
得られなくなります。
築２０年以上経過したマンションはもう無理だと思います。

[1204: 匿名サン]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

[1205: 匿名サン]

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　継手部分だけの工事にしても室内での工事であり、在宅が必要となります。

[1206: 匿名さん]

>>1203
>大規模マンションやグレードの高いマンションでは、既に取り組む
>事が決定しているところがかなりあります。

具体的には、どこのマンションでしょうか？

[1207: 匿名サン]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分なのです。

[1208: 匿名サン]

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

[1209: 匿名サン]

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の値上げが必要となってきますが、各区分所有者がそれぞ
　れ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには変わり
　はありません。

[1210: 匿名サン]

　　当然、費用面だけでなく、工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
　　例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その
　場合は、仮設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
　　　　　　
　　又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、１回
　で済ませることができます。

　　　しかし、そのためには修繕積立金の値上を行なわなければなりません。
　　共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の
　負担の軽減にもつながってきます。

[1211: 匿名サン]

　　管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上
　に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。

　　各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それから
　の値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。

　　修繕積立金の値上はしたくない。しかし、経年劣化が進み資産価値が落ちるのは嫌だでは先に進
　みません。又、保険は、経年劣化によるものには適用されませんので、住民同士のトラブルが発生す
　ることも予想されます。

　　１０年後、２０年後になっても、現在と資産価値があまり落ちないような適正な建物・設備の維持、保
　全に取り組み、快適なマンションライフが送れるように全員でこの問題に対処していくことが大切です。

[1212: 匿名サン]

　※水漏れがした場合の対応について

　　もし、水漏れがした場合は、下階の住民は管理組合又は上階の住民に連絡をし、応急措置と
　して、業者を呼び対応しなければなりませんが、経費の負担については、共用部分に原因があ
　る場合又は原因が分からない場合は管理組合が経費を負担することになります。

[1213: 匿名サン]

　　しかし、原因が区分所有者にある場合（配管の老朽化による劣化やミスによる漏水）については、
　下階の部屋に対しての損害賠償については保険が適用されますが、配管の交換等については
　各区分所有者が行わなければなりません。

　　又、保険金額を上回る賠償については区分所有者の負担になりますし、繰り返し同じ部屋からの
　漏水が発生した場合は、２回目からの保険金の支払いは拒否される可能性が高くなります。

[1214: 匿名サン]

＊現在の専有部分の配管に対する考え方・・・全国のマンションの考え方の例

　　１．専有部分内の配管は専有部分なので区分所有者がそれぞれ工事を行うべき。
　　２．管理組合として一斉に工事を行うよう企画するが費用については区分所有者負担とする。
　　３．共用部分と一体の設備として管理組合が費用を負担して行う。

[1215: 匿名サン]

　　大規模修繕工事は専門委員会を２年程度前から立ち上げ計画を進めていきますが、室内に
　入ることはなく、給排水の使用制限や在宅等の問題もありませんが、配管類の更新工事は、
　在宅、水、トイレの使用制限があり大変さは予想以上のものとなります。

[1216: 匿名サン]

専有部分の配管の対応策について書き込んでみました。
参考にされる方は是非自分のマンションのこととして検討してみてください。
関心のない方はスルーしてください。
単なる批判の為の書き込みはだめですよ。

[1217: 匿名サン]

「管理組合負担で、専有部分の給排水管設備の更新工事はできるか」

　枝管部分の管理は、各区分所有者が行うと決められていても、それぞれの事情や考えがあり、
区分所有者は、必ずしも適切な時期に適切な修繕や更新を行うとは限りません。

　そこで最近では、給排水管について、共用部分だけでなく、専有部分も含めて管理組合が更
新工事を行う事例が増えてきました。

　管理組合の資金で、専有部分の改修・更新工事ができるかが問題となっています。というのは
標準管理規約第２１条２項では、「専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった
部分の管理を、共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うこと
ができる」となっています。しかし、コメントでは、費用は各区分所有者が実費に応じて負担すべ
きとしています。

[1218: 匿名サン]

　これについては第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと、
その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は記載
されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために計画されていないマンションが殆どです。

しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期は
必ずやってきます。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあ
りますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容さ
れると判断されます。

[1219: 匿名サン]

　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決

　＊事件の経緯

　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。

　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。

　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

[1220: 匿名サン]

　＊訴訟内容

　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。
　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。

[1221: 匿名サン]

　＊判決

　　　１．一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。

　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

[1222: 匿名サン]

＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞

原告　　　Ｘマンション管理組合
被告　　　○○　○○　（総会決議に従わなかった区分所有者）

　主文
　　１．被告は、原告がＡ株式会社に依頼して、別紙物件目録（２）ないし（４）の各部屋の雑排水管
　　　　取替工事をするについて協力する義務があることを確認する。

　　２．被告は、上株式会社が前項の各部屋に入室して雑排水管取替工事をするのを妨害しては
　　　　ならない。

　　３．被告は、上株式会社による第１項の雑排水管取替工事が完了したときは、原告が管理費か
　　　　ら金２０万円の工事費を支払うことに同意し、かつ被告が原告に対し、２０万円を超える工事
　　　　費（自己負担金）を支払う義務を有することを確認する。

　　４．被告は、原告に対し、金４５万円を支払え

　　５．原告のその余の請求を棄却する。

　　６．訴訟費用は被告の負担とする。

[1223: 匿名サン]

　※本件は、臨時総会において、雑排水管の取替工事をＡ株式会社に依頼し、工事代金については、
　　１戸当り２０万円を原告の管理費から支出し、２０万円を超える部分は、各区分所有者が原告に支
　　払う旨決議された。

　　雑排水管は、維持管理の面からは、むしろ本件マンション全体への付属物というべきであり、法
　２条４項から除外される専有部分に属する建物の付属物とはいえず、法２条４項の専有部分に属し
　ない付属物に該当すると解するのが合理的である。又、専有部分の枝管の雑排水管の高圧洗浄
　は、管理組合が管理費の中から実施している。
　　よって、総会決議（管理規約）に従うべきであるとの結論に至りました。

[1224: 匿名サン]

　※将来的に、長期修繕計画に専有部分の枝管部分の更新工事が加えられなかったとしても、水の
　　出が悪くなったり、水漏れが頻発しだした場合、そのときの理事会の判断で、枝管部分の工事を一
　　斉にやることを総会に提案して、決議された場合は、費用の負担は各区分所有者となります。
　　こうならないためにも、早めの対応を取り、負担金が少なくて済む対応を取る必要があります。

[1225: 匿名サン]

「給排水管の更新・更生工事について」
　建替えは経済状況や合意形成の難しさからハードルが高くなっています。そこで、再生しなが
ら長寿命化を図っていかなければなりません。
　特に長寿命化に伴う専有部分の配管は、老朽化した場合、全ての区分所有者の責任で更新
することは事実上不可能です。
　　しかし、共用部分と同じ管材で同じように経年劣化していく専有部分の配管のみが取り残され
　るというのはおかしな現象です。
　　又、各戸がそれぞれ工事を行うと工事費が割高になるだけでなく、品質にもバラツキが生じ
　てきます。
　　給排水管の更新工事は、大規模修繕工事より大変な作業となりますので、２年ぐらい前から
　委員会を立ち上げ取り組んでいく必要があります。
　　大規模修繕工事は専門委員会を２年程度前から立ち上げ計画を進めていきますが、室内に
　入ることはなく、給排水の使用制限や在宅等の問題もありませんが、配管類の更新工事は、
　在宅、水、トイレの使用制限があり大変さは予想以上のものとなります。

[1226: 匿名サン]

＊給排水管から漏水事故があった場合
　　１．共用部分の給水管は開放廊下に面しており室内に影響のない場所にあり、工事はしやすい
　　　のでこの部分は長期修繕計画にも予定されているマンションが多いようです。
　　２．共用部分の排水縦管は、室内に区画されたパイプスペース内にあり漏水の際は室内に入り
　　　専有部分内の壁．床を壊しての作業が必要になります。
　　３．専有部分内の給排水管、給湯管、汚水管、ガス管は、室内の床下に設置されており漏水の
　　　際には床や背板を解体しての工事となります。

[1227: 匿名サン]

「更新工事とは」
　配管そのものを新しいものに取り換える工法
　給水管の更新工事は各戸ごとに行えるが、排水管の更新工事は全世帯の協力が不可欠です。
　塩ビ管は防食鋼管なので直管部分は基本的に錆びることはありません。但し、継手部分は錆び
　ることはあります。
　例えば、排水管を架橋ポリエチレン管やステンレス管に交換すれば長期間劣化しません。

[1228: 匿名サン]

「更生工事とは」
　管内の錆びこぶを除去し、エポキシ樹脂を塗布（ライニング）して管の再生延命を行う工法
　古くなった管を取り換えることなく延命させる工法で管内面を樹脂でコーティングして赤錆を防
ぎ古い配管を更生させる工事です。
　一度ライニングした配管は再度ライニングを施工しようとしても再度管内面のライニング材を除
去することは困難を要します。
　寿命は１０年程度といわれています。このため保証期間は５～１０年が殆どです。

[1229: 匿名サン]

専有部分内の配管の交換をする場合は、水道やトイレが使えなくなりますが、
その期間はどれぐらいなんですか。
知っている方おられましたら是非教えて下さい。

[1230: 匿名サン]

マンション管理の究極の目標は、専有部分・共用部分の配管の
更新工事です。
大規模修繕工事は当たり前のことです。

[1231: 匿名さん]

築４０年で、専有部分内に温水器が設置されているマンションです。
専有部分内の配管等の交換のほかに温水器の問題が余計に発生しま
した。
温水器の老朽化によっての不具合での漏水事故もおきています。

[1232: 匿名サン]

温水器も含めて専有部分ですから、その管理は各区分所有者の
責任と負担で行わなければなりません。
自分で補修工事ができればいいんですが、やれる者とやれない者が
当然出てきます。
温水器の老朽化による不具合については保険の適用除外となっています。
できれば温水器についても、管理組合として一斉に交換できるように
すれば住民間のトラブル等もなくなりますが、如何せん積立金の値上の
問題があるのでなかなかうまくはいかないでしょう。
もし管理組合として一斉にやった場合の、先行工事者に対する工事費の
補填については規約に明記しておくべきでしょう。
一斉に工事をした場合の総工事費を住戸で割った金額を補填すればいいと
思います。
築４０年ということですので、温水器に限らず漏水が発生しているでしょうね。
配管の管材も塩ビ管ではないと思いますので、サビが相当発生しているでしょう。
今更大幅値上げすることも多分できないと思います。
高齢化が進んでいると思いますので、値上げに対しては拒絶反応が強いと
予想されます。

[1233: 匿名サン]

古いマンションで悩ましいのは積立金不足ですね。
年金生活者が多いため値上げは非常に厳しいと思います。

[1234: 匿名サン]

専有部分の配管の更新工事、管理組合としてやれるマンションは
いいですね。

[1235: 匿名サン]

「玄関扉の更新工事について」

　　　大規模修繕工事後に予定されている工事としては、玄関扉、エレベーター、専有部分の配管、
　高置水槽の大型設備の工事が第３回目の大規模修繕工事までに計画されています。
　　高経年マンションの再生方法には建て替えと改修の選択肢がありますが、そのうち建替えに関
　しては経済状況や合意形成の難しさからハードルは高いものとなっています。
　　そこで今ある建物を適切に維持管理し建物の長寿命化を目指し、改修をマンションの再生として
　考える組合が多くなってきています。

[1236: 匿名サン]

＊玄関扉の更新工事について
　　　　「カバー工法」
　　　　　　カバー工法とは、既存のドア枠を残してその枠に新しいドア枠を被せるように取付る工法
　　　　　です。工期が短く作業は３～５時間で終了します。
　　　　　　価格は機能性、グレードで決まります。
１戸当り２０万円程度　　グレードで価格は大きく違ってきます。
　　　　　周期　　　国交省は３５年程度

[1237: 匿名サン]

　※玄関ドアは共用部分ですので、区分所有者が勝手に交換等をすることはできません。
　　　やるとしたら各戸負担となります。
　　　又、管理組合として一斉に交換をする場合、先行工事者に対しての費用負担については配管
　　の更新工事と違って管理組合が負担することはないと思っています。理由としては、外観を統一
　　するために、全交換するのがベターと思われます。

[1238: 匿名サン]

　１）エレベーターの耐用年数
　　　　　税法上の耐用年数 １７年
　　　　　国交省のガイドライン ３０年
　　　　　エレベーターメーカーの耐用年数 ２０年～２５年
　　　＊一般的には３０年前後でのリニュアールが妥当な時期といわれています。

[1239: 匿名サン]

リニュアール方法
①全撤去リニュアール 工期２５日～３０日
　建築確認が必要となり、その間はエレベーターの使用は不可となります。
　エレベーターを構成する全ての設備・機器類を撤去し、新規品に交換して全く新しい 　　　　　エレベーターに再生させる工法です。
　

②準撤去リニュアール 工期１５日から２０日
　三方枠やレールなど建造物に埋設された機器や継続して利用できる装置を残して
工事を行い、工期や費用を抑える工法です。

③制御部リニュアール 工期　１週間程度
　運転の中枢を担う巻上げ機、上昇・下降を制御するヘルカルギア、そしてエレベー
ター全体をコントロールする制御システムを最新機器に一新する工法です。

[1240: 匿名サン]

　３）２０１２年問題
　　　　１９８０年代後半までに設置された機種（当マンションは該当しません。）に対して、エレベー
　　　ター製造メーカー各社が本体製造中止後概ね２５年以上経過した機種について、商品供給
　　　を停止するというものです。
　　　　今までは、現状のメーカーのリニュアールをするときは、他社メーカーがやることはできな
　　　かったが、独禁法が改正され独立系事業社にもメーカー純正の部品を提供することが義務
　　　づけられました。但し、大手メーカー同士ではよそのリニュアール工事はやりたがらないとい
　　　うのが現状のようです。確認の要あり。
　　　　価格は独立系業者に依頼すれば３０％程度は安くなりますが、メンテナンスをメーカーに
　　　依頼することを考慮すれば検討の余地はあります。メンテナンスも独立系に依頼すればその
　　　費用も軽減はできます。

[1241: 匿名サン]

　　５）エレベーターメーカー
　　　　　 東芝、三菱、日立、フジテック、日本法人オーチス
東芝、三菱、日立の３社で８０％のシェアを占めています。
　　　　三菱のハイブリッド制御盤
　　　　　リニュアール期間中であっても、エレベーターの利用を可能にしたものです。これによって
　　　　マンションの都合に合わせた時間帯に工事をすることができます。

[1242: 匿名サン]

　　６）リニュアール工事時の問題点
　　　　　１基しかない場合の対策も含め検討が必要となります。
費用は高くなるが、深夜の突貫工事をやることはできます。
病人、障害者、妊婦、高齢者、デイサービス、宅配等の問題
　　　　　事前に十分説明をして了解のもと計画を立てていきます。

[1243: 匿名サン]

エレベーターを交換する時は、三方枠、基盤、巻上機の
３点が主な内容です。

[1244: 匿名サン]

エレベーターが１基しかないマンションは大変だよ。
制御部だけの交換でも１週間かかるから、年寄や身障者、妊婦さん、
小さい子供のいるところは大変。特に１０階以上の住民は苦労
しそう。

[1245: 匿名サン]

１）消費税アップに伴う、管理費等の値上について

　　消費税の値上がほぼ本決まりになりました。その影響力は、私たちのマンションにも大きく影響
　を及ぼすことになってきます。

　　私たちマンションの理事としましても、この問題を避けて通ることはできません。
　　値上も経費節約もしなければ、単純に計算すれば、５年後には、予算規模は７７％、１０年後には
　６０％になってしまいます。管理費の予算総体は、値上とか特別な収入がなければ変わりません。

　　そこで、実際値上が実施された場合は、どういう対応をしなければならないのかを、検討していか
　なければなりません。
　　管理費・修繕積立金の増税分については、値上で対処していくか、節約以外にその解決策は
　ありません。

[1246: 匿名サン]

　イ．「管理費の値上について」

　　　管理費は、１年ごとの必要な経費に充当されるものです。
　　　まず、各マンションの総会議案書の収支予算書をご覧になってください。できれば、３年～
　　４年の費目ごとの推移表を作成すれば、より分かりやすくなると思います。

　　　＊管理費の支出の費目については、殆どが固定経費又は、電気料金や電話料でして、ほぼ
　　　　固定経費に準ずるものが中心です。
　　　　ある程度、変動する支出としては、小修繕費と予備費です。
　　　　　この費目については、毎年変動しますので、３年～４年の平均値で計算します。
　　　　但し、小修繕費は築年数の経過とともに増加していきます。また、予備費についても、余裕を
　　　　もって組んでいないと、いずれ足りなくなってきます。

[1247: 匿名サン]

　　　＊支出費目で消費税のかからないものは、次期繰越金です。
　　　　　　予算書にはこの費目はありませんので、３年～４年の平均の数字でみてください。

　　　＊まず、総支出から次期繰越金の額を差し引いてください。
　　　　　　予算書では、予備費が差額を吸収するので、支出の費目として繰越金はありませんので、
　　　　　　収支予算書の次期繰越金の平均で算出されたらいいと思います。
　　　　排水管の高圧洗浄とか５年の総合保険については、１年単位の費用に換算してください。
　　　　これに対して、２％の消費税の負担がかかることになります。（１０％になった場合）

　　　　　　　Ａ．（支出総額-次期繰越金）×２％＝経費増

[1248: 匿名サン]

　ロ．「修繕積立金の値上について」

　　　修繕積立金は長期修繕計画に基づいて、１戸当り月の必要額を計算します。
　　しかし、長期修繕計画には全て網羅されていない部分もあります。
　　　又、専有部分にある、給水管・排水管の支管部分は、当然専有部分ですので、長期修繕
　　計画には入っていません。
　　　これについても、いずれ更新が必要になる時期が確実にやってきます。
　　　不具合が生じてきたら、各区分所有者がその責任と負担で実施しなければなりません。
　　　経年劣化による給排水管の更新工事については、保険の適用はありません。
　　　マンションをスラム化させないためには、修繕積立金の確保を行い、適切な工事をしていか
　　なければなりません。

[1249: 匿名サン]

　　　＊区分所有者が単独でやらなければならない工事・補修
　　　　　　ガスレンジ、給湯器、便座、換気扇、ガス管等は当然各人で取替等はおこないます。
　　　　　　そして、一番の大物は、給水管と排水管の支管の交換です。これについては、かなり
　　　　　の経費がかかりますので、できることなら本管の更新の時に一緒にやれば効率的です。
　　　　　　何故ならば、支管の交換より、それに伴う、床板とか背板を外したり、養生とかの経費
　　　　　の方が高くつくからです。それに、工事中の不便も１回で済みます。

[1250: 匿名サン]

＊消費税アップに対する考え方

　長期修繕計画（３０年程度）の工事費の総額を計算してください。
　長期修繕計画がない時は、専有床面積から算出する方法もあります。
　その工事費の総額の２％が消費税アップに必要な金額となります。