「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[11491: 匿名さん]

>>11488 匿名さん
任期については長期政権は確かに歪が生じるのは認めるがそうではな
い場合もあることも認めざるを得ません。
そういった場合に備えて適当な役員を有志で理事として送り込みやす
くするのが立候補制です。
それらの妨害ために悪徳管理会社や悪徳組合員の共謀により規約をい
じくりまわされることも想定してください。
このからくりは相当な管理経験者でないとひも解きは困難です。

[11492: 匿名さん]

何の問題もなく管理組合が運営されているマンションにとっては
管理会社や理事長の問題が指摘されることはありません。
管理規約や各種細則の改定にしても、殆どは標準管理規約や
区分所有法の改定に従って改訂をしています。
それができないマンションもあるんですね。
私どものマンションでは輪番制で任期も決めてありますが、うまく
管理が行われています。
月１回の理事会の議題については理事長が作成するようになっています。
理事会についても、管理会社のフロントと管理員が出席をしますが、
発言は殆どありません。殆ど理事会主導で進められます。
議事録はフロントが案を作成し理事長が修正して組合員に配布します。

[11493: 匿名さん]

まず、管理規約と各種細則の全面改正をしたらいいでしょう。
専門委員を公募して進めていきますが、その委員会には管理会社は
含みません。

[11494: 匿名さん]

理事長は組合員の直接投票で決定して理事長の指名で組合員の中から
理事を決めたらどうでしょう。

[11495: 匿名さん]

それこそおかしくなる。
住民は投票するにしても殆ど名前も顔も知らないしね。

[11496: 匿名さん]

>>11495 匿名さん
個人情報保護法が壁となる。立候補制を敷いても立候補が出ない。
何かいい方法はないか。
立候補する有志がいれば選挙を行い落選組合員を理事にできる制度
もできるのだが？

[11497: 匿名さん]

そこまでして立候補者を求める必要はないでしよう。
輪番制で十分ですよ。

[11498: 匿名さん]

役員選任方法についての細則を作るには普通決議では無理でしょうか。
やはり、選任方法の規約と細則を特別決議で設定して細則での賛否は
普通決議とするべきでしょうか。

[11499: 匿名さん]

各種細則は普通決議となっていますよ。
役員の選任方法の規定も普通決議です。
特別決議は限定されていますよ。標準管理客をみれば
その項目が規定されています。１０項目もありません。

[11500: 匿名さん]

11499 匿名さん
当然細則での可否は普通決議でしょう。
その細則を規約の条項に入れる場合は普通決議ではだめじゃないで
しょうかとの質問です。いかがでしょう。

[11501: 匿名さん]

>>11499 匿名さん
あんたそれでマンション管理士ですか。

[11502: 匿名さん]

>>11501 匿名さん

何もおかしなことは言っていないけどね。

[11503: 匿名さん]

>>11502 匿名さん 3分前
きずかないようではマンション管理士失格。
ちゃんと質問の内容に答えていない。

[11504: 匿名さん]

>>11490 匿名さん
理事長を理事会を主導していると思っているのなら世間知らずですよ。そんな理事会は少数派で、多くは管理会社が主導権を握っています。

[11505: 匿名さん]

>>11504 匿名さん
うちのマンションは理事会主導です。
最近は近隣のマンションの役員がよく訪問を受けます。
分散管理の噂を聞いての訪問です。
マンション管理士有資格者が殆どです。
中には管理会社不要論者もいます。
それ等へのアドバイスとしてはまずは清掃員は残して管理員を廃止
する方法をアドバイスします。
小規模マンションでは呼称を清掃管理員さんに改めるようにアドバ
イスします。
清掃管理と管理員業務をごちゃまぜにするのを避けるためです。

[11506: 匿名さん]

小規模マンションで管理員を専属でつけるのは経費的にも
難しいでしょうね。
やはり管理員と清掃員は別の方がいいと思いますよ。

[11507: 匿名さん]

マンションの価値観からいえば、管理員、清掃員、コンシェルジェ、
ガードマン等がいた方がいいですね。

[11508: 匿名さん]

>>11503 匿名さん
きずかないようでは？
きづかないようではダネ。
マンションの法律関連を理解するにも
一定の語彙力が必要なんだよね。ゴメンね。

[11509: 匿名さん]

>>11508さん
11502も11503もスレ主ではないんだけどね。
匿名さんだから分らないんだけどね。

[11510: 匿名さん]

　　＊２棟の建物がエキスパンションジョイントでつながり、１棟だけがひどく損傷した場合の対応

　　　　ここの事例では、東棟は大破、南棟はほとんど損傷がなかったとのこと。管理規約は、単棟型
　　　であったため、管理組合として一体として工事をすべきとの主張もあったが、各棟の損壊程度の
　　　温度差が起因して意見がぶつかり、まとまりがなく合意形成に至らなかった。

　　　　しかし、築１４年目で大規模修繕工事の時期であったので、震災復旧工事と一緒にするという
　　　ことになり、被害の少なかった南棟の住民が、被災支援金のうち１００万円を各世帯が拠出しよ
　　　うということになり、解決しました。ただ、片方だけの建替えの場合だったら、資金面で南棟の了
　　　解をえることは不可能だろうといわれていました。
　　　　被災支援金は、管理組合に支払われるものではなく、各戸の住民に直接支払いがされます。

[11511: 匿名さん]

犬の糞の清掃やネズミの死体の撤去は保存行為だから
管理員や清掃スタッフがいなくても組合員なら誰でもできる

[11512: 匿名さん]

連坦 棟型

外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
　しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない
ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
となっています。

[11513: 匿名さん]

被災支援金は組合員別の配付割合となるはずですがどのような割合
になるのでしょうか。
区分所有法では共用部分の持分割合は強行規定ではありませんので
規約に従わなければいけません。
規約に従うのでしょうか、それとも共用部分の持分割合で支払われ
るのでしょうか。

[11514: 匿名さん]

被災支援金は、組合員だけでなく、その時に貸している場合は
その賃借人に支払われるということです。
それに、管理組合には支給されません。個別に支払われるとのことです。

[11515: 匿名さん]

マンションの価値観からいえば、管理員、清掃員、コンシェルジェ、
ガードマン等がいた方がいいです。

[11516: 匿名さん]

>>11514 匿名さん
住民登録者ですか。
被災棟の工事ですから総会で可決したからと言って組合員以外は
強制徴収はできませんよね。

[11517: 匿名さん]

管理費を滞納していても支援金を受け取ることができます。

[11518: 匿名さん]

＊設計・監理業者を導入するメリット
　　　設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
　　　同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。
　　　見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。
　　　手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。

　　　元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。
　　　竣工時の不都合が顕在化できる。

[11519: 匿名さん]

新生銀行の行方が楽しみですね

[11520: 匿名さん]

地銀のプラットホームになる。
取引もしやすい。

[11521: 匿名さん]

連坦 棟型

外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
　しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない
ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
となっています。

連坦棟の多くは、各部位（棟）が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体
で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。
マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた
めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。
　しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。
ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダメージ
を受けていない場合もあります。

[11522: 匿名さん]

　　　＊連坦棟の復旧における合意形成が困難であることの一因

　　　　　　区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、
　　　　　議決要件等が決められています。
　　　　　　特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって
　　　　　決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。
　　　　　　例えば、連坦棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議（復旧決議）が承認され
　　　　　たとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければならな
　　　　　くなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者もいるでしょう。
　　　　　　その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。
　　　　　　同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょうか。
　　　　　　又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。
　　　　　　もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。
　　　　　ということは、将来残った棟を建替えする場合は、その棟の者だけで建て替え費用は負担
　　　　　することになります。

[11523: 匿名さん]

　　　　　　建替え（復旧工事）工事期間中は、残った棟の、施設等の修復や維持をしていかなけれ
　　　　　ばなりません。修繕積立金についても、各棟に分配することはできません。
　　　　　　今後も敷地や駐車場、浄水設備等の管理をしていかなければならないからです。
　　　　　　しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。
　　　　　管理費についても、工事期間中は片方の住民は住んでないのに徴収されることになります。

[11524: 匿名さん]

>>11523
>しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。

＜>>7111 2020/12/20 の再掲＞
>>7056　匿名さん
あのぅ・・・
>>7045 の下から２行目、
>しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。
の意味が理解できません。
お教えいただけませんでしょうか？

>>7057　匿名さん　2020/12/17 08:38:40
>それは建て替えに参加しない方に対して修繕積立金を還付しな
>ければならないということです。
>積立金はそれぞれの組合員が積立てたお金ですから。

>>7060　匿名さん
>>>7057　匿名さん　2020/12/17 08:38:40
大規模一部滅失の話なのに、修繕積立金を還付しなければならないのですか？

>>7062　匿名さん　2020/12/17 08:58:12
>>>7060さん
>建て替えといっているでしょう。
>もし、間違っているのであればあなたの意見を書き込んで皆さんに
>教えてやってください。
>批判のためのスレではないんですから。

大規模一部滅失の復旧（>>7045 は、これに関するものである）において、買取り請求をして区分所有権を手放しても、これは単なる区分所有関係からの離脱であるので、
>積立金の配布は法で義務づけられています。
は、明らかに間違っており、積立金の払い戻しはできない。

[11525: 匿名さん]

意味不明な質問には答えません。

[11526: 匿名さん]

修繕積立金は組合員の積立金です。
積立てたものは返すのが自然です。
但し、売却したときは承継人に引き継がれます。
建替えの場合は、それに参加しない者に対しては返すようになっています。

[11527: ご近所さん]

返さなくてもいいです

[11528: 匿名さん]

建替えの場合は、建物の取り壊しの時点で管理組合は消滅する。
管理組合が消滅すると管理組合の財産は規約の定めに従って処分されるが、管理組合の消滅時に区分所有者であった者は、建替えに参加する、しないに関係なく同じ取扱いとなる。

[11529: 匿名さん]

管理組合が消滅するんだから、積立金は全組合員に
返すのです。

[11530: 匿名さん]

管理会社や出入り業者への支払いを済ませた後の残金は役員で分配することを定めておくと役員がもらえる。

[11531: 匿名さん]

建替え賛成組合員も返金を受けるのです。
そして返金を受けたお金を建替え管理組合に入金します。

[11532: 匿名さん]

>>11526
>建替えの場合は、それに参加しない者に対しては返すようになっています。

>>11529
>管理組合が消滅するんだから、積立金は全組合員に返すのです。

ブレブレですね。

[11533: 匿名さん]

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

[11534: 匿名さん]

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

[11535: 匿名さん]

都合が悪くなると別のコピペに切り替えます。

[11536: 匿名さん]

11535 匿名さん
批判だけする者には答えないだけだよ。
批判するのではなく、間違っていたり、何かいい情報があれば
調べて書き込みをしなさいといっているだろう。
僕に教えるんではなく、みんなに情報の提供をすることが必要だよ。
建替えに関する法律は複雑だから、調べるのが面倒くさいからね。
建替えに関する法律の第○条にこういう規定があるとかね。
それはしなくてただ批判するだけだからね、いつも。
単なる揚げ足どりを楽しんでいるだけじゃないの。
たまには感心できる書き込みをしてごらんよ。

[11537: 匿名さん]

>>11531
>建替え賛成組合員も返金を受けるのです。
>そして返金を受けたお金を建替え管理組合に入金します。

もう支離滅裂ですね。

[11538: 匿名さん]

修繕積立金の精算
修繕積立金の精算は、建替え決議をした時点での区分所有者に分配するのが一般的です。過去に積み立てはしていたものの建替え決議の時点で区分所有者ではなくなっている人に分配する必要はありません。また、建替え決議の時点で区分所有者であれば、たとえ建替え反対者だったとしても配分をするのが適当だと考えられます。

配分は区分所有法第19条の「共用部分の負担及び利益収取」にのっとり、各住戸の持分により分担されます。なお、区分所有者全員が建替えに賛成している場合は、その全員の合意があれば修繕積立金の残額を建替組合に引き継ぐことも可能です。

[11539: 匿名さん]

国交省の見解です。
修繕積立金の精算
修繕積立金の精算は、建替え決議をした時点での区分所有者に分配するのが一般的です。過去に積み立てはしていたものの建替え決議の時点で区分所有者ではなくなっている人に分配する必要はありません。また、建替え決議の時点で区分所有者であれば、たとえ建替え反対者だったとしても配分をするのが適当だと考えられます。

配分は区分所有法第19条の「共用部分の負担及び利益収取」にのっとり、各住戸の持分により分担されます。なお、区分所有者全員が建替えに賛成している場合は、その全員の合意があれば修繕積立金の残額を建替組合に引き継ぐことも可能です。

[11540: 匿名さん]

>>11539
>国交省の見解です。

国交省の見解ではなく、下記URLからの引用ですね。
引用する場合は、引用元を示すべきです。
http://www.npo-takumi.or.jp/rebuild/decided/sequences/settlement.php