「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[11351: 匿名さん]

>>11347 匿名さん
そうです。専有部分です。

[11352: 匿名さん]

>>11348 匿名さん
最初の説明でのユニットバスの出入り口の扉による段差の説明が不足
しておりました。
この件はユニットバスメーカーでは扉の立ち上がりはユニットバスの
床との段差はない商品は調達できそうです。
問題はやはり風呂場と洗面所の床の高さは床下にあります配管類を移
動しなければ段差の解消はできないようです。もう一つ考えました、
それは部屋内の床を風呂場の床の高さにあわせて床上げをして段差の
解消をする方法ですが部屋内の天上高がその分高くなり住環境が息苦
しくなりそうです。
もしかしたらこのマンションは建築基準法上のぎりぎりの天上高さで
建設されていますのでこれ以上天井高を縮小はしない方がいいかもし
れません。

[11353: 匿名さん]

>>11349 匿名さん
先ほども申し上げました通り30年ほど前の原始規約ですので時々規
約の改正は行われてはおりますが議事録等を精査しましたら専有部分
にあります配管等に関する規約変更等は見当たりません。
よって私の解釈が間違いかどうかの確認の意味も含めて理事長と管理
会社に回答を期限を区切って書面による書面の回答を要求しています
がいまだに返答はありません。
私のマンションの規約は現在の標準管理規約とは異なりますので標準
管理規約での回答はお断りいたします。
裁判になるようでしたら組合と管理会社に内容証明による回答要求を
してみるのも一考だとは思いますが同じ住民同士でのやり取りには不
適当であると思っています。あまり裁判等の言動は慎んでください。
噂によると理事の面々も高齢者が多くて私の質問でバリアフリー化
の問題が出ているようです。
組合全体で取り扱ってくだされば私もそれに従う所存です。

[11354: 匿名さん]

下記は標準管理規約ですが、多分あなたの管理規約にもこの規定が
あるのではないですか。これも含め検討してみてください。

第１７条（専有部分の修繕等）　　
１　区分所有者はその専有部分について、修繕、模様替え又は建物に定着する物件
　の取付若しくは取替え（以下「修繕等」という。）であって共用部分又は他の専有部分
　に影響を与えるおそれのあるものを行おうとするときは、あらかじめ、理事長（第35
　条に定める理事長をいう。以下同じ。）にその旨を申請し、書面による承認を受けなけ
　ればならない。
２　前項の場合において、区分所有者は、設計図、仕様書及び工程表を添付した専有
　部分の改修工事に関する申請書（別紙様式○○）を理事長に提出しなければならない。
３　理事長は、第１項の規定による申請について、理事会（第５1条に定める理事会を
　　をいう。以下同じ。）の決議により、その承認又は不承認を決定しなければならない。
　　左記赤字部分の検討(総会提案部分）
　　標準管理規約には未掲載
　　修繕等にかかわる共用部分の工事を行うことができる。
５　理事長又はその指定を受けた者は、本条の施行に必要な範囲内において、修繕等
　　の箇所に立ち入り、必要な調査を行うことができる。この場合において、区分所有者
　　は、正当な理由がなければこれを拒否してはならない。
６　第１項及び第３項の承認を受けた修繕等の工事後に、当該工事により共用部分又
　　は他の専有部分に影響が生じた場合は、当該工事を発注した区分所有者の責任と負
　　担により必要な措置を取らなければならない。
７　区分所有者は、第１項及び第３項の承認を要しない修繕等のうち、工事業者の立入り、
　　工事の資機材の搬入、工事の騒音、振動、臭気等工事の実施中における共用部分又
　　は他の専有部分への影響について管理組合が事前に把握する必要があるものを行お
　　うとするときは、あらかじめ理事長にその旨を届出なければならない。
８　理事長の承認を受けないで、専有部分の修繕等を行った場合には、第６７条の規定
　　　により理事長は、その是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うか、そ
　　　の差止め排除又は現状回復のための必要な措置等をとることができる。

[11355: 匿名さん]

>>11353さん
おたくの管理規約には上記の規定はないんですか。
なければ問題はないと思いますが。

[11356: 匿名さん]

>>11355 匿名さん
前記で何回も同じことを言っておりますが。

[11357: 匿名さん]

規約に規定されていないのなら、あとは区分所有法と民法を
調べてみて、そこに規定がなければ問題はないでしょう。

[11358: 匿名さん]

　長期修繕計画を検討する際の参考にしてください。（周期、仕様等）

＊玄関ドア ３０年程度での交換がいいのでは。
　　　１）カバー工法
ドア枠の取り外しの手間がかからず約２時間で交換できる。
欠点としては、入り口が少し狭くなります。３ｃｍ程度
　　１戸当たり２０万円前後
　　　２）持ち出し工法
既存枠の外側に新しいドア枠を取り付ける工法　約２時間の交換時間
ドアの寸法は変わらないが、ドアが飛び出してみえるのがデメリット　　　１戸当り２０万円
　　　３）扉だけを交換する方法
施工時間は９０分　　経費は安く抑えられる。
ドア枠を交換しないので塗装が劣化している場合は、見た目のバランスが悪くなる。ドアの
塗装をした後にやればカバーできます。枠の損傷には対応できない。
経費は１３万円程度
　　　４）全取替えでの対応

[11359: 匿名さん]

長期修繕計画は建築士と一緒に周期等を
検討してきめていってください。

[11360: 匿名さん]

＊配管
　　　　配管の更新工事は、共用部分専有部分を一緒にやることにより、在宅の負担軽減や経費の
　　　効率化が行えます。塩ビ管は錆びませんが継手部分の緩みが生じてきます。
　　　　専有部分の床下には、給水管、給湯管、排水管、汚水管、ガス管があります。
　　　　共用部分の縦管の更新工事費用も検討　　　継手部分
　　　　配管の更新工事は、大規模修繕工事より大変な労力が伴いますので、これについては別個
　　　に専門委員会を設置して取り組んでいかなければならないでしょう。

[11361: 匿名さん]

区分所有法の強行規定以外は規約に設定できるので
任意規定とは言わないのではないか。

[11362: 匿名さん]

民法の強行規定以外は区分所有法には規定できるわけではないので任意規定とはいわないのではないのか。

[11363: 匿名さん]

法律を無視して規約に規定しても無効だよ。
何も区分所有法の任意規定だけでなく、刑法を無視して
強盗や詐欺をはたらいてもいいという規約は無効じゃないかな。

[11364: 匿名さん]

>>11357 匿名さん
初歩的知識として区分所有法の強行規定を理解しないで規約を
論じてるからおかしくなる。
だから法律に反する規約が誕生してマンション内が荒れる。
標準管理規約はどうでしようか。
法律違反の条項はありませんでしょうか。

[11365: 匿名さん]

標準管理規約は、区分所有法の任意規定の範囲内で
規定されているから問題はないでしょう。

[11366: 匿名さん]

>>11365 匿名さん
区分所有法の強行規定と異なる規約は有効とみなして管理組合が運営されている場合に時効はありますでしょうか。

[11367: 匿名さん]

その事例によりますが、時効が生じるものについては
当然時効はあるでしょう。
区分所有法の強行規定と異なると書いてありますが、刑法関係でも
規約が優先されるものではありません。
法律は遵守しなければならないのです。それを規約に規定されているから
規約が優先されることはありません。

[11368: 匿名さん]

＊エレベーター 　　全交換する場合は、現在のメーカーでなくてもいい。
　　　基盤、三方枠、巻き上げ機中心の交換になります。
　　　現在の部品がいつなくなるのかも勘案して計画化する必要があります。
　　　フルメンテで点検を依頼していれば、部品の交換は無償でしてくれます。

[11369: 匿名さん]

ですから、規約で「管理費を滞納している組合員はエレベーターを
利用してはならない」と定めても無効です。

[11370: 匿名さん]

そうですね。あなたはえらい。

[11371: 匿名さん]

駐車場使用料を滞納したら駐車場を利用させないとゆう契約は有効です

[11372: 匿名さん]

管理費等を滞納した場合の水道供給（専用水道）は停止するの規約は無効である。

[11373: 匿名さん]

あなたはえらい。

[11374: 匿名さん]

管理規約で反社的人物及び組織には分譲マンションへの入居を
禁止する規約は憲法に反するので慎まれた方がいいでしょう。
あんたは偉い( ´艸｀)

[11375: 匿名さん]

犬が鳴くのは飼い主に文句を言えばよいが、人間の咳くしゃみ放屁よがり声は仕方ない

[11376: 匿名さん]

　　設計コンサルタントは我々と共同作業を進めるパートナーです。その建築士はマンションの大規模
　修繕工事の設計監理の経験があることが重要なポイントになります。
　　工事業者からの相見積もりは、設計コンサルタントが共通仕様書を作成し、工事個所ごとに同じ
　条件での見積りが取れる要項書を作ってくれますが、
　　建物診断、設計監理業者からの相見積りは数量・平米数とかの同じ条件での見積が残念ながら取
　れません。
　　そこで今回は修繕個所とか業務内容を明確に業者に与え、それをもとに見積額を出してもらい、
　説明会で業者の提案・取り組み等を説明してもらい、専門委員はそれを聞き、質問をして評価をして
　いく所謂プロポーザル方式を採用していく計画を立てています。
　　ただ、各社好きなように提案とかされても評価するのが難しいので、説明会で説明してもらう項目を
　あらかじめ決めておく必要があるのではないでしょうか。

[11377: 匿名さん]

規約改正は標準管理規約に準拠するのが無難です。

[11378: 匿名さん]

設計監理業者の場合は、プロポーザル方式は難しいですね。
建物を作るんであれば、提案してもらうことが必要ですが、
大規模修繕工事は補修工事ですからね。

[11379: 匿名さん]

大規模修繕工事の場合、外壁の躯体報酬やタイルの交換枚数で
実費精算が行われるのが多いと思いますが、どれぐらい工事費が
追加されるんでしょうか。
予備費は、５％～１０％とは言われていますが、そんなに多いんでしょうか。

[11380: 匿名さん]

予備費は総工事費の５％程度は準備していた方がいいでしょう。
予備費は必要がなければ使う必要がないものですから。

[11381: 匿名さん]

ロシア軍はウクライナの派兵に加えて東側の河を渡る重装備の難しさ
避けるために北側にも増兵しだした。
ウクライナ攻撃は本気のように思われる。
過去のキューバ危機の再来である。
戦争が起きれば原油高が止まらず世界はスタグレーションに怠り大変
なことになる。各自金融商品のヘッジを行ったほうがいいでしょう。
スレ違いですみません。緊急事態です。

[11382: 匿名さん]

給排水管の更新工事の進め方（案）

　　１専門全委員会の設立
　　　　　２年前に専門委員会を設置　　公募でいいが、この委員会は従来の大規模修繕専門委員会
　　　　と違って、住民との調整が主な役割となりますので、それを念頭において募集されたらいいと思
　　　　います。

　　２）設計概要説明会の開催　　　専門委員会中心で概要を説明します。
　　　　　給排水管更新工事の理解をえるための説明会の開催ですが、その必要性と工事の大変さと
　　　　住民のみなさんの協力と取り組みについて説明をします。

　　３）施工会社募集と業者説明会の開催
　　　　　施工会社の募集と説明会を開催して内定業者を決めます。
　　　　　募集の際は、同じ条件での相見積もりが取れるように要項書の作成をしなければなりません。
　　　　　できるだけ一緒に多くの工事ができるように、できれば大手の施工会社を選定すべきです。

　　４）施工会社内定と工事費概算の承認　　　臨時総会若しくは通常総会
　　　　　内定業者の見積金額を総会で承認をえます。
　　　　　総会で工事費の承認決議を得ます。

　　５）工事概要説明会の開催
　　　　　より踏み込んだ説明会が必要となります。

[11383: 匿名さん]

６）室内工事説明会　　各戸ごとに行う。
　　各戸との調整が必要となります。工事期間中やらなければならないこと等を打　　　ち合わせします。
　　　　　配管工事　　　台所、トイレの工事は除外
　　縦管はできるだけ縦列は同時に行うのが効率がいいので、その縦列の全戸が在宅するとともに、水やトイレの使用制限を順守しなければなりません。
　　　　　　　１戸につきおおよそ５日間の入室作業が行われます。
　　　　　　　　　１日目　　天井の解体及びコンクリート削り
　　　　　　　　　２日目　　排水管の更新
　　　　　　　　　３日目　　給水管・給湯管の更新
　　　　　　　　　４日目　　天井、床の内装下地復旧
　　　　　　　　　５日目　　天井、床の内装仕上げ
　工事内容の周知徹底、５日間の更に詳しい作業内容、台所、洗面所、洗　濯機、トイレ浴室の使用可否状況の説明。
　　　　　仕上げ材選定申込書の準備　　材料見本から各戸に選んでもらう。
　　　　　　　内装材を指定されている標準品よりも上質のものを使用したい方。
　　　　　　　
　工事期間中に在宅できない者に対しての対応。
　鍵を預けてもらえなかったり、事前連絡もなく突然不在になったりして、予定日　に施工できない。
　工事の実施に非協力的なため、他住戸に支障が発生してしまう。
　長期で空室になっている住民に対しても、説明会の参加や工事時の在宅等が必要となります。
　こういった交渉や打ち合わせは専門委員会や管理会社が担当します。

[11384: 匿名さん]

　　７）事前調査、室内工事テスト施工
　　　　　各戸の事前調査では、室内工事内容の説明や工事当日の在宅、リフォームの有無等の確認。
　　　　　室内工事テスト施工は専門委員のの部屋に対して行います。
　　　　　　　各戸の室内調査
　　　　　　　室内工事内容の説明や工事当日の在宅確認、リフォームの有無等
　　　　　共通仮設工事
　　　　　　　現場事務所、作業員詰所、資材置き場、作業員トイレ、居住者用トイレの設置

　　８）共用部分の給排水管更新工事
　　　　　各棟の１階床ピット内と外階パイプシャフト内の給水管を新品に交換する工事。
　　　　　既存の給水管が一時的に使用できなくなることから仮設の給水管を各住戸に設置してから
　　　　工事を行うことがこの工事の特徴です。
　　9）工事着工　　共通仮設工事開始
　　　　　室内工事は、各戸の事情に合わせた施工が要求されます。
　　　　　例として、一部変更済み、配管工事終了後にリフォームを予定しているので、仕上げは不要、
　　　　　浴室や台所の劣化の補修等

　　10）工事終了　　竣工図書引き渡し

[11385: 匿名さん]

　　設計コンサルタントは我々と共同作業を進めるパートナーです。その建築士はマンションの大規模
　修繕工事の設計監理の経験があることが重要なポイントになります。
　　工事業者からの相見積もりは、設計コンサルタントが共通仕様書を作成し、工事個所ごとに同じ
　条件での見積りが取れる要項書を作ってくれますが、
　　建物診断、設計監理業者からの相見積りは数量・平米数とかの同じ条件での見積が残念ながら取
　れません。
　　そこで修繕個所とか業務内容を明確に業者に与え、それをもとに見積額を出してもらい、
　説明会で業者の提案・取り組み等を説明してもらい、専門委員はそれを聞き、質問をして評価をして
　いく所謂プロポーザル方式を採用していく計画を立てています。
　　ただ、各社好きなように提案とかされても評価するのが難しいので、説明会で説明してもらう項目を
　あらかじめ決めておく必要があるのではないでしょうか。

[11386: 匿名さん]

「PCR陰性証明がない住民は廊下通行禁止」を決議しても無効

[11387: 匿名さん]

可哀そうな奴がいるね。

[11388: 匿名さん]

エレベータ内での咳・くしゃみ・屁は禁止する。

[11389: 匿名さん]

うちはベランダでの咳は禁止でっせ
2か月くらい掲示板に理事長名で張り紙してあった

[11390: 匿名さん]

電力会社からの電力の購入はやめて自家発電でコスト問題をクリア
できれば実現は可能でしょう。
それに屋上に太陽光パネルを設置して昼間の余剰電力を蓄電する方
法を考えてはいかがでしょう。その一つが那須電機鉄工の水素吸蔵
合金システムを勉強してみてはいかがでしょうか。

[11391: 匿名]

マンション共用部排水立管更新工事のため専有部に入るのですが、長期不在で連絡がとれない区分所有者がいます。(管理費等長期滞納者です)共用部全体のことを考えると工事をしなければ成らないので専有部に入り工事をしたい。法的にクリアーできる方法がありますでしょうか。勿論管理費等滞納については法的手段を考えております。

[11392: 匿名さん]

>>11391さん
長期不在で連絡が取れないということですが、役所にいけば住居変更届け
がされていると思いますので、まず役所で調べる必要があります。
家を借りる場合は住所変更が必要ですし、兄弟の家に居候していても
調査はできますので。
ただ、これに関しては役所も教えてくれないと思いますので、弁護士に
依頼するのがいいでしょう。弁護士であればみせなければならないで
しょうから。
それから、共用部分の竪管の工事をするのに、個人が拒否するのは裁判でも
認めていませんので、併せて弁護士に依頼すべきでしよう。

[11393: 匿名]

>>11392さん
早速のご返答ありがとうございます。
早速弁護士と相談して見ます。どうやって専有部に入るのかも含めて。

[11394: 匿名さん]

　　マンション生活のトラブルで、一番多いのが上下階住戸の音のトラブルです。
　　殆どのマンションでは、管理規約で専有部分の工事をする時には、理事長に届け出、その
　承認を得なければ、住戸のリフォームはできないことになっています。

　　しかし、ただ届出の承認をするだけでは何の意味もありません。理事会としては、リフォーム
　工事の届出の際、そのリフォームのチェックを厳しくしなければなりません。

　　例えば、①共用部分の工事をしていないか、②全体の統一感を損なう工事になっていない
　か、③フローリングのリフォームをする場合、基準値が守られているかのチェックをしなければ
　なりません。

　　管理組合としては、専有部分のリフォームをする際の、基準を明確にして作成しておく必要
　があると思われます。

[11395: 匿名さん]

うちのマンションでは専有部分の工事申請と管理組合の許可を書面
で交付する規約になっていますが実行された形跡がありません。
規約は立派なものですが実行されないと意味がないと管理人が組合
理事長と管理会社にやかましく迫っていた。
規約や契約書には工事申請の受理はできるがチェック権限はない。

[11396: 匿名さん]

>>11395さん
専有部分の工事の場合は、理事長に書面で申請をして承認を貰うことに
なっていますが、そのチェックに関しても、理事長は修繕個所に立ち入り
必要な調査を行うことができるとなっているんですけどね。
そして、申請通りの工事をおこなっていない場合は、その是正等のため
勧告又は指示もしくは警告を行うかその差し止め排除または現状回復の
ための必要な措置等を取ることができると標準管理規約には規定されており
全国のほとんどのマンションでは規約にこれを規定しています。
もしその規定がないんであれば、次の総会で議案として提案されたらいかがですか。
単に理事長がその規定はあるがそこまでのチェックをするのを渋っている
のかもしれませんが。

[11397: 匿名さん]

当マンションの管理規約によると、区分所有者が専有部分内で工事を行う場合は、理事長は工事が正しく行われているかチェックするためにいきなり専有部分内に立ち入ることができ、区分所有者は正当な理由（例：今カミさんとセッ〇スしてる等）がない限り、これを拒むことができない（「出て行ってくれ」と言えない）。
これに対して、理事長が共用部分等の工事をするうえで専有部分内に立ち入る必要がある場合は、区分所有者に対して立ち入りを「請求」できるにとどまる。もちろん、その専有部分の区分所有者は正当な理由がないかぎり、この請求を拒否できないのだが、理事長がいきなり入っていくことができないという点でちょっと違ってくる。
これを区分所有者が専有部分内の工事をするときと同じように、理事長がいきなり入っていけるように規約改正できるかと言えば、むつかしいだろう。よほどの緊急性がある場合に限り、例外的に認められるのが関の山だろう。

[11398: 匿名さん]

区分所有者が長期不在でも連絡が取れるのであれば専有部分への立ち入りを請求し区分所有者の同意を取る必要がある。所在不明で連絡が取れない場合はどうするか？
一般論でいうと、理事長が行う共用部分工事の緊急性や同意なしに（事前の手続きなしに）勝手に専有部分内に立ち入られる区分所有者が受けるデメリット（プライバシー・個人の秘密に対する侵害）、その区分所有者の専有部分も同時に工事しなければならない必要性などを考えて可否が決まる。
そのような事例は管理会社には山と蓄積されているからフロント氏に少し金を握らせて調べてもらうのがよい。

[11399: 匿名さん]

そういう場合は、裁判所の許可をもらえばいいんですよ。
所在不明で連絡が取れない場合ですが、その時はやらなければならない
事由を書面で裁判所に提出するのです。
ただ、どうしても所在が分からない場合は公示送達という方法もあります。
管理会社に調べてもらうのではなく、弁護士に依頼すべきです。

[11400: 匿名さん]

滞納金に対しての対応は理事でもできますが、ややこしい問題の
場合は最初からしっかりした対応をしておくべきです。