「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[11351: 匿名さん]

>>11347 匿名さん
そうです。専有部分です。

[11352: 匿名さん]

>>11348 匿名さん
最初の説明でのユニットバスの出入り口の扉による段差の説明が不足
しておりました。
この件はユニットバスメーカーでは扉の立ち上がりはユニットバスの
床との段差はない商品は調達できそうです。
問題はやはり風呂場と洗面所の床の高さは床下にあります配管類を移
動しなければ段差の解消はできないようです。もう一つ考えました、
それは部屋内の床を風呂場の床の高さにあわせて床上げをして段差の
解消をする方法ですが部屋内の天上高がその分高くなり住環境が息苦
しくなりそうです。
もしかしたらこのマンションは建築基準法上のぎりぎりの天上高さで
建設されていますのでこれ以上天井高を縮小はしない方がいいかもし
れません。

[11353: 匿名さん]

>>11349 匿名さん
先ほども申し上げました通り30年ほど前の原始規約ですので時々規
約の改正は行われてはおりますが議事録等を精査しましたら専有部分
にあります配管等に関する規約変更等は見当たりません。
よって私の解釈が間違いかどうかの確認の意味も含めて理事長と管理
会社に回答を期限を区切って書面による書面の回答を要求しています
がいまだに返答はありません。
私のマンションの規約は現在の標準管理規約とは異なりますので標準
管理規約での回答はお断りいたします。
裁判になるようでしたら組合と管理会社に内容証明による回答要求を
してみるのも一考だとは思いますが同じ住民同士でのやり取りには不
適当であると思っています。あまり裁判等の言動は慎んでください。
噂によると理事の面々も高齢者が多くて私の質問でバリアフリー化
の問題が出ているようです。
組合全体で取り扱ってくだされば私もそれに従う所存です。

[11354: 匿名さん]

下記は標準管理規約ですが、多分あなたの管理規約にもこの規定が
あるのではないですか。これも含め検討してみてください。

第１７条（専有部分の修繕等）　　
１　区分所有者はその専有部分について、修繕、模様替え又は建物に定着する物件
　の取付若しくは取替え（以下「修繕等」という。）であって共用部分又は他の専有部分
　に影響を与えるおそれのあるものを行おうとするときは、あらかじめ、理事長（第35
　条に定める理事長をいう。以下同じ。）にその旨を申請し、書面による承認を受けなけ
　ればならない。
２　前項の場合において、区分所有者は、設計図、仕様書及び工程表を添付した専有
　部分の改修工事に関する申請書（別紙様式○○）を理事長に提出しなければならない。
３　理事長は、第１項の規定による申請について、理事会（第５1条に定める理事会を
　　をいう。以下同じ。）の決議により、その承認又は不承認を決定しなければならない。
　　左記赤字部分の検討(総会提案部分）
　　標準管理規約には未掲載
　　修繕等にかかわる共用部分の工事を行うことができる。
５　理事長又はその指定を受けた者は、本条の施行に必要な範囲内において、修繕等
　　の箇所に立ち入り、必要な調査を行うことができる。この場合において、区分所有者
　　は、正当な理由がなければこれを拒否してはならない。
６　第１項及び第３項の承認を受けた修繕等の工事後に、当該工事により共用部分又
　　は他の専有部分に影響が生じた場合は、当該工事を発注した区分所有者の責任と負
　　担により必要な措置を取らなければならない。
７　区分所有者は、第１項及び第３項の承認を要しない修繕等のうち、工事業者の立入り、
　　工事の資機材の搬入、工事の騒音、振動、臭気等工事の実施中における共用部分又
　　は他の専有部分への影響について管理組合が事前に把握する必要があるものを行お
　　うとするときは、あらかじめ理事長にその旨を届出なければならない。
８　理事長の承認を受けないで、専有部分の修繕等を行った場合には、第６７条の規定
　　　により理事長は、その是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うか、そ
　　　の差止め排除又は現状回復のための必要な措置等をとることができる。

[11355: 匿名さん]

>>11353さん
おたくの管理規約には上記の規定はないんですか。
なければ問題はないと思いますが。

[11356: 匿名さん]

>>11355 匿名さん
前記で何回も同じことを言っておりますが。

[11357: 匿名さん]

規約に規定されていないのなら、あとは区分所有法と民法を
調べてみて、そこに規定がなければ問題はないでしょう。

[11358: 匿名さん]

　長期修繕計画を検討する際の参考にしてください。（周期、仕様等）

＊玄関ドア ３０年程度での交換がいいのでは。
　　　１）カバー工法
ドア枠の取り外しの手間がかからず約２時間で交換できる。
欠点としては、入り口が少し狭くなります。３ｃｍ程度
　　１戸当たり２０万円前後
　　　２）持ち出し工法
既存枠の外側に新しいドア枠を取り付ける工法　約２時間の交換時間
ドアの寸法は変わらないが、ドアが飛び出してみえるのがデメリット　　　１戸当り２０万円
　　　３）扉だけを交換する方法
施工時間は９０分　　経費は安く抑えられる。
ドア枠を交換しないので塗装が劣化している場合は、見た目のバランスが悪くなる。ドアの
塗装をした後にやればカバーできます。枠の損傷には対応できない。
経費は１３万円程度
　　　４）全取替えでの対応

[11359: 匿名さん]

長期修繕計画は建築士と一緒に周期等を
検討してきめていってください。

[11360: 匿名さん]

＊配管
　　　　配管の更新工事は、共用部分専有部分を一緒にやることにより、在宅の負担軽減や経費の
　　　効率化が行えます。塩ビ管は錆びませんが継手部分の緩みが生じてきます。
　　　　専有部分の床下には、給水管、給湯管、排水管、汚水管、ガス管があります。
　　　　共用部分の縦管の更新工事費用も検討　　　継手部分
　　　　配管の更新工事は、大規模修繕工事より大変な労力が伴いますので、これについては別個
　　　に専門委員会を設置して取り組んでいかなければならないでしょう。

[11361: 匿名さん]

区分所有法の強行規定以外は規約に設定できるので
任意規定とは言わないのではないか。

[11362: 匿名さん]

民法の強行規定以外は区分所有法には規定できるわけではないので任意規定とはいわないのではないのか。

[11363: 匿名さん]

法律を無視して規約に規定しても無効だよ。
何も区分所有法の任意規定だけでなく、刑法を無視して
強盗や詐欺をはたらいてもいいという規約は無効じゃないかな。

[11364: 匿名さん]

>>11357 匿名さん
初歩的知識として区分所有法の強行規定を理解しないで規約を
論じてるからおかしくなる。
だから法律に反する規約が誕生してマンション内が荒れる。
標準管理規約はどうでしようか。
法律違反の条項はありませんでしょうか。

[11365: 匿名さん]

標準管理規約は、区分所有法の任意規定の範囲内で
規定されているから問題はないでしょう。

[11366: 匿名さん]

>>11365 匿名さん
区分所有法の強行規定と異なる規約は有効とみなして管理組合が運営されている場合に時効はありますでしょうか。

[11367: 匿名さん]

その事例によりますが、時効が生じるものについては
当然時効はあるでしょう。
区分所有法の強行規定と異なると書いてありますが、刑法関係でも
規約が優先されるものではありません。
法律は遵守しなければならないのです。それを規約に規定されているから
規約が優先されることはありません。

[11368: 匿名さん]

＊エレベーター 　　全交換する場合は、現在のメーカーでなくてもいい。
　　　基盤、三方枠、巻き上げ機中心の交換になります。
　　　現在の部品がいつなくなるのかも勘案して計画化する必要があります。
　　　フルメンテで点検を依頼していれば、部品の交換は無償でしてくれます。

[11369: 匿名さん]

ですから、規約で「管理費を滞納している組合員はエレベーターを
利用してはならない」と定めても無効です。

[11370: 匿名さん]

そうですね。あなたはえらい。

[11371: 匿名さん]

駐車場使用料を滞納したら駐車場を利用させないとゆう契約は有効です

[11372: 匿名さん]

管理費等を滞納した場合の水道供給（専用水道）は停止するの規約は無効である。

[11373: 匿名さん]

あなたはえらい。

[11374: 匿名さん]

管理規約で反社的人物及び組織には分譲マンションへの入居を
禁止する規約は憲法に反するので慎まれた方がいいでしょう。
あんたは偉い( ´艸｀)

[11375: 匿名さん]

犬が鳴くのは飼い主に文句を言えばよいが、人間の咳くしゃみ放屁よがり声は仕方ない

[11376: 匿名さん]

　　設計コンサルタントは我々と共同作業を進めるパートナーです。その建築士はマンションの大規模
　修繕工事の設計監理の経験があることが重要なポイントになります。
　　工事業者からの相見積もりは、設計コンサルタントが共通仕様書を作成し、工事個所ごとに同じ
　条件での見積りが取れる要項書を作ってくれますが、
　　建物診断、設計監理業者からの相見積りは数量・平米数とかの同じ条件での見積が残念ながら取
　れません。
　　そこで今回は修繕個所とか業務内容を明確に業者に与え、それをもとに見積額を出してもらい、
　説明会で業者の提案・取り組み等を説明してもらい、専門委員はそれを聞き、質問をして評価をして
　いく所謂プロポーザル方式を採用していく計画を立てています。
　　ただ、各社好きなように提案とかされても評価するのが難しいので、説明会で説明してもらう項目を
　あらかじめ決めておく必要があるのではないでしょうか。

[11377: 匿名さん]

規約改正は標準管理規約に準拠するのが無難です。

[11378: 匿名さん]

設計監理業者の場合は、プロポーザル方式は難しいですね。
建物を作るんであれば、提案してもらうことが必要ですが、
大規模修繕工事は補修工事ですからね。

[11379: 匿名さん]

大規模修繕工事の場合、外壁の躯体報酬やタイルの交換枚数で
実費精算が行われるのが多いと思いますが、どれぐらい工事費が
追加されるんでしょうか。
予備費は、５％～１０％とは言われていますが、そんなに多いんでしょうか。

[11380: 匿名さん]

予備費は総工事費の５％程度は準備していた方がいいでしょう。
予備費は必要がなければ使う必要がないものですから。

[11381: 匿名さん]

ロシア軍はウクライナの派兵に加えて東側の河を渡る重装備の難しさ
避けるために北側にも増兵しだした。
ウクライナ攻撃は本気のように思われる。
過去のキューバ危機の再来である。
戦争が起きれば原油高が止まらず世界はスタグレーションに怠り大変
なことになる。各自金融商品のヘッジを行ったほうがいいでしょう。
スレ違いですみません。緊急事態です。

[11382: 匿名さん]

給排水管の更新工事の進め方（案）

　　１専門全委員会の設立
　　　　　２年前に専門委員会を設置　　公募でいいが、この委員会は従来の大規模修繕専門委員会
　　　　と違って、住民との調整が主な役割となりますので、それを念頭において募集されたらいいと思
　　　　います。

　　２）設計概要説明会の開催　　　専門委員会中心で概要を説明します。
　　　　　給排水管更新工事の理解をえるための説明会の開催ですが、その必要性と工事の大変さと
　　　　住民のみなさんの協力と取り組みについて説明をします。

　　３）施工会社募集と業者説明会の開催
　　　　　施工会社の募集と説明会を開催して内定業者を決めます。
　　　　　募集の際は、同じ条件での相見積もりが取れるように要項書の作成をしなければなりません。
　　　　　できるだけ一緒に多くの工事ができるように、できれば大手の施工会社を選定すべきです。

　　４）施工会社内定と工事費概算の承認　　　臨時総会若しくは通常総会
　　　　　内定業者の見積金額を総会で承認をえます。
　　　　　総会で工事費の承認決議を得ます。

　　５）工事概要説明会の開催
　　　　　より踏み込んだ説明会が必要となります。

[11383: 匿名さん]

６）室内工事説明会　　各戸ごとに行う。
　　各戸との調整が必要となります。工事期間中やらなければならないこと等を打　　　ち合わせします。
　　　　　配管工事　　　台所、トイレの工事は除外
　　縦管はできるだけ縦列は同時に行うのが効率がいいので、その縦列の全戸が在宅するとともに、水やトイレの使用制限を順守しなければなりません。
　　　　　　　１戸につきおおよそ５日間の入室作業が行われます。
　　　　　　　　　１日目　　天井の解体及びコンクリート削り
　　　　　　　　　２日目　　排水管の更新
　　　　　　　　　３日目　　給水管・給湯管の更新
　　　　　　　　　４日目　　天井、床の内装下地復旧
　　　　　　　　　５日目　　天井、床の内装仕上げ
　工事内容の周知徹底、５日間の更に詳しい作業内容、台所、洗面所、洗　濯機、トイレ浴室の使用可否状況の説明。
　　　　　仕上げ材選定申込書の準備　　材料見本から各戸に選んでもらう。
　　　　　　　内装材を指定されている標準品よりも上質のものを使用したい方。
　　　　　　　
　工事期間中に在宅できない者に対しての対応。
　鍵を預けてもらえなかったり、事前連絡もなく突然不在になったりして、予定日　に施工できない。
　工事の実施に非協力的なため、他住戸に支障が発生してしまう。
　長期で空室になっている住民に対しても、説明会の参加や工事時の在宅等が必要となります。
　こういった交渉や打ち合わせは専門委員会や管理会社が担当します。

[11384: 匿名さん]

　　７）事前調査、室内工事テスト施工
　　　　　各戸の事前調査では、室内工事内容の説明や工事当日の在宅、リフォームの有無等の確認。
　　　　　室内工事テスト施工は専門委員のの部屋に対して行います。
　　　　　　　各戸の室内調査
　　　　　　　室内工事内容の説明や工事当日の在宅確認、リフォームの有無等
　　　　　共通仮設工事
　　　　　　　現場事務所、作業員詰所、資材置き場、作業員トイレ、居住者用トイレの設置

　　８）共用部分の給排水管更新工事
　　　　　各棟の１階床ピット内と外階パイプシャフト内の給水管を新品に交換する工事。
　　　　　既存の給水管が一時的に使用できなくなることから仮設の給水管を各住戸に設置してから
　　　　工事を行うことがこの工事の特徴です。
　　9）工事着工　　共通仮設工事開始
　　　　　室内工事は、各戸の事情に合わせた施工が要求されます。
　　　　　例として、一部変更済み、配管工事終了後にリフォームを予定しているので、仕上げは不要、
　　　　　浴室や台所の劣化の補修等

　　10）工事終了　　竣工図書引き渡し

[11385: 匿名さん]

　　設計コンサルタントは我々と共同作業を進めるパートナーです。その建築士はマンションの大規模
　修繕工事の設計監理の経験があることが重要なポイントになります。
　　工事業者からの相見積もりは、設計コンサルタントが共通仕様書を作成し、工事個所ごとに同じ
　条件での見積りが取れる要項書を作ってくれますが、
　　建物診断、設計監理業者からの相見積りは数量・平米数とかの同じ条件での見積が残念ながら取
　れません。
　　そこで修繕個所とか業務内容を明確に業者に与え、それをもとに見積額を出してもらい、
　説明会で業者の提案・取り組み等を説明してもらい、専門委員はそれを聞き、質問をして評価をして
　いく所謂プロポーザル方式を採用していく計画を立てています。
　　ただ、各社好きなように提案とかされても評価するのが難しいので、説明会で説明してもらう項目を
　あらかじめ決めておく必要があるのではないでしょうか。

[11386: 匿名さん]

「PCR陰性証明がない住民は廊下通行禁止」を決議しても無効

[11387: 匿名さん]

可哀そうな奴がいるね。

[11388: 匿名さん]

エレベータ内での咳・くしゃみ・屁は禁止する。

[11389: 匿名さん]

うちはベランダでの咳は禁止でっせ
2か月くらい掲示板に理事長名で張り紙してあった

[11390: 匿名さん]

電力会社からの電力の購入はやめて自家発電でコスト問題をクリア
できれば実現は可能でしょう。
それに屋上に太陽光パネルを設置して昼間の余剰電力を蓄電する方
法を考えてはいかがでしょう。その一つが那須電機鉄工の水素吸蔵
合金システムを勉強してみてはいかがでしょうか。

[11391: 匿名]

マンション共用部排水立管更新工事のため専有部に入るのですが、長期不在で連絡がとれない区分所有者がいます。(管理費等長期滞納者です)共用部全体のことを考えると工事をしなければ成らないので専有部に入り工事をしたい。法的にクリアーできる方法がありますでしょうか。勿論管理費等滞納については法的手段を考えております。

[11392: 匿名さん]

>>11391さん
長期不在で連絡が取れないということですが、役所にいけば住居変更届け
がされていると思いますので、まず役所で調べる必要があります。
家を借りる場合は住所変更が必要ですし、兄弟の家に居候していても
調査はできますので。
ただ、これに関しては役所も教えてくれないと思いますので、弁護士に
依頼するのがいいでしょう。弁護士であればみせなければならないで
しょうから。
それから、共用部分の竪管の工事をするのに、個人が拒否するのは裁判でも
認めていませんので、併せて弁護士に依頼すべきでしよう。

[11393: 匿名]

>>11392さん
早速のご返答ありがとうございます。
早速弁護士と相談して見ます。どうやって専有部に入るのかも含めて。

[11394: 匿名さん]

　　マンション生活のトラブルで、一番多いのが上下階住戸の音のトラブルです。
　　殆どのマンションでは、管理規約で専有部分の工事をする時には、理事長に届け出、その
　承認を得なければ、住戸のリフォームはできないことになっています。

　　しかし、ただ届出の承認をするだけでは何の意味もありません。理事会としては、リフォーム
　工事の届出の際、そのリフォームのチェックを厳しくしなければなりません。

　　例えば、①共用部分の工事をしていないか、②全体の統一感を損なう工事になっていない
　か、③フローリングのリフォームをする場合、基準値が守られているかのチェックをしなければ
　なりません。

　　管理組合としては、専有部分のリフォームをする際の、基準を明確にして作成しておく必要
　があると思われます。

[11395: 匿名さん]

うちのマンションでは専有部分の工事申請と管理組合の許可を書面
で交付する規約になっていますが実行された形跡がありません。
規約は立派なものですが実行されないと意味がないと管理人が組合
理事長と管理会社にやかましく迫っていた。
規約や契約書には工事申請の受理はできるがチェック権限はない。

[11396: 匿名さん]

>>11395さん
専有部分の工事の場合は、理事長に書面で申請をして承認を貰うことに
なっていますが、そのチェックに関しても、理事長は修繕個所に立ち入り
必要な調査を行うことができるとなっているんですけどね。
そして、申請通りの工事をおこなっていない場合は、その是正等のため
勧告又は指示もしくは警告を行うかその差し止め排除または現状回復の
ための必要な措置等を取ることができると標準管理規約には規定されており
全国のほとんどのマンションでは規約にこれを規定しています。
もしその規定がないんであれば、次の総会で議案として提案されたらいかがですか。
単に理事長がその規定はあるがそこまでのチェックをするのを渋っている
のかもしれませんが。

[11397: 匿名さん]

当マンションの管理規約によると、区分所有者が専有部分内で工事を行う場合は、理事長は工事が正しく行われているかチェックするためにいきなり専有部分内に立ち入ることができ、区分所有者は正当な理由（例：今カミさんとセッ〇スしてる等）がない限り、これを拒むことができない（「出て行ってくれ」と言えない）。
これに対して、理事長が共用部分等の工事をするうえで専有部分内に立ち入る必要がある場合は、区分所有者に対して立ち入りを「請求」できるにとどまる。もちろん、その専有部分の区分所有者は正当な理由がないかぎり、この請求を拒否できないのだが、理事長がいきなり入っていくことができないという点でちょっと違ってくる。
これを区分所有者が専有部分内の工事をするときと同じように、理事長がいきなり入っていけるように規約改正できるかと言えば、むつかしいだろう。よほどの緊急性がある場合に限り、例外的に認められるのが関の山だろう。

[11398: 匿名さん]

区分所有者が長期不在でも連絡が取れるのであれば専有部分への立ち入りを請求し区分所有者の同意を取る必要がある。所在不明で連絡が取れない場合はどうするか？
一般論でいうと、理事長が行う共用部分工事の緊急性や同意なしに（事前の手続きなしに）勝手に専有部分内に立ち入られる区分所有者が受けるデメリット（プライバシー・個人の秘密に対する侵害）、その区分所有者の専有部分も同時に工事しなければならない必要性などを考えて可否が決まる。
そのような事例は管理会社には山と蓄積されているからフロント氏に少し金を握らせて調べてもらうのがよい。

[11399: 匿名さん]

そういう場合は、裁判所の許可をもらえばいいんですよ。
所在不明で連絡が取れない場合ですが、その時はやらなければならない
事由を書面で裁判所に提出するのです。
ただ、どうしても所在が分からない場合は公示送達という方法もあります。
管理会社に調べてもらうのではなく、弁護士に依頼すべきです。

[11400: 匿名さん]

滞納金に対しての対応は理事でもできますが、ややこしい問題の
場合は最初からしっかりした対応をしておくべきです。

[11401: 匿名さん]

　　　生協の宅配は、「買い物にいくのが大変」「重い物をもって帰るのが面倒」「仕事をしている
　　ので買い物ができない」等の理由で、重宝されております。
　　　生協宅配システムは、毎週１回決まった曜日に届けられます。
　　注文した商品を、玄関先まで宅配してくれるのが生協の宅配システムです。
　　　グループ宅配の場合は、配送料無料となりますが、場所を確保しなければなりません。

　　＊注意すべき点

　　　１）共用部分の使用は基本的には細則で禁止されています。
　　　２）共用玄関に置けば美観を損ねますし、細則違反となることもあります。
　　　　　　現在の傾向としては、アルコープまで個別配送するやり方が多くなっています。
　　　　　　ボックスが配送されたらすぐ取り込み、回収にくる直前に出すのが基本です。
　　　３）アルコープのないマンションの場合は、どう対処するかが問題となります。
　　　　　　アルコープ・・・廊下から少し引っ込んだ各住戸の玄関の空間をいいいます。
　　　　　　専用ポーチは、ベランダと同様専用使用権はありますが、あくまで共用部分です。

[11402: 周辺住民さん]

裁判所の許可（笑

[11403: 周辺住民さん]

共用部分は用法（その共用部分の設置目的や構造に沿った本来の使い方）に従って
自由に使用することができます。共用部分の使用を禁止されたら生活できません（笑
アルコープや玄関ポーチは形状や広さにもよるが、私物を置くスペースとして
設けられていることが多く、一般には傘や自転車など屋外で使用する物を置くことが
多いです。もちろん、置き配の場所として使うことが可能な場合もあるでしょう。

[11404: 周辺住民さん]

法律は用法に従った共用部分の自由な使用を認めていますが、だからといって用法に
反する使用が一律に禁止されるわけではありません。
そこはいわゆる「法令に規定がない事項」なので、規約細則で決めることになります。
アルコーブや玄関ポーチが専ら装飾のために設置されているときは私物を置くことは
規約細則で許可したり禁止したりすることになります。
特に明確なルールがなければ私物を置いても構いません。置いたもん勝ちです（笑

[11405: 匿名さん]

何故（笑）をいれるのかわからないですね。
そういう書き込みをする者に対しては返事はしないことにしています。

[11406: 匿名さん]

専有部分の配管・配線設備は専有部分
　　　 修繕は各区分所有者が自己の負担で行う
本管・本線の全体工事をする時は一緒にやるのが経済的だが、支管・支線は各自の負担、但し、
規約で定めればその限りではないが。しかし、問題点はある。
玄関扉・窓枠・網戸は共用部分だが、大規模修繕まで待っておられず、修理が必要になった場合は、
理事長の承認のもとに取換え等はできる。（部品等が同じものがない場合もでてくる）
専有部分の給水・給湯・排水管のうち、共用部分の修繕と一体として行う必要がある時は、管理組合が
これを行うことができると規約改正することができる。
拒否もできるが、それによって損害が生じたら損害賠償責任がでてくる。
経費を修繕費で賄うとリフォームした者としない者との不公平感が生じる。ただ現実問題としては、漏水が
多発してきた場合は、共用部分と専有部分を同時に更新するのが一般的である。

[11407: 周辺住民さん]

標準管理規約では「区分所有者は、敷地及び共用部分等をそれぞれの通常の用法に従って使用しなければならない」と定めている。したがって、通常の用法以外の使い方は禁止。

[11408: 匿名さん]

>>11399
>そういう場合は、裁判所の許可をもらえばいいんですよ。
「裁判所の許可」とは、管理組合が訴訟を提起して判決を得るということですか？

[11409: 匿名さん]

>>11408さん
そういうことになります。

[11410: 匿名さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

[11411: 匿名さん]

本管でも枝管でも給排水管の取替工事が必要になるようなボロマンションには
住まないことですね。

[11412: 匿名さん]

>>11409
>そういうことになります。

どのような内容の訴訟でしょうか？

[11413: 匿名さん]

質問には答えません。

[11414: ご近所さん]

コピペ帳に書いてないことは答えられません

[11415: 匿名さん]

>>11414
お前はここにはくるなといってるだろう。
お前には絶対答えないよ。

[11416: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分なのです。

[11417: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の値上げが必要となってきますが、各区分所有者がそれぞ
　れ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには変わり
　はありません。

[11418: 匿名さん]

>>11406 匿名さん
>ただ現実問題としては、漏水が多発してきた場合は、共用部分と専有部分を同時に更新するのが一般的である。

この部分には同意する。ただし専有部分を修繕したときはその都度区分所有者が一括払いとする。同時処理によるコストダウンのメリットを享受する。

[11419: 匿名さん]

>>11418さん
管理組合として一斉に専有部分と共用部分の配管の更新工事を
やるときには管理組合として行うと規約にきめておき、その前に
専有部分の工事をしたも者に対しては、先行工事者に対する対応
として、一斉工事をしたときにその平均額を支払うという規定をして
おく必要があります。公平性が必要ですので。
一斉にやるとき以外は各区分所有者が工事費は負担するということです。
立替払いをするということになります。
当然共用部分は管理組合が負担します。

[11420: 匿名さん]

>>11419 匿名さん
選考工事者の工事内容と出金をどうして確認するのでしょう。

[11421: 匿名さん]

>>11419 匿名さん
訂正です。
選考工事者＝先行工事者に訂正

[11422: 匿名さん]

>>11420さん
先行工事者が配管の更新工事を行った場合、その工事費は全額その
区分所有者負担となります。
そして、どこかの時点で全戸一斉に管理組合として専有部分と共用部分
の配管の更新工事を行ったときに、その専有部分の工事費総額を全戸で
割った金額、つまり平均額を先行工事者に支給するというものです。

[11423: 匿名さん]

ただ問題は共用部分の工事費は管理組合負担となりますが、
養生費等については、どちらが負担するのかということになりますが、
それについては管理組合負担にすればいいんではないでしょうか。

[11424: 匿名さん]

年２回管理組合の予算で専有部分内の雑排水管の洗浄作業をやっている。
ただし、汚水管というか糞尿管はやってない。固いウ〇コを出す組合員は
自費で薬剤をまいたりして通りを良くしていると思う。

[11425: 匿名さん]

組合員はもちろん役員でもマンション内の水回りがどうなってるか
知らないと思う。廊下やベランダの雨水を流す雨水管は建物の外側に
ズドーンと通ってるんで分かるが。

[11426: 匿名さん]

先行工事者の工事内容と出金をどうして確認するのですかの
回答を求めています。余計な返事は控えて下さい。

[11427: 匿名さん]

>>11426さん
１１４２０通りですよ。
専有部分の工事をするときは、理事長に仕様書等を提出することになっています。
その仕様書通りに工事がされたかどうかの確認はできませんので
業者と依頼主を信用するしかないでしょう。
先行工事者の出金？については、全額区分所有者の支払いですから
管理組合としては調査する必要はないでしょう。
余計な返事は不要ですか。質問をするということは、お願いをしているん
ではないんですか。
１１４２４みたいな書き込みをする者もいますがね。

[11428: 匿名さん]

>>11427 匿名さん
成程、
規約に専有部分の工事仕様書は組合に提出して理事会の許可を
得るようになっていますがその仕様書と許可書がありません。
組合員の自己申告で工事をすることのなりますか。
少々危険なやり方ですよね。
私は自己申告だけで大切な組合費を使うことは致しかねます。
かなりの大金になりますよね。
そういういい加減さだと規約などはあってないようなものに
なります。
規約にあります工事申請と組合の許可を無視して工事をしてい
るのだからこの者には決められた工事は組合で決行する方がい
いと思いました。
規約を知らなかったでは済む問題ではないでしょう。

[11429: 匿名さん]

>>11428さん
専有部分の工事をするには理事長の承認が必要ですけど
それを無視して勝手にやるのに組合のお金を使うことはないでしょう。
規約をしらなかったとかいう前にその工事費はそこの住民が負担するんでしよう。

[11430: 匿名さん]

つまり先行工事者に対しては先行工事の許可書の提出をもって先行工事の確認として規定の工事費を組合費で支払うこととした。

[11431: 匿名]

うちのマンションでは、工事前に工事業者が全戸の調査を行います。今回行う工事の材質や工法と同等以上である事を確認してもらい支払い対象か否か判断しようと考えています。

[11432: 匿名さん]

それがいいと思います。
いい加減な安っぽい工事をされたら困りますからね。

[11433: 匿名さん]

自己責任の先行者のほうがいい工事をしている
管理組合役員や修繕委員の目は節穴だから

[11434: 匿名さん]

>>11433さん
寂しいね。友達いる？

[11435: 匿名さん]

私のマンションでは給排水管の工事に際して組合員からサヤ管ヘッダ
ー方式を採用できないかの提案を受けて業者や管理会社やマンション
管理士等が検討した結果当マンションでは構造上採用できないとの結
論でした。
ところが先行工事者の部屋内の調査の一部屋の組合員がサヤ管ヘッダ
ー方式ですでに先行して工事を済ましておりました。
提案者の組合員が烈火のごとく怒りだして理事長の交代を迫り工事の
件は白紙になりました。

[11436: 匿名さん]

築４７年マンション、壁に亀裂・屋上のコンクリ落下…再建のハードル緩和検討
読売新聞 2022/01/31 20:13

麒麟・川島明、新型コロナ感染「しばらく全ての仕事をお休み」 31日喉に違和感、相…

　老朽化した分譲マンションを再建しやすくするため、法務省が、区分所有法で定める建て替え決議の要件緩和に向けて検討を進めている。建て替え決議に必要な「全所有者の８割以上の賛成」の規定について、所在がわからない所有者や、意思が不明な所有者を分母から除く案などが浮上している。老朽マンションの再建は災害対策などの面で急務となっており、同省は来年度中にも法改正を法制審議会（法相の諮問機関）に諮る見通しだ。（石浜友理）

■「延命」

　建設されて４７年以上がたつ埼玉県内の分譲マンション（３８０戸）。壁には亀裂が入り、配管にも不具合が目立つ。昨年には、地震で屋上のコンクリート壁が落下した。「修繕を繰り返し、何とか『延命』している」。管理組合理事長の男性（５７）はため息をついた。

　新築当時は都心に通勤する３０～４０代のサラリーマン家庭が多かったが、現在は７５歳以上の高齢住民が３８％を占め、理事会を開いても体調不良を理由に欠席する人が多い。組合の運営に無関心な若い住民も少なくなく、修繕など重要な問題を決める総会は、委任状も含めても７割弱の出席者を集めるのがやっとだという。

　男性は、「建て替えにはお金がかかるし、『このままで構わない』というお年寄りもいる。その上、８割の賛成を集めるのはハードルが高すぎる」と話した。

■災害リスク

　国土交通省によると、国内の分譲マンション６７５万戸（２０２０年末時点）のうち、一般的に老朽とされる「築４０年超」のマンションは１０３万戸。１０年後には２３１万戸、２０年後には４０４万戸になると見込まれている。

　老朽マンションが急増すれば、災害時に倒壊や外壁落下を起こすリスクも高まる。政府や自治体は再建に必要な費用の補助や税制優遇などを実施してきたが、建て替えが実現したのは２１年４月時点でわずか２万１９００戸だ。

　こうした状況を踏まえ、法務省や有識者、弁護士らによる研究会が昨秋から、区分所有法の見直しも視野に入れた論点整理を始めた。最大のテーマが、建て替え決議の要件緩和だ。

　建て替え決議の要件は１９８３年の法改正で盛り込まれた。建て替えには高額な費用負担や一時的な転居など不利益も多いため、住民の総意に近い「５分の４」という厳格な設定になったとされる。

　研究会の参加者などによると、所在や賛否が不明な所有者を決議から除外する仕組みの導入のほか、耐震基準に満たず危険性が高い物件については「４分の３」に引き下げる案が出されたという。

■「対策早急に」

　研究会では、「終の住処（ついすみか）にしたい」などと考えて建て替えに慎重な高齢世帯などに対し、どう配慮していくかもテーマとしている。

　また、決議から除かれた所有者が事後に異議を申し出ることも想定される。研究会では、裁判所などの公的機関に「所有者不明」と認定してもらうなど、トラブルを未然に防ぐ方策も議論される見通しだ。

　研究会の座長を務める佐久間毅・同志社大教授（民法）は「築年数が古くなるにつれ、所有者が亡くなって相続人がわからないケースや、高齢で意思表示ができない人なども増え、合意形成はさらに難しくなる。災害への備えは急務であり、合意形成のハードルが高すぎて管理不全に陥る事態を避けるためにも、対策を早急に考える必要がある」と話している。

　◆区分所有法＝分譲マンションなどについて、所有関係や、共用部分の管理方法などを定めた法律。マンション建設が盛んになった１９６３年に施行された。管理や使用に関する規約変更（４分の３）など様々な事柄について、決議に必要な賛成の割合が定められている

[11437: 匿名さん]

ＰＡＲＴ２にも同じものが書き込まれているので返答はしません。

[11438: 匿名さん]

>>11435さん
構造上できないと判断されたものが、実際はできたんですよね。
一番の問題は、先行工事者の工事のときに仕様書を提出させ検討して
承認するかどうかの判断をしなければいけなかったのを、やらなかった
というのが問題点です。
その仕様書をみればさや管ヘッダー方式でやるのが分った筈ですから。
実際その工法で工事が行われたんですから、理事長の職務怠慢といわれても
仕方ないと思います。

[11439: 匿名さん]

＜共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について＞　　

　　専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、
　７０万円以上の見積もりとなっています。
　　給排水管更新工事、給湯管取替、ガス管の更新工事を含む。
　　それを、共用部分の本管の工事と一緒にやれば、１戸当り４０万円程度でできます。

　　当然、費用面だけでなく、工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
　　例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その
　場合は、仮設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
　　　　　　
　　又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、１回
　で済ませることができます。

　　　しかし、そのためには修繕積立金の値上を行なわなければなりません。
　　共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の
　負担の軽減にもつながってきます。

[11440: 匿名さん]

　　管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上
　に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。

　　各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それから
　の値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。

　　修繕積立金の値上はしたくない。しかし、経年劣化が進み資産価値が落ちるのは嫌だでは先に進
　みません。又、保険は、経年劣化によるものには適用されませんので、住民同士のトラブルが発生す
　ることも予想されます。

[11441: 匿名さん]

司法試験と国総試験に同時合格

[11442: 匿名さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。
　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。
　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

[11443: 匿名さん]

11438 匿名さん 2時間前
ご理解いただき心強いです。
管理会社や業者やマンション管理士等が介入しながらのこの状態です。知らないでは済まされないようです。
先行工事者は工事申請と当時の理事長の許可書は保管していました。
組合にも管理会社にも保管等が見当たらないようです。
理事長を取り巻く管理会社やマンション管理士の関係を疑っています。理事長は辞任しますが後任は私が引き受けるように組合員の合意を得
ました。
色々ありますが組合の被害は未然に防げて様ですので善処したいと思
います。

[11444: 匿名さん]

>>11443さん
先行工事者が申請書類を保管していてよかったですね。
管理会社、マンション管理士、業者が介入していてそういう判断しか
できないのは情けないですね。
理事長の権限は大きいですから、私利私欲にとらわれずマンションの
為に頑張ってください。
私もボランティとして、マン管の資格を取り理事長や専門委員会の
委員長等を引き受けていますが、資料作成費用等も含め全て自腹でやって
いますし、業者や管理会社からの接待や贈り物等についても全て断って
います。
逆に、昼食や喫茶にいくこともありますが、全て私が支払っています。
これはあまり行かない方がいいでしょうね、誤解されますので。

[11445: 匿名さん]

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

[11446: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。
　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分なのです。

[11447: 匿名さん]

配管修繕工事をしなければならない欠陥マンションの住民が可哀そうですね

[11448: 匿名さん]

配管工事は今やらなければならない訳ではないんです。
配管の管材は塩ビ管を使用してますので錆びることはありませんが、
地震とかで共用部分と専有部分の継手部分に緩みが生じる可能性が
あるので計画化しているだけです。

[11449: 匿名さん]

又、金メダルマークがついたね。
これは過去の投稿内容が評価された者にたいして付与されるものだから
いいことかもしれないね。

[11450: 匿名さん]

地震や風水害でウンコまみれになる心配をしなければならないのが
ボロマンション管理組合理事の宿命なのです。