「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[11501: 匿名さん]

>>11499 匿名さん
あんたそれでマンション管理士ですか。

[11502: 匿名さん]

>>11501 匿名さん

何もおかしなことは言っていないけどね。

[11503: 匿名さん]

>>11502 匿名さん 3分前
きずかないようではマンション管理士失格。
ちゃんと質問の内容に答えていない。

[11504: 匿名さん]

>>11490 匿名さん
理事長を理事会を主導していると思っているのなら世間知らずですよ。そんな理事会は少数派で、多くは管理会社が主導権を握っています。

[11505: 匿名さん]

>>11504 匿名さん
うちのマンションは理事会主導です。
最近は近隣のマンションの役員がよく訪問を受けます。
分散管理の噂を聞いての訪問です。
マンション管理士有資格者が殆どです。
中には管理会社不要論者もいます。
それ等へのアドバイスとしてはまずは清掃員は残して管理員を廃止
する方法をアドバイスします。
小規模マンションでは呼称を清掃管理員さんに改めるようにアドバ
イスします。
清掃管理と管理員業務をごちゃまぜにするのを避けるためです。

[11506: 匿名さん]

小規模マンションで管理員を専属でつけるのは経費的にも
難しいでしょうね。
やはり管理員と清掃員は別の方がいいと思いますよ。

[11507: 匿名さん]

マンションの価値観からいえば、管理員、清掃員、コンシェルジェ、
ガードマン等がいた方がいいですね。

[11508: 匿名さん]

>>11503 匿名さん
きずかないようでは？
きづかないようではダネ。
マンションの法律関連を理解するにも
一定の語彙力が必要なんだよね。ゴメンね。

[11509: 匿名さん]

>>11508さん
11502も11503もスレ主ではないんだけどね。
匿名さんだから分らないんだけどね。

[11510: 匿名さん]

　　＊２棟の建物がエキスパンションジョイントでつながり、１棟だけがひどく損傷した場合の対応

　　　　ここの事例では、東棟は大破、南棟はほとんど損傷がなかったとのこと。管理規約は、単棟型
　　　であったため、管理組合として一体として工事をすべきとの主張もあったが、各棟の損壊程度の
　　　温度差が起因して意見がぶつかり、まとまりがなく合意形成に至らなかった。

　　　　しかし、築１４年目で大規模修繕工事の時期であったので、震災復旧工事と一緒にするという
　　　ことになり、被害の少なかった南棟の住民が、被災支援金のうち１００万円を各世帯が拠出しよ
　　　うということになり、解決しました。ただ、片方だけの建替えの場合だったら、資金面で南棟の了
　　　解をえることは不可能だろうといわれていました。
　　　　被災支援金は、管理組合に支払われるものではなく、各戸の住民に直接支払いがされます。

[11511: 匿名さん]

犬の糞の清掃やネズミの死体の撤去は保存行為だから
管理員や清掃スタッフがいなくても組合員なら誰でもできる

[11512: 匿名さん]

連坦 棟型

外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
　しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない
ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
となっています。

[11513: 匿名さん]

被災支援金は組合員別の配付割合となるはずですがどのような割合
になるのでしょうか。
区分所有法では共用部分の持分割合は強行規定ではありませんので
規約に従わなければいけません。
規約に従うのでしょうか、それとも共用部分の持分割合で支払われ
るのでしょうか。

[11514: 匿名さん]

被災支援金は、組合員だけでなく、その時に貸している場合は
その賃借人に支払われるということです。
それに、管理組合には支給されません。個別に支払われるとのことです。

[11515: 匿名さん]

マンションの価値観からいえば、管理員、清掃員、コンシェルジェ、
ガードマン等がいた方がいいです。

[11516: 匿名さん]

>>11514 匿名さん
住民登録者ですか。
被災棟の工事ですから総会で可決したからと言って組合員以外は
強制徴収はできませんよね。

[11517: 匿名さん]

管理費を滞納していても支援金を受け取ることができます。

[11518: 匿名さん]

＊設計・監理業者を導入するメリット
　　　設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
　　　同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。
　　　見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。
　　　手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。

　　　元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。
　　　竣工時の不都合が顕在化できる。

[11519: 匿名さん]

新生銀行の行方が楽しみですね

[11520: 匿名さん]

地銀のプラットホームになる。
取引もしやすい。

[11521: 匿名さん]

連坦 棟型

外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
　しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない
ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
となっています。

連坦棟の多くは、各部位（棟）が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体
で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。
マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた
めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。
　しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。
ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダメージ
を受けていない場合もあります。

[11522: 匿名さん]

　　　＊連坦棟の復旧における合意形成が困難であることの一因

　　　　　　区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、
　　　　　議決要件等が決められています。
　　　　　　特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって
　　　　　決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。
　　　　　　例えば、連坦棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議（復旧決議）が承認され
　　　　　たとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければならな
　　　　　くなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者もいるでしょう。
　　　　　　その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。
　　　　　　同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょうか。
　　　　　　又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。
　　　　　　もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。
　　　　　ということは、将来残った棟を建替えする場合は、その棟の者だけで建て替え費用は負担
　　　　　することになります。

[11523: 匿名さん]

　　　　　　建替え（復旧工事）工事期間中は、残った棟の、施設等の修復や維持をしていかなけれ
　　　　　ばなりません。修繕積立金についても、各棟に分配することはできません。
　　　　　　今後も敷地や駐車場、浄水設備等の管理をしていかなければならないからです。
　　　　　　しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。
　　　　　管理費についても、工事期間中は片方の住民は住んでないのに徴収されることになります。

[11524: 匿名さん]

>>11523
>しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。

＜>>7111 2020/12/20 の再掲＞
>>7056　匿名さん
あのぅ・・・
>>7045 の下から２行目、
>しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。
の意味が理解できません。
お教えいただけませんでしょうか？

>>7057　匿名さん　2020/12/17 08:38:40
>それは建て替えに参加しない方に対して修繕積立金を還付しな
>ければならないということです。
>積立金はそれぞれの組合員が積立てたお金ですから。

>>7060　匿名さん
>>>7057　匿名さん　2020/12/17 08:38:40
大規模一部滅失の話なのに、修繕積立金を還付しなければならないのですか？

>>7062　匿名さん　2020/12/17 08:58:12
>>>7060さん
>建て替えといっているでしょう。
>もし、間違っているのであればあなたの意見を書き込んで皆さんに
>教えてやってください。
>批判のためのスレではないんですから。

大規模一部滅失の復旧（>>7045 は、これに関するものである）において、買取り請求をして区分所有権を手放しても、これは単なる区分所有関係からの離脱であるので、
>積立金の配布は法で義務づけられています。
は、明らかに間違っており、積立金の払い戻しはできない。

[11525: 匿名さん]

意味不明な質問には答えません。

[11526: 匿名さん]

修繕積立金は組合員の積立金です。
積立てたものは返すのが自然です。
但し、売却したときは承継人に引き継がれます。
建替えの場合は、それに参加しない者に対しては返すようになっています。

[11527: ご近所さん]

返さなくてもいいです

[11528: 匿名さん]

建替えの場合は、建物の取り壊しの時点で管理組合は消滅する。
管理組合が消滅すると管理組合の財産は規約の定めに従って処分されるが、管理組合の消滅時に区分所有者であった者は、建替えに参加する、しないに関係なく同じ取扱いとなる。

[11529: 匿名さん]

管理組合が消滅するんだから、積立金は全組合員に
返すのです。

[11530: 匿名さん]

管理会社や出入り業者への支払いを済ませた後の残金は役員で分配することを定めておくと役員がもらえる。

[11531: 匿名さん]

建替え賛成組合員も返金を受けるのです。
そして返金を受けたお金を建替え管理組合に入金します。

[11532: 匿名さん]

>>11526
>建替えの場合は、それに参加しない者に対しては返すようになっています。

>>11529
>管理組合が消滅するんだから、積立金は全組合員に返すのです。

ブレブレですね。

[11533: 匿名さん]

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

[11534: 匿名さん]

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

[11535: 匿名さん]

都合が悪くなると別のコピペに切り替えます。

[11536: 匿名さん]

11535 匿名さん
批判だけする者には答えないだけだよ。
批判するのではなく、間違っていたり、何かいい情報があれば
調べて書き込みをしなさいといっているだろう。
僕に教えるんではなく、みんなに情報の提供をすることが必要だよ。
建替えに関する法律は複雑だから、調べるのが面倒くさいからね。
建替えに関する法律の第○条にこういう規定があるとかね。
それはしなくてただ批判するだけだからね、いつも。
単なる揚げ足どりを楽しんでいるだけじゃないの。
たまには感心できる書き込みをしてごらんよ。

[11537: 匿名さん]

>>11531
>建替え賛成組合員も返金を受けるのです。
>そして返金を受けたお金を建替え管理組合に入金します。

もう支離滅裂ですね。

[11538: 匿名さん]

修繕積立金の精算
修繕積立金の精算は、建替え決議をした時点での区分所有者に分配するのが一般的です。過去に積み立てはしていたものの建替え決議の時点で区分所有者ではなくなっている人に分配する必要はありません。また、建替え決議の時点で区分所有者であれば、たとえ建替え反対者だったとしても配分をするのが適当だと考えられます。

配分は区分所有法第19条の「共用部分の負担及び利益収取」にのっとり、各住戸の持分により分担されます。なお、区分所有者全員が建替えに賛成している場合は、その全員の合意があれば修繕積立金の残額を建替組合に引き継ぐことも可能です。

[11539: 匿名さん]

国交省の見解です。
修繕積立金の精算
修繕積立金の精算は、建替え決議をした時点での区分所有者に分配するのが一般的です。過去に積み立てはしていたものの建替え決議の時点で区分所有者ではなくなっている人に分配する必要はありません。また、建替え決議の時点で区分所有者であれば、たとえ建替え反対者だったとしても配分をするのが適当だと考えられます。

配分は区分所有法第19条の「共用部分の負担及び利益収取」にのっとり、各住戸の持分により分担されます。なお、区分所有者全員が建替えに賛成している場合は、その全員の合意があれば修繕積立金の残額を建替組合に引き継ぐことも可能です。

[11540: 匿名さん]

>>11539
>国交省の見解です。

国交省の見解ではなく、下記URLからの引用ですね。
引用する場合は、引用元を示すべきです。
http://www.npo-takumi.or.jp/rebuild/decided/sequences/settlement.php

[11541: 匿名さん]

万年受験生なので仕方ないですね

[11542: 匿名さん]

＞＞１１５４０
又批判だけかい。
だったら自分で書き込めばよかったんだよ。
情報の提供をしてみんなに知ってもらうことが大事なのが
分らない、単なる揚げ足取りと批判だけしかできない
寂しい人間だな。

[11543: 匿名さん]

それに国交省の見解と書きこんでいるんだがね。

[11544: 匿名さん]

>>11543
>それに国交省の見解と書きこんでいるんだがね。

ならば、「マンションの建替えに向けた合意形成に関するマニュアル」（平成１５年１月）を示せばよかったのに・・・
「マンションの建替えに向けた合意形成に関するマニュアル」は、平成２２年７月に改訂され、そのような記載はなくなっていますがね。

[11545: 匿名さん]

>11540 匿名さんのURL、記事の元ネタは、
国総研（国土交通省 国土技術政策研究所）のマニュアル（下記↓、１１ページ）「［２］管理組合の解散と修繕積立金の清算」でしょう。

国総研のマニュアル（２００３年１月）にある「[２]管理組合の解散と修繕積立金の清算」が、国交省のマニュアルにない（飛んでいる）のはなぜでしょう？

国交省版は２０１０年改訂で「[２]管理組合の解散と修繕積立金の清算」を何らかの理由で抜いたのでしょうか？

〇国総研
http://www.nilim.go.jp/lab/bcg/siryou/tnn/tnn0084.htm
マンションの建替えに向けた合意形成に関するマニュアル/ ～（２００３年１月）
第２章　建替え決議後の合意形成の進め方／□マンション建替え円滑化法に基づく事業実施の基本プロセス
http://www.nilim.go.jp/lab/bcg/siryou/tnn/tnn0084pdf/ks0084006.pdf
５ページ、１１ページ

または、（テキスト版）
http://www.nilim.go.jp/japanese/report/mansion/manken2.pdf
４ページ、１０ページ

〇国交省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000...
●マンション建替えに向けた合意形成に関するマニュアル 平成１５年１月 平成２２年７月改訂
第２章　建替え決議後の合意形成の進め方／□マンション建替え円滑化法に基づく事業実施の基本プロセス
https://www.mlit.go.jp/common/001064896.pdf
５ページ、１１ページ

[11546: 匿名さん]

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

[11547: 11544]

＜参考＞
「マンションの建替えに向けた合意形成に関するマニュアル」（平成１５年１月　国土交通省）

【抜粋】
●修繕積立金の清算
・ 修繕積立金を清算する場合、誰がその分配に預かることができるのかが問題となりますが、これについては、建替え決議をした時点での区分所有者全員であると考えることが適当ではないかと考えられます。
以前の区分所有者（過去に積立は行ったが建替え決議時点では区分所有者ではなくなっていた者）にまで遡って配分することは、修繕積立金の法的性格等からみて必要ありません。なお、建替え決議をした時点での区分所有者であれば、建替え決議に対する賛否にかかわらず配分に預かることができると考えるのが適当ではないかと考えられます。
・ 配分割合は各住戸の修繕積立金の負担割合に応じて定められます。区分所有法（第19 条）や標準管理規約に示されており、一般的には共用部分に対する各住戸の持分に応じ分担されることになります。
・ 一般的には上記のような考え方で修繕積立金を清算することとなりますが、従前の区分所有者の全員が建替えに参加する場合などは、全員の合意があれば、修繕積立金の残額を建替組合に適正に引き継ぎを行うこともありうると考えられます。

[11548: 匿名さん]

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

[11549: 匿名さん]

>>11545
>国総研のマニュアル（２００３年１月）にある「[２]管理組合の解散と修繕積立金の清算」が、国交省のマニュアルにない（飛んでいる）のはなぜでしょう？

>国交省版は２０１０年改訂で「[２]管理組合の解散と修繕積立金の清算」を何らかの理由で抜いたのでしょうか？

以下がその理由だと思います。

平成１６年（２００４年）の標準管理規約の改正において、第６５条（消滅時の財産の清算）が新設されました。
これは、マンション建替円滑化法の規定の制定を踏まえ、標準管理規約に建替えに関する規定が記載されたことによるもので、建替えがなされると、現在の建物の管理を前提として構成されている管理組合は、管理の対象を失うので消滅することになります。
これに対応するために、第６５条と第３２条（業務）第１６号「管理組合の消滅時における残余財産の清算」が新設されました。

[11550: 匿名さん]

もう終わったよ。
次の議題に入っているよ。