「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[11401: 匿名さん]

　　　生協の宅配は、「買い物にいくのが大変」「重い物をもって帰るのが面倒」「仕事をしている
　　ので買い物ができない」等の理由で、重宝されております。
　　　生協宅配システムは、毎週１回決まった曜日に届けられます。
　　注文した商品を、玄関先まで宅配してくれるのが生協の宅配システムです。
　　　グループ宅配の場合は、配送料無料となりますが、場所を確保しなければなりません。

　　＊注意すべき点

　　　１）共用部分の使用は基本的には細則で禁止されています。
　　　２）共用玄関に置けば美観を損ねますし、細則違反となることもあります。
　　　　　　現在の傾向としては、アルコープまで個別配送するやり方が多くなっています。
　　　　　　ボックスが配送されたらすぐ取り込み、回収にくる直前に出すのが基本です。
　　　３）アルコープのないマンションの場合は、どう対処するかが問題となります。
　　　　　　アルコープ・・・廊下から少し引っ込んだ各住戸の玄関の空間をいいいます。
　　　　　　専用ポーチは、ベランダと同様専用使用権はありますが、あくまで共用部分です。

[11402: 周辺住民さん]

裁判所の許可（笑

[11403: 周辺住民さん]

共用部分は用法（その共用部分の設置目的や構造に沿った本来の使い方）に従って
自由に使用することができます。共用部分の使用を禁止されたら生活できません（笑
アルコープや玄関ポーチは形状や広さにもよるが、私物を置くスペースとして
設けられていることが多く、一般には傘や自転車など屋外で使用する物を置くことが
多いです。もちろん、置き配の場所として使うことが可能な場合もあるでしょう。

[11404: 周辺住民さん]

法律は用法に従った共用部分の自由な使用を認めていますが、だからといって用法に
反する使用が一律に禁止されるわけではありません。
そこはいわゆる「法令に規定がない事項」なので、規約細則で決めることになります。
アルコーブや玄関ポーチが専ら装飾のために設置されているときは私物を置くことは
規約細則で許可したり禁止したりすることになります。
特に明確なルールがなければ私物を置いても構いません。置いたもん勝ちです（笑

[11405: 匿名さん]

何故（笑）をいれるのかわからないですね。
そういう書き込みをする者に対しては返事はしないことにしています。

[11406: 匿名さん]

専有部分の配管・配線設備は専有部分
　　　 修繕は各区分所有者が自己の負担で行う
本管・本線の全体工事をする時は一緒にやるのが経済的だが、支管・支線は各自の負担、但し、
規約で定めればその限りではないが。しかし、問題点はある。
玄関扉・窓枠・網戸は共用部分だが、大規模修繕まで待っておられず、修理が必要になった場合は、
理事長の承認のもとに取換え等はできる。（部品等が同じものがない場合もでてくる）
専有部分の給水・給湯・排水管のうち、共用部分の修繕と一体として行う必要がある時は、管理組合が
これを行うことができると規約改正することができる。
拒否もできるが、それによって損害が生じたら損害賠償責任がでてくる。
経費を修繕費で賄うとリフォームした者としない者との不公平感が生じる。ただ現実問題としては、漏水が
多発してきた場合は、共用部分と専有部分を同時に更新するのが一般的である。

[11407: 周辺住民さん]

標準管理規約では「区分所有者は、敷地及び共用部分等をそれぞれの通常の用法に従って使用しなければならない」と定めている。したがって、通常の用法以外の使い方は禁止。

[11408: 匿名さん]

>>11399
>そういう場合は、裁判所の許可をもらえばいいんですよ。
「裁判所の許可」とは、管理組合が訴訟を提起して判決を得るということですか？

[11409: 匿名さん]

>>11408さん
そういうことになります。

[11410: 匿名さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

[11411: 匿名さん]

本管でも枝管でも給排水管の取替工事が必要になるようなボロマンションには
住まないことですね。

[11412: 匿名さん]

>>11409
>そういうことになります。

どのような内容の訴訟でしょうか？

[11413: 匿名さん]

質問には答えません。

[11414: ご近所さん]

コピペ帳に書いてないことは答えられません

[11415: 匿名さん]

>>11414
お前はここにはくるなといってるだろう。
お前には絶対答えないよ。

[11416: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分なのです。

[11417: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の値上げが必要となってきますが、各区分所有者がそれぞ
　れ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには変わり
　はありません。

[11418: 匿名さん]

>>11406 匿名さん
>ただ現実問題としては、漏水が多発してきた場合は、共用部分と専有部分を同時に更新するのが一般的である。

この部分には同意する。ただし専有部分を修繕したときはその都度区分所有者が一括払いとする。同時処理によるコストダウンのメリットを享受する。

[11419: 匿名さん]

>>11418さん
管理組合として一斉に専有部分と共用部分の配管の更新工事を
やるときには管理組合として行うと規約にきめておき、その前に
専有部分の工事をしたも者に対しては、先行工事者に対する対応
として、一斉工事をしたときにその平均額を支払うという規定をして
おく必要があります。公平性が必要ですので。
一斉にやるとき以外は各区分所有者が工事費は負担するということです。
立替払いをするということになります。
当然共用部分は管理組合が負担します。

[11420: 匿名さん]

>>11419 匿名さん
選考工事者の工事内容と出金をどうして確認するのでしょう。

[11421: 匿名さん]

>>11419 匿名さん
訂正です。
選考工事者＝先行工事者に訂正

[11422: 匿名さん]

>>11420さん
先行工事者が配管の更新工事を行った場合、その工事費は全額その
区分所有者負担となります。
そして、どこかの時点で全戸一斉に管理組合として専有部分と共用部分
の配管の更新工事を行ったときに、その専有部分の工事費総額を全戸で
割った金額、つまり平均額を先行工事者に支給するというものです。

[11423: 匿名さん]

ただ問題は共用部分の工事費は管理組合負担となりますが、
養生費等については、どちらが負担するのかということになりますが、
それについては管理組合負担にすればいいんではないでしょうか。

[11424: 匿名さん]

年２回管理組合の予算で専有部分内の雑排水管の洗浄作業をやっている。
ただし、汚水管というか糞尿管はやってない。固いウ〇コを出す組合員は
自費で薬剤をまいたりして通りを良くしていると思う。

[11425: 匿名さん]

組合員はもちろん役員でもマンション内の水回りがどうなってるか
知らないと思う。廊下やベランダの雨水を流す雨水管は建物の外側に
ズドーンと通ってるんで分かるが。

[11426: 匿名さん]

先行工事者の工事内容と出金をどうして確認するのですかの
回答を求めています。余計な返事は控えて下さい。

[11427: 匿名さん]

>>11426さん
１１４２０通りですよ。
専有部分の工事をするときは、理事長に仕様書等を提出することになっています。
その仕様書通りに工事がされたかどうかの確認はできませんので
業者と依頼主を信用するしかないでしょう。
先行工事者の出金？については、全額区分所有者の支払いですから
管理組合としては調査する必要はないでしょう。
余計な返事は不要ですか。質問をするということは、お願いをしているん
ではないんですか。
１１４２４みたいな書き込みをする者もいますがね。

[11428: 匿名さん]

>>11427 匿名さん
成程、
規約に専有部分の工事仕様書は組合に提出して理事会の許可を
得るようになっていますがその仕様書と許可書がありません。
組合員の自己申告で工事をすることのなりますか。
少々危険なやり方ですよね。
私は自己申告だけで大切な組合費を使うことは致しかねます。
かなりの大金になりますよね。
そういういい加減さだと規約などはあってないようなものに
なります。
規約にあります工事申請と組合の許可を無視して工事をしてい
るのだからこの者には決められた工事は組合で決行する方がい
いと思いました。
規約を知らなかったでは済む問題ではないでしょう。

[11429: 匿名さん]

>>11428さん
専有部分の工事をするには理事長の承認が必要ですけど
それを無視して勝手にやるのに組合のお金を使うことはないでしょう。
規約をしらなかったとかいう前にその工事費はそこの住民が負担するんでしよう。

[11430: 匿名さん]

つまり先行工事者に対しては先行工事の許可書の提出をもって先行工事の確認として規定の工事費を組合費で支払うこととした。

[11431: 匿名]

うちのマンションでは、工事前に工事業者が全戸の調査を行います。今回行う工事の材質や工法と同等以上である事を確認してもらい支払い対象か否か判断しようと考えています。

[11432: 匿名さん]

それがいいと思います。
いい加減な安っぽい工事をされたら困りますからね。

[11433: 匿名さん]

自己責任の先行者のほうがいい工事をしている
管理組合役員や修繕委員の目は節穴だから

[11434: 匿名さん]

>>11433さん
寂しいね。友達いる？

[11435: 匿名さん]

私のマンションでは給排水管の工事に際して組合員からサヤ管ヘッダ
ー方式を採用できないかの提案を受けて業者や管理会社やマンション
管理士等が検討した結果当マンションでは構造上採用できないとの結
論でした。
ところが先行工事者の部屋内の調査の一部屋の組合員がサヤ管ヘッダ
ー方式ですでに先行して工事を済ましておりました。
提案者の組合員が烈火のごとく怒りだして理事長の交代を迫り工事の
件は白紙になりました。

[11436: 匿名さん]

築４７年マンション、壁に亀裂・屋上のコンクリ落下…再建のハードル緩和検討
読売新聞 2022/01/31 20:13

麒麟・川島明、新型コロナ感染「しばらく全ての仕事をお休み」 31日喉に違和感、相…

　老朽化した分譲マンションを再建しやすくするため、法務省が、区分所有法で定める建て替え決議の要件緩和に向けて検討を進めている。建て替え決議に必要な「全所有者の８割以上の賛成」の規定について、所在がわからない所有者や、意思が不明な所有者を分母から除く案などが浮上している。老朽マンションの再建は災害対策などの面で急務となっており、同省は来年度中にも法改正を法制審議会（法相の諮問機関）に諮る見通しだ。（石浜友理）

■「延命」

　建設されて４７年以上がたつ埼玉県内の分譲マンション（３８０戸）。壁には亀裂が入り、配管にも不具合が目立つ。昨年には、地震で屋上のコンクリート壁が落下した。「修繕を繰り返し、何とか『延命』している」。管理組合理事長の男性（５７）はため息をついた。

　新築当時は都心に通勤する３０～４０代のサラリーマン家庭が多かったが、現在は７５歳以上の高齢住民が３８％を占め、理事会を開いても体調不良を理由に欠席する人が多い。組合の運営に無関心な若い住民も少なくなく、修繕など重要な問題を決める総会は、委任状も含めても７割弱の出席者を集めるのがやっとだという。

　男性は、「建て替えにはお金がかかるし、『このままで構わない』というお年寄りもいる。その上、８割の賛成を集めるのはハードルが高すぎる」と話した。

■災害リスク

　国土交通省によると、国内の分譲マンション６７５万戸（２０２０年末時点）のうち、一般的に老朽とされる「築４０年超」のマンションは１０３万戸。１０年後には２３１万戸、２０年後には４０４万戸になると見込まれている。

　老朽マンションが急増すれば、災害時に倒壊や外壁落下を起こすリスクも高まる。政府や自治体は再建に必要な費用の補助や税制優遇などを実施してきたが、建て替えが実現したのは２１年４月時点でわずか２万１９００戸だ。

　こうした状況を踏まえ、法務省や有識者、弁護士らによる研究会が昨秋から、区分所有法の見直しも視野に入れた論点整理を始めた。最大のテーマが、建て替え決議の要件緩和だ。

　建て替え決議の要件は１９８３年の法改正で盛り込まれた。建て替えには高額な費用負担や一時的な転居など不利益も多いため、住民の総意に近い「５分の４」という厳格な設定になったとされる。

　研究会の参加者などによると、所在や賛否が不明な所有者を決議から除外する仕組みの導入のほか、耐震基準に満たず危険性が高い物件については「４分の３」に引き下げる案が出されたという。

■「対策早急に」

　研究会では、「終の住処（ついすみか）にしたい」などと考えて建て替えに慎重な高齢世帯などに対し、どう配慮していくかもテーマとしている。

　また、決議から除かれた所有者が事後に異議を申し出ることも想定される。研究会では、裁判所などの公的機関に「所有者不明」と認定してもらうなど、トラブルを未然に防ぐ方策も議論される見通しだ。

　研究会の座長を務める佐久間毅・同志社大教授（民法）は「築年数が古くなるにつれ、所有者が亡くなって相続人がわからないケースや、高齢で意思表示ができない人なども増え、合意形成はさらに難しくなる。災害への備えは急務であり、合意形成のハードルが高すぎて管理不全に陥る事態を避けるためにも、対策を早急に考える必要がある」と話している。

　◆区分所有法＝分譲マンションなどについて、所有関係や、共用部分の管理方法などを定めた法律。マンション建設が盛んになった１９６３年に施行された。管理や使用に関する規約変更（４分の３）など様々な事柄について、決議に必要な賛成の割合が定められている

[11437: 匿名さん]

ＰＡＲＴ２にも同じものが書き込まれているので返答はしません。

[11438: 匿名さん]

>>11435さん
構造上できないと判断されたものが、実際はできたんですよね。
一番の問題は、先行工事者の工事のときに仕様書を提出させ検討して
承認するかどうかの判断をしなければいけなかったのを、やらなかった
というのが問題点です。
その仕様書をみればさや管ヘッダー方式でやるのが分った筈ですから。
実際その工法で工事が行われたんですから、理事長の職務怠慢といわれても
仕方ないと思います。

[11439: 匿名さん]

＜共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について＞　　

　　専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、
　７０万円以上の見積もりとなっています。
　　給排水管更新工事、給湯管取替、ガス管の更新工事を含む。
　　それを、共用部分の本管の工事と一緒にやれば、１戸当り４０万円程度でできます。

　　当然、費用面だけでなく、工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
　　例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その
　場合は、仮設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
　　　　　　
　　又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、１回
　で済ませることができます。

　　　しかし、そのためには修繕積立金の値上を行なわなければなりません。
　　共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の
　負担の軽減にもつながってきます。

[11440: 匿名さん]

　　管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上
　に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。

　　各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それから
　の値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。

　　修繕積立金の値上はしたくない。しかし、経年劣化が進み資産価値が落ちるのは嫌だでは先に進
　みません。又、保険は、経年劣化によるものには適用されませんので、住民同士のトラブルが発生す
　ることも予想されます。

[11441: 匿名さん]

司法試験と国総試験に同時合格

[11442: 匿名さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。
　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。
　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

[11443: 匿名さん]

11438 匿名さん 2時間前
ご理解いただき心強いです。
管理会社や業者やマンション管理士等が介入しながらのこの状態です。知らないでは済まされないようです。
先行工事者は工事申請と当時の理事長の許可書は保管していました。
組合にも管理会社にも保管等が見当たらないようです。
理事長を取り巻く管理会社やマンション管理士の関係を疑っています。理事長は辞任しますが後任は私が引き受けるように組合員の合意を得
ました。
色々ありますが組合の被害は未然に防げて様ですので善処したいと思
います。

[11444: 匿名さん]

>>11443さん
先行工事者が申請書類を保管していてよかったですね。
管理会社、マンション管理士、業者が介入していてそういう判断しか
できないのは情けないですね。
理事長の権限は大きいですから、私利私欲にとらわれずマンションの
為に頑張ってください。
私もボランティとして、マン管の資格を取り理事長や専門委員会の
委員長等を引き受けていますが、資料作成費用等も含め全て自腹でやって
いますし、業者や管理会社からの接待や贈り物等についても全て断って
います。
逆に、昼食や喫茶にいくこともありますが、全て私が支払っています。
これはあまり行かない方がいいでしょうね、誤解されますので。

[11445: 匿名さん]

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

[11446: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。
　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分なのです。

[11447: 匿名さん]

配管修繕工事をしなければならない欠陥マンションの住民が可哀そうですね

[11448: 匿名さん]

配管工事は今やらなければならない訳ではないんです。
配管の管材は塩ビ管を使用してますので錆びることはありませんが、
地震とかで共用部分と専有部分の継手部分に緩みが生じる可能性が
あるので計画化しているだけです。

[11449: 匿名さん]

又、金メダルマークがついたね。
これは過去の投稿内容が評価された者にたいして付与されるものだから
いいことかもしれないね。

[11450: 匿名さん]

地震や風水害でウンコまみれになる心配をしなければならないのが
ボロマンション管理組合理事の宿命なのです。