「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[11451: 匿名さん]

うちのマンションなどは築10年くらいで敷地のあちらこちらから汚水があふれて臭くてしょうがなかった。その他に2階部分のトイレから?があふれ出て騒動があった。排水管の設備の設計図も組合室には保管されてなく、管理会社にもなく、建設会社に高値で買って調べている。管理会社も組合役員も頼りがなく先が思いやられる。

[11452: 匿名さん]

ウンチ漏れが2階からでよかったのではないでしょうか。
最上階から漏れたらウンチが万有引力に従い下へ伝わってマンション住民全員が
臭い飯を食うことになります。

[11453: 匿名さん]

マンション購入ポイントは日当たりも間取りも大事だが、一番重要なのはトイレで垂れた大便小便がサッサと専有部分から配管を通って共用部分へ出ていくかどうかである。

[11454: 匿名さん]

>>11452 匿名さん
大地震の時は生きた心地がしなかった。
うちは給湯タンクが室内の洗濯機置場の奥に設置されていてタンクの倒壊と給湯管の亀裂や折れ等で大洪水が全体に及んだ。それに伴い汚水も天井から垂れてきて汚いのと臭いので大変でした。家具や洋服等にも汚水等が付着して汚いのには往生した。後処理に数か月かかった。

[11455: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。
　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。
　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の値上げが必要となってきますが、各区分所有者がそれぞ
　れ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには変わり
　はありません。

[11456: 匿名さん]

区分所有建物の使用者は給排汚雨水が配管をいつまでも永久に
漏れることなく落下していると思っている。
原因は劣化だけではなく地震や台風や津波や洪水や火災等の自
然災害でも起こっていることを予測はしていない。
私はそのことを想定して管理人にシュミレーションをしておく
ように命じたら理事等から被害妄想が過ぎると非難された。
マンションの住民一人一人は自分のマンションの給排汚雨水シ
ステムを勉強してください。
このスレに専有部分の配管設備についての説明をなさっている
管理プロの投稿をお暇なときにはお読みください。
外壁の問題よりも大事かもしれません。
私はこの件が一番重要だと思います。

[11457: 匿名さん]

＜共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について＞　　
　　専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、
　６０～８０万円かかります。
　　もちろん塩ビ管仕様のマンションであれば錆びることはありませんが、継手部分については築年数
　の経過とともに、地震等の影響もありその部分にゆるみが生じそこから漏水が発生してきます。
　　当然、費用面だけでなく、工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
　　例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その
　場合は、仮設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
　　又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、１回
　で済ませることができます。
　　　しかし、そのためには修繕積立金の値上を行なわなければなりません。
　　共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の
　負担の軽減にもつながってきます。
　　管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上
　に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。
　　各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それから
　の値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。
　　修繕積立金の値上はしたくない。しかし、経年劣化が進み資産価値が落ちるのは嫌だでは先に進
　みません。又、保険は、経年劣化によるものには適用されませんので、住民同士のトラブルが発生す
　ることも予想されます。

[11458: 匿名さん]

理事がマンションの諸設備の将来についてあれこれ想定を立てるのは結構だが
それを退職後の小遣い稼ぎで働きに来ている管理人風情に命じるのが間違い。
管理人も面食らったことだろう。

[11459: 匿名さん]

管理員は管理会社の従業員ではないの。
それに管理会社だろうが常に理事会主導でマンション管理は行われるのが
普通だけどね。
現在はマンションの住民も賢くなったから。

[11460: 匿名さん]

配管の傷み具合が心配なら毎年壁に穴をあけ床板をはがして状態をチェックするしかないでしょう。その状態からそろそろ漏水が起こりそうだなと判断すれば、総会に修繕積立金値上げの議案を上程します。理事が輪番で回ってくるマンションならば、理事の部屋に穴をあけるのが公平です。もちろん工事費用や修復費用は管理組合が負担します。

[11461: 匿名さん]

「大規模地震に備えて、いまできること」

　大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました
が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ
でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について
は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。

　又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる
をえないところが殆どだとのことでした。マンションは自治会の加入率が低いのもその要因。
　ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所（マンションのエン
トランス等）には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ
り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。

　又、義捐金は、在住者（賃借人含む）に対してのみ支給され、居住していない区分所有者には支
給されなかったということでした。

　新築マンションはコミュニティ力が弱く、築年数のたったマンションの方がコミュニティ力は強かった
ということでした。自治会や子供会、塾親会、スポーツ等での日常の交流が必要と思われます。
　又、防災マニュアルを作成したり、名簿についても、電子以外に書面でも残しておく必要があるとの
ことでした。

[11462: 匿名さん]

>>11460 匿名さん
日常の管理で配管等の傷み具合は住民の苦情や
リホーム工事の申請書等で大体の察しはつけられます。

[11463: 匿名さん]

配管の検査は難しいですよ。
特に専有部分の配管の更新工事は問題がなければ皆さん
やらないでしょうからね。

[11464: 匿名さん]

>>11459 匿名さん
理事会主導（組合）の管理が出来ているマンションは多いのですね。
であれば安心です。理事のレベルはどんなもんでしょうね。
管理員は管理会社の従業員でなくてもいいでしょう。
マンションの規模によったら清掃員は必須だが管理人は必要ない場合
もあります。
大規模マンションであれば管理のプロを管理人として配置しているマ
ンションもあります。

[11465: 匿名さん]

管理員を管理組合が雇うとなると大変ですよ。
解雇もできないし、人事異動もできない。交代要員もいない。
教育はだれがするのかな。
管理のプロを管理人として配置しているとはどういうことか分から
ないけど、人を雇うということは、その者の労働条件等を考えて
やらなければならないし大変だと思うけどね。

[11466: 匿名さん]

>>11465 匿名さん
それぞれのマンションの規模や実情に合わせて採用するかしないかを
決めればいいでしょう。
お宅のマンションは無理と見ているのだから採用はしない方がいいで
しょう。

[11467: 匿名さん]

そうだね。
管理員は清掃とかマンションの窓口ではあるが
工事とかの発注とかには全く関与しないんじゃないの。
管理員に何を期待しているのかしらないが。
マンション管理は理事会がやるし、管理会社はその手伝いは
するけどね。あくまで補助業務だよね。

[11468: 匿名さん]

>>11467 匿名さん
それぞれのマンションの規模や実情に合わせて採用するしかないかを
決めればいいでしょう。
お宅のマンションは無理と見ているのだから採用はしない方がいいでしょう。
以上です。管理員に何かを求めるのも管理の在り方で変わります。

[11469: 匿名さん]

　地震保険の加入率は、６０％程度だったとのことですが、やはり保険に加入していなかったマンショ
ンは、より大変だったといわれています。

　保険の査定については、できるだけ早く修繕金を出したいので、簡単な調査で評価されるので、そ
の対策も考えておく必要があります。
　より有利な保険の査定をもらうには、災害発生時の日付入り写真を、部屋の中、開放廊下、ベランダ
等と撮影しておくことも大切だそうです。（どの日の地震で損壊したのを明確にするため）

　査定方法としては、組合が指定した１フロアしか調査せず、それで全体が査定されます。又、調査日
にその階の居住者が不在の場合は、その部屋の査定はゼロとの判断がされ、トータルでは低い評価
になってしまいますので、全員の協力が大切だといわれていました。

[11470: 匿名さん]

メリットばかりじゃない？住むまで気づかなかった「角部屋」の意外な弱点
2022/02/04 15:00 マネーポストWEB

　窓が多くて開放的な空間が広がり、採光しやすく風通しも良い──。「角部屋」は物件選びに際して人気のポイントのひとつだ。隣の部屋に片方しか接していないため、騒音リスクを低減したい人にとっても魅力的だろう。そうしたメリットから、同じフロアの物件に比べて家賃が高くなっているケースは少なくない。多少、家賃が高くても角部屋のニーズは高いようだ。

　だが、念願かなって角部屋に引っ越すことができたにもかかわらず、「こんなはずじゃなかった」と後悔するケースもあるという。いったい何があったのか。角部屋物件にこだわりすぎて失敗したという人たちが感じた、角部屋の“意外な弱点”を聞いた。

窓が多く壁が少ないので家具配置が難しい
　メーカーに勤める30代男性・Aさんは、以前住んでいたマンションの隣人の物音がうるさかったことから、物件探しにおいて「角部屋」という条件は上位に入っていた。

「以前の隣人は社交的なタイプだったようで人の出入りが多く、深夜でも騒いでいることがありました。声を張り上げている様子はYouTubeで配信をしているのかと思うほどで、うるさくてたまりませんでした。そういったリスクを極力避けたかったので、次は角部屋にこだわりました」（Aさん）

　Aさんが注目したのは、マンション4階で3方向に窓がある角部屋の物件。コロナ禍で都内の家賃が下落していたこともあり、手が届く価格になっていた。

「内見して窓はキッチン、寝室、ベランダと計3つの採光面があり、明るいし風通しがいいので最高だと感じました」（Aさん）

　内見後すぐに申し込み、無事に入居が決まったAさん。だが、入居してみると角部屋ならではのデメリットも感じるようになったという。

「幸いなことに、隣の住人も上の階の住人も静かだったので、入居当初はそれだけで満足していました。でも、だんだんと窓の多さにデメリットを感じるようになりました。というのも、まず寝室の出窓に合うサイズのカーテンは既製品で売っていないため、特注品で出費がかさむ。しかも、窓がたくさんある分、壁が少ないせいで家具配置が難しく、入居から1年ちょっと経った今でも難航しています。窓を“犠牲”にすることも考えましたが、せっかくの角部屋のメリットがなくなるので、それももったいない」（Aさん）

　Aさんにとって他にも想定外のことはあった。「隣接するマンション」の問題だ。

「角部屋だと同じマンション内では隣接する部屋が少なくていいのですが、隣のマンションのことまで気にしなければならないのが想定外でした。意外と生活音が聞こえてくるんですよね。角部屋じゃなければ、そこまで気にしなくて済んだのでしょうが……。

　あと、ちょうど私の部屋の窓の真ん前が隣のマンションの部屋のキッチンみたいで、にんにくを使った料理の匂いが部屋中に充満したことがありました。同じマンション内なら相談もできるかもしれませんが、違うマンションなのでそれもやりにくい」（Aさん）

外廊下で玄関前に2方向から雨が吹き付け水浸し
　IT企業に勤める20代女性・Bさんは、コロナ以前にかねてから憧れていた角部屋に引っ越した。だが、引っ越してすぐに想定外のことが起こり、「気持ちが萎えた」という。

「やはり光が多く入るのは魅力的でしたが、雨の日は大変でした。マンションの構造上の問題もあるんですが、うちの場合は外廊下で2方向から雨が吹き付けてくるので、玄関ドア前が水浸し状態になることも。他の部屋の玄関前はそんなに濡れてないのに……。ベランダもやはり2方向から雨が襲うので、ビチャビチャ度が高くなる気がします。雨の日は憂鬱になりました」（Bさん）

　さらに在宅勤務になったことで、少し不満に思っていた角部屋のデメリットが際立ってしまったという。

「『角部屋は外に接する面が多い分、他の部屋に比べて冬は寒いし夏は暑い』と言いますが、たしかにそれはあるように思います。実際、以前暮らしていたマンションの中部屋に比べて、エアコンの設定温度を夏は低く、冬は高くしないと過ごしにくい。光熱費も上がりました。そうした中で在宅勤務になり、一日中家にいるようになったので光熱費が馬鹿になりません。それなのに、角部屋は同じフロアの中部屋より家賃が高い。角部屋は意外とコスパが悪いなあ、と住んでみて思いました」（Bさん）

　角部屋はメリットも多く、実際に住んで満足している人も多いだろう。それでも、角部屋のメリットばかりに目が行き過ぎて、「こんなはずじゃ……」と少し後悔している人もいる。もちろん「角部屋だから」というだけでなく、個別の住まいに由来するデメリットもあるだろうが、実際に住んでみないとわからないことは少なくないようだ

[11471: 購入経験者さん]

管理組合の理事選任の方法について
築20年マンション管理組合の理事を経験、20年前の管理組合設立臨時総会で理事選任について、立候補を募集して立候補者がいない場合は輪番制により選任するとの総会決議がありました。今回立候補届を理事会宛に提出しました。
理事会からの対応は輪番制による辞退者が出ていないので理事への立候補は認められない旨の通知がありました。
総会決議の主旨は立候補ありきで1名の立候補者が出た場合は優先され理事定数が不足した場合は輪番制等により対応するのが適正な方法だと思います。
以上の件についてご意見を頂ければと思います。
宜しくご指導をお願いします。

[11472: 匿名さん]

>>11471 購入経験者さん
役員（理事）選任についてのまともな投稿が出ました。
私は常日頃からこの件についての投稿をしてきましたがスレ荒らし
や妨害での投稿で嫌気がさしてと投稿を控えています。
11471さんの疑問は正しくほとんどのマンションでは犯罪に似た役
員（理事）選任が行われています。
分譲当時は総会の議案には役員（理事）を公募しましたがいなかっ
たので以下の役員（理事）を選任して皆さんの賛同をお願いする旨
の案が提案されて普通決議で可決されたことにして役員（理事）が
選任されています。
しかし、公募等の作業はなされていないで勝手に管理会社等で役員
（理事）決めをしております。ここら辺がマンションの管理の出発
点に齟齬が生

[11473: 匿名さん]

>>11470さん
私はマンションの購入は２軒目だが、どちらも角部屋だったけど
明るくていいですよ。風通しはいいし。
１軒目は８階、２軒目は１４階でルーバル付き。
騒音問題はないけど、物音が聞こえるとしたら片方だけ。
マンションを購入するときのカーテンはオーダーが普通ではないですか。
マンションは高層階へいけばいくほど見晴らしも良く快適ですよ。
それに角部屋がいいですね。

[11474: 匿名さん]

>>11471さん
うちのマンションも立候補制を導入しています。
３名以内となっていまして、理事の間隔を３年以上空けることが
条件です。
輪番制ですが、立候補者は優先されます。但し、３名以上になった場合は
理事会で選考するとなっています。しかし、立候補者は殆どいません。
毎年募集していますけど。

[11475: 匿名さん]

輪番制を採用しています。立候補の制度も設けてあります。
毎年総会の４カ月前に募集をしなければならないと理事会細則に
規定されています。
人数や期間、理事を降りてから３年の経過が必要とかの規定が。
しかし、現実的には立候補される方は殆どいません。
立候補者は３名の定員以内であれば理事になれます。
やる気のある方はなかなかでてきません。
ちなみに理事の任期は２年です。長期政権にはならないので
立候補制は有効ですよ。

[11476: 匿名さん]

区分所有法は組合役員を集会の決議（総会決議）で選出することを原則としていますが、これは規約によって別のルールにすることができます。
そうは言っても、総会決議つまり住民の信任投票（信頼）を受けていない人を理事会が勝手に指名するのはトラブルの元でしょうから、ほとんどのマンションでは組合役員の選任・解任は規約上も総会決議事項になっていると思います。

[11477: 匿名さん]

つまり、総会で「Aさんに役員をお願いする」という組合員の意思が可決されれば、理事会がどうこう言える話ではありません。ただし。ここで大事なことは、多くのマンションでは総会に提出される議案（例えば、次期役員を誰にするか）は理事会の決議事項になっていて、組合員個人には総会議案提出権がないという点です。
たとえやる気満々の立候補者がいたとしても、理事会が「あいつはイヤだな」と思えば、屁理屈をこねくり回してその人を次期役員候補者名簿に登載しないこともありえます。

[11478: 匿名さん]

その場合どうするかと言えば、これまたほとんどのマンションの規約に規定されている「組合員の組合総会招集権」を行使することになります。やる気満々組合員が今の輪番制でイヤイヤやってる無気力役員に代えて自分を役員にするというアイデアをマンション住民に訴え、一定数の賛同を得た後、これを議題とする臨時総会を開催するよう役員に請求するわけです。
この臨時総会で役員交代が賛成多数で可決成立すれば、晴れて役員になることができます。しかし、そのためには日ごろからマンション内のトラブルに首を突っ込み、住民同士のもめ事にも積極的に介入し解決に導くなど、顔を売っておく必要がります。

[11479: 匿名さん]

輪番制であれ立候補制であれ、その組合員を次期役員候補者として総会に上程するかどうかは、現理事会の胸先三寸なのです。不合理に見えますが、これが世間です。
常識的には、自発的な立候補者がいない場合に輪番やくじ引きで次期役員候補者を選ぶので、立候補の意思を表明しているのに輪番優先を理由に立候補が認められないというのは、何か特殊な「大人の事情」があるのでしょう。理事会から見てその立候補した組合員は煙たい存在であることは間違いありません。

[11480: 匿名さん]

まず輪番制を細則に規定しておくべきです。
任期も決めておく必要があります。
最長２年とか３年に。
そして立候補制を取り入れる規定を作成します。
立候補する場合は、理事を降りてから３年の期間を空けること。
そういった細則をまず決めておかなければ先に進みません。

[11481: 匿名さん]

輪番制は一見公平に見えますが、組合員の個人的事情（意欲能力、時間的余裕など）を考慮しないので、「不作」の年度に込み入った事業計画が入ったりすると、理事会が機能せず無用のトラブルが発生することがあります。
また、役員同士の相性も重要であり、どうもそりが合わない組合員が同年度の役員として鉢合わせすると理事会で何一つ決まりません。それで、小うるさいジジイ同士がバッティングしないように、２年位前に順番をずらしておくこともあります。

[11482: 匿名さん]

11471さんのマンション管理組合理事会の言い分は「立候補制より輪番制が公平」「過去２０年間に立候補者はほとんどおらず輪番制が役員選出方法として定着している」ということなのでしょう。
それが間違っていると論じても水掛け論なので、規約の「組合員の総会招集権」をテコにして「意欲能力がある俺を役員にしろ！」と全組合員（理事会ではなく）に訴えるしかないと思います。その訴えが届かないようであれば、そういうレベルのマンションだということです。

[11483: 匿名さん]

しかし、見方を変えれば、意欲能力にかかわらず誰でも順番で役員が務まるようなマンションは、問題なく運営されているとも言えそうです。
実は、うちも輪番制で役員（１０人体制）を務めており、仕事の都合で奥さんを代理出席（これは規約では認められていません）させたり、理事会を毎回欠席する猛者が毎年必ずいますが、うまくいっています。管理会社がキチンとしてくれるので安心です。その代わり、委託費は年間１千万を超えています。

[11484: 匿名さん]

自分たちのマンションは自分たちで管理する、なんてことは昔の話
マンション管理はプロに任せて楽しく暮らすのが今のトレンド

[11485: 匿名さん]

うちの理事はメンバーが３０人だから輪番制でもその中には
しっかりした者はいる。

[11486: 匿名さん]

理事が30人て…そんなに必要か考えた方がいい。
船頭多くして船山に登る

[11487: 匿名さん]

>>11486 匿名さん
理事の員数が多いと唱える組合員は管理会社の回し者が多い。
マンションや組合員一人一人の利益を確保するためには理事
の員数はできるだｋを負い方がいいでしょう。
そのほかに理事の任期を短くしたがる者も同じ管理会社や特
定の組合員である。
理事の員数を少なくしたり、任期を短くしたり、立候補制度
を排除したり、これ等をたくらむ管理会社や特定の組合員は
要注意です。広く会議を興しばんき公論に００べし。

[11488: 匿名さん]

理事の人数が多いということは、輪番制では利点ですよ。
輪番制では当たり外れがあるといわれますが、理事が多ければ
それなりの人材は集まるものです。
任期についても、長期政権は必ず澱みが生じます。
マンションの管理ですから特別に難しいものではありません。
専門的な知識や技術が必要なら専門家をその時に活用すれば
いいだけです。

[11489: 匿名さん]

理事が多い利点は当たり理事がいるかもしれないという点だけ。
他のハズレ理事はだれかがやってくれると思い人任せ。レベルアップが図れないのにどこが組合のためなの？理事会での発言機会を増やし責任感を持たせるには少数がいい。
当たりに期待せず、当たりを増やす。

ついでに管理会社の回し者ってなに？あんたんとこは管理会社と戦いでもしてんのか？30人も理事がいて何やってんだか

[11490: 匿名さん]

>>11489さん
誰に対して書き込みをしているのか知らないが、どこの理事会でも
管理組合を主導しているのは理事長だと思いますよ。
ただ理事長一人が暴走しないように、他の理事が意見をいえなければ
その理事会はだめでしょうね。
そのためには、理事の人数は多い方がいいでしょう。人数が多ければ
いい知恵も浮かびますよ。3人いれば文殊の知恵というでしょう。
管理会社の回し者は私の書き込みとは関係ありません。

[11491: 匿名さん]

>>11488 匿名さん
任期については長期政権は確かに歪が生じるのは認めるがそうではな
い場合もあることも認めざるを得ません。
そういった場合に備えて適当な役員を有志で理事として送り込みやす
くするのが立候補制です。
それらの妨害ために悪徳管理会社や悪徳組合員の共謀により規約をい
じくりまわされることも想定してください。
このからくりは相当な管理経験者でないとひも解きは困難です。

[11492: 匿名さん]

何の問題もなく管理組合が運営されているマンションにとっては
管理会社や理事長の問題が指摘されることはありません。
管理規約や各種細則の改定にしても、殆どは標準管理規約や
区分所有法の改定に従って改訂をしています。
それができないマンションもあるんですね。
私どものマンションでは輪番制で任期も決めてありますが、うまく
管理が行われています。
月１回の理事会の議題については理事長が作成するようになっています。
理事会についても、管理会社のフロントと管理員が出席をしますが、
発言は殆どありません。殆ど理事会主導で進められます。
議事録はフロントが案を作成し理事長が修正して組合員に配布します。

[11493: 匿名さん]

まず、管理規約と各種細則の全面改正をしたらいいでしょう。
専門委員を公募して進めていきますが、その委員会には管理会社は
含みません。

[11494: 匿名さん]

理事長は組合員の直接投票で決定して理事長の指名で組合員の中から
理事を決めたらどうでしょう。

[11495: 匿名さん]

それこそおかしくなる。
住民は投票するにしても殆ど名前も顔も知らないしね。

[11496: 匿名さん]

>>11495 匿名さん
個人情報保護法が壁となる。立候補制を敷いても立候補が出ない。
何かいい方法はないか。
立候補する有志がいれば選挙を行い落選組合員を理事にできる制度
もできるのだが？

[11497: 匿名さん]

そこまでして立候補者を求める必要はないでしよう。
輪番制で十分ですよ。

[11498: 匿名さん]

役員選任方法についての細則を作るには普通決議では無理でしょうか。
やはり、選任方法の規約と細則を特別決議で設定して細則での賛否は
普通決議とするべきでしょうか。

[11499: 匿名さん]

各種細則は普通決議となっていますよ。
役員の選任方法の規定も普通決議です。
特別決議は限定されていますよ。標準管理客をみれば
その項目が規定されています。１０項目もありません。

[11500: 匿名さん]

11499 匿名さん
当然細則での可否は普通決議でしょう。
その細則を規約の条項に入れる場合は普通決議ではだめじゃないで
しょうかとの質問です。いかがでしょう。

[11501: 匿名さん]

>>11499 匿名さん
あんたそれでマンション管理士ですか。

[11502: 匿名さん]

>>11501 匿名さん

何もおかしなことは言っていないけどね。

[11503: 匿名さん]

>>11502 匿名さん 3分前
きずかないようではマンション管理士失格。
ちゃんと質問の内容に答えていない。

[11504: 匿名さん]

>>11490 匿名さん
理事長を理事会を主導していると思っているのなら世間知らずですよ。そんな理事会は少数派で、多くは管理会社が主導権を握っています。

[11505: 匿名さん]

>>11504 匿名さん
うちのマンションは理事会主導です。
最近は近隣のマンションの役員がよく訪問を受けます。
分散管理の噂を聞いての訪問です。
マンション管理士有資格者が殆どです。
中には管理会社不要論者もいます。
それ等へのアドバイスとしてはまずは清掃員は残して管理員を廃止
する方法をアドバイスします。
小規模マンションでは呼称を清掃管理員さんに改めるようにアドバ
イスします。
清掃管理と管理員業務をごちゃまぜにするのを避けるためです。

[11506: 匿名さん]

小規模マンションで管理員を専属でつけるのは経費的にも
難しいでしょうね。
やはり管理員と清掃員は別の方がいいと思いますよ。

[11507: 匿名さん]

マンションの価値観からいえば、管理員、清掃員、コンシェルジェ、
ガードマン等がいた方がいいですね。

[11508: 匿名さん]

>>11503 匿名さん
きずかないようでは？
きづかないようではダネ。
マンションの法律関連を理解するにも
一定の語彙力が必要なんだよね。ゴメンね。

[11509: 匿名さん]

>>11508さん
11502も11503もスレ主ではないんだけどね。
匿名さんだから分らないんだけどね。

[11510: 匿名さん]

　　＊２棟の建物がエキスパンションジョイントでつながり、１棟だけがひどく損傷した場合の対応

　　　　ここの事例では、東棟は大破、南棟はほとんど損傷がなかったとのこと。管理規約は、単棟型
　　　であったため、管理組合として一体として工事をすべきとの主張もあったが、各棟の損壊程度の
　　　温度差が起因して意見がぶつかり、まとまりがなく合意形成に至らなかった。

　　　　しかし、築１４年目で大規模修繕工事の時期であったので、震災復旧工事と一緒にするという
　　　ことになり、被害の少なかった南棟の住民が、被災支援金のうち１００万円を各世帯が拠出しよ
　　　うということになり、解決しました。ただ、片方だけの建替えの場合だったら、資金面で南棟の了
　　　解をえることは不可能だろうといわれていました。
　　　　被災支援金は、管理組合に支払われるものではなく、各戸の住民に直接支払いがされます。

[11511: 匿名さん]

犬の糞の清掃やネズミの死体の撤去は保存行為だから
管理員や清掃スタッフがいなくても組合員なら誰でもできる

[11512: 匿名さん]

連坦 棟型

外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
　しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない
ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
となっています。

[11513: 匿名さん]

被災支援金は組合員別の配付割合となるはずですがどのような割合
になるのでしょうか。
区分所有法では共用部分の持分割合は強行規定ではありませんので
規約に従わなければいけません。
規約に従うのでしょうか、それとも共用部分の持分割合で支払われ
るのでしょうか。

[11514: 匿名さん]

被災支援金は、組合員だけでなく、その時に貸している場合は
その賃借人に支払われるということです。
それに、管理組合には支給されません。個別に支払われるとのことです。

[11515: 匿名さん]

マンションの価値観からいえば、管理員、清掃員、コンシェルジェ、
ガードマン等がいた方がいいです。

[11516: 匿名さん]

>>11514 匿名さん
住民登録者ですか。
被災棟の工事ですから総会で可決したからと言って組合員以外は
強制徴収はできませんよね。

[11517: 匿名さん]

管理費を滞納していても支援金を受け取ることができます。

[11518: 匿名さん]

＊設計・監理業者を導入するメリット
　　　設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
　　　同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。
　　　見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。
　　　手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。

　　　元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。
　　　竣工時の不都合が顕在化できる。

[11519: 匿名さん]

新生銀行の行方が楽しみですね

[11520: 匿名さん]

地銀のプラットホームになる。
取引もしやすい。

[11521: 匿名さん]

連坦 棟型

外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
　しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない
ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
となっています。

連坦棟の多くは、各部位（棟）が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体
で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。
マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた
めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。
　しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。
ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダメージ
を受けていない場合もあります。

[11522: 匿名さん]

　　　＊連坦棟の復旧における合意形成が困難であることの一因

　　　　　　区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、
　　　　　議決要件等が決められています。
　　　　　　特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって
　　　　　決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。
　　　　　　例えば、連坦棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議（復旧決議）が承認され
　　　　　たとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければならな
　　　　　くなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者もいるでしょう。
　　　　　　その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。
　　　　　　同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょうか。
　　　　　　又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。
　　　　　　もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。
　　　　　ということは、将来残った棟を建替えする場合は、その棟の者だけで建て替え費用は負担
　　　　　することになります。

[11523: 匿名さん]

　　　　　　建替え（復旧工事）工事期間中は、残った棟の、施設等の修復や維持をしていかなけれ
　　　　　ばなりません。修繕積立金についても、各棟に分配することはできません。
　　　　　　今後も敷地や駐車場、浄水設備等の管理をしていかなければならないからです。
　　　　　　しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。
　　　　　管理費についても、工事期間中は片方の住民は住んでないのに徴収されることになります。

[11524: 匿名さん]

>>11523
>しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。

＜>>7111 2020/12/20 の再掲＞
>>7056　匿名さん
あのぅ・・・
>>7045 の下から２行目、
>しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。
の意味が理解できません。
お教えいただけませんでしょうか？

>>7057　匿名さん　2020/12/17 08:38:40
>それは建て替えに参加しない方に対して修繕積立金を還付しな
>ければならないということです。
>積立金はそれぞれの組合員が積立てたお金ですから。

>>7060　匿名さん
>>>7057　匿名さん　2020/12/17 08:38:40
大規模一部滅失の話なのに、修繕積立金を還付しなければならないのですか？

>>7062　匿名さん　2020/12/17 08:58:12
>>>7060さん
>建て替えといっているでしょう。
>もし、間違っているのであればあなたの意見を書き込んで皆さんに
>教えてやってください。
>批判のためのスレではないんですから。

大規模一部滅失の復旧（>>7045 は、これに関するものである）において、買取り請求をして区分所有権を手放しても、これは単なる区分所有関係からの離脱であるので、
>積立金の配布は法で義務づけられています。
は、明らかに間違っており、積立金の払い戻しはできない。

[11525: 匿名さん]

意味不明な質問には答えません。

[11526: 匿名さん]

修繕積立金は組合員の積立金です。
積立てたものは返すのが自然です。
但し、売却したときは承継人に引き継がれます。
建替えの場合は、それに参加しない者に対しては返すようになっています。

[11527: ご近所さん]

返さなくてもいいです

[11528: 匿名さん]

建替えの場合は、建物の取り壊しの時点で管理組合は消滅する。
管理組合が消滅すると管理組合の財産は規約の定めに従って処分されるが、管理組合の消滅時に区分所有者であった者は、建替えに参加する、しないに関係なく同じ取扱いとなる。

[11529: 匿名さん]

管理組合が消滅するんだから、積立金は全組合員に
返すのです。

[11530: 匿名さん]

管理会社や出入り業者への支払いを済ませた後の残金は役員で分配することを定めておくと役員がもらえる。

[11531: 匿名さん]

建替え賛成組合員も返金を受けるのです。
そして返金を受けたお金を建替え管理組合に入金します。

[11532: 匿名さん]

>>11526
>建替えの場合は、それに参加しない者に対しては返すようになっています。

>>11529
>管理組合が消滅するんだから、積立金は全組合員に返すのです。

ブレブレですね。

[11533: 匿名さん]

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

[11534: 匿名さん]

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

[11535: 匿名さん]

都合が悪くなると別のコピペに切り替えます。

[11536: 匿名さん]

11535 匿名さん
批判だけする者には答えないだけだよ。
批判するのではなく、間違っていたり、何かいい情報があれば
調べて書き込みをしなさいといっているだろう。
僕に教えるんではなく、みんなに情報の提供をすることが必要だよ。
建替えに関する法律は複雑だから、調べるのが面倒くさいからね。
建替えに関する法律の第○条にこういう規定があるとかね。
それはしなくてただ批判するだけだからね、いつも。
単なる揚げ足どりを楽しんでいるだけじゃないの。
たまには感心できる書き込みをしてごらんよ。

[11537: 匿名さん]

>>11531
>建替え賛成組合員も返金を受けるのです。
>そして返金を受けたお金を建替え管理組合に入金します。

もう支離滅裂ですね。

[11538: 匿名さん]

修繕積立金の精算
修繕積立金の精算は、建替え決議をした時点での区分所有者に分配するのが一般的です。過去に積み立てはしていたものの建替え決議の時点で区分所有者ではなくなっている人に分配する必要はありません。また、建替え決議の時点で区分所有者であれば、たとえ建替え反対者だったとしても配分をするのが適当だと考えられます。

配分は区分所有法第19条の「共用部分の負担及び利益収取」にのっとり、各住戸の持分により分担されます。なお、区分所有者全員が建替えに賛成している場合は、その全員の合意があれば修繕積立金の残額を建替組合に引き継ぐことも可能です。

[11539: 匿名さん]

国交省の見解です。
修繕積立金の精算
修繕積立金の精算は、建替え決議をした時点での区分所有者に分配するのが一般的です。過去に積み立てはしていたものの建替え決議の時点で区分所有者ではなくなっている人に分配する必要はありません。また、建替え決議の時点で区分所有者であれば、たとえ建替え反対者だったとしても配分をするのが適当だと考えられます。

配分は区分所有法第19条の「共用部分の負担及び利益収取」にのっとり、各住戸の持分により分担されます。なお、区分所有者全員が建替えに賛成している場合は、その全員の合意があれば修繕積立金の残額を建替組合に引き継ぐことも可能です。

[11540: 匿名さん]

>>11539
>国交省の見解です。

国交省の見解ではなく、下記URLからの引用ですね。
引用する場合は、引用元を示すべきです。
http://www.npo-takumi.or.jp/rebuild/decided/sequences/settlement.php

[11541: 匿名さん]

万年受験生なので仕方ないですね

[11542: 匿名さん]

＞＞１１５４０
又批判だけかい。
だったら自分で書き込めばよかったんだよ。
情報の提供をしてみんなに知ってもらうことが大事なのが
分らない、単なる揚げ足取りと批判だけしかできない
寂しい人間だな。

[11543: 匿名さん]

それに国交省の見解と書きこんでいるんだがね。

[11544: 匿名さん]

>>11543
>それに国交省の見解と書きこんでいるんだがね。

ならば、「マンションの建替えに向けた合意形成に関するマニュアル」（平成１５年１月）を示せばよかったのに・・・
「マンションの建替えに向けた合意形成に関するマニュアル」は、平成２２年７月に改訂され、そのような記載はなくなっていますがね。

[11545: 匿名さん]

>11540 匿名さんのURL、記事の元ネタは、
国総研（国土交通省 国土技術政策研究所）のマニュアル（下記↓、１１ページ）「［２］管理組合の解散と修繕積立金の清算」でしょう。

国総研のマニュアル（２００３年１月）にある「[２]管理組合の解散と修繕積立金の清算」が、国交省のマニュアルにない（飛んでいる）のはなぜでしょう？

国交省版は２０１０年改訂で「[２]管理組合の解散と修繕積立金の清算」を何らかの理由で抜いたのでしょうか？

〇国総研
http://www.nilim.go.jp/lab/bcg/siryou/tnn/tnn0084.htm
マンションの建替えに向けた合意形成に関するマニュアル/ ～（２００３年１月）
第２章　建替え決議後の合意形成の進め方／□マンション建替え円滑化法に基づく事業実施の基本プロセス
http://www.nilim.go.jp/lab/bcg/siryou/tnn/tnn0084pdf/ks0084006.pdf
５ページ、１１ページ

または、（テキスト版）
http://www.nilim.go.jp/japanese/report/mansion/manken2.pdf
４ページ、１０ページ

〇国交省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000...
●マンション建替えに向けた合意形成に関するマニュアル 平成１５年１月 平成２２年７月改訂
第２章　建替え決議後の合意形成の進め方／□マンション建替え円滑化法に基づく事業実施の基本プロセス
https://www.mlit.go.jp/common/001064896.pdf
５ページ、１１ページ

[11546: 匿名さん]

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

[11547: 11544]

＜参考＞
「マンションの建替えに向けた合意形成に関するマニュアル」（平成１５年１月　国土交通省）

【抜粋】
●修繕積立金の清算
・ 修繕積立金を清算する場合、誰がその分配に預かることができるのかが問題となりますが、これについては、建替え決議をした時点での区分所有者全員であると考えることが適当ではないかと考えられます。
以前の区分所有者（過去に積立は行ったが建替え決議時点では区分所有者ではなくなっていた者）にまで遡って配分することは、修繕積立金の法的性格等からみて必要ありません。なお、建替え決議をした時点での区分所有者であれば、建替え決議に対する賛否にかかわらず配分に預かることができると考えるのが適当ではないかと考えられます。
・ 配分割合は各住戸の修繕積立金の負担割合に応じて定められます。区分所有法（第19 条）や標準管理規約に示されており、一般的には共用部分に対する各住戸の持分に応じ分担されることになります。
・ 一般的には上記のような考え方で修繕積立金を清算することとなりますが、従前の区分所有者の全員が建替えに参加する場合などは、全員の合意があれば、修繕積立金の残額を建替組合に適正に引き継ぎを行うこともありうると考えられます。

[11548: 匿名さん]

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

[11549: 匿名さん]

>>11545
>国総研のマニュアル（２００３年１月）にある「[２]管理組合の解散と修繕積立金の清算」が、国交省のマニュアルにない（飛んでいる）のはなぜでしょう？

>国交省版は２０１０年改訂で「[２]管理組合の解散と修繕積立金の清算」を何らかの理由で抜いたのでしょうか？

以下がその理由だと思います。

平成１６年（２００４年）の標準管理規約の改正において、第６５条（消滅時の財産の清算）が新設されました。
これは、マンション建替円滑化法の規定の制定を踏まえ、標準管理規約に建替えに関する規定が記載されたことによるもので、建替えがなされると、現在の建物の管理を前提として構成されている管理組合は、管理の対象を失うので消滅することになります。
これに対応するために、第６５条と第３２条（業務）第１６号「管理組合の消滅時における残余財産の清算」が新設されました。

[11550: 匿名さん]

もう終わったよ。
次の議題に入っているよ。